II- CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ
4. PHƯƠNG PHÁP DỊNG TIỀN CHIẾT KHẤU
4.1. Định nghĩa
Phương pháp dịng tiền chiết khấu là phương pháp ước tính giá trị của tài sản bằng cách chiết khấu tất cả các khoản thu, chi của dịng tiền dự kiến phát sinh trong tương lai về thời điểm hiện tại, cĩ tính đến yếu tố lạm phát
và khơng ổn định của thu nhập.
4.2. Phạm vi áp dụng
Áp dụng trong thẩm định giá tài sản đầu tư (bất động sản, động sản,
doanh nghiệp, tài chính) mà thẩm định viên cĩ thể dự báo được thu nhập từ tài sản trong tương lai và tính được tỷ suất chiết khấu phù hợp và trong trường hợp thu nhập từ tài sản đầu tư qua các năm là khác nhau.
4.3. Các bước tiến hành
Bước 1: Ước tính doanh thu từ việc khai thác tài sản.
Bước 2: Ước tính chi phí liên quan đến việc khai thác tài sản.
Bước 3: Ước tính thu nhập rịng hay dịng tiền từ doanh thu và chi phí. Bước 4: Ước tính giá trị thu hồi của tài sản vào cuối kỳ.
Bước 5: Ước tính tỷ suất chiết khấu thích hợp. Bước 6: Xác định giá trị tài sản.
4.4. Cơng thức
• Trường hợp dịng tiền khơng đều
( ) ( )n n n t t t r V r CF V + + + =∑ =1 1 1
Trong đĩ: V : Giá trị thị trường của tài sản, CFt : Dịng tiền năm thứ t,
Vn : Giá trị thu hồi của tài sản vào năm thứ n, n : Thời gian nắm giữ tài sản,
r : Tỷ suất chiết khấu, dùng để chuyển đổi dịng thu nhập dự tính trong tương lai thành giá trị hiện tại của tài sản.
( ) ( )n n n t t r V r CF V + + + = ∑ = 1 1 1 1
4.5. Ưu nhược điểm
Ưu điểm:
- Khắc phục nhược điểm của phương pháp vốn hố thu nhập trực tiếp (chưa tính yếu tố lạm phát và dịng thu nhập ổn định)
- Áp dụng cho dịng thu nhập khơng ổn định.
- Hữu ích trong phân tích các đầu tư quan trọng để ra quyết định.
Nhược điểm:
- Dùng nhiều giả định nên cần nhiều thơng tin để phân tích,
- Phương pháp rất phức tạp,
- Thẩm định viên phải cĩ năng lực chuyên mơn.
KẾT LUẬN
Ngồi các phương pháp trên, trong thẩm định giá bất động sản cịn dùng 2 phương pháp là phương pháp thặng dư và phương pháp lợi nhuận (phương pháp thặng dư áp dụng để thẩm định các lơ đất trống, phương
pháp lợi nhuận áp dụng để thẩm định giá khách sạn, nhà hàng).
Mỗi phương pháp thẩm định giá đều cĩ những ưu và nhược điểm riêng,
nên khơng cĩ phương pháp nào là chính xác hồn tồn mà chỉ cĩ phương pháp thích hợp với đặc điểm của tài sản nhất và các phương pháp khác cĩ thể sử dụng để đối chiếu kiểm tra trước khi xác định kết quả giá trị cuối