II. Thị trường bất động sản ở Việt Nam
5. xuất biện pháp phát triển thị trường bất động sản giai đoạn tới:
Một là, kiến nghị Quốc hội thông qua dự thảo "Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của các Luật về đầu tư, kinh doanh" nhằm điều chỉnh hiệu quả nền kinh tế và thị trường bất động sản, tạo hành lang pháp lý và môi trường kinh doanh minh bạch, thông thoáng hơn; ngăn ngừa và hạn chế tiêu cực, nhũng nhiễu; xây dựng, phát triển thị trường bất động sản minh bạch, lành mạnh và bền vững.
Hai là, cải cách mạnh mẽ thủ tục hành chính theo hướng một cửa liên
thông, đơn giản, minh bạch, thông thoáng, nhanh chóng. Lược bỏ các thủ tục rườm ra, đơn giản hóa quá trình xin thủ tục hành chính hay cấp phép xây dựng tránh lãng phí nguồn lực nhà nước và của cả các doanh nghiệp tham gia thị trường.
Ba là, đối với công cụ thuế, để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì Nhà nước nên áp dụng thuế suất thấp đánh trên thu nhập do chuyển nhượng bất động sản. Để điều tiết khi thị trường có dấu hiệu “bong bóng” thì áp dụng thuế suất cao, kể cả áp dụng thuế suất rất cao khi chuyển nhượng bất động sản sau khi tạo lập trong năm đầu tiên.
Trước đây, để khuyến khích đầu tư, phát triển nhà ở xã hội, Nhà nước đã áp dụng thuế GTGT 5%; thuế thu nhập doanh nghiệp 10%; thuế thu nhập cá nhân do chuyển nhượng bất động sản có 2 cách tính thuế hoặc bằng 22% trên thu nhập chịu thuế, hoặc bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch. Nhưng hiện nay chỉ có 1 cách tính bằng 2% giá trị hợp đồng giao dịch, đã dẫn đến tình trạng có nhiều trường hợp khai thấp để tránh thuế; Bộ Tài chính đang dự thảo Luật Thuế đánh trên người có nhiều nhà dự kiến trình Quốc hội trước năm 2020; hoặc đề xuất đánh thuế cao những trường hợp chuyển nhượng nhà trong vòng 1 năm sau khi tạo lập, nhằm ngăn ngừa đầu cơ trên thị trường bất động sản.
Bốn là, về công cụ tín dụng, để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì áp dụng chính sách tín dụng nới lỏng, lãi suất thấp, điều kiện thẩm định cho vay dễ dàng. Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế tín dụng, kể cả áp dụng chính sách thắt chặt tín dụng, lãi suất cao, điều kiện thẩm định cho vay khắt khe, khống chế tăng trưởng tín dụng. Thông qua các giai đoạn phát triển có thể thấy rằng, chính sách tín dụng đã và đang trở thành công cụ hiệu quả điều chỉnh thị trường bất động sản.
Năm là, kiến nghị Ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các ngân hàng thương mại xây dựng "Quy chế hoạt động nội bộ ngân hàng" theo hướng khuyến khích chủ đầu tư dự án, nhà thầu thi công, nhà thầu tư vấn, nhà cung cấp vật tư, thiết bị, khách hàng đều mở tài khoản giao dịch tại cùng ngân hàng, để tạo điều kiện cho ngân hàng giám sát dòng tiền được sử dụng đúng mục đích, giúp cho chủ đầu tư và các bên liên quan sử dụng vốn tín dụng hiệu quả, tiết kiệm và giảm thiểu rủi ro.
Sáu là, về quy hoạch xây dựng, phát triển đô thị, dự án nhà ở: Để khuyến khích thị trường tăng trưởng thì Nhà nước cần chấp thuận cho nguồn cung quỹ đất ra thị trường nhiều hơn, chấp thuận chủ trương đầu tư nhiều dự án bất động sản hơn. Khi thị trường có dấu hiệu bong bóng thì áp dụng chính sách hạn chế nguồn
cung quỹ đất ra thị trường, hạn chế chấp thuận đầu tư các dự án bất động sản. Giao thẩm quyền cho Thường trực Hội đồng nhân dân phê duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất (bổ sung) giữa hai kỳ họp hội đồng nhân dân để đảm bảo đáp ứng kịp nhu cầu đầu tư phát triển.
Bảy là, đối với các công cụ kiểm soát rủi ro trên thị trường bất động sản, bảo vệ người tiêu dùng bất động sản, pháp luật phải quy định cơ chế, chính sách bắt buộc chủ đầu tư phải thực hiện bảo lãnh ngân hàng; phải xây dựng xong phần móng chung cư; phải được Sở Xây dựng xác nhận đủ điều kiện huy động vốn. Phải giải chấp hoặc được ngân hàng nơi nhận thế chấp có văn bản chấp thuận trước khi bán nhà ở hình thành trong tương lai; hoặc chủ đầu tư phải thực hiện nghiệm thu chất lượng công trình xây dựng, nghiệm thu công trình phòng cháy, chữa cháy theo quy định của pháp luật trước khi bàn giao nhà ở cho khách hàng.
Tám là, thực hiện cơ chế phối hợp “chuỗi 05 nhà” bao gồm: 1) Nhà đầu tư phát triển dự án;
2) Nhà thầu thi công;
3) Nhà cung ứng vật tư, trang thiết bị; 4) Nhà băng - ngân hàng;
5) Nhà nước
Các chủ thể nêu trên cùng nhau hợp tác và phối hợp sẽ tạo được sức mạnh, hiệu quả để thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển minh bạch, lành mạnh, bền vững. Thực hiện cơ chế xã hội hóa đầu tư theo phương thức đổi đất lấy hạ tầng, thông qua các hình thức xây dựng – chuyển giao (BT), hoặc hợp tác công - tư (PPP).
