I. Thuận lợi và khó khăn của dự án.
1. Thuận lợi.
Việc thực hiện dự án xây dựng khu đô thị Đồng Văn là phù hợp với định hướng quy hoạch Hà Nam nên rất được ủng hộ và tạo điều kiện thuận lợi từ phía các cấp chính quyền để dự án có thể triển khai.
Chủ đầu tư kiêm nhà thầu thực hiện dự án: Công ty cổ phần hỗ trợ và phát triển công nghệ DETECH là công ty đã từng thực hiện rất nhiều dự án xây dựng hạ tầng kĩ thuật các khu đô thị mới như khu đô thị mới Thái Nguyên, tịa nhà DETECH tại Mỹ Đình,… đây đều là những dự án có qui mơ lớn. Đó là điểm rất thuận lợi khi dự án được thực hiện bởi một nhà thầu đầy kinh nghiệm và uy tín vì đây cũng là một yếu tố rất quan trọng ảnh hưởng đến chất lượng cơng trình.
Với bất kì dự án nào cũng vậy các chủ đầu tư luôn vấp phải một vấn đề vơ cùng nan giải và khó khăn đó là việc giải phóng mặt bằng. Cơng tác này ln chiếm một phần chi phí rất lớn của mỗi dự án và tốn rất nhiều thời gian để thu hồi đất, di dời các hộ dân. Tuy nhiên dự án được xây dựng trên khu đất khá thuận lợi trong việc giải phóng mặt bằng, diện tích đất nơng nghiệp ở đây chiếm phần lớn tổng diện tích của khu vực dự án đầu tư. Nhờ có đặc điểm này mà dự án có thể tiết kiệm được rất nhiều chi phí và thời gian thực hiện.
2. Khó khăn.
Một trong những khó khăn lớn nhất hiện nay mà các nhà đầu tư đang phải đối mặt đó chính là tình trạng bất ổn của thị trường nhà đất trong thời gian gần đây. Các giao dịch nhà đất có xu hướng chững lại so với thời gian trước. Nguyên nhân của hiện tượng này là do thị trường nhà đất đang ở giai đoạn đi xuống trong quy luật vận động của hàng hoá. Hai là, với luật đất đai ban hành năm 2003 và các quy định về thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất, thuế sử dụng đất sắp ban hành, những người đã đầu cơ, tích trữ về đất đai đang phải chùn bước, hoặc khơng dám tiếp tục đầu cơ, tích trữ đất đai hoặc giảm bớt quy mơ tích trữ để tránh thiệt hại sau này. Khơng ít người vay mượn, kể cả vay ngân hàng để mua nhà đất, nay đến lúc phải trả nợ nên cũng phải đẩy nhà đất ra thị trường, làm cho cung về đất tăng lên. Trong khi đó thì
những người thực sự có nhu cầu về nhà đất đang trơng chờ việc thi hành luật đất đai sẽ làm cho giá đất hạ xuống nên cũng khơng vội vàng tìm mua nhà đất. Có một tình trạng khá phổ biến là khi giá hàng hố có xu hướng tăng thì người bán chờ giá tăng thêm cịn người mua thì sợ giá lên nữa nên đổ xơ đi mua; cịn khi giá có xu hướng hạ thì thì người bán sợ hạ nữa nên vội tung ra bán, trong khi đó thì người mua chờ giá xuống thêm.
Ba là, việc mua bán nhà đất ở nước ta thường quy ra vàng nhưng giá vàng vừa qua tăng cao và biến động bất thường chưa thể lường hết nên cũng ảnh hưởng tiêu cực đáng kể đến giao dịch về nhà đất trên thị trường.
Chính sự bất ổn này đã làm cho giá nhà tại các khu đơ thị mới có xu hướng giảm gây ra khó khăn cho chủ đầu tư trong việc thu hồi lại vốn.
Khó khăn thứ hai đó là vấn đề phát sinh trong q trình thực hiện cơng trình trong khâu giải phóng mặt bằng. Tuy ở phân tích trên có nêu ra khâu giải phóng mặt bằng thuận lợi do tỉ lệ đất nơng nghiệp chiếm diện tích cao. Nhưng những hộ dân sống trong khu vực dự án lại cảm thấy khơng hài lịng với chế độ đền bù. Đây là vấn đề mà hầu như dự án nào cũng gặp phải. Chủ đầu tư lập kế hoạch đền bù theo giá của nhà nước mà giá này thường thấp hơn giá mà người dân mong đợi, do đó khơng chiu di dời làm ảnh hưởng đến tiến độ thực hiện dự án. Mà nếu nâng giá đền bù theo yêu cầu của người dân thì sẽ ảnh hưởng đến doanh thu của dự án. Đây là vấn đề nan giải cần có sự giải quyết từ các cấp chính quyền khơng chỉ cho dự án này mà cịn rất nhiều cơng trình được thực hiện sau này.
