4. Hiệu quả đầu t phát triển đô thị mới tại Tổng công ty Đầu t Phát triển nhà và đô
2.1. Hiệu quả tài chính.
Đánh giá hiệu quả tài chính sẽ cho biết những lợi ích trực tiếp của dự án đem lại cho Chủ đầu t. Các chỉ tiêu chính phản ánh hiểu quả tài chính của dự án bao gồm: Thu nhập thuần (NPV), hệ số hoàn vốn nội hệ (IRR), thời hạn thu hồi vốn đầu t (T), tỷ suất sinh lời vốn đầu t (RR)…Để tính toán các chỉ tiêu này ta dựa vào lãi suất trung bình của các nguồn vốn đầu t. Đối với vốn Ngân sách Nhà nớc, lãi suất đợc tính bằng tỷ suất thu trên vốn đợc Nhà nớc quy định là 6%/năm. Vốn tự có của Tổng công ty cũng đợc tính bằng 6%/năm, vìđây là doanh nghiệp Nhà nớc nên vốn tự có của doanh nghiệp cũng đợc coi nhlà vốn Ngân sách. Lãi suất vốn vay tín dụng thơng mại là 15%/năm, lãi suất phát hành trái phiếu là 12%/năm. Đối với nguồn vốn huy động từ khách hàng thì lãi suất đợc tính bằng lãi suất tiền gửi Ngân hàng 11%/năm.
Vậy lãi suất bình quân:
r = 0,2x6%+0,098x6%+0,353x11%+0,14x15%+0,21x12%=10,3% - Chỉ tiêu thu nhập thuần (NPV)
Tr.đ
Dự án hoàn thành sẽ đem lại cho Tổng công ty một khoản thu nhập thuần ( tính theo giá trịnăm 1997) là 13.975 triệu đồng, tức là dự án hoạtđộng có lãi.
- Chỉ tiêu hệ số hoàn vốn nội bộ (IRR)
Theo kết quả tính toán trong bảng 11, hệ số hoàn vốn nội bộ IRR = 30,61%, cao hơn tỷ
suất chiết khấu hằng năm (10,3%), nếu cộng thêm vào suất chiết khấu với mức lạm phát 4-5% thì IRR vẫn lớn hơn. Nh vậy dự án có hiệu quả về mặt tài chính và đáng giá
đầu t.
- Chỉ tiêu thời hạn thu hồi vốn (T): Đợc tính theo phơng pháp cộng dồn. Các khoản lợi nhuận thuần hàng năm đợc quy về cùng một mặt bằng hiện tại năm 1997. Theo bảng 11,
dự án thực hiện đến năm thứ 4 thì thu hồi đủ vốn và có lãi 12.992 triệu đồng, hay sau 3 năm dự án còn phải hoạt động thêm 3 tháng nữa thì mới thu hồi đủ vốn. Vậy kết quả là: T = 3 năm 3 tháng nhỏ hơn thời gian thực hiện dự án. Tức là khi hoàn thành dự án đã
thu hồi đủ vốn và có lãi.
- Tỷ suất sinh lời vốn đầu t của cả đời dự án (RR).
Nghĩa là, cứ 100 đồng vốn đầu t thì tạo ra đợc 11,36 đồng lãi. Kết quả nh vậy là thấp, nhng vì đây là dự án phát triển đô thị mang tính lợi ích xã hội cao nên mức sinh lời của vốn không cao.
Bảng11
2.2. Hiệu quả kinh tếxã hội.
Dự án hoàn thành đã đem lại cho quốc gia nói chung và Thành phố Hà Nội nói riêng hiệu quả kinh tế - xã hội rất lớn, có ý nghĩa to lớn đối với chiến lợc quy hoạch phát triển đô thị đến năm 2020. Dự án đã đóng góp vào Ngân sách Nhà nớc thêm 48.250 triệu đồng thông bằng việc thu thuế (thúe giá trị gia tăng: 9.969 triệu đồng; thuế thu nhập doanh nghiệp: 12.370 triệu đồng) và tiền sử dụng đất, thuê đất: 25.911 triệu đồng. Cung cấp cho Thành phố một khu đô thị mới đồng bộ với giá trị hệ thống kết cấu hạ
tầng là 65 tỷ đồng và đóng góp cho Thành phố 138.000 m2 sàn nhà ở các loại, đáp ứng
đợc chỗ ở cho hơn 360 hộ gia đình, góp phần tích cực vào chơng trình phát triển nhà ở
quốc gia và chơng trình giãn dân của Thủ đô Hà Nội. Tạo công ăn việc làm cho hơn 1000 công nhân, lao động phổ thông làm việc ttrực tiếp và gián tiếp trong dự án, với thu nhập trung bình khoảng 800 ngàn đồng.
