TIỀN
VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA AGRIBANK TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 2.4.1. Kết quả đạt được
Phân tích thực trạng xử lý TSBĐ tiền vay là bất động sản trên địa bàn Hà Nội trong những năm gần đây cho thấy, Agribank đã đạt được những kết quả:
Thứ nhất, Agribank trên địa bàn Hà Nội đã quyết liệt trong việc xử lý nợ quá hạn như: Thành lập các Đoàn xử lý nợ quá hạn, tiếp cận thực tế để xử lý
kịp thời trong việc xử lý, giải quyết nợ quá hạn, có kế hoạch cụ thể, giao chỉ tiêu theo tháng, quý, năm cho từng cán bộ tín dụng và các bộ phận liên quan, định kỳ kiểm tra giám sát và sơ kết, tổng kết để đánh giá mức độ thực hiện chỉ tiêu kế hoạch, đồng thời có chế tài khen thưởng và phê bình kịp thời nhằm tạo động lực thúc đẩy công tác thu hồi nợ quá hạn tiến triển nhanh chóng.
Thứ hai, các chi nhánh Agribank trên địa bàn Hà Nội đã có giải pháp nâng cao chất lượng thẩm định (năng lực khách hàng; TSBĐ tiền vay), tăng cường công tác kiểm tra, giám sát khoản vay.
Thứ ba, rà soát, phân loại khách hàng đang có quan hệ tín dụng, sàng lọc những khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh để tiếp tục cho vay, giảm dần dư nợ đối với các khách hàng làm ăn yếu kém. Tiếp cận đối với những khách hàng có năng lực tài chính tốt, có lịch sử quan hệ tín dụng lành mạnh.
Thứ tư, các chi nhánh đã xây dựng được hệ thống khuôn khổ cơ chế, chính sách tín dụng rõ ràng, khá đồng bộ, bao gồm: Định hướng chiến lược, tư