- Cơ sở lý luận: Phƣơng pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng sinh lợi ƣớc tính của việc sử dụng tài sản trừ đi tất cả các chi phí hoạt động kinh doanh, khoản dƣ còn lại là thu nhập thực hàng năm của bất động sản sau đó chuyển hoá thành vốn theo phƣơng pháp đầu tƣ [15, tr.199].
Trong một số hoàn cảnh, khả năng sinh lợi của việc sử dụng tài sản phụ thuộc nhiều vào dung lƣợng thƣơng mại xác định dòng thu nhập của tài sản, đó là đặc điểm thƣờng thể hiện cho các tài sản trong ngành vui chơi giải trí, bao gồm khách sạn và một số tài sản khác.
- Kỹ thuật định giá: Phƣơng pháp lợi nhuận dựa vào sự phân tích khả năng thu nhập ƣớc tính của việc sử dụng tài sản trừ đi các chi phí hoạt động kinh doanh hợp lý, còn lại một khoản dƣ ra thể hiện là thu nhập thực hàng năm đặc trƣng cho tài sản. Thu nhập thực này sau đó đƣợc chuyển hoá thành vốn theo đúng nhƣ cách trong phƣơng pháp đầu tƣ.
Các bƣớc tiến hành phƣơng pháp này là ƣớc tính tổng các thu nhập trừ đi những chi phí liên quan đến việc tạo ra thu nhập đó, trừ đi tiếp khoản thu hồi vốn và lãi trên vốn mà ngƣời thuê nhà nhận đƣợc từ vốn của họ và một số tiền thƣởng công cho ngƣời thuê nhà.
Số dƣ còn lại sẽ đƣợc chuyển hoá thành vốn theo một tỷ lệ vốn hoá rút ra đƣợc từ cách phân tích các tài sản tƣơng tự hoạt động trên thị trƣờng để tính ra giá trị thị trƣờng của tài sản.
Việc tính toán đƣợc thể hiện cụ thể qua các bƣớc sau:
Bƣớc 1: xác định tổng doanh thu bán hàng và cung cấp dịch vụ; bao gồm tất cả các khoản thu từ bán hàng và cung cấp dịch vụ theo ngành nghề kinh doanh đã đăng ký với cấp có thẩm quyền. Ví dụ một trạm bán xăng có thể đăng ký và mở các dịch vụ và có doanh thu từ: đại lý bán xăng dầu, rửa xe, siêu thị mi ni…
Bƣớc 2: xác định tổng chi phí: bao gồm: - Chi phí nguyên, nhiên vật liệu, vật tƣ:
Hàng hóa, nguyên liệu, vật tƣ mua cho kinh doanh nhƣ nguyên liệu, thực phẩm, đồ uống phục vụ trong tiệm ăn; xăng dầu trong các cây xăng là chi phí nguyên liệu, vật tƣ… sẽ đƣợc trừ ra khỏi tổng thu nhập để tính ra khoản lợi nhuận ròng.
- Chi phí lãi vay ngân hàng.
- Chi phí vận hành, quản lý doanh nghiệp: chi phí thuê nhân công (bao gồm cả tiền công của những thành viên trong gia đình chủ doanh nghiệp), chi phí nƣớc, điện, gas, điện thoại, sửa chữa, duy tu cửa hàng, văn phòng phẩm, khấu hao trang thiết bị…
Bƣớc 3: Xác định thu nhập thực từ bất động sản.
Thu nhập thực từ bất động sản là phần còn lại sau khi trừ khỏi tổng doanh thu các khoản tổng chi phí, các khoản thuế, phí và các khoản phải nộp khác theo quy định của pháp luật và tiền công trả cho nhà đầu tƣ.
Bƣớc 4: Áp dụng công thức để tìm ra giá trị bất động sản. Thu nhập thực hàng năm
Giá trị thị trƣờng của bất động sản =
Tỷ suất vốn hóa
- Đánh giá phương pháp :Khó khăn trong việc xác định tốt nhất và có hiệu quả nhất; Khó khăn trong việc xác định lãi suất vốn hoá; Chỉ áp dụng đối
với những tài sản mà hoạt động của nó tạo ra lợi nhuận; Lợi nhuận ƣớc tính có thể không tạo ra thu nhập thực; Đòi hỏi thẩm định viên cần có kiến thức về loại hình kinh doanh này.
Nhƣ vậy, hoạt động thẩm định giá BĐS đã và đang đƣợc thực hiện và cung cấp cho các đối tƣợng khách hàng và đáp ứng nhu cầu xã hội một cách phù hợp và thông tin về giá trị của tài sản là bất động sản đƣợc thể hiện đầy đủ và sinh động nhất nhằm đem lại lợi ích cho khách hàng, nhà quản lý và những ngƣời cần sử dụng.
Hoạt động thẩm định giá bất động sản còn phát triển đến một mức cao hơn nữa để thị trƣờng BĐS ngày một minh bạch và dễ tiếp cận hơn đối với mọi ngƣời trong xã hội.
CHƢƠNG 2