Đối với các dự án đầu tư nhà ở thu nhập thấp nói riêng và đầu tư xây dựng nhà ở nói chung thì nguồn vốn thực hiện dự án là yếu tố vô cùng quan trọng. Dự án có kịp tiến độ hay không? Có hiệu quả hay không? phụ thuộc rất lớn vào nguồn vốn có cung cấp kịp thời hay không?
Ngân hàng thương mại đóng vai trò là cầu nối giữa người thừa vốn và người có nhu cầu về vốn. Với chức năng này, ngân hàng thương mại vừa đóng vai trò là người đi vay, vừa đóng vai trò là người cho vay và hưởng lợi nhuận là khoản chênh lệch giữa lãi suất nhận gửi và lãi suất cho vay và góp phần tạo lợi ích cho tất cả các bên tham gia: người gửi tiền và người đi vay:
Đặc biệt là đối với nền kinh tế, chức năng này có vai trò quan trọng trong việc thúc đẩy tăng trưởng kinh tế vì nó đáp ứng nhu cầu vốn để đảm bảo quá trình tái sản xuất được thực hiện liên tục và mở rộng quy mô sản xuất. Chức năng trung gian tín dụng được xem là chức năng quan trọng nhất của ngân hàng thương mại.
Đối với dự án xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp, Ngân hàng cũng đóng vai trò quan trọng trong việc tài trợ vốn cho Chủ đầu tư thực hiện dự án. Ngoài ra ngân hàng còn là cầu nối giữa các chính sách ưu đãi của Nhà nước trong việc đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp, như việc đưa gói hỗ trợ 30.000 tỷ đồng đến với các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp.
Ngân hàng không những là người cho vay Chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng nhà ở thu nhập thấp mà Ngân hàng còn là người cho vay đối với các cá nhân mua nhà ở thu nhập thấp. Nhìn chung, Ngân hàng vừa cung cấp dòng tiền để đầu tư dự án vừa cung cấp dòng tiền vào tạo doanh thu của dự án.
Ngân hàng thẩm định lại tính hiệu quả của dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp, đồng thời tư vấn với Chủ đầu tư về các vấn đề chưa hợp lý của dự án dưới góc nhìn của Chuyên gia tài chính, Giúp chủ đầu tư có cái nhìn khách quan về tính hiệu quả tài chính của dự án.
Ngân hàng thẩm định các khách hàng cá nhân mua nhà ở thu nhập thấp về tư cách đạo đức, điều kiện được mua nhà thu nhập thấp, năng lực tài chính cũng như khả năng thanh toán tiền mua nhà và trả nợ ngân hàng, giúp Chủ đầu tư sang lọc khách hàng và có ứng phó phù hợp.
Vai trò của Ngân hàng thương mại đối với việc đầu tư xây dựng nhà ở thu nhập thấp là vô cung quan trọng. Là nguồn tài trợ vốn thực hiện dự án, là nguồn tài trợ vốn cho khách hàng cá nhân mua nhà tạo doanh thu đảm bảo đúng tiến độ cho dự án, là một kênh thẩm định về tính hiệu quả của dự án cũng như tư cách của khách hàng vay, đồng thời là một kênh đưa các chủ trương, chính sách và ưu đãi của Nhà nước đối với Dự án nhà ở dành cho người thu nhập thấp cho Chủ đầu tư cũng như cho người mua nhà.
1.3Thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp
1.3.1 Mục tiêu thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập thấp
Thẩm định dự án đầu tư là rà soát, kiểm tra lại một cách khoa học, khách quan và toàn diện mọi nội dung của dự án và liên quan đến dự án nhằm khẳng định tính hiệu quả cũng như tính khả thi của dự án trước khi quyết định đầu tư.
Đối với các nhà tài trợ, tổ chức cho vay, Ngân hàng: thẩm định tài chính dự án đầu tư là một quá trình được thực hiện bằng kỹ thuật phân tích dự án đã được
thiết lập trên cơ sở những chuẩn mực, nhằm rút ra những kết luận làm căn cứ quyết định cho khách hàng vay vốn đầu tư dự án.
Giúp chủ đầu tư, các cấp ra quyết định đầu tư và cấp giấy phép đầu tư lựa chọn phương án đầu tư tốt nhất, quyết định đầu tư đúng hướng và đạt lợi ích kinh tế
- xã hội mà dự án đầu tư mang lại.
