Bảng 2.9: Danh mục một số dự án do Reenco Sông Hồng làm chủ đầu tư và lập dự án Các dự án Tỷ lệ góp vốn của Reenco Sông Hồng Tổng vốn đầu tư (Tỷ đồng) Lợi nhuận dự kiến (Tỷ đồng) Thời gian thực hiện Tổng diện tích (m2)
Đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng từ TT10 đến TT13 khu đấu giá
Trâu Quỳ, Gia Lâm, Hà Nội.
45% 347.371.057 86,842 2017-
2019 3.871
Dự án The Rich Street, phường Kim Tân, thành Phố Lào Cai, tỉnh Lào Cai
45% 458.941.824 128,5 2019-
2022 13.987
Dự án Nhà ở Chung cư cao cấp Ocean park Quy Nhơn, Khu đô
thị An Phú Thịnh, thành phố Quy 65% 980.863.742 245,2
2021-
2023 4.530
Nhơn, tỉnh Bình Định
Dự án Nhà ở Chung cư cao cấp Sông Hồng Quy Nhơn, phường
Quang Trung, thành phố Quy 45% 562.368.840 140,6
2021-
2024 2.920
Nhơn, tỉnh Bình Định
(Nguồn: Phòng lập dự án)
Dự án Nhà ở Chung cư cao cấp Ocean park Quy Nhơn. Dự án căn hộ chung cư cao cấp cao 20 tầng, nằm tại phía Nam Khu đô thị An Phú Thịnh, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định với tổng diện tích là 4.530m2, trong đó Reenco Sông Hồng góp 65% tổng vốn đầu tư. Hiện công ty đang hoàn thiện các thủ tục pháp lý đầu tư để đưa dự án vào thực hiện vào cuối năm 2020 và dự kiến sẽ hoàn thành trong năm 2023. Sau khi hạch toán, dự kiến dự án này sẽ mang lại 1.248,087 tỷ đồng doanh thu và 117,802 tỷ đồng LNST cho công ty.
Dự án Đầu tư xây dựng nhà ở thấp tầng từ TT10 đến TT13 khu đấu giá Thị trấn Trâu Quỳ, Gia Lâm, Hà Nội. Dự án nằm tại vị trí rất thuận lợi ở khu vực thị trấn Trâu Quỳ, có tổng diện tích 3.704m2, Dự án được xây dựng với 110 căn Shophouse với diện tích từ 100m2 đến 131m2 với chiều cao 05 tầng. Với tổng vốn
đầu tư 347,371 tỷ đồng, tổng doanh thu là 547,41 tỷ đồng và 104,56 tỷ đồng lợi nhuận cho Reenco Sông Hồng.
Dự án The Rich Street: Vị trí dự án nằm trên quỹ đất Bệnh viện Sản nhi (cũ) phường Kim Tân, thành phố Lào Cai. Dự án có tổng diện tích là 13.987 m2, trong đó Reenco Sông Hồng góp 45% tổng vốn đầu tư. Hiện công ty đã hoàn thiện các thủ tục pháp lý đầu tư và đang triển khai thi công và dự kiến sẽ hoàn thành trong năm 2022. Sau khi hạch toán, dự kiến dự án này sẽ mang lại 733,547 tỷ đồng doanh thu và 92,175 tỷ đồng LNST cho công ty.
Dự án Nhà ở Chung cư cao cấp Sông Hồng Quy Nhơn: Dự án có tổng diện tích 2.920 m2, nằm tại phường Quang Trung, thành phố Quy Nhơn, tỉnh Bình Định. Reenco Sông Hồng góp 45% trong tổng số vốn 562,368 tỷ đồng.
2.2.2. Các căn cứ lập dự án của Reenco Sông Hồng
*Căn cứ pháp lý:
- Luật khuyến khích đầu tư trong nước
- Hệ thống các văn bản phát triển kinh tế tại địa phương thực hiện dự án.
- Quy hoạch phát triển kinh tế xã hội tại địa phương nơi thực hiện dự án
- Chiến lược phát triển ngành xây dựng, bất động sản
-Hệ thống các chính sách ưu đãi của ngành hoặc của địa phương nơi thực hiện dự án.
- Các quy hoạch và kế hoạch phát triển dự án đầu tư.
*Tình hình kinh tế xã hội:
- Tình hình kinh tế xã hội của đất nước có ảnh hưởng đến dự án.
