5. Kết cấu đề án
2.1.3 Quy trình đánh giá bất động sản
Sơ đồ 2.3. Quy trình đánh giá bất động sản
Bước 1: Xác định vấn đề
- Đặc tính vật chất của tài sản: vị trí, kích thước, … - Đặc điểm pháp lý của tài sản
- Loại đánh giá sẽ ước tính
- Phương pháp đánh giá và các tài liệu cho việc đánh giá
Xác định vấn đề Lập kế hoạch đánh giá Thu thập thông tin Phân tích thông tin Báo cáo đánh giá
- Ngày định giá có hiệu lực.
Bước 2: Lập kế hoạch đánh giá
- Đặc điểm cơ bản về vật chất, các quyền của bất động sản, trạng thái cung cầu và đặc điểm thị trường bất động sản cần đánh giá
- Các tài liệu cần thiết cho quá trình đánh giá
- Các cơ quan, tổ chức có thể cung cấp thông tin các nguồn tài liệu đáng tin cậy và kiểm chứng được.
Bước 3: Thu thập thông tin
- Thông tin về tài sản cần đánh giá
- Căn cứ so sánh, phân tích đánh giá, điều chỉnh - Các văn bản pháp lý.
Bước 4: Phân tích thông tin
- Phân tích tài liệu
- Nhận diện vá đánh giá cá yếu tố thị trường ảnh hưởng đến bất động sản - Nhận định rõ các đặc trưng và tiêu chuẩn chủ yếu của bất động sản
- Lựa chọn, đưa ra tiêu chuẩn để thực hiện các phương pháp và kỹ thuật điều chỉnh so sánh
- Ước tính giá trị
- Xác định phương pháp đánh giá chính, phương pháp có tính chất bổ sung hoặc tham chiếu
- Để lựa chọn các phương pháp dựa vào thuộc tính bất động sản, kỹ năng sử dụng các dữ liệu thị trường, mục đích và nguyên tắc đánh giá.
Bước 5: Báo cáo đánh giá
- Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ đánh giá
- Mô tả bất động sản: địa chỉ, đặc điểm, tình trạng pháp lý, … - Công bố rõ tài liệu sử dụng
- Tóm tắt rõ ràng tích chất, chất lượng thông tin và cá điều kiện thị trường làm cơ sở
- Trình bày hợp lý và rõ ràng phương pháp đánh giá được chấp nhận - Tuyên bố rõ ràng về giá trị bất động sản đánh giá
- Khẳng định ngày có hiệu lực đánh giá
- Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính.
2.2 Thông tin về dự án The Marq quận 1 2.2.1 Giới thiệu dự án
The Marq là một một dự án căn hộ hạng siêu sang tọa lạc ngay tại khu đất vàng trung tâm Quận 1. Dự án được phát triển bởi hai nhà đầu tư hàng đầu trong khu vực Châu Á lẫn Việt Nam là HongKong Land và Hoa Lâm, đem đến một không gian sống với kiến trúc hiện đại nằm giữa lòng trung tâm của Quận 1. Dự án bao gồm 515 căn hộ có diện tích đa dạng từ một đến bốn phòng ngủ, với tầm nhìn ôm trọn vẻ đẹp ngoạn mục của thành phố.
Đây là một trong những dự án căn hộ hiếm hoi tại TP. HCM sở hữu kiểu trần nhà cao 3,2m, thậm chí là 6,9m tại phòng khách của một số căn hộ 4 phòng ngủ. Cùng với đó là các khung cửa sổ rộng giúp tối ưu hóa nguồn ánh sáng tự nhiên, mang đến cảm giác về một không gian thoáng đạt và rộng mở cho cư dân.
Dự án sử dụng đá cẩm thạch - loại vật liệu tự nhiên có độ bền cao, khả năng chống lửa và chống thấm tốt cùng vẻ đẹp, phong cách và thanh lịch. Loại đá tự nhiên này không chỉ xuất hiện tại sảnh đón vào dự án mà còn trong phòng khách từng căn hộ để tạo ra cảm giác dịu nhẹ, thư thái sau một ngày bận rộn.
