3.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về giải quyết tranh chấp hợp
3.1.1. Giải pháp hoàn thiện pháp luật về nội dung
Để giải quyết các tranh chấp đất đai và tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ có hiệu quả cần phải ban hành, sửa đổi, bổ sung các đạo luật một cách thống nhất và phù hợp với thực tiễn đời sống. Khi có đƣợc một hệ thống pháp luật phù hợp, các quy định rõ ràng, chặt chẽ, thống nhất sẽ tạo điều kiện cho hoạt động áp dụng pháp luật để giải quyết các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất có hiệu quả hơn.
3.1.1.1. Hoàn thiện quy định hợp đồng về chuyển quyền sử dụng đất
Hoạt động chuyển nhƣợng QSDĐ là một dạng của chuyển quyền sử dụng đất, việc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ vĩnh viễn có thu tiền, tức là chủ sử dụng đất hợp pháp chuyển giao đất và các giấy tờ về đất cho bên nhận chuyển nhƣợng để nhận lại một khoản tiền tƣơng ứng với giá trị của QSDĐ đó. Giao dịch tặng cho quyền sử dụng đất cũng là việc chủ sử dụng đất giao đất và giấy tờ cho bên đƣợc tặng cho nhƣng không thu tiền. Thế chấp quyền sử dụng đất cũng là một dạng chuyển quyền sử dụng đất nhƣng chủ sở hữu chỉ giao giấy chứng nhận QSDĐ cho bên kia để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ chứ không chuyển giao QSDĐ.
Các giao dịch chuyển nhƣợng, tặng cho, thế chấp, góp vốn QSDĐ đều là hình thức chuyển quyền sử dụng đất nhƣng mỗi một hình thức giao dịch lại có những đặc thù riêng, quyền lợi, nghĩa vụ và hậu quả pháp lý của mỗi hình thức chuyển quyền cũng có sự khác nhau. Do đó, quy định của Bộ luật dân sự 2015 về quyền sử dụng đất với 04 điều luật là quy định mang tính bao quát, nhƣng nó quá chung chung mà mỗi loại giao dịch chuyển quyền cần phải đƣợc quy định cụ thể để các bên tham gia giao dịch chuyển quyền thực hiện các quyền và nghĩa vụ của mình cũng nhƣ để các cơ quan áp dụng pháp luật có căn cứ để giải quyết các vụ, việc xảy ra. Chính vì vậy, để quy định của pháp luật phù hợp với các hình thức của hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất, cần quy định cụ thể về nội dung, quyền, nghĩa vụ của các bên và hiệu lực của từng loại hợp đồng về quyền sử dụng đất.
3.1.1.2. Hoàn thiện qui định về định giá quyền sử dụng đất
Trong quan hệ tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ, việc định giá quyền sử dụng đất có ý nghĩa rất quan trọng nhằm xác định trách nhiệm của các đƣơng sự với nhau và trách nhiệm của đƣơng sự với Nhà nƣớc, đồng thời cũng là căn cứ để giải quyết vụ án.
Do đó, để có căn cứ trong việc giải quyết vụ án thì việc định giá QSDĐ là điều cần thiết, hiện nay việc xác định giá trị QSDĐ khi các đƣơng sự không có sự thỏa thuận, thống nhất về giá nhƣng cũng không yêu cầu cơ quan có thẩm quyền định giá vì sợ tốn kém chi phí định giá. Thông tƣ liên tịch số 02/2014/TTLT-TANDTC-VKSNDTC-BTP-BTC đƣợc ban hành nhằm hƣớng dẫn thi hành Điều 92 Bộ luật Tố tụng dân sự 2011 về đi ̣nh giá tài sản, thẩm đi ̣nh giá tài sản. Theo đó, đối với trƣờng hợp các đƣơng sự không thống nhất về giá và không yêu cầu định giá thì Tòa án sẽ yêu cầu mỗi bên tự đƣa ra giá rồi lấy giá trung bình cộng của hai bên đƣa ra để làm mức giá của QSDĐ đang tranh chấp.
Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 2 Điều 2 của Thông tƣ:
2. Viê ̣c đi ̣nh giá tài sản đƣợc thƣ̣c hiê ̣n dƣ̣a trên các tiêu chuẩn kỹ thuâ ̣t , thƣ̣c tra ̣ng của tài sản ; phù hợp với giá thị trƣờng nơi có tài sản tại thời điểm đi ̣nh giá . Và quy định tại khoản 1 Điều 17 của Thông tƣ: “Trƣờng hợp các bên đƣơng sự không tự thỏa thuận đƣợc về việc xác định giá tài sản, nhƣng không yêu cầu Tòa án yêu cầu tổ chức thẩm định giá tiến hành định giá tài sản hoặc không yêu cầu Toà án thành lập Hội đồng định giá tiến hành định giá tài sản thì Tòa án yêu cầu các bên đƣơng sự đƣa ra giá của tài sản nhƣng không đƣợc vi pha ̣m hƣớng dẫn ta ̣i các khoản 2, 3, 4 Điều 2 của Thông tƣ liên tịch này. Trƣờng hợp các đƣơng sự đƣa ra các mức giá khác nhau , thì Tòa án lấy mức giá trung bình cô ̣ng của các mƣ́c giá do các đƣơng sự đã đƣa ra ” do quy định thiếu cụ thể nên thực tế có nhiều cách hiểu khác nhau dẫn đến việc giải quyết vụ án thiếu chính xác và thiếu thống nhất.
Theo tinh thần của Điều 17 quy định “Trường hợp các đương sự đưa ra
các mức giá khác nhau, thì Tòa án lấy mức giá trung bình cộng của các mức giá do các đương sự đã đưa ra” nhƣng thực tiễn có những vụ án đã đƣợc Tòa
án cấp huyện giải quyết và áp dụng Điều 17 của Thông tƣ 02/2014 nhƣng sau đó lại bị Tòa án cấp trên hủy vì cho rằng việc xác định giá theo hƣớng dẫn của Thông tƣ là không chính xác, không tuân thủ quy định tại khoản 2 Điều 2 của Thông tƣ về tiêu chuẩn kỹ thuật , thƣ̣c tra ̣ng của tài sản . Thực chất quy định tại khoản 2 Điều 2 của Thông tƣ chỉ phù hợp với trƣờng hợp định giá tài sản còn việc lấy giá của các bên đƣa ra thì không thể dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật và thực trạng thửa đất đƣợc vì các đƣơng sự không phải là những ngƣời có chuyên môn và am hiểu nhiều về giá thị trƣờng.
thỏa thuận đƣợc giá thì Tòa án phải ra quyết định định giá, đã khắc phục đƣợc các quy định thiếu rõ ràng, cụ thể của Thông tƣ 02/2014. Tuy nhiên thực tế Tòa án rất ngại ra quyết định định giá vì liên quan đến vấn đề tài chính của đơn vị. Do đó, để thuận tiện trong việc giải quyết các tranh chấp xảy ra, tránh trƣờng hợp áp dụng quy định mới của BLTTDS 2015 để kháng cáo, kháng nghị đối với những vụ án đã đƣợc giải quyết trƣớc khi Bộ luật TTDS 2015 có hiệu lực mà trong quá trình giải quyết có áp dụng Thông tƣ 02 để xác định giá trị tài sản nhằm đảm bảo sự thống nhất và hiệu lực của bản án, không để xảy ra tình trạng khiếu nại, khiếu kiện kéo dài và việc giải quyết nhƣ vậy sẽ không đúng quy định của pháp luật.
Do đó, TAND tối cao cần có văn bản hƣớng dẫn quy định:
Đối với các tranh chấp được giải quyết theo thủ tục sơ thẩm, phúc thẩm trước thời điểm Bộ luật TTDS 2015 có hiệu lực thì không áp dụng quy định của BLTTDS 2015 để giải quyết theo hướng hủy, sửa các bản án đã được giải quyết và có áp dụng nguyên tắc định giá theo Thông tư 02/2014.
Để Tòa án chủ động hơn trong việc quyết định định giá tài sản cần có quy định về việc cấp kinh phí cho hoạt động này nhằm đảm bảo các vụ án đƣợc giải quyết kịp thời và có căn cứ.