- Tình hình kinh tế xã hội tại địa phương nơi thực hiện dự án.
*Điều kiện tự nhiên và điểu kiện dân số lao động:
- Những điều kiện về tự nhiên, những tiềm năng tại địa phương có ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án.
- Điều kiện về dân số cũng như lao động có ảnh hưởng đến dự án.
2.2.3. Các nhân tố ảnh hưởng đến chất lượng công tác lập dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng
Công tác lập dự án chính là phần phân tích, nghiên cứu, để đưa ra tính khả thi của dự án, nó được phản ánh thông qua chênh lệch giữa lợi ích mang lại và chi phí bỏ ra khi thực hiện công tác lập dự án.
- Công tác tổ chức, quản lý lập dự án: thể hiện ở các công vịêc được phân chia hợp lý, khoa học, nâng cao trách nhiệm mỗi bộ phận trong việc lập dự án, quản lý, kiểm tra.
- Quy trình lập dự án: quy trình lập dự án rất quan trọng, có ảnh hưởng rất lớn đến chất lượng công tác lập dự án.
- Phương pháp lập dự án: sử dụng các phương pháp phù hợp với từng nội dung khi lập dự án sẽ tạo điều kiện thuận lợi, đem lại hiệu quả chính xác cao.
- Nguồn thông tin và cách xử lý thông tin: Thông tin là nguyên liệu đầu vào của công tác lập dự án và là nhân tố quan trọng trong việc thu thập và xử lý thông tin và phân tích có hiệu quả.
- Thời gian và chi phí cho công tác lập dự án: phân bổ thời gian và chi phí hợp lý thì sẽ giúp công tác lập dự án được tiến hành thuận lợi, nhanh chóng đạt được yêu cầu đề ra.
- Đội ngũ cán bộ thực hiện công tác lập dự án: số lượng cán bộ lập dự án, trình độ cán bộ lập dự án...
2.2.4. Quy trình lập dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco (Phụ lục 3)
Bước 1: Tìm kiếm cơ hội đầu tư: Đây là giai đoạn các ý tưởng được hình thành, thông thường ban tổng giám đốc hoặc tổng giám đốc, trưởng các khối, ban chức năng là người tìm kiếm cơ hội đầu tư cho công ty.
Bước 2: Phê duyệt, giao nhiệm vụ: Sau khi cơ hội đầu tư được trình lên HĐQT và Ban tổng giám đốc sẽ xem xét và phê duyệt có đầu tư hay không.
Bước 3: Thu thập tài liệu
Sau khi nhận nhiệm vụ từ tổng giám đốc, giám đốc ban quản lý dự án sẽ tiến hành lập nhóm soạn thảo dự án, nhóm soạn thảo dự án tiến hành thu thập tài liệu liên quan đến dự án như: các văn bản pháp lý cần thiết, thị trường đầu ra, giá cả vật tư vật liệu, chi phí xây lắp, và các tiêu chuẩn, quy định có liên quan...
Bước 4: Lập đề cương, dự trù kinh phí: Các thành viên trong nhóm soạn thảo sẽ dựa vào các tài liệu đã thu thập được ở bước 3 tiến hành lập đề cương dự án. Đề cương này bao gồm các nội dung sau:
- Chi phí cho việc thu thập tài liệu, thông tin liên quan đến dự án.
-Chi phí cho phương tiện, máy móc thiết bị phục vụ cho quá trình soạn thảo dự án.
- Chi phí trả cho cán bộ làm công tác soạn thảo dự án
Bước 5: Phê duyệt đề cương: Sau khi đề cương do nhóm soạn thảo được trình lên, tổng giám đốc sẽ phê duyệt. Việc lập đề cương và tiến hành đánh giá dự án nhằm loại bỏ ngay những dự án không khả thi tránh tốn kém cho công tác lập dự án sau này.
Bước 6: Lập dự án: Sau khi đề cương được phê duyệt nhóm soạn thảo của Ban quản lý dự án sẽ tiến hành lập báo cáo nghiên cứu khả thi (lập dự án). Lập dự án là một công việc phức tạp, đòi hỏi sự tỉ mỉ và chính xác vì vậy phải có tinh thần làm việc và sự phối hợp chặt chẽ giữa các thành viên.