Các thiết kế và vật liệu sử dụng tại The Marq đều mang gam màu trung tính như xám, beige, nâu cà phê. Các mảng màu tao nhã tạo nên vẻ ấm áp, cổ điển nhưng nhẹ nhàng và thanh thoát khắp không gian, dù đó là sảnh đón, thang máy riêng dẫn đến cửa căn hộ, phòng khách, phòng bếp hay phòng ngủ.
Bảng 2.1: Thông tin dự án
Thông tin Tên dự án The Marq
Địa chỉ 29B Nguyễn Đình Chiểu, phường Đa Kao, Quận 1, TP.HCM
Quy mô dự án 5.146 m2
Số block căn hộ 2 block cao 26 tầng + 3 tầng hầm + 1 tầng lửng Số căn hộ 515 căn hộ
Loại hình Căn hộ cao cấp 6 sao và văn phòng Chỗ đậu xe dự kiến 345 chỗ ô tô và 520 chỗ xe máy
Mật độ xây dựng 45%
Mật độ căn hộ/sàn 10 căn/sàn, mỗi sàn có 5 thang máy và thang máy riêng đến từng căn cho căn hộ đặc biệt
Đơn vị thi công Conteccons
Chủ đầu tư Hongkong Land và tập đoàn Hoa Lâm
Chính sách bán hàng
Thanh toán 50% nhận nhà, thanh toán 1% mỗi đợt, ngân hàng hỗ trợ vay 70%, ân hạn nợ gốc và lãi vay, đảm bảo lợi nhuận thuê lên đến 5%/năm, chiết khấu 3% và nhiều ưu đãi khác.
Hình 2.1. Phối cảnh của dự án
Vị trí:
Vị trí dự án nằm ngay góc giao giữa đường Nguyễn Đình Chiểu và đường Mạc Đĩnh Chi, một trong những khu vực đắt giá nhất TP. HCM hiện nay.
Dự án thuộc trung tâm của Sài Gòn, là một khu vực đất cao. Bao quanh là hệ thống các con đường lớn bao gồm: Nguyễn Hữu Cảnh, Tôn Đức Thắng, Nguyễn Thị Minh Khai, Hai Bà Trưng, Nguyễn Văn Cừ … đây là những trục đường giao thông huyết mạch của Sài Gòn giúp kết nối nhanh chóng nhiều tiện ích và địa điểm cho cư dân. Dân cư The Marq Nguyễn Đình Chiểu dễ dàng di chuyển tới:
- Các công trình biểu tượng của Sài Gòn như: Chợ Bến Thành, Nhà thờ Đức Bà, Dinh Độc Lập, hồ Con Rùa, phố đi bộ Nguyễn Huệ, phố Tây Bùi Viện, bến Nhà Rồng, …
- Các khu trung tâm thương mại lớn như: Vincom Center, Diamond Plaza, mPlaza, SaiGon Center – Takashimaya, Bitexco…
- Các khu công viên cây xanh như: công viên Lê Văn Tám, công viên 23/9, công viên 30/4, …
- Các bệnh viện lớn như: Vinmec, đại học Y Dược, Korea Cosmetic Clinic, Victoria Healthcare Internatiosơnal Clinic, Bệnh viện quốc tế Hạnh Phúc
Hình 2.2 Mô tả vị trí dự án
Thiết kế:
The Marq Quận 1 được lấy cảm hứng thiết kế từ những ánh sáng lấp lánh được phản chiếu khi xuyên qua các bề mặt của một viên ngọc quý. Nổi bật với thiết kế đối xứng thanh lịch, The Marq toát lên phong cách sống tinh tế và thực sự đẳng cấp. Chủ đầu tư còn thiết kế thang máy riêng cho một số căn hộ như căn hộ 3 phòng ngủ đặc biệt, căn hộ 4 phòng ngủ và căn hộ penthouse.