Khó khăn tiếp theo đó là việc tái ổn định cuộc sống cho người dân trong vùng bị thu hồi đất. Theo dự án thì hầu hết các hộ dân cư trong diện thu hồi đất bị di dời sẽ được chuyển vào sống tại các chung cư cao tầng thuộc phạm vi dự án. Tuy nhiên những người dân ở đây đang quen với đời sống nông thôn
chưa quen với nếp sống hiện đại trong các khu chung cư. Do đó điều này sẽ ảnh hưởng khơng nhỏ đến đời sống của họ.
II. Kiến nghị và giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư.
Mỗi một dự án đều có những thuận lợi và khó khăn khác nhau, nhưng nói chung phần lớn đều có rất nhiều đặc điểm chung, dự án khu đô thị mới Đồng Văn tỉnh Hà Nam cũng khơng phải ngoại lệ, vì vậy thay vì chỉ phân tích dự án Đồng Văn, em sẽ phân tích một số giải pháp nâng cao hiệu quả đầu tư cho các dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật các khu đô thị mới.
1. Giải pháp nhằm khắc phục những khó khăn khi thực hiện dự án đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật các khu đô thị mới. xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật các khu đô thị mới.
1.1. Giải pháp nhằm ổn định thị trường nhà đất.
Trong khi dự án đang tiếp tục hoàn thiện để đưa vào phục vụ người dân thì việc bình ổn lại thị trường nhà đất là hết sức quan trong cần đến sự giúp đỡ từ phía nhà nước. Nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế thị trường có sự quản lý của Nhà nước, vì thế vai trị của Nhà nước trong việc điều tiết thị trường bất động sản sao cho thị trường này hoạt động theo hướng tích cực là cực kỳ quan trọng. Do đó, cuối tháng 1/2006, Chính phủ ban hành Nghị định 17: cho phép chuyển nhượng dự án, được phân lô, bán nền ở một số khu vực ngoại thành và địa phương...Nhiều chuyên gia cho rằng, tới đây thị trường sẽ chuyển động theo hướng tích cực. Tuy nhiên, cũng nhiều ý kiến cho rằng việc thực thi Nghị định này chưa đủ làm “tan băng” thị trường bất động sản. Do đó, có thể kiến nghị thêm một số giải pháp sau:
Thứ nhất: Trước mắt, tạm thời quản lý chặt chẽ việc đấu thầu các dự án đối với các khu đô thị và căn hộ nhằm hạn chế nguồn cung gia tăng mạnh mẽ:
Bởi lẽ, nếu không quản lý chặt chẽ việc cấp phép các dự án đầu tư sẽ dẫn tới tình trạng cung vượt cầu và hiệu quả đầu tư kém như thị trường sản xuất lắp ráp ô tô trong thời gian qua là một ví dụ. Điều này có thể trước mắt sẽ dẫn tới nguồn thu ngân sách địa phương và Trung ương tạm thời bị giảm nhưng sẽ giúp cho thị trường bất động sản “ấm dần”.
Thứ hai: Cân đối lại cung cầu:
Bộ Tài nguyên và Môi trường cần kết hợp với Tổng Cục Thống kê và một số cơ quan hữu quan khác tổ chức cuộc điều tra về nguồn cung, cầu về nhà ở, căn hộ và thu nhập của Việt Nam để có cơ sở cân đối lại cung cầu và đánh giá tiềm năng của thị trường bất động sản Việt nam trong tương lai, từ đó mới đưa ra các chính sách điều tiết thị trường bất động sản một cách hợp lý.
