7. Bố cục của luận văn
2.1 Quy định của pháp luật về hiệu lực đối kháng của các biện pháp bảo đảm
2.1.2 Hệ quả pháp lý về hiệu lực đối kháng khi các biện pháp bảo đảm không
không được đăng ký theo quy định của pháp luật
BLDS đã có sự tách bạch giữa thời điểm có hiệu lực của hợp đồng thế chấp với thời điểm biện pháp thế chấp phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba. Theo quy định của Điều 319 BLDS thì: “Hợp đồng thế chấp tài sản có hiệu lực từ
thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc luật có quy định khác.”
cịn “Thế chấp tài sản phát sinh hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm
đăng ký.”. Nhƣ vậy, để thế chấp bất động sản có hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ
ba, các bên phải thực hiện đăng ký biện pháp thế chấp theo quy định của pháp luật về đăng ký biện pháp bảo đảm.
Trƣờng hợp theo quy định của luật, hợp đồng thế chấp bất động sản phải đăng ký mới phát sinh hiệu lực của giao dịch thế chấp thì việc đăng ký đồng thời làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp bất động sản và hiệu lực đối kháng với bên thứ ba của biện pháp thế chấp bất động sản. Cụ thể là, theo quy định của
khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì: “Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho
thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng
quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”. Nhƣ vậy, chỉ riêng đối với bất động sản là
quyền sử dụng đất, việc đăng ký đồng thời làm phát sinh hiệu lực của hợp đồng thế chấp và hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba của biện pháp thế chấp.
Trƣờng hợp các BPBĐ phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng khơng đƣợc đăng ký thì có phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba hay khơng. Hay
nói cách khác, hệ quả của việc BPBĐ phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba là bên nhận bảo đảm đƣợc quyền truy đòi tài sản và quyền ƣu tiên thanh tốn. Vậy, nếu BPBĐ khơng đƣợc đăng ký, bên nhận bảo đảm có thể có những quyền năng đó
hay khơng. Đối với trƣờng hợp này, vẫn cịn có các quan điểm trái chiều:
Quan điểm thứ nhất cho rằng, BLDS đã quy định việc BPBĐ đăng ký là điều
kiện để BPBĐ phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba trong một số trƣờng hợp nhƣ đã đề cập ở trên. Vì vậy, nếu BPBĐ khơng đƣợc đăng ký theo quy định pháp luật thì đƣơng nhiên khơng làm phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba. Có nghĩa là, trong trƣờng hợp này, bên nhận bảo đảm sẽ khơng có bất kỳ một quyền ƣu tiên cũng nhƣ quyền truy đòi nào đối với ngƣời thứ ba không phải là các bên trong GDBĐ.
Quan điểm thứ hai cho rằng, BPBĐ phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng không đƣợc đăng ký vẫn phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba trong một số trƣờng hợp. Cụ thể, điểm c khoản 1 Điều 308 BLDS về thứ tự ƣu tiên thanh toán giữa các bên cùng nhận bảo đảm quy định nhƣ sau: “c) Trƣờng hợp các BPBĐ đều không phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba thì thứ tự thanh tốn đƣợc xác định theo thứ tự xác lập biện pháp bảo đảm”. Nhƣ vậy, BPBĐ nhƣ thế chấp, ký quỹ, bảo lƣu quyền sở hữu mà không đƣợc đăng ký bảo đảm thì khi tài sản bảo đảm trở thành đối tƣợng của nhiều giao dịch khiến cho nhiều chủ thể cùng có quyền lợi trên tài sản thì thứ tự ƣu tiên thanh toán vẫn xác định đƣợc dựa trên thời điểm xác lập giao dịch. Điều này có nghĩa là các giao dịch bảo đảm khơng đăng ký nên không phát sinh hiệu lực đối kháng nhƣng hệ quả pháp lý thì vẫn có nội dung của hiệu lực đối kháng.
Còn trƣờng hợp, giữa một giao dịch có áp dụng BPBĐ nhƣng khơng đƣợc đăng ký (nên không phát sinh hiệu lực đối kháng) với một giao dịch khơng có BPBĐ thì bên nhận bảo đảm có đƣợc ƣu tiên thanh tốn trƣớc khơng. Đáp án cho câu hỏi này khơng đƣợc tìm thấy trong quy định của pháp luật hiện hành nhƣng
theo nguyên lý tơn trọng sự thật và ý chí của các bên thì bên nhận bảo đảm ln đƣợc ƣu tiên hơn so với bên nhận có quyền nhƣng khơng có BPBĐ.