Được thiết kế bởi các đơn vị hàng đầu như: thiết kế kiến trúc (P&T Consultants), tư vấn kết cấu (Arup Group), thiết kế nội thất (Ptang Studio), thiết kế cảnh quan (Ecoplan Asia), thiết kế cơ điện (Aurecon), …
Diện tích:
Dạng căn hộ: 1 – 4 phòng ngủ, penthouse Diện tích căn hộ: 45 – 146 m2:
- Căn hộ 1 phòng ngủ: 45 – 79 m2 - Căn hộ 2 phòng ngủ: 72 – 85 m2
- Căn hộ 3 phòng ngủ điển hình (không có sảnh thang máy riêng):109-110m2 - Căn hộ 3 phòng ngủ đặc biệt (có sảnh thang máy riêng): 121 – 129 m2 - Căn hộ 4 phòng ngủ (có sảnh thang máy riêng): 144 – 146 m2
- Penthouse (có sảnh thang máy riêng): 234 – 250 m2
Pháp lý:
Người Việt Nam sở hữu lâu dài, người nước ngoài 50 năm. Có đầy đủ giấy tờ pháp lý như:
- Phê duyệt tổng mặt bằng 1/500 - Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Chấp thuận chủ trương đầu tư - Phê duyệt thiết kế cơ sở
- Giấy thẩm duyệt thiết kế về PCCC
- Giấy phép xây dựng.
Tiện ích:
Hệ thống tiện ích nội khu của dự án này không hề thua kém bất kỳ dự án căn hộ trung tâm nào, thậm chí còn có những nét khác biệt đặc trưng tạo nên cái riêng của The Marq, mặc dù quỹ đất dự án không quá lớn chỉ với 5.146m2.
Khác với nhiều dự án khác, dự án căn hộ hạng sang The Marq được chủ đầu tư thiết kế cụm tiện ích nằm đắc địa trên tầng thượng của dự án (tầng 26) ở cả 2 block. Đây là nơi giúp cư dân có thể vừa trải nghiệm những tiện ích đẳng cấp vừa có cơ hội thưởng ngoạn những cảnh đẹp của trung tâm Sài Gòn từ trên cao.
Chủ đầu tư rất chú trọng trong việc đưa nhiều mảng xanh và cụm tiện ích vào trong nội khu. Một số tiện ích nổi bật của dự án The Marq có thể kể đến như: Hồ bơi vô cực dài 30m, hồ Jacuzzi, hồ bơi trẻ em, phòng gym, khu Sauna, nhà hàng, sky bar, BBQ, phòng tiệc, khu bếp riêng, khu vui chơi trẻ em và hệ thống cây xanh, cảnh quan, thư viện, …
Hình 2.3. Tiện ích nội khu của dự án
2.2.2 Tình hình triển khai dự án
Lộ trình triển khai dự án:
- Ngày 23/03/2019 chủ đầu tư chính thức công bố dự án The Marq ra thị trường
- Ngày 26/03/2019 bắt đầu nhận booking lấy số thứ tự ưu tiên. Khách hàng chuyển khoản giữ chỗ trực tiếp vào tài khoản chủ đầu tư An Khang (Liên doanh HongKong Land và Hoa Lâm)
- Ngày 27/03/2019 mở của nhà mẫu The MarQ 29B Nguyễn Đình Chiều cho khách hàng thăm quan
- Dự kiến tháng 05/2019 mở bán chính thức (Có thể mở bán sớm hơn nếu đủ số lượng booking)
- Quý 3 năm 2019 ký hợp đồng mua bán
- Dự kiến tháng 07/2020 cất nóc dự án và bắt đầu hoàn thiện - Dự kiến bàn giao vào tháng 02/2022.