3.1.1.3. Hoàn thiện qui định về việc xác định thời hiệu giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Thời hiệu khởi kiện là căn cứ để các đơn vị Tòa án thụ lý giải quyết các vụ án tranh chấp xảy ra, thực tiễn giải quyết cho thấy việc xác định thời hiệu khởi kiện các tranh chấp về hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ vẫn đƣợc áp dụng theo hai cách tính thời hiệu khác nhau. Thời hiệu yêu cầu tuyên bố giao dịch dân sự vô hiệu và giải quyết tranh chấp hợp đồng dân sự là hai năm còn các tranh chấp về quyền sử dụng đất thì không áp dụng thời hiệu khởi kiện.
là quyền sử dụng đất nhƣng quyền và nghĩa vụ, hình thức nội dung lại theo quy định của hợp đồng dân sự. Do đó, xét về bản chất thì hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vẫn là tranh chấp đất đai nên cần áp dụng thời hiệu khởi kiện giải quyết tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ là không xác định thời hạn nhƣ đối với tranh chấp đất đai.
Để việc áp dụng về thời hiệu giải quyết đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ trong thời gian tới đƣợc thống nhất và đúng pháp luật yêu cầu đặt ra đối với các cơ quan soạn thảo văn bản pháp luật là cần sớm ban hành văn bản hƣớng dẫn về việc áp dụng thời hiệu trong trƣờng hợp nêu trên hoặc bô sung quy định thời hiệu khởi kiện về hợp đồng tại BLDS 2015 theo hƣớng “... Đối với tranh chấp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ thì thời hiệu khởi kiện được áp dụng theo quy định về thời hiệu của tranh chấp đất đai là không xác định thời hiệu” [30, Điều 429].
Việc quy định cụ thể, rõ ràng về thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ là rất cần thiết và có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt là trong giai đoạn các tranh chấp đang có sự gia tăng nhằm giúp các đơn vị Tòa án có căn cứ pháp lý để tiến hành thụ lý giải quyết vụ án đảm bảo quyền lợi hợp pháp của ngƣời dân và thể hiện sự phù hợp và chặt chẽ của các quy định pháp luật.
3.1.1.4. Hoàn thiện qui định về xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ
Với nguyên tắc đất đai thuộc sỡ hữu toàn dân do Nhà nƣớc đại diện chủ sở hữu, nên Nhà nƣớc quản lý đất đai bằng pháp luật, Nhà nƣớc công nhận quyền sử dụng đất cho ngƣời dân và trao cho ngƣời dân khá nhiều quyền trong đó có quyền đƣợc chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất. Tuy nhiên đất đai với vai trò đặc biệt quan trọng của nó, đất đai có liên quan đến lịch sử kinh tế và chính trị của đất nƣớc nên Nhà nƣớc quy định chặt chẽ các điều kiện, nội
dung, hình thức của hợp đồng chuyển nhƣợng và bắt buộc các bên phải tuân thủ. Hiện nay vấn đề về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ đã đƣợc Luật đất đai, Bộ luật dân sự, Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm quy định là có hiệu lực từ thời điểm đăng ký QSDĐ, nhƣng Luật công chứng lại quy định hợp đồng đƣợc công chứng thì có hiệu lực từ thời điểm đƣợc công chứng.
Vậy, thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất là thời điểm hợp đồng đƣợc công chứng hay thời điểm QSDĐ đƣợc đăng ký tại cơ quan đăng ký quyền sử dụng đất. Thực tiễn áp dụng vấn đề này còn vƣớng mắc, chƣa đƣợc giải quyết do có nhiều cách hiểu khác nhau nên việc áp dụng pháp luật để giải quyết cũng khác nhau, ảnh hƣởng đến chất lƣợng giải quyết vụ án.
Để các quy định của pháp luật nhƣ Luật đất đai, Luật công chứng, Bộ luật dân sự, Nghị định về đăng ký giao dịch bảo đảm phù hợp với thực tiễn và thống nhất với nhau về thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng QSDĐ cần thiết phải ban hành Luật đăng ký giao dịch bảo đảm và bổ sung quy định về hiệu lực của Luật công chứng theo hƣớng “Hợp đồng có hiệu lực
kể từ thời điểm công chứng, trừ trường hợp các giao dịch về quyền sử dụng đất có hiệu lực từ thời điểm được đăng ký theo quy định của Luật đất đai, Luật Đăng ký giao dịch bảo đảm và Bộ luật dân sự” [28] nhằm tạo điều kiện
cho hoạt động giải quyết tranh chấp tại Toà án có hiệu quả cao hơn, đảm bảo các vụ án đƣợc giải quyết đúng căn cứ pháp luật.