Thứ ba: Các doanh nghiệp cần giảm giá bất động sản về giá trị thực: Điều quan trọng nhất là đưa giá BĐS đúng với giá trị thật. Do giá bất động sản của Việt Nam hiện được đánh giá là cao hơn giá trị thực rất nhiều nên việc giảm giá vẫn đảm bảo cho người bán có lãi và quan trọng hơn là phù hợp với khả năng thanh toán của nhiều người tiêu dùng. Các nhà đầu tư kinh doanh BĐS cần phải chọn lựa giữa hai con đường “sống hay là chết”, có nghĩa là phải chọn lựa giữa việc phá sản của công ty hay việc giảm giá bất động sản để kích thích cầu về nhà ở đối với những đối tượng thu nhập vừa phải và thấp nhằm giữ được sự tồn tại của công ty trên thương trường. Các DN kinh doanh bất động sản cần tung ra thị trường những sản phẩm đúng với giá trị thực, phù hợp với túi tiền của đại đa số người tiêu dùng giúp thị trường sôi động trở lại, tránh những hậu quả về sau.
Thứ tư: Hồn thiện hệ thống cơ chế, chính sách theo hướng: bảo đảm
nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường; đồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh. Nhà nước sẽ thơng qua một số
chính sách như tài chính, tín dụng, thuế... một cách hợp lý để thị trường BĐS hoạt động lành mạnh mới mong phá băng được.
Thứ năm: Hình thành một thị trường bất động sản công khai minh bạch và đầy đủ thông tin cung cấp cho người mua và người bán: Bộ Tài nguyên và
Mơi trường có trách nhiệm quản lý và xây dựng cơ sở thông tin hạ tầng địa chính đủ độ tin cậy, kết nối được với các hoạt động tài chính, ngân hàng, tín dụng, tương thích với khu vực và thế giới để đảm bảo hội nhập kinh tế. Cần có cơ quan chun mơn về định giá đất (giá QSDĐ), định giá bất động sản khác để có thể chứng khốn hố các tài sản về bất động sản, tạo điều kiện cho việc mua bán, chuyển nhượng, cầm cố, phát mại trên thị trường.
Hy vọng, với những giải pháp này tình trạng thị trường bất động sản sẽ sáng sủa hơn nhất là khi dự thảo luật kinh doanh BĐS được hy vọng sẽ có những qui định chặt chẽ, minh bạch và là đòn bẩy làm cho thị trường bất động sản ở nước ta trở nên sôi động hơn.
1.2. Giải pháp cho việc giải phóng mặt bằng.
Theo kế hoạch phát triển Hà Nam nói riêng và cả nước nói chung thì trong thời gian tới sẽ có rất nhiều đơ thị mới được xây dựng và hình thành nên cơng tác giải phóng mặt bằng cần phải nhanh chóng được hồn thiện. Để thực hiện được việc này thì khơng chỉ có sự nỗ lực thay đổi của bản thân chủ đầu tư mà cịn phải có sự can thiệp từ phía nhà nước.
Để tháo gỡ những mầu thuẫn vướng mắc lớn nhất hiện nay đó là việc các hộ dân khơng chịu di dời để giải phóng mặt bằng do đền bù khơng thoả đáng thì việc cần nhất hiện nay nhà nước phải xây dựng khung giá đất hợp lí sát với thực tế. Với chủ đầu tư việc này sẽ giúp ích rất nhiều trong việc lập dự án để phê duyệt ban đầu không ảnh hưởng đến doanh thu như đã dự tích, đảm bảo tiến độ thực hiện dự án. Về phía người dân thì giá đền bù giải phóng sát với
thực tế sẽ làm giảm thiệt thòi cho người dân và họ sẽ nhanh chóng di dời theo kế hoạch.
Đối với những hộ gia đình cố tình chống đối khơng thực hiện thì chính quyền địa phương có biện pháp cưỡng chế phá dỡ mạnh mẽ để trả lại mặt bằng.
Đi đơi với cơng tác cưỡng chế chính quyền địa phương trong q trình giải phóng mặt bằng cần có đội ngũ cán bộ giỏi, có tinh thần phục vụ người dân để có thể giải thích hướng dẫn người dân hiểu và tạo điều kiện cho cơng tác giải phóng mặt bằng.
Đồng thời trong đời sống hàng ngày chính quyền thực hiện tuyên truyền cho người dân cho họ những hiểu biết đầy đủ về công tác tái định cư giải phóng mặt bằng để khi có dự án thực hiện người dân khơng bị bỡ ngỡ gây ra những khó khăn.