Quản lý quá trình đầu tư dựa vào chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của Nhà nước, quy họach phát triển ngành và địa phương từng thời kỳ.
Thực thi luật pháp và các chính sách hiện hành.
Lựa chọn phương án khai thác, sử dụng có hiệu quả các nguồn lực của đất nước.
Góp phần cải thiện, nâng cao đời sống vật chất và tinh thần của nhân dân. Thực hiện mục tiêu công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước.
Bảo đảm nhịp độ tăng trưởng kinh tế đề ra trong chiến lược phát triển kinh tế - xã hội của đất nước.
Thẩm định tài chính giúp Đánh giá tính khả thi, tính hợp lý của các dự toán chi phí và các giả định dòng tiền thu về để tính toán hiệu quả tài chính, khả năng hoàn trả nợ vay của dự án, từ đó quyết định đồng ý hoặc từ chối tài trợ dự án đầu tư.
Thẩm định tài chính dự án đầu tư có chất lượng giúp Ngân hàng không bỏ qua những cơ hội tín dụng tốt (Dự án đầu tư khả thi, rủi ro thấp và khả năng trả nợ tốt , đồng thời không lựa chọn nhầm những cơ hội tín dụng xấu.
1.3.2 Quan điểm thẩm định dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho ngườithu thu
nhập thấp
Một dự án, qua thẩm định, được chấp nhận và cấp giấy phép đầu tư, phải được xem xét và đánh giá trên góc độ của toàn bộ nền kinh tế quốc dân, phù hợp với mục tiêu phát triển kinh tế quốc gia và đáp ứng các lợi ích kinh tế - xã hội của đất nước.
Thẩm định dự án đầu tư nhằm thực hiện sự điều tiết của Nhà nước trong đầu tư, bảo đảm sự cân đối giữa lợi ích kinh tế - xã hội của quốc gia và lợi ích của chủ đầu tư.
Thẩm định dự án đầu tư được thực hiện theo chế độ thẩm định của Nhà nước đối với các dự án có hoặc không có vốn đầu tư của đất nước; phù hợp với pháp luật Việt Nam và thông lệ quốc tế.
1.3.3 Nội dung thẩm định dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành cho người thu nhập nhập
thấp
Giới thiệu về dự án đầu tư.
• Tên dự án.
• Tên doanh nghiệp.
• Địa điểm thực hiện.
• Địa chỉ trụ sở chính của doanh nghiệp.
• Đơn đăng ký kinh doanh.
• Người đại diện
• Người được uỷ quyền (nếu có).
• Tài khoản tiền gửi, tiền vay.
• Mục tiêu và ngành nghề kinh doanh.
• Tổng mức vốn đầu tư của dự án.
• Tiến độ triển khai thực hiện.
Thẩm định tư cách pháp lý của chủ đầu tư.
• Thẩm định năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự:
^ Đối tượng đầu tư.
^ Điều kiện thành lập doanh nghiệp.
^ Ngành nghề sản xuất kinh doanh.
^ Năng lực cán bộ quản lý của chủ đầu tư.
• Thẩm định tình hình tài chính của chủ đầu tư:
Để đánh giá một cách cơ bản tình hình tài chính của doanh nghiệp, có thể sử dụng thông tin kế toán trong nội bộ doanh nghiệp là nguồn thông tin quan trọng nhất được hình thành thông qua việc xử lý các báo cáo kế toán chủ yếu sau:
^ Báo cáo lưu chuyển tiền tệ.
^ Thuyết minh báo cáo tài chính có liên quan.
^ Báo cáo lợi nhuận giữ lại.
^ Báo cáo kiểm toán Thẩm định mục tiêu dự án đầu tư
φ Lĩnh vực mà dự án đầu tư.
^ Địa bàn mà dự án đầu tư. Thẩm định thời hạn đầu tư.
Thẩm định biện pháp bảo đảm nợ vay. Kết luận và đề xuất sau thẩm định.
