II- NHỮNG THỦ ĐOẠN CỦA NHÀ ĐẦU CƠ NHẰM TRỤC LỢI.
7.Một số thành tựu khỏc.
Như ta đó thấy biện phỏp mà Long An đó thực hiện đó đem lại hiệu quả rất lớn buộc cỏc chủ đất phải chịu chấp nhận giỏ đền bự khụng theo tớnh toỏn của họ hoặc là phải chịu giữ đất mà khụng chuyển nhượng được. Đõy là một biện phỏp chống đầu cơ cú hiệu quả và cần được nhõn rộng.
Như ta đó xột, cỏc chủ đầu tư cũng đó tự tỡm cỏch để chống đầu cơ đất đai trong dự ỏn của mỡnh bằng cỏch ra cỏc quy định riờng và cú chớnh sỏch ưu tiờn cho những người cú nhu cầu thực sự sử dụng nhà đất như cỏch làm của Vinaconex, quy định phải xõy dựng trong năm, hoặc nếu là nhà thỡ trong thời hạn 30 ngày phải cú người đến ở... như HUD.
III.2. Những tồn tại và nguyờn nhõn.
1. Những tồn tại.
- Tuy rằng cuộc chiến chống đầu cơ đó đạt được một số thành cụng nhưng nạn đầu cơ vẫn cũn tồn tại, cú nơi cú lỳc cũn phỏt triển mạnh mẽ hơn.
- Những biện phỏp chống đầu cơ khụng cú tớnh toàn diện vỡ mới chỉ đạt được mục tiờu trước mắt.
- Việc cỏc chủ đầu tư ra phải ra cỏc quy định chống đầu cơ đất trong dự ỏn của mỡnh cho thấy năng lực quản lý của Nhà nước cũn hạn chế.
- Việc đấu giỏ đất tuy rằng là một biện phỏp coi là tối ưu và đạt được nhiều mục đớch nhưng khụng phải là khụng cú những vấn đề tồn tại bởi lẽ đấu giỏ đất là lĩnh vực mới mà cỏc quy định cũng như tớnh khoa học cho vấn đề này là chưa đầy đủ. Tiờu cực trong đấu thầu khụng thể khẳng định chắc chắn rằng khụng cũn tồn tại trong đấu thầu đất vỡ đó cú trường hợp nhờ người thõn đứng tờn và thầu được 5 – 7 miếng đất, sau đú bỏn trao tay ăn chờnh lệch 1 – 2 triệu đồng/m2 (theo tỡm hiểu của một số phúng viờn của bỏo điện tử Vnexpress). Một vấn đề khỏc là xung quanh khu đất đấu thầu, giỏ đất cũng thay đổi và thường là tăng lờn và đõy là mầm mống cho nạn đầu cơ hoành hành tại những nơi sắp cú đấu giỏ đất.
- Tiếp nữa là tỡnh trạng múc ngoặc giữa cỏn bộ dự ỏn, cỏn bộ làm cụng tỏc quy hoạch với những người đầu cơ đất đai để cựng hưởng lời, cỏc cỏn bộ trong ngành địa chớnh cũng tham gia vào đầu cơ dự khụng đứng tờn mỡnh mà lấy tờn của người thõn cũng là một tồn tại đỏng lo ngại vỡ ngay trong lũng bộ mỏy quản lý đất đai mà cũn như vậy thỡ đến bao giờ mới chống được ĐCĐĐ?
- Một số doanh nghiệp Nhà nước tham gia đầu cơ cũng làm cho giỏ đất tăng lờn, và đõy cũng là vấn đề nổi cộm.
- Việc quy định phải cú hộ khẩu HN mới được mua nhà, đất ở HN làm giảm tớnh sụi động của thị trường mặc dự gúp phần hạn chế đầu cơ.
- Tỡnh trạng lấn chiếm đất cụng cũng khụng cũn gỡ là lạ nữa nhưng tại sao vẫn tồn tại?
- Khi hoạt động đầu cơ được ngăn chặn kịp thời ở những địa bàn núng thỡ hoạt động này cú nguy cơ lan rộng ra cỏc khu vực khỏc, nờn việc chống đầu cơ ngày càng gay go và phức tạp, thử hỏi nếu khụng cú liều thuốc đặc trị nào cho hoạt động ĐCĐĐ mà hoạt động này ngày càng lan rộng thỡ sẽ phải làm thế nào để chống được đõy?