1.3. Giải pháp tái ổn định đời sống người dân.
Đối với dự án xây dựng cơ sở hạ tầng khu đơ thị mới Đồng Văn thì hầu hết các hộ dân đều được tái định cư vào các nhà chung cư cao tầng trong phạm vi dự án. Tuy nhiên còn một số hộ dân còn lại và đối với rất nhiều dự án khác thì vấn đề tái định cư cho người dân vẫn là rất nan giải. Số lượng nhà vẫn còn chưa đáp ứng đủ nhu cầu tái định cư cho người dân. Rất nhiều họ dân sau khi bị thu hồi đất đã khơng có nhà ở. Đứng trước vấn đề này chính quyền đơ thị cần phải đẩy mạnh hơn nữa công tác xây dựng quỹ nhà tái định cư. Đồng thời nên có chính sách hỗ trợ người dân trong việc tìm thuê nhà để tạm ổn định cuộc sống.
Nhà ở là một vấn đề những cuộc sống hàng ngày của những người dân sau khi tái định cư cũng còn nhiều bất cập. Hầu hết những người trong khu vực thực hiện dự án đều là ở vùng ngoại ô nông thôn, quen với lối sống ngoại
thị. Nay được vào sống trong mơi trường hiện đại thì khơng quen. Chính vì thế cơng tác tun truyền giáo dục, hướng dẫn người dân cách sống mới thông qua sách báo, tờ rơi, loa đài cần phải được thực hiện trước khi dự án được thực hiện.
2.Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác đánh giá hiệu quả dự án xây dựng cơ sở hạ tầng kĩ thuật.
Đánh giá hiệu quả dự án là việc làm rất quan trọng nó có ảnh hưởng lớn đến lợi ích của cả doanh nghiệp và xã hội. Vì nếu đánh giá sai sẽ dẫn đến đầu tư sai lầm làm thất thốt vốn của doanh nghiệp, lãng phí các nguồn lực xã hội. Chính vì thế việc hồn thiện cơng tác đánh giá hiệu quả dự án là vấn đề sống còn đối với doanh nghiệp.
2.1. Lựa chọn cán bộ, các nhà tư vấn có trình độ chun mơn cao.
Cơng tác đánh giá dự án có chính xác và chất lượng hay khơng phụ thuộc rất nhiều vào trình độ chun mơn của các cán bộ thực hiện. Do đó khi tiến hành đánh giá hiệu quả dự án phải giao cho những cán bộ am hiểu cơng việc có kinh nghiệm thực hiện đồng thời cần có những nhà tư vấn có trình độ chun môn cao hỗ trợ kiểm tra. Các doanh nghiệp nên có hẳn một bộ phận chun thực hiện cơng việc này.
2.2. Xây dựng hệ thống định mức, qui chuẩn hoàn thiện.
Ngày nay trong việc đánh giá hiệu quả dự án nhất là đối với đánh giá hiệu quả về xã hội chúng ta hầu hết mới chi là đánh giá được về mặt định tính. Việc lượng hố những hiệu quả này hiện nay là rất khó khăn do chưa có một hệ thống qui chuẩn hồn thiện để giúp cho việc lượng hố những yếu tố xã hội. Để có thể đánh giá chính xác ta khơng thể dựa vào những đánh giá chủ quan định tính được nên cục đo lường cần kết hợp với cơ quan chức năng
khác có liên quan xây dựng một hệ thống qui chuẩn nhằm có thể lượng hố các yếu tố xã hội. Nhờ có hệ thống này sẽ cho phép chúng ta áp dụng công nghệ thông tin vào việc đánh giá một cách dễ dàng hơn.
2.3. Áp dụng công nghệ thông tin.
Ngày này công nghệ thông tin đã được áp dụng vào rất nhiều lĩnh vực và đã giúp cho con người tiết kiệm được rất nhiều cơng sức và tiền bạc. Nên chúng ta có thể xây dựng một bộ phầm mềm áp dụng cho việc đánh giá hiệu quả dự án. Khi đó các thơng tin sẽ được cập nhật thường xuyên hơn, chính xác hơn, giúp tiết kiệm được rất nhiều thời gian và chi phí về nhân lực.
2.4. Thanh tra kiểm tra chặt chẽ.
Để có thể đánh giá đúng chính xác và tồn diện ngồi việc nắm vững các hồ sơ báo cáo việc thực hiện dự án trên giấy tờ thì chúng ta cần phải thường xuyên kiểm tra thanh tra trong quá trình thực hiện trên thực tế. Không được