2.2 Thực trạng và kiến nghị hồn thiện pháp luật
2.2.1 Thực trạng
Nhƣ đã trình bày ở chƣơng 1 thì việc khơng đăng ký BPBĐ đối với các BPBĐ phải đăng ký theo quy định pháp luật còn diễn ra. Vậy, nếu BPBĐ phải đăng
ký theo quy định pháp luật để phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba nhƣng không đƣợc đăng ký mà xảy ra tranh chấp thì giải quyết nhƣ thế nào. Thực tế xét xử tại Tòa án hiện nay về vấn đề này chƣa thật sự thống nhất.
Để xem xét thực tế việc xác định hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba khi các BPBĐ phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng không đƣợc đăng ký, có thể nghiên cứu các vụ việc sau:
Vụ án 10:20 Anh Võ Văn C, chị Phạm Thị Y vay chị Nguyễn Thị C
100.000.000đ và thế chấp 01 GCNQSDĐ nhƣng không đăng ký thế chấp, đăng ký BPBĐ. Sau đó, chị Y tiếp tục vay của chị C 02 lần 110.000.000đ. Sau một thời gian
không thấy anh C, chị Y thực hiện nhƣ cam kết trả nợ nên chị C khởi kiện yêu cầu Tòa án buộc anh C, chị Y trả 210.000.000đ.
TAND thành phố P đã căn cứ vào khoản 1 Điều 297 BLDS, Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP; Nghị định số 83/2010/NĐ-CP, ngày 23/7/2010 của Chính phủ về đăng ký GDBĐ; Điều 6 Thơng tƣ liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP- BTNMT ngày 23/6/2016 của Bộ tƣ pháp, Bộ tài nguyên và Môi trƣờng quy định; khẳng định việc thế chấp quyền sử dụng đất, giữa chị C với anh C, chị Y không phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba vì khơng đƣợc đăng ký bảo đảm theo quy định của pháp luật; và buộc chị C trả lại GCNQSDĐ cho anh C, chị Y.
Vụ án 11:21 Ngân hàng và ơng M ký kết các hợp đồng tín dụng, ơng M vay
Ngân hàng số tiền gốc 12.969.804.000đ, khi vay ông M thế chấp các tài sản, có thực hiện cơng chứng hợp đồng thế chấp, đăng ký GDBĐ; sau đó thế chấp bổ sung một số tài sản, có thực hiện công chứng hợp đồng thế chấp nhƣng không đăng ký GDBĐ. Đến hạn nhƣng ông M không trả nợ nên Ngân hàng khởi kiện yêu cầu ông M trả nợ toàn bộ gốc và lãi phát sinh, đồng thời duy trì các hợp đồng thế chấp để bảo đảm thi hành án.
HĐXX đã nhận định: “…theo quy định tại khoản 2 Điều 319 BLDS thì đối
với các tài sản đã thế chấp thông qua các hợp đồng thế chấp tài sản có thực hiện đăng ký giao dịch đảm bảo thì phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba kể từ thời điểm đăng ký giao dịch và đối với các hợp đồng thế chấp không thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm thì khơng phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba…”.
20 Phụ lục 11
Vụ án 12:22 Vợ chồng bà Tuyết, ông Dũng xác lập ba hợp đồng vay; hợp
đồng thứ nhất với bà Hiệp, hợp đồng thứ hai với bà Ngọc, hợp đồng thứ ba với vợ chồng ông Phạm Văn Phiền, bà Mận. Hợp đồng vay với bà Hiệp thì bà Tuyết, ơng Dũng có thế chấp 05 GCNQSDĐ đƣợc cơng chứng, chứng thực nhƣng chƣa đăng ký GDBĐ. Hợp đồng vay đối với bà Ngọc, vợ chồng ông Phiền, bà Mận thì khơng có thế chấp tài sản để đảm bảo khoản vay. Vợ chồng bà Tuyết, ông Dũng không
thực hiện việc trả nợ nên bà Ngọc, vợ chồng ông Phiền, bà Mận khởi kiện yêu cầu vợ chồng bà Tuyết, ông Dũng trả tiền.
Bản án buộc vợ chồng bà Tuyết, ông Dũng trả nợ cho bà Ngọc, vợ chồng
ông Phiền, bà Mận. Cục Thi hành án tỉnh Tây Ninh đã tiến hành thủ tục thi hành án, cƣỡng chế thi hành án, bán đấu giá 05 QSDĐ (mà bà Hiệp nhận thế chấp nêu trên) của vợ chồng bà Tuyết, ông Dũng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ của vợ chồng bà Tuyết, ông Dũng cho bà Ngọc, vợ chồng ông Phiền, bà Mận.
