1.2.1. Khái niệm, mục tiêu quản lý Nhà nước dối với thị trường bất động sản cấp tỉnh
1.2.1.1. Khái niệm quản lý nhà nước với thị trường bất động sản * Khái niệm quản lý nhà nước
QLNN là hoạt động mang tính chất quyền lực nhà nước, được sửa dụng quyền lực nhà nước để điều chỉnh các quan hệ xã hội, QLNN được xem là mộ hoạt động chức năng của nhà nước trong quản lý xã hội và có thể xem là hoạt động chức năng đặc biệt
QLNN đƣợc hiểu theo hai nghĩa:
QLNN theo nghĩa hẹp, chỉ bao gồm hoạt động hành pháp.
QLNN đƣợc hiểu theo nhĩa rộng là QLNN bao gồm toàn bộ các hoạt động từ ban hành các văn bản luật, các văn bản mang tính luật đến việc chỉ đạo trực tiếp hoạt động của đối tƣợng bị quản lý và vấn đề tƣ pháp đối với đối tƣợng quản lý cần thiết của nhà nƣớc. Hoạt động QLNN chủ yêu và trƣớc hết đƣợc thực hiện bởi tất cả các cơ quan nhà nƣớc song có thể các tổ chức chính trị, xã hội, đoàn thể, quần chúng và nhân dân trực tiếp thực hiện nếu đƣợc Nhà nƣớc ủy quyền, trao quyền thực hiện chức năng của nhà nƣớc theo quy
định của pháp luật.
* Khái niệm quản lý nhà nước với thị trường bất động sản
QLNN về TTBĐS là quá trình các cơ quan QLNN sử dụng trong phạm vi quyền lực của mình tác động có tổ chức và điều chỉnh vào các quan hệ nảy sinh trong TTBĐS nhằm bình ổn và phát triển TTBĐS đưa nó vận động theo đúng mục tiêu, định hướng của nhà nước.
QLNN về TTBĐS là những tác động liên tục thông qua việc sử dụng một hệ thống công cụ quản lý của Nhà nƣớc, bao gồm: quy hoạch, kế hoạch, công cụ tài chính, luật pháp. Để điều tiết kiểm soát, điều tiết của các chủ thể tham gia hoạt động trong thị trƣờng BĐS, nhằm đƣa nó vận động theo đúng mục tiêu, định hƣớng của nhà nƣớc.
1.2.1.2. Mục tiêu của quản lý nhà nước với thị trường bất động sản
Mục tiêu của QLNN với thị trƣờng BĐS là nhằm cung cấp môi trƣờng đầu tƣ, kinh doanh đảm bảo đúng các định hƣớng của Nhà nƣớc là nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa. Đồng thời quản lý nhà nƣớc nhằm ổn định thị trƣờng BĐS, tránh các hiện tƣợng đầu cơ, hiện tƣợng bong bóng BĐS. TTBĐS ở nƣớc ta hình thành gần 20 năm nay, đã bƣớc đầu phát huy tính tích cực của nó, song vẫn đang ở trong giai đoạn sơ khai, tự phát và còn nhiều khuyết tật, bất cập trong nội dung hoạt động của nó, cụ thể nhƣ sau:
Hoạt động TTBĐS còn mang nặng tính tự phát, chƣa đƣợc nhà nƣớc kiểm soát chặt chẽ đồng bộ, làm việc sử dụng đất đai và BĐS còn kém hiệu quả và lãng phí. Hiện nay, hoạt động của TTBĐS phi chính quy nằm ngoài sự kiểm soát của các cơ quan QLNN; nội dung quản lý thị trƣờng chính quy còn rƣờm rà về thủ tục, hiệu lực các văn bản pháp lý điều chỉnh thị trƣờng chƣa cao. Trong lúc đó, việc phát triển nhanh chóng của các đô thị và tình trạng đầu cơ ồ ạt vào đất đai, BĐS đã làm cho một lƣợng lớn BĐS bị "găm", giữ hoặc mua đi bán lại với mục đích đầu cơ, không đƣợc đƣa vào sử dụng phục vụ cho sự phát triển sản xuất kinh doanh và nâng cao điều kiện sống cho nhân dân. Bên cạnh đó, việc sử dụng đất không đúng mục đích, xây dựng nhà không có giấy phép, tùy tiện, không đúng quy hoạch, lấn chiếm đất đai,… là khá phổ biến, ảnh hƣởng nhiều tới quy hoạch phát triển và chiến lƣợc phát triển KT - XH của đất nƣớc, từ đó làm hiệu quả sử dụng HHBĐS giảm sút.