Theo thông tin cập nhật, tính đến thời điểm tháng 03/2021 nhiều hạng mục thi công tại dự án The MarQ đã được hoàn thiện. Cụ thể như sau:
- Công tác xây tô trong căn hộ và hàng lang đã lên tới tầng 27
- Tầng mẫu đã hoàn thành, dự kiến mở của vào giữa 04/2021 để khách hàng thăm quan
- Tiếp tục triển khai lát đá Marble và sơn trong nhà đến tầng 24 - Công tác cơ điện đang được triển khai đến tầng 26
- Công tác lắp đặt thang máy và thang thương mại đang được triển khai - Lễ cất nóc dự án đã được tổ chức vào ngày 22/05/2020.
Phía nhà thầu xây dựng áp dụng nhiều cải tiến trong quá trình thi công để mang tới chất lượng công trình cao hơn cũng như nâng cao công tác bảo vệ an toàn lao động. Ban Chỉ huy công trường dự án đã tăng thêm 30% thời gian để huấn luyện an toàn cho các công nhân, nhằm đáp ứng đầy đủ các quy định khắt khe theo tiêu chuẩn quốc tế về an toàn lao động trong công tác thi công.
2.2.3 Thông tin tình hình giao dịch
The Marq được dự kiến mở bán ra thị trường với mức giá từ 6.500$- 8.000$/m2. Đây có thể được xem là mức giá tốt nhất trên thị trường căn hộ hạng sang Quận 1 khi mà các dự án cùng phân khúc đã mở bán với mức giá từ 8.000$/m2 trở lên.
Phương thức thanh toán căn hộ The Marq quận 1 của chủ đầu tư dự án vô cùng linh hoạt. Với việc thanh toán được chia ra nhiều đợt khác nhau đã giúp cho khách hàng và các nhà đầu tư giảm đi áp lực phải thanh toán một số tiền lớn. Khách hàng chỉ cần thanh toán 50% trong vòng 3 năm, trong đó chỉ thanh toán 5%/4 tháng tức là mỗi tháng chỉ hơn 1% giá trị căn hộ. Chính sách thanh toán The Marq hỗ trợ khách hàng sở hữu được căn hộ hạng sang trị giá hàng chục tỷ đồng chỉ cần trung bình 2 tỷ ban đầu và mỗi tháng chỉ gần 100 triệu.
Chính sách bán hàng hấp dẫn:
- Khi mua căn hộ The Marq 1 - 2 phòng ngủ, Khách hàng sẽ được tặng gói nội thất trị giá 400 triệu đồng/PN và 600 triệu đồng/2PN theo đúng tiêu chí “Nhà sang, nội thất sang”.
- Khách hàng mua loại căn hộ 3 - 4 phòng ngủ theo chính sách “Nhà sang, xe sang” sẽ được lựa chọn giảm trừ trực tiếp vào căn hộ hoặc nhận xe BMW 320i Sport Line hay BMW X3 xDrive20i tương ứng.
- Khách hàng hiện tại giới thiệu thành công một khách hàng mới thì sẽ được nhận phí giới thiệu là 1% của giá bán/thuê của căn hộ mà khách hàng mới mua/thuê.
- Tất cả quý Khách hàng đã hoàn tất việc ký hợp đồng mua bán/thuê căn hộ The Marq cho đến 15/1/2022 còn có cơ hội tham gia vòng quay may mắn trúng xe BMW X7 trị giá 6,9 tỷ đồng hoặc quà tặng giá trị tương ứng.