Tăng cờng đợc kết cấu cơ sở hạ tầng của thành phố, tạo ra một khu vực dân c đô thị
hoàn chỉnh, phát triển theo đúng quy hoạch, đảm bảo vẻ đẹp kiến trúc đô thị có đầy đủ
và đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, nâng cao điều kiện sống của nhân dân trong khu vực.
Huy động vốn đầu t từ nhiều nguồn nhng đợc quản lý thống nhất tạo sự phối hợp đồng bộ, thực hiện nhanh gọn, góp phần đa việc phát triển đô thị của Hà Nội vào nề nếp, trật tự, đảm bảo thực hiện mô hình mới về phát triển đô thị, thúc đẩy quá trình đô thị hoá thủ đô Hà Nội.
Nâng cao năng lực thực hiện quản lý các dự án phát triển đô thị của đội ngũ cán bộ
công nhân viên của Tổng công ty tạo cơ sở vững chắc để triển khai đầu t và xây dựng hoàn chỉnh toàn bộ khu vực hồ Linh Đàm.
CHƠNG III
NHỮNG ĐỊNH HỚNG VÀ GIẢI PHÁP NHẰM TIẾP TỤC NÂNG CAO HIỆU
QUẢ ĐẦU T PHÁT TRIỂNĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY ĐẦU T PHÁT
TRIỂN NHÀ VÀĐÔ THỊ
I. NHỮNG THUẬN LỢI VÀ KHÓ KHĂN TRONG VIỆC THỰC HIỆNĐẦU T
Trong những năm qua việc thực hiện đầu t phát triển các khu đô thị mới tại Tổng công ty
Đầu t phát triển nhà và đô thị đã gặp đợc rất nhiều thuận lợi, đem lại những kết quả thật khả quan, nhng bên cạnh đó cũng còn không ít những khó khăn phức tạp đòi hỏi Tổng công ty cần phải tiếp tục có giải pháp tháo gỡ, cụ thể một sốthuận lợi và khó khăn nh sau:
1. Thuận lợi.
Đợc sự quan tâm chỉ đạo, giúp đỡ, hợp tác của các ngành, các cấp từ Trung ơng đến địa phơng có liên quan đến hoạt động sản xuất kinh doanh của Tổng công ty nh: Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây Dựng, UBND Thành phố Hà Nội, Bộ Kế hoạchđầu t, Bộ Tài chính,… UBND các quận, huyện… đểTổng công ty hoàn thành tốt nhiệm vụcủa mình.
- Cóđợc sự lãnhđạo sáng suốt,đúngđắn của Đảng uỷ, Ban lãnh đạo Tổng công ty… - Có đội ngũ cán bộ đã kinh qua thực tế, kinh nghiệm và năng lực ngày càng đợc củng cố
và nâng cao, cóđợc sự đoàn kết thống nhấtđồng lòng trong toàn bộ Tổng công ty từ Tổng Giám đốc xuống đến nhân viên, có tinh thần tự giác, năngđộng, sáng tạo, có trình độ năng lực có tinh thần trách nhiệm cao trong công việc, nghiêm chỉnh chấp hành mọi chủ trơng
đờng lối của Đảng và Nhà nớc.
- Trải qua việc thực hiện các dự án, Tổng công ty đã đúc rút đợc quy trình thực hiện các dự án từ quy mô nhỏ (vài nghìn m2) đến quy mô lớn (hàng trăm ha)đúc kếtđợc những bài học kinh nghiệm quý báu trong triển khai thực hiện dựán về phát triển nhà ởvà đôthị mới.