Do các chủ thể tham gia TTBĐS hầu hết chỉ quan tâm tới lợi nhuận nên nảy sinh nhiều vấn đề xã hội bức xúc, phức tạp nhƣ: tranh chấp, khiếu kiện, lừa đảo,… về đất đai. Công tác QLNN yếu kém nên dẫn tới tranh chấp khiếu kiện lâu dài, phép nƣớc không nghiêm; giá cả BĐS biến động khôn lƣờng làm cho một số ngƣời đầu cơ và đội ngũ "cò" BĐS, thậm chí một số công chức ngành địa chính nhà đất giàu nên nhanh chóng do kiếm đƣợc các khoản lợi "bất minh". Mặt khác, đại bộ phận công chức thu nhập thấp cùng công nhân lao động bình thƣờng với đồng lƣơng ít ỏi rất khó có điều kiện cải thiện chỗ ở. Từ đây, tạo sự phân hóa xã hội và tạo ra bất bình đẳng lớn trong xã hội.
Các hiện tƣợng tiêu cực, tham nhũng đang xảy ra nhiều trong lĩnh vực đất đai, gây nhức nhối cho xã hội; các khâu nhƣ giao đất, định và thẩm định giá đất, cho thuê đất, xử lý lấn chiếm đất đều tạo ra những kẽ hở và tạo điều kiện cho tiêu cực phát sinh, làm giảm uy tín đội ngũ cán bộ QLNN và bộ máy Nhà nƣớc. Quy mô TTBĐS không chính thức quá lớn và hoạt động của nó vƣợt tầm kiểm soát của Nhà nƣớc đã làm thất thoát nguồn thu cho ngân sách, phân tán nguồn lực tài chính, giảm sức cạnh tranh của nền kinh tế và sự phát triển đồng bộ hệ thống thị trƣờng. Hiện ở, lƣợng qua hệ giao dịch trên TTBĐS phi chính quy ƣớc tính chiếm tỷ trọng khoảng 70-80% thị phần. Lƣợng giao dịch này quá lớn, không đăng ký với các cơ quan QLNN có thẩm quyền nên không thể động viên các nguồn thuế, lệ phí, phí cho ngân sách nhà nƣớc, gây thất thoát lớn cho nền kinh tế.
Ngoài ra, các giao dịch phi chính quy này bị tác động bởi các nhu cầu ảo từ việc đầu cơ BĐS nên đã tạo ra "giá ảo" biến động khôn lƣờng và luôn ở mức rất cao. Giá này không đƣợc hình thành trên cơ sở các chỉ số kinh tế, các chi phí hiện thực và thu nhập bình quân của đại đa số nhân dân mà nó đƣợc "nhào nặn" qua thị trƣờng phi chính quy với đội ngũ "cò" và "các ý tƣởng đầu cơ" BĐS nên giá rất xa thực tế. Từ đó tạo sức ép lớn đối với chi ngân sách phục vụ đền bù giải tỏa, giải phóng mặt bằng hoặc chi cho các đối tƣợng chính sách, đối tƣợng có thu nhập thấp để thuê hoặc mua nhà. Tình trạng này diễn ra khá phổ biến, gây nhiều bức xúc cho kinh tế xã hội và sự phát triển của đất nƣớc; gây khiếu kiện kéo dài và tạo hố ngăn cách rộng hơn giữa giàu
và nghèo. Tình trạng này còn tạo trạng thái "đóng băng" của thị trƣờng HHBĐS, dẫn đến ứ đọng vốn, hiệu quả đầu tƣ xã hội không cao làm giảm năng lực và sức cạnh tranh của nền kinh tế.