1.3.4 Sự cần thiết phải thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng nhà ở
dành cho
người thu nhập thấp
Trong quá trình thẩm định dự án đầu tư, Ngân hàng phải thẩm định trên nhiều phương diện khác nhau để làm sao có cái nhìn khách quan trước khi quyết định cho vay. Ngân hàng Thương Mại với tư cách là người cho vay, tài trợ cho dự án đầu tư đặc biệt quan tâm đến khía cạnh thẩm định tài chính dự án, nó có ý nghĩa quyết định trong các nội dung thẩm định. Hoạt động cho vay là hoạt động quan trọng nhất của ngân hàng thương mại, các khoản cho vay thường chiếm 59% tài sản của ngân hàng và 65 - 70% lợi tức ngân hàng sinh ra từ các hoạt động cho vay. Thành công của một ngân hàng tuỳ thuộc chủ yếu vào việc thực hiện kế hoạch tín dụng và thành công tín dụng, xuất phát từ chính sách cho vay của ngân hàng. Trong các hoạt động cho vay của ngân hàng thì cho vay theo dự án được ngân hàng đạc biệt quan tâm vì nó đòi hỏi vốn lớn, thời hạn kéo dài và rủi ro cao nhưng lợi nhuận cao. Vô số các rủi ro khác nhau khi cho vay nói chung và cho vay theo dự án nói riêng, xuất phát từ nhiều yếu tố và có thể dẫn đến việc không chi trả được nợ khi đến hạn. Do đó để quyết định có chấp nhận cho vay hay không, ngân hàng cần phải coi trọng phân tích tín dụng nói chung và thẩm định tài chính dự án nói riêng. Thông qua việc thẩm định này, ngân hàng có cái nhìn toàn diện về dự án đánh giá
về như: cầu tổng vốn đầu tư, cơ cấu nguồn vốn và tình hình sử dụng nguồn vốn, hiệu quả tài chính mà dự án mang lại cũng như khả năng trả nợ của dự án.
Với mục tiêu hoạt động là an toàn và sinh lời, do đó Ngân hàng chỉ cho vay đối với các dự án có hiệu quả tài chính tức là dự án mang lại lợi nhuần và khả năng trả nợ thì ngân hàng mới có thể thu hồi được gốc và lãi, khoản cho vay mới đảm bảo, Ngân hàng mới có được khoản vay có chất lượng.
1.3.5 Nội dung thẩm định tài chính dự án đầu tư xây dựng nhà ở dành chongười người
thu nhập thấp
1.3.5.1 Thẩm định nhu cầu tổng vốn đầu tư:
Dưới giác độ của một dự án, vốn đầu tư là tổng số tiền được chi tiêu để hình thành nên các tài sản cố định và tài sản lưu động cần thiết. Những tài sản này sẽ được sử dụng trong việc tạo ra doanh thu, chi phí, thu nhập suốt vòng đời hữu ích của dự án. Thẩm định vốn đầu tư là việc phân tích và xác định nhu cầu vốn đầu tư cần thiết dành cho một dự án.
Đặc điểm của các dự án là thường yêu cầu một lượng vốn lớn và sử dụng trong một thời gian dài. Tổng vốn đầu tư này trước khi trình Ngân hàng thì đã được xác định và đã được nhiều cấp, ngành xem xét, phê duyệt. Tuy nhiên, Ngân hàng vẫn cần phải thẩm định lại trước khi cho vay, bởi vì: sai lầm trong việc xác định nhu cầu vốn đầu tư của dự án có thể dẫn tới tình trạng lãng phí vốn lớn, gây khó khăn trong hoạt động đầu tư cũng như hoạt động vận hành kết quả đầu tư sau nay, thậm chí gây hậu quả nghiêm trọng đối với chủ đầu tư.
Do đó việc xác định hợp lý tối đa tổng mức vốn đầu tư của một dự án là cần thiết đối với ngân hàng. Ngân hàng sẽ thẩm định chi tiết tổng vốn đầu tư được hình thành như thế nào:
^ Vốn đầu tư vào tài sản cố định:
Đây là hoạt động đầu tư nhằm mua sắm, cải tạo, mở rộng tài sản cố định. Vốn đầu tư vào tài sản cố định thường chiếm tỷ trọng lớn trong tổng vốn đầu tư cho dự án. Các tài sản cố định được đầu tư có thể là tài sản cố định hữu hình hoặc tài sản cố định vô hình. Cụ thể là:
- Chi phí xây lắp: chi phí khảo sát, thiết kế, xây dựng luận chứng kinh tế - kỹ thuật, chi phí ban đầu về quyền sử dụng đất, chi phí đền bù, chi phí cần thiết
và hợp
lý cho các thủ tục pháp lý như: đăng ký kinh doanh, thuế trước bạ, lệ phí chứng
từ...