Bước 7: Kiểm tra quá trình lập dự án: Trong thời gian tiến hành lập dự án, ban quản lý dự án sẽ trực tiếp tiến hành kiểm tra quá trình lập dự án để kịp thời điều chỉnh, bổ sung đồng thời nhắc nhở, đôn đốc các thành viên làm việc để công tác lập dự án theo đúng kế hoạch tiến độ.
Bước 8: Quyết định, phê duyệt: Hồ sơ dự án sau khi soạn thảo xong sẽ trình lên tổng giám đốc và HĐQT thẩm định và ra quyết định có thực hiện đầu tư vào dự án hay không. Hồ sơ dự án này cũng là cơ sở để công ty xin cấp phép đầu tư của các cơ quan nhà nước có thẩm quyền và xin tài trợ vốn của ngân hàng hoặc các tổ chức tín dụng.
Bước 9: Lưu trữ hồ sơ: Hồ sơ dự án sau khi được chấp nhận và phê duyệt, cấp phép đầu tư sẽ tiếp tục được Ban quản lý dự án lưu lại phục vụ cho công tác thực hiện dự án sau này.
* Phương pháp ngoại suy thống kê, Phương pháp định mức và Phương pháp lấy ý kiến chuyên gia: để dự báo cung cầu sản phẩm trong tương lai. Khi đi vào thu thập thông tin cho dự án ngoài việc các tổ chức thuộc Nhóm dự án tự thu thập thông tin.
* Sử dụng kết hợp các phương pháp: để xác định Tổng mức đầu tư như: phương pháp xác định theo thiết kế cơ sở. Phương pháp tính theo diện tích hoặc công suất sử dụng của công trình và giá xây dựng tổng hợp, suất vốn đầu tư xây dựng công trình. Phương pháp xác định theo số liệu của các công trình xây dựng có chỉ tiêu kinh tế kỹ thuật tương tự đã thực hiện .
* Phương pháp phân tích đánh giá :Lập dự án đầu tư trên cơ sở phân tích độ nhạy, phân tích tình huống và phân tích rủi ro của dự án:
- Trong phân tích độ nhạy của dự án. Ban đầu tư thường sử dụng phương pháp phân tích ảnh hưởng của từng yếu tố liên quan đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhằm tìm ra các yếu tố gây nên sự nhạy cảm lớn của chỉ tiêu hiệu quả xem xét và phân tích ảnh hưởng đồng thời của nhiều yếu tố (trong các tình huống tốt xấu khác nhau đến chỉ tiêu hiệu quả tài chính để đánh giá độ an toàn của dự án).
- Phân tích theo tình huống và phân tích rủi ro của dự án: Trong trường hợp có trượt giá và lạm phát để phân tích dự án Ban đầu tư thường sử dụng phương pháp tiến hành điều chỉnh các khoản thu chi của dự án theo tỷ lệ % trượt giá nhằm phản ánh đúng các khoản thu chi thực tế của dự án.
* Phương pháp dự báo: là phương pháp dự đoán mức độ hoặc trạng thái trong tương lai của dự án. Tùy thuộc vào từng dự án sẽ có từng phương pháp được áp dụng.
-Phương pháp dự báo bình quân.
-Phương pháp hệ số co dãn.
-Phương pháp hàm hồi quy.
* Các phương pháp khác :
-Phương pháp mang tính chất tĩnh
-Phương pháp phân tích thời gian
-Phương pháp phân tích có không
2.2.6 Nội dung lập dự án tại Công ty Cổ phần Đầu tư Reenco Sông Hồng
2.2.6.1 Sự cần thiết tiến hành lập dự án
Hoạt động đầu tư thường đòi hỏi một lượng vốn lớn, thời gian đầu tư dài và việc phát huy kết quả đầu tư trong tương lai khá dài. Vì vậy, để đảm bảo công tác đầu tư được tiến hành thuận lợi, đạt được mục tiêu mong muốn, đem lại hiệu quả kinh tế xã hội cao thì chúng ta cần phải chuẩn bị một cách khoa học, đầy đủ và chính xác nhằm tránh những rủi ro khi thực hiện đầu tư. Phải dự đoán được các yếu tố bất định sẽ xảy ra trong quá trình kể từ khi thực hiện đầu tư cho đến khi kết thúc hoạt động của dự án có ảnh hưởng đến sự thành bại của công cuộc đầu tư.