Tòa án cấp sơ thẩm giải quyết: “Hủy kết quả bán đấu giá thành của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh cho ông Phạm Văn Phiền, bà Nguyễn Thị Mận. Đảm bảo thứ tự ƣu tiên thanh toán nợ cho chị Hiệp và anh Lƣu đối với 05 phần đất theo 05 Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất…”; ông Phiền, Cục Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh kháng cáo và cấp phúc thẩm xét xử giữ nguyên bản án sơ thẩm. HĐXX giám đốc thẩm thống nhất quan điểm xét xử của cấp sơ thẩm và phúc thẩm: “Theo quy định tại khoản 3 Điều 325 Bộ luật dân sự năm 2005 thì các GDBĐ đều khơng đăng ký thì thứ tự ƣu tiên thanh toán đƣợc xác định theo thứ tự thời gian xác lập giao dịch đảm bảo. Do đó, bản án sơ thẩm, phúc thẩm ƣu tiên thanh tốn nợ cho bà Hiệp là có căn cứ pháp luật”.
Bình luận: Nhƣ đã nêu ở chƣơng 1, nhiều trƣờng hợp các BPBĐ phải đăng
ký theo quy định pháp luật nhƣng không đƣợc đăng ký. Vậy, đối với BPBĐ phải đăng ký theo quy định pháp luật mới phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba; bên nhận bảo đảm mới đƣợc quyền truy địi tài sản, quyền ƣu tiên đƣợc thanh tốn, thì nếu khơng đƣợc đăng ký mà có tranh chấp thì giải quyết nhƣ thế nào. Hiện nay,
các Tịa án có quan điểm giải quyết chƣa thống nhất, có Tịa tun khơng phát sinh
hiệu lực đối kháng, có Tịa vẫn xác định thứ tự ƣu tiên thanh toán (vẫn phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba).
22 Phụ lục 13
Thực tiễn xét xử, một số Tịa tun khơng phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba khi BPBĐ phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng không đăng
ký. Tuy nhiên, các bản án nêu trên không thống nhất về cơ sở lập luận, căn cứ để
tuyên không phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba. Cụ thể, vụ án số 07:
HĐXX nhận định đối với hợp đồng thế chấp giữa ông S, bà M với Quỹ tín dụng
nhân dân MT do chƣa đƣợc đăng ký theo quy định của pháp luật nên chƣa làm phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba; vụ án số 10, TAND thành phố P căn cứ vào khoản 1 Điều 297 BLDS, Điều 4 Nghị định số 102/2017/NĐ-CP; Nghị định số 83/2010/NĐ-CP; Điều 6 Thông tƣ liên tịch số 09/2016/TTLT-BTP-BTNMT; khẳng định việc thế chấp quyền sử dụng đất, giữa chị C với anh C, chị Y không phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba vì khơng đƣợc đăng ký bảo đảm theo quy định của pháp luật. Ngƣời thứ ba trong vụ việc này là bên mua tài sản thế chấp. Do hợp đồng thế chấp không phát sinh hiệu lực đối kháng nên bên nhận thế chấp khơng đƣợc quyền truy địi nhà thế chấp từ ngƣời mua, để có thể xử lý khấu trừ cho nghĩa vụ trả nợ bị vi phạm. Tuy nhiên, hệ quả pháp lý này không đƣợc tuyên trong bản án. Vụ án số 11, Tòa án căn cứ vào quy định tại khoản 2 Điều 319 BLDS nhận định đối với các hợp đồng thế chấp không thực hiện đăng ký GDBĐ thì khơng phát
sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba. Nhƣ vậy, đối với các tài sản thế chấp đƣợc bổ sung thì các bên đã khơng đi đăng ký thế chấp nên khơng phát sinh hiệu lực đối kháng. Có điều cần bàn là: bản án chỉ tuyên về hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba trong khi tình tiết của vụ án lại khơng xuất hiện ngƣời thứ ba. Vấn đề cần tuyên bố trong bản án là hợp đồng thế chấp không đƣợc đăng ký có phát sinh hiệu lực giữa các bên hay khơng và bên nhận thế chấp có quyền xử lý trƣớc các tài sản đó trong trƣờng hợp bên vay là doanh nghiệp phá sản và cịn có nhiều chủ nợ khơng có bảo đảm khác nữa – thì lại thiếu vắng trong bản án nên vấn đề tranh chấp của các bên không đƣợc giải quyết một cách trọn vẹn và đầy đủ.