Cuối cùng , kiến nghị tập trung phát triển vào phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở
thương mại vừa túi tiền, nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở cho thuê giá rẻ vừa phù hợp với điều kiện thực tiễn của thành phố là hướng phát triển nền tảng để đảm bảo
an sinh xã hội và thị trường bất động sản thành phố phát triển lành mạnh, bền vững lại vừa đảm bảo đường nhu cầu của xã hội hiện tại.
Kết luận
Trong hai thập kỷ qua, từ lúc chính thức khai sinh cho tới hiện nay, thị trường bất động sản nước ta đã trải qua nhiều biến động nhưng cũng không ngừng phát triển với rất nhiều cung bậc khác nhau. Bên cạnh đó, nhiều vấn đề tiêu cực của thị trường đã thể hiện, nhiều nhà đầu tư gia nhập rồi cũng phải rời bỏ thị trường. Các bộ luật, quy định, chính sách được ban hành, liên tục điều chỉnh sao cho phù hợp thực tế nhằm hỗ trợ thúc đẩy thị trường phát triển song chúng vẫn chưa cho thấy tư duy đột phá về thị trường. Quy định về đối tượng có yếu tố nước ngoài vẫn chưa có nhiều điểm mới. Tuy nhiên cũng đã giải quyết được phần lớn vấn đề tồn đọng của thị trường, đơn cử như việc hợp nhất hai loại giấy chứng nhận là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà (sổ hồng) sau gần 15 tồn tại song hành của chúng.
Các chính sách về doanh nghiệp, đầu tư, xây dựng chưa thực sự có đột phá nhấ là về các thủ tục hành chính hay chủ thể tham gia. Chủ trương tạo lập đồng bộ và vận hành thông suốt các loại hình thị trường, trong đó có thị trường bất động sản là một chủ trương đúng đắn nhằm đẩy mạnh việc thị trường hóa theo quy luật vốn có. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có một quyết sách lớn nào để cụ thể hóa nội dung này. Bên cạnh đó, nợ xấu bất động sản vẫn là một vấn đề quan ngại không chỉ của riêng thị trường mà còn của cả nền kinh tế. Song, đến nay vấn đề này vẫn chưa được xử lý kịp thời. Các thông tin về tình trạng nợ xấu có nguồn gốc từ bất động sản và khả năng xử lý cũng như tình hình xử lý là những thông tin rất khó tiếp cận và không đầy đủ. Các doanh nghiệp bất động sản lại không làm chủ được thị trường, tham gia ồ ạt nhưng ít doanh nghiệp dám rút lui khi không phù hợp mà chủ yếu trông chờ vào Nhà nước cứu giúp. Điều này cần nhanh chóng được điều chỉnh để thị trường thực sự có thể thoát khỏi cái bóng của giai đoạn tiêu điều trước đây, vực dậy phục hồi hoàn toàn và tăng trưởng một cách toàn diện.
Trong những năm tiếp theo, tình hình kinh tế thế giới đang dần tốt lên, tiếp tục đi vào ổn định, luồng tài chính quốc tế sẽ hướn đến Đông Nam Á, Đông Á trong đó có Việt Nam như là một tất yếu trong bối cảnh hiện tại. Luồng từ nước ngoài (đầu tư và do kiều hổi gửi về) sẽ tiếp tục tăng do những chính sách khuyến khích của Nhà nước được áp dụng vào thực tế. Do đó, trong ngắn và trung hạn thị trường bất động sản có một nguồn tiền đều đặn. Về phía nước ta, một chu kì kinh tế mới đang hình thành, hồi phục và tăng trưởng trở lại. Chủ trương tăng cường cải cách thể chế, tiết giảm thủ tục hành chính và tái cơ cấu nền kinh tế theo hướng hiện đại được coi như là một động lực thúc đẩy trong giai đoạn tiếp theo. Việc thị trường hóa, cổ phần hóa nền kinh tế sẽ là một bước phát triển mới của kinh tế Việt Nam, hứa hẹn nhiều cơ hội cũng như thách thức, chông gai để thị trường bất động sản Việt Nam có thể thử sức, phát triển. Bài học giai đoạn 2004 – 2014 và cả trước đó sẽ không bao giờ cũ cho tất cả những ai đã, đang và sẽ tham gia vào những bước tiếp theo của thị trường một mức độ phát triển hoàn toàn mới, hiện đại và bắt kịp xu thế chung của các thị trường trên toàn thế giới – cấp độ tài chính hóa bất động sản.
Tài liệu tham khảo
1. Cuốn sách: Bí quyết trở nên giàu có từ bất động sản
Tác giả: Th.s. Bùi Hữu Hưởng, Nhà xuất bản Tài chính phát hành năm 2016
2. Tài liệu + Slide môn thị trường bất động sản – Thạc sỹ: Nguyễn Thanh Lân
3. Tiểu luận về thực trạng và giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam Tác giả: TS. Nguyễn Mạnh Hùng
4. Luật Kinh doanh Bất động sản 2013 – Nhà xuất bản Lao động
5. Báo cáo ngành bất động sản Việt Nam – VPBank Securities (3/2014)
6. Báo cáo cập nhật ngành bất động sản – VPBank Securities (3/8/2015)