- Chi phí máy móc thiết bị công nghệ, hệ thống dây chuyền và các thiết bị bán lẻ: giá mua thiết bị, chi phí bảo quản, vận hành, vận chuyển.
- Chi phí dự phòng.
- Chi phí khác: chi phí này phát sinh trong quá trình thực hiện dự án không liên quan trực tiếp đến việc tạo ra hay vận hành các tài sản cố định.
^ Vốn đầu tư vào tài sản lưu động:
Đây là vốn đầu tư nhằm hình thành các tài sản lưu động cần thiết để thực hiện dự án. Nhu cầu đầu tư vào tài sản lưu động phụ thuộc vào đặc điểm của từng dự án. Bao gồm tài sản lưu động trong sản xuất (nguyên liệu, vật liệu,... và sản phẩm dở dang) và tài sản trong quá trình lưu thông (vốn bằng tiền,vốn trong thanh toán, sản phẩm hàng hoá chờ tiêu thụ...).
1.3.5.2 Thẩm định phương án tài trợ dự án đầu tư.
Các phương án tài trợ cho dự án đầu tư thông thường bao gồm các nguồn chính là: Vốn tự có của chủ đầu tư, vốn vay Ngân hàng Thương Mại, vốn vay quỹ hỗ trợ phát triển, vốn do Ngân sách cấp, nguồn vốn khác. Nhiệm vụ thẩm định các nguồn vốn tài trợ cho dự án là để xem xét về số lượng, thời gian, tỷ trọng các nguồn trong tổng vốn đầu tư, cơ cấu vốn có hợp lý và tối ưu. Mặt khác, cơ cấu nguồn vốn sẽ chi phối việc xác định dòng tiền phù hợp cũng như lựa chọn lãi suất chiết khấu hợp lý để xác định NPV của dự án.
Trong quá trình thẩm định các nguồn tài trợ cho dự án, Ngân hàng phải xem xét cơ sở pháp lý và cơ sở thực tế của các nguồn vốn để có thể khẳng định chắc chắn rằng các nguồn đó là có thực. Trong thực tế có đơn vị vốn tự có thực tế không đủ hoặc không có tham gia vào dự án, nên đã đẩy vốn đầu tư lên mức nhu cầu cao hơn thực tế cần thiết để vay tín dụng bù đắp, nếu không xem xét kỹ thì vô tình ngân
và mức cân đối vốn từ các nguồn tài trợ trong các giai đoạn thực hiện dự án. Từ đó, xây dựng một trình tự cho vay sao cho tiến độ bỏ vốn phù hợp với tiến độ thi công xây lắp và việc điều hành vốn của Ngân hàng.
1.3.5.3 Thẩm định hiệu quả tài chính của dự án
Hiệu quả tài chính dự án đầu tư được đánh giá thông qua các phương pháp phân tích tài chính trên cơ sở dòng tiền của dự án. Dòng tiền của một dự án được hiểu là các khoản chi và thu được kỳ vọng xuất hiện tại các mốc thời gian khác nhau trong suất chu kỳ của dự án. Khi lấy toàn bộ khoản tiền thu được trừ đi khoản tiền chi ra thì chúng ta sẽ xác định được dòng tiền ròng tại các mốc thời gian khác nhau. Quá trình xác định dòng tiền ròng hàng năm dựa trên lợi nhuận sau thuế, khấu hao, lãi vay và những khoản mục điều chỉnh khác khi có sự khác biệt trong cơ cấu đầu tư tài trợ cho dự án. Nếu sai lầm trong việc xác định các dòng tiền có thể dãn đến tính toán và thẩm định hiệu quả tài chính dự án không có ý nghĩa thực tế nữa. Do đó đứng trên góc độ là Ngân hàng khi xác định dòng tiền còn lưu ý một số vấn đề sau:
Cơ cấu vốn tài trợ cho dự án: như đã phân tích ở trên, cơ cấu vốn tài trợ cho dự án có ảnh hưởng đến việc xác định dòng tiền hoạt động mỗi năm của dự án. Một dự án có thể đựơc tài trợ bằng nhiều nguồn khác nhau, do đó dòng tiền sẽ được điều chỉnh để phù hợp với mỗi phương thức tài trợ.