CHƯƠNG 3 – LẬP PHƯƠNG ÁN MÔI GIỚI CHO DỰ ÁN THE MARQ QUẬN 1
3.1 Phân tích bất động sản và xác định đối tượng khách hàng mục tiêu3.1.1 Đặc điểm nổi bật của dự án The Marq 3.1.1 Đặc điểm nổi bật của dự án The Marq
The Marq là một trong những dự án có vị trí đắc địa tại trung tâm Quận 1, nằm trong khu vực phát triển thương mại dịch vụ sầm uất tại TP.HCM và có thể dễ dàng di chuyển đến các khu vục vực lân cận khác. Ngoài ra, dự án còn là một trong những khu vực có hệ thống an ninh đảm bảo tại TP.HCM hiện nay bởi quanh bán kính không xa khu vực này là các đại sứ quán của nhiều nước trên thế giới. Cụ thể:
- Đại sứ quán Anh (25 Lê Duẩn, phường Bến Nghé, Quận 1) - Đại sứ quán Mỹ (4 Lê Duẩn, phường Bến Nghé, Quận 1)
- Đại sứ quán Đức (Lầu 4, toà nhà Deustches Haus, 33 Lê Duẩn, Quận 1) - Đại sứ quán Hà Lan (29 Lê Duẩn, phường Bến Nghé, Quận 1)
- Đại sứ quán Hungary (22 Phùng Khắc Khoan, phường Đa Kao, Quận 1) - Đại sứ quán Indonesia (18 Phùng Khắc Khoan, phường Đa Kao, Quận 1) - Đại sứ quán Pháp (27 Nguyễn Thị Minh Khai, phường Bến Nghé, Quận 1) - Đại sứ quán Canada (toà nhà Metropolitan, 235 Đồng Khởi, phường Bến Nghé, Quận 1)
- Đại sứ quán Ấn Độ (5 Nguyễn Đình Chiểu, phường 6, Quận 3)
Bên cạnh đó, dự án được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín là Hongkong Land Tập đoàn Hoa Lâm. Về HongKong Land đây là tập đoàn đầu tư, quản lý và phát triển bất động sản hàng đầu khu vực với hơn 132 năm kinh nghiệm (thành lập năm 1889). Tập đoàn Hongkong Land hiện đang sở hữu và quản lý hơn 850.000 m2 văn phòng và trung tâm thương mại cao cấp tại nhiều thành phố lớn của châu Á, chủ yếu ở Hồng Kông, Singapore và Bắc Kinh. Tập đoàn này cũng là chủ đầu tư của
một số dự án nhà ở, thương mại và phức hợp chất lượng cao đang được xây dựng tại các thành phố lớn của Trung Quốc và Đông Nam Á. Hongkong Land Holdings Limited được thành lập tại Bermuda, được niêm yết chính thức trên Sàn Giao Dịch Chứng Khoán Luân Đôn và niêm yết thứ cấp tại Bermuda và Singapore. Các tài sản và dự án đầu tư của Tập đoàn được quản lý từ Hồng Kông bởi Hongkong Land Limited. Hongkong Land là thành viên của Tập đoàn Jardine Matheson. Các dự án nổi bật của Hongkong Land có thể kể đến như:
- Dự án The Nassim - Ho Chi Minh City, Vietnam - Dự án Parkville - Shanghai, China
- Dự án WF Central - Beijing, China
- Dự án The ESSE Sukhumvit 36 - Bangkok, Thailand - Dự án Serenade - Hong Kong
- Dự án J Gateway - Singapore
- Dự án Anandamaya Residences - Jakarta, Indonesia - Dự án Marina Bay Financial Centre - Singapore - Dự án World Trade Centre - Jakarta, Indonesia.
The Marq là một trong những dự án hiếm hoi có đầy đủ giấy tờ pháp lý tại trung tâm Quận 1 nên khách hàng có thể an tâm lựa chọn đầu tư. Đáng nói hơn, dự án còn được chủ đầu tư đưa vào sử dụng những căn hộ có thiết kế thang máy riêng. Cụ thể các căn hộ có thang máy riêng gồm: căn hộ 3 phòng ngủ đặc biệt, căn hộ 4 phòng ngủ và căn hộ penthouse. Trên đây chính là điểm khác biệt của The Marq so với các dự án cùng phân phúc, cùng khu vực trên thị trường.
Ngay khi The MarQ được chính thức ra mắt trên thị trường, dự án đã thu hút