* Nội dung công tác lập dự án đầu tư tại Công ty CP Đầu tư Reenco Sông Hồng
Quá trình lập dự án đầu tư theo quy định phải trải qua ba cấp độ nghiên cứu theo hướng ngày càng chi tiết hơn, chi phí cao hơn và thời gian cần thiết để hoàn thành công việc dài hơn …do đó mức độ chính xác của dự án ngày càng cao hơn. Các cấp độ nghiên cứu đó là:
-Nghiên cứu và phát hiện các cơ hội đầu tư.
-Nghiên cứu tiền khả thi.
-Nghiên cứu khả thi.
2.2.6.2 Nghiên cứu các căn cứ chủ yếu hình thành dự án đầu tư
a. Nghiên cứu các điều kiện vĩ mô ảnh hưởng đến việc thực hiện dự án
* Môi trường kinh tế vĩ mô:
- Nghiên cứu tình hình phát triển kinh tế của đất nước, của địa phương, tình hình phát triển kinh doanh xây dựng, bất động sản liên quan đến dự án. Nhân tố này thể hiện ở tốc tăng trưởng GDP, GDP bình quân đầu người, liên quan đến chi phí bổ sung khi thực hiện dự án, đồng thời tình hình phát triển kinh tế cao liên quan đến nhu cầu về nhà ở, văn phòng, căn hộ, nhu cầu về du lịch, nghỉ dưỡng... sẽ cao, và cũng liên quan đến đầu vào và đầu ra trong quá trình thực hiện hoạt động đầu tư.
-Yếu tố lãi suất: lãi suất sẽ ảnh hưởng đến chi phí sử dụng vốn của dự án. Dự án của công ty đa phần là các dự án bất động sản nên thời gian thực hiện dự án thường kéo dài, vốn đầu tư lớn, vì vậy trong điều kiện lập dự án thì phải xem xét mức lãi suất cao hay thấp. Nếu lãi suất cao thì hoạt động đầu tư phải được xem là có hiệu quả rất cao thì mới đạt được hiệu quả. Với lãi suất thấp thì chi phí sử dụng vốn sẽ nhỏ hơn và sẽ khuyến khích chủ đầu tư.
Tỷ lệ lạm phát: tỷ lệ lạm phát cao hay thấp đều ảnh hưởng đến hiệu quả đầu tư đặc biệt là đối với dự án bất động sản rất nhạy cảm với lạm phát, nếu tỷ lệ lạm phát cao thì chi phí đầu vào như giá nguyên vật liệu, chi phí nhân công sẽ tăng nhanh làm tăng chi phí đầu tư từ đó ảnh hưởng đến hiệu quả hoạt động đầu tư. Tỷ lệ lạm phát cao thường kéo theo ảnh hưởng xấu đến nền kinh tế và điều này cũng gây ảnh hưởng lớn đến giá bán cũng như nhu cầu về sản phẩm của dự án từ đó ảnh hưởng lớn đến hiệu quả hoạt động đầu tư.
* Môi trường pháp lý
Các văn bản pháp luật về quản lý hoạt động đầu tư xây dựng cơ bản như:
-Căn cứ Luật xây dựng số 50/2014/QH13 được Quốc hội thông qua ngày 18/6/2014 [25];
-Căn cứ Luật Xây dựng số 62/2020/QH14 ngày 17/06/2020 [27] được Quốc hội thông qua về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 đã được sửa đổi, bổ sung một số điều theo Luật số 03/2016/QH14, Luật số 35/2018/QH14 và Luật số 40/2019/QH14.
-Căn cứ Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng [11].
-Căn cứ Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý dự án đầu tư xây dựng công trình [12]; Nghị định số 42/2017/NĐ-CP ngày 05/4/2017 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 của Chính phủ về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng;
-Căn cứ Nghị định 100/2018/NĐ-CP ngày 16/07/2018 của Chính Phủ về sửa đổi, bổ sung, bãi bỏ một số quy định về điều kiện đầu tư kinh doanh thuộc các lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng [13];
-Căn cứ Nghị định 68/2019/NĐ-CP ngày 14/08/2019 của Chính Phủ về quản lý chi phí đầu tư xây dựng [14];
-Căn cứ Thông tư số 26/2016/TT-BXD ngày 26/10/2016 của Bộ Xây dựng về việc quy định chi tiết một số nội dung về quản lý chất lượng và bảo trì công trình xây dựng [3];
-Căn cứ Thông tư số 04/2019/TT-BXD ngày 16/8/20196 của Bộ Xây dựng về