2. Những nguyờn nhõn.
Để nạn đầu cơ cú đất dụng vừ là do cú cỏc nguyờn nhõn sau đõy:
- Trước hết, do một thời gian dài chỳng ta chưa chớnh thức thừa nhận sự tồn tại của thị trường BĐS (thị trường nhà đất) vỡ chưa nhận thức được tầm quan trọng của nú đối với nền kinh tế quốc dõn nờn chưa cú một hệ thống cỏc văn bản phỏp lý nhằm điều tiết thị trường. Mặt khỏc, nhu cầu của dõn cư về nhà ở, đất ở... ngày một tăng cao dẫn tới sức ộp từ phớa cầu là quỏ lớn mà cú cầu thỡ sẽ cú cung thỡ thị trường ngầm hỡnh thành là tất yếu và đõy là mụi trường lý tưởng cho hoạt động đầu cơ.
- Hệ thống văn bản hướng dẫn thị trường nhà đất cũn lộn xộn mặc dự cú hơn 500 văn bản, do cỏc văn bản hướng dẫn khụng thống nhất dẫn đến tạo ra kẽ hở trong luật phỏp và gõy khú khăn cho việc thực thi. Số văn bản phỏt huy tỏc dụng chỉ đếm trờn đầu ngún tay và khụng phải trường hợp nào cũng ỏp dụng được. Ngay những bộ luật lớn cũng cú sự quy định khụng trựng khớp với nhau do đú cản trở những quan hệ giao dịch trờn thị trường. Vớ dụ như, Bộ luật Dõn Sự việc chuyển quyền sử dụng đất mới chỉ được quy định cho cỏ nhõn và hộ gia đỡnh, chưa quy định cho phỏp nhõn, quyền sử dụng đất chỉ được quy định bởi Luật đất đai nờn trờn thực tế phỏp nhõn sử dụng đất thụng qua cỏc thủ tục mang tớnh hành chớnh của Nhà nước, chứ khụng thể chuyển nhượng, thu nhượng theo quan hệ dõn sự. Điều này đó tạo ra rào cản hay bức tường phỏp lý chia cắt giao dịch giữa cỏ nhõn và phỏp nhõn.
- Rào cản từ phớa chớnh sỏch tài chớnh về đất đai là rất lớn, nú hạn chế cỏc giao dịch dõn sự như quy định thuế chuyển quyền sử dụng đất 4%, thuế trước bạ 1% - Việc thực thi luật phỏp chưa nghiờm, ngay như việc cỏc Doanh nghiệp Nhà
nước vẫn dỏm đầu cơ đất đai mặc dự đõy là cỏc Doanh nghiệp cú nguồn cung đất nhằm điều tiết thị trường. Vỡ xử phạt khụng nghiờm nờn họ vẫn thu được lời đõy là nguyờn nhõn chớnh để cỏc doanh nghiệp Nhà nước cú chức năng cung nhà đất tham gia đầu cơ.
- Đội ngũ cỏn bộ làm việc trong cỏc ban ngành cú liờn quan đến trỏch nhiệm chống đầu cơ chưa trong sạch dẫn đến tỡnh trạng múc ngoặc như đó nờu.
- Năng lực quản lý đất đai cũn hạn chế khụng theo kịp sự thay đổi của thực tiễn. Việc quản lý đất đai cũn bỏ ngỏ, đặc biệt là đối với đất cụng. Nội dung thanh tra kiểm tra việc chấp hành quy định của phỏp luật về quản lý, sử dụng đất vốn là một nội dung quản lý đất đai tuy vậy nú chưa được thực hiện tốt.
- Luật đất đai sửa đổi năm 1998 và 2001 cũng cú những biện phỏp nhằm hạn chế đầu cơ nhưng thực tế đó chứng minh HĐĐC đất đai càng cú sức sống hơn, và lần sửa đổi này liệu cú như vậy? Một điều khẳng định là cú bởi vỡ hiện nay việc cấp sổ đỏ mới chỉ đạt 16% trờn cả nước và theo ước tớnh sẽ phải mất 50 – 70 năm nữa mới cấp xong với tiến độ như hiện nay (theo Bộ kế hoạch và Đầu tư). Thị trường BĐS lại chưa hoàn chỉnh, nhu cầu của dõn cư ngày một tăng và khi Luật Đất đai (sửa đổi) ra đời khụng ai dỏm khẳng định đõy là một bộ luật hoàn chỉnh vỡ nú đó cú độ trễ về mặt thời gian nhất định, hơn thế những hoạt động phi phỏp thỡ rất nhiều và ngày càng diễn biến khú kiểm soỏt.
- Chỳng ta thực hiện chớnh sỏch hai giỏ nhưng chớnh sỏch này cũn nhiều bất cập nờn giới đầu cơ vin vào đú để thu lợi.
CHƯƠNG III: QUAN ĐIỂM, PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU CHỦ YẾU