Vụ án số 12: Cục Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh đã tiến hành thủ tục thi
hành án, cƣỡng chế thi hành án, bán đấu giá 05 QSDĐ (mà bà Hiệp nhận thế chấp) của vợ chồng bà Tuyết, ông Dũng để thực hiện nghĩa vụ trả nợ của vợ chồng bà Tuyết, ông Dũng cho bà Ngọc, vợ chồng ơng Phiền, bà Mận; có nghĩa là Cục Thi hành án tỉnh Tây Ninh đã không thừa nhận hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba của BPBĐ giữa vợ chồng bà Tuyết, ông Dũng và bà Hiệp. Cục Thi hành án dân sự tỉnh
Tây Ninh đã dựa vào thứ tự ƣu tiên thi hành án23 để tiến hành thi hành án bán đấu
giá 05 QSDĐ để thu nợ cho bà Ngọc, ông Phiền, bà Mận, dù các hợp đồng vay giữa bà Tuyết, ông Dũng và bà Ngọc, ông Phiền, bà Mận không xác lập BPBĐ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ. Quan điểm của Cục Thi hành án dân sự tỉnh Tây Ninh trong vụ án số 12 và quan điểm của Tòa án trong vụ án số 07, 10, 11 là việc đăng ký BPBĐ là điều kiện để BPBĐ phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba, nên trong trƣờng hợp BPBĐ không đƣợc đăng ký theo quy định của pháp luật thì đƣơng nhiên khơng làm phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba. Hay có thể hiểu, nếu BPBĐ khơng đăng ký theo quy định pháp luật thì bên nhận bảo đảm khơng có bất kỳ một quyền ƣu tiên nào đối với ngƣời thứ ba không phải là các bên trong GDBĐ.
Đối với vụ án số 12, quan điểm của Tòa án là BPBĐ vẫn phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba khi BPBĐ phải đăng ký theo quy định pháp luật nhƣng khơng đăng ký. Bởi vì, bà Tuyết, ơng Dũng xác lập 03 hợp đồng vay tài sản nhƣng chỉ có hợp đồng vay tài sản đối với bà Hiệp có xác lập BPBĐ, 02 hợp đồng đối với bà Ngọc, ông Phiền, bà Mận không xác lập BPBĐ; bà Hiệp không đăng ký BPBĐ (thế chấp QSDĐ). Do đó, BPBĐ này sẽ không phát sinh hiệu lực đối kháng với ngƣời thứ ba, bà Hiệp sẽ khơng đƣợc quyền truy địi và quyền ƣu tiên thanh toán trong trƣờng hợp QSDĐ này đã đƣợc dùng để bảo đảm cho việc thực hiện nhiều nghĩa vụ. Nhƣng trƣờng hợp của bà Hiệp, QSDĐ đƣợc dùng để bảo đảm duy nhất cho hợp đồng vay của vợ chồng bà Tuyết, ông Dũng với bà Hiệp, không dùng để bảo đảm hợp đồng vay giữa vợ chồng bà Tuyết, ông Dũng với bà Ngọc và ông Phiền, bà Mận.
Đồng thời, Điều 308 BLDS quy định, các GDBĐ đều khơng đăng ký thì thứ tự ƣu tiên thanh toán đƣợc xác định theo thứ tự thời gian xác lập GDBĐ. Vì vậy, hợp đồng thế chấp QSDĐ của vợ chồng bà Tuyết, ông Dũng với bà Hiệp đƣợc bảo vệ và có hiệu lực đối kháng với các chủ thể thứ ba, có nghĩa là bà Hiệp tất nhiên đƣợc ƣu tiên thanh tốn nghĩa vụ bằng các QSDĐ đó so với bà Ngọc và ông Phiền, bà Mận. Đây là quan điểm của Tòa án cấp sơ thẩm, phúc thẩm, giám đốc thẩm khi xem xét giải quyết vụ án.
Về cơ bản, tác giả đồng ý với quan điểm này, tuy nhiên trong bản án này HĐXX vẫn chƣa làm rõ đƣợc 2 vấn đề: khi nào thì tuyên về hiệu lực đối kháng của
biện pháp thế chấp với ngƣời thứ ba và khi nào tuyên về hiệu lực của biện pháp thế chấp. Về nguyên tắc thì bản án cần phải có khẳng định trƣớc hết về hiệu lực của các biện pháp bảo đảm (nhƣ khẳng định biện pháp thế chấp 05 mảnh đất của bên vay