Ngoài ra, với vai trò là một trong những thị trƣờng đầu vào quan trọng của nền kinh tế, khi các động thái tiêu cực của TTBĐS tăng lên thì sẽ ảnh hƣởng xấu đến các thị trƣờng khác nhƣ thị trƣờng vốn (hay còn gọi là thị trƣờng chứng khoán), thị trƣờng khoa học công nghệ, thị trƣờng lao động, thị trƣờng hàng hóa dịch vụ tiêu dùng,… và các hiệu ứng liên thông này nếu không kiểm soát đƣợc sẽ gây hậu quả khôn lƣờng cho nền kinh tế, cho sự tăng trƣởng, phát triển, tiến bộ xã hội, cho khả năng cạnh tranh của Việt Nam trên trƣờng quốc tế.
Các khuyết tật trên đây của TTBĐS cần đƣợc sửa chữa, điều chỉnh để giảm các hậu quả tiêu cực của thị trƣờng gây ra và từ đó phát huy tác động tích cực của nó trong quá trình phát triển. Do đó, trong quá trình vận động của thị trƣờng HHBĐS, nhà nƣớc không đứng ngoài mà ngƣợc lại, hoạt động quản lý của nhà nƣớc trở thành một bộ phận, một nội dung không thể thiếu để tạo nên cơ chế vận động hoàn hảo của TTBĐS theo yêu cầu phát triển của nền kinh tế trong từng thời kỳ. Những hoạt động quản lý của nhà nƣớc cần đƣợc cụ thể hóa về mức độ, tính chất, mục đích can thiệp và điều này đƣợc thực hiện qua việc xác định chức năng, nội dung, công cụ quản lý, can thiệp của nhà nƣớc đối với quá trình hoạt động của TTBĐS.
1.2.2. Nội dung quản lý nhà nước với thị trường bất động sản cấp tỉnh
1.2.2.1. Tổ chức thực hiện văn bản quy phạm pháp luật về kinh doanh bất động sản
Nhà nƣớc ban hành hệ thống văn bản pháp luật làm cơ sở quản lý BĐS tham gia vào hầu hết các quan hệ KT - XH, do vậy có rất nhiều các quy định của pháp luật có liên quan và chi phối ít nhiều đến hoạt động của TTBĐS. Trong số đó, hệ thống văn bản pháp luật có vai trò chi phối trực tiếp đến hoạt động của TTBĐS gồm: Luật Đất đai, Luật KDBĐS, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, các Luật Thuế liên quan đến sử dụng, chiếm hữu và giao dịch đất đai, BĐS… cùng với hệ thống văn bản dƣới luật nhƣ các Pháp lệnh, Nghị định, Thông tƣ, Chỉ thị… cụ thể hoá và hƣớng dẫn thi hành các luật trên. Việc
ban hành các văn bản pháp luật này, đặc biệt là đảm bảo tính đồng bộ, phối hợp giữa các văn bản luật trong việc điều tiết các quan hệ về BĐS trong từng lĩnh vực khác nhau có vai trò hết sức quan trọng, đảm bảo cho các văn bản pháp luật đƣợc thực thi trong cuộc sống; Ban hành và hoàn thiện các chính sách, giải pháp, hệ thống các định chế hỗ trợ quản lý hoạt động cho TTBĐS; Ban hành các chính sách về tài chính, thuế đối với đăng ký BĐS các loại hình giao dịch BĐS nhƣ khung giá đất, khung giá nhà…; Ban hành các chính sách đền bù, bồi thƣờng, GPMB trong thu hồi đất; Phát hành trái phiếu với nhà đất, BĐS; gắn TTBĐS với hệ thống chứng khoán…; Ban hành các quy định về đăng ký hành nghề KD các loại dịch vụ BĐS nhƣ: Tƣ vấn, môi giới, quản lý, định giá, giao dịch BĐS.