Đồng thời Tổng công ty đã xác định đợc vị thế của mình trong thị trờng kinh doanh và phát triển nhà trong địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Tiềm lực tài chính của Tổng công ty lớn, có khả năng huyđộng từ nhiều nguồn vốn khác nhau với số lợng lớn.
- Nhận đợc sự động viên khích lệ của bạn bè, đồng nghiệp, sự quan tâm ủng hộ của quần chúng nhân dân trong khu vực dự án.
- Khó khăn chính là công tác đền bù giải phóng mặt bằng rất phức tạp, nó liên quan đến nhiều ngành, nhiều cấp, nhiều hộ dân, nhiều vấn đề nảy sinh trong công tác này. Giá cả đền bù theo chính sách thấp, nhất là những nơi có diện tích đất bị thu hồi lớn, các hộ sản xuất nông nghiệp không còn đất sản xuất hoặc còn rất ít, khó khăn trong việc di chuyển mồ mả nằm trong khu vực dự án đã kéo dài thời gian thực hiện dự án. Đồng thời cơ chế
chính sách đền bù giải phóng mặt bằng cha ổnđịnh, cha thống nhất.
- Một loạt các chi phí phân bổ vào hạ tầng nhà cao tầng nh: đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí các loại thuế nh thuế giá trị gia tăng, các khoản thu về tiền sử dụng đất, thuế
chuyển quyền sử dụng đất …đã làm tăng giá trị đầu vào của 1m2diện tích sử dụng căn hộ, khiến việc tiêu thụ bịchậm.
- Một số dự án Tổng của công ty việc chi phí đầu t xây dựng các hạng mục công trình kỹ
thuật hạ tầng ngoài hàng rào dự án nh cấp điện, cấp nớc, thoát nớc,… dùng vào mục đích chung sử dụng vốn chịu lãi suất để đầu t, vốn xây dựng nhà chung c cũng vay với lãi suất còn cao nên giá thành còn cao, chađáp ứng yêu cầu của ngời mua.
- Trong thời gian vừa qua theo quy chếquản lý đầu t và xây dựng việc phân cấp thẩm định thiết kế kỹ thuật và dựtoán thay đổi nên hồ sơ di chuyển lại mất nhiều thời gian, gây chậm trễcho việc khởi công một sốhạng mục công trình trong kế hoạch thực hiện.
- Công tác tiếp thị, tiêu thụ sản phẩm còn cha ngang tầm với đòi hỏi của cơ chế thị trờng hiện nay, việc tiêu thụ sản phẩm khó khăn do đó việc thu hồi vốn bị chậm, vốn đầu t bị đọng lại trong khi nhu cầu vềvốn lại lớn.
- Lực lợng cán bộ quản lý dự án còn trẻ, cha kiên quyết với một số trờng hợp xây dựng sai phép, gây lộn xộn trong việc thi công cũng nh mỹquan chung.
- Thời gian thực hiện dự án khu đô thị mới thờng kéo dài, thời gian thu hồi vốn đầu t phụ
thuộc vào nhiều yếu tố khách quan nh địa điểm, cảnh quan, điều kiện hạ tầng ngoài hàng rào.
- Vốn đầu t của các dự án khu đô thị mới rất lớn, gấp nhiều lần vốn tự có của chủ đầu t, nguồn vốn đa dạng lại không liên tục, việc tổ chức thi công các hạng mục công trình phải có sự phối hợp đồng bộvà khoa học.
- Các hạng mục công trình trong dự án thuộc nhiều chuyên ngành khác nhau nh giao thông, cấp nớc, thoát nớc, cấp điện, bu chính viễn thông, nhà ở, văn phòng, khách sạn, trụ sở…
nhngđòi hỏi phải có sự quản lý thống nhất và toàn diện.
- Lĩnh vực hoạt động sản xuất kinh doanh chính của Tổng công ty liên quan đến quỹ đất của các khu đô thị đặc biệt là của Thành phố Hà Nội. Quỹ đất này cũng hạn hẹp cho nên khó khăn cho việc tìm kiếm các dựán mới.