1.2.2.2. Xây dựng và ban hành kế hoạch thực hiện các dự án bất động sản
Quy hoạch, kế hoạch phat triển kinh tế xã hội chính là định hƣớng chiến lƣợc và cụ thể hoá các định hƣớng đó. Chúng chính là một trong những công cụ quan trọng và chủ yếu trong quản lý Nhà nƣớc về BĐS. Các nhà kinh doanh BĐS phải dựa vào nhựng cơ sở đó để phát triển thị trƣờng BĐS. Cũng thông qua quy hoạch, kế hoạch, hệ thống BĐS và thị trƣờng BĐS mới đƣợc đảm bảo tính thống nhất, tính khả thi và tính hiệu quả.
Có thể nói, các đợt sốt tăng giá, sụt giảm hoặc “đóng băng” giá cũng cũng nhƣ các giao dịch trên thị trƣờng BĐS đều gắn với nguyên nhân trực tiếp từ các điều chỉnh lớn trong chính sách quản lý của Nhà nƣớc về đất đai và nhà ở, từ cấp quốc gia lẫn phạm vi địa phƣơng.
Vì vậy, Nhà nƣớc thực hiện các hoạt động nhƣ xây dựng, ban hành chiến lƣợc phát triển TTBĐS, kế hoạch thực hiện các dự án BĐS: Chiến lƣợc về cơ cấu chủng loại sản phẩm và khối lƣợng sản phẩm BĐS; Chiến lƣợc đầu tƣ BĐS theo chiều sâu, chiều rộng, hay kết hợp; Chiến lƣợc về cơ cấu đầu tƣ nhất là đầu tƣ có kèm theo các biện pháp về xây dựng. Cơ cấu đầu tƣ đƣợc xét theo các mặt nhƣ: Cơ cấu theo các loại dự án và vốn đầu tƣ, cơ cấu đầu tƣ theo nguồn vốn, theo các dự án đầu tƣ BĐS hạ tầng và phi hạ tầng; Chiến lƣợc thu hút nguồn vốn đầu tƣ vào lĩnh vực BĐS; Chiến lƣợc về sử dụng các nguồn vốn đầu tƣ, đảm bảo hoàn vốn.
1.2.1.3. Xây dựng hệ thống thông tin về thị trường bất động sản
Hệ thống thông tin về nhà ở và TTBĐS gồm: Cơ sở dữ liệu về nhà ở và TTBĐS; hạ tầng kỹ thuật công nghệ thông tin về nhà ở và TTBĐS; hệ thống phần mềm phục vụ quản lý, vận hành, khai thác. Hệ thống thông tin về nhà ở và TTBĐS đƣợc xây dựng thống nhất trên toàn quốc nhằm cung cấp thông tin cơ bản về nhà ở và TTBĐS cho các cơ quan, tổ chức, cá nhân, phục vụ công tác QLNN và việc công bố các chỉ tiêu về nhà ở và TTBĐS, đáp ứng yêu cầu phát triển KT-XH. Hệ thống thông tin về nhà ở và TTBĐS phải đƣợc xây dựng và quản lý thống nhất từ Trung ƣơng đến địa phƣơng; tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn về ứng dụng công nghệ thông tin trong cơ quan nhà nƣớc đảm bảo tính khoa học, thuận tiện cho việc khai thác và sử dụng. Trên thực tế, sự thiếu minh bạch trong thông tin đƣợc cho là một trong những nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng thị trƣờng bât động sản giai đoạn 2009 – 2012 và việc ra đời của nghị định này là cần thiết và sẽ mang lại những sự công bằng mới cho thị trƣờng BĐS.
1.2.2.4. Thực hiện công tác thanh tra kiểm tra việc chấp hành các Quy định của nhà nước về thị trường bất động sản
Thanh tra, kiểm tra việc chấp hành các quy định của pháp luật về KDBĐS, tình hình triển khai thực hiện dự án BĐS. Đây là hoạt động thƣờng xuyên, nhằm giúp các đơn vị, chủ thể KDBĐS thực hiện đúng các quy định về KDBĐS.
Thành lập và kiểm soát hệ thống giao dịch BĐS: Theo Luật KDBĐS, BĐS phải đƣợc giao dịch ở các sàn giao dịch. Thực chất các sàn giao dịch chính là các “chợ” BĐS. Khởi đầu, các chợ hình thành tự phát theo quan hệ giao dịch trên thị trƣờng, tuy nhiên khi đã trở thành tất yếu, Nhà nƣớc cần phải đứng ra tổ chức và điều tiết. Nhà nƣớc cần định hƣớng, tổ chức hệ thống các sàn giao dịch đó theo hƣớng xã hội hoá, đảm bảo đáp ứng đƣợc yêu cầu giao dịch, đảm bảo hoạt động có hiệu quả, để cung gặp cầu, để thị trƣờng tiềm năng trở thành hiện thực.
1.2.2.5. Phổ biến, giáo dục pháp luật về kinh doanh bất động sản.
Việc tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật về nhà ở gắn với quy hoạch và phát triển đô thị, quản lý đầu tƣ xây dựng trên địa bàn tỉnh đƣợc tổ
chức triển khai tới mọi đối tƣợng và tổ chức một cách nghiêm túc, có hiệu quả Nhằm tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc về thị trƣờng bất động sản, thực hiện ý kiến chỉ đạo của Bộ Xây dựng, UBND tỉnh đã chỉ đạo các sở, ngành, địa phƣơng tăng cƣờng đẩy mạnh công tác tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật, đồng thời tổ chức triển khai nghiêm túc, có hiệu quả các quy định của pháp luật liên quan tới lĩnh vực kinh doanh bất động sản; theo dõi, nắm bắt thông tin, tình hình diễn biến của thị trƣờng và thực hiện các biện pháp xử lý kịp thời để bình ổn thị trƣờng bất động sản, không để xảy ra tình trạng sốt giá và bong bóng bất động sản trên địa bàn tỉnh.Tổ chức công bố, công khai thông tin về quy hoạch, tiến độ triển khai các dự án phát triển cơ sở hạ tầng, các dự án bất động sản và đặc biệt là các dự án lớn trên địa bàn quản lý để minh bạch thông tin, ngăn chặn hiện tƣợng đồn thổi, đầu cơ nhằm đẩy giá để trục lợi bất hợp pháp.
Việc phổ biến Pháp luật này, Chính phủ, cụ thể là Bộ Xây dựng cần phải xây dựng hệ thống các tài liệu và các cơ quan chức năng của các tỉnh phối hợp truyền thông, giáo dục ngƣời dân nắm bắt thông tin
Thực hiện việc tuyên truyền phổ biến Pháp luật về BĐS cũng giúp cơ quan QLNN thực hiện việc quản lý, kiểm soát việc tăng giá đất nhằm đảm bảo phù hợp điều kiện thực tế của các khu vực trên địa bàn, tránh ảnh hƣởng tiêu cực đến hoạt động đầu tƣ, kinh doanh bất động sản. UBND tỉnh, thành phố chỉ đạo các phòng ban chuyên môn của địa bàn tăng cƣờng công tác quản lý, giám sát, kiểm tra và thanh tra; có giải pháp phù hợp nhằm ngăn chặn hiện tƣợng đồn thổi, đầu tƣ theo tâm lý đám đông, gây bất ổn cho thị trƣờng, ảnh hƣởng xấu đến an ninh, trật tự xã hội địa phƣơng và đời sống của ngƣời dân, xử lý nghiêm đối với các trƣờng hợp môi giới, mua bán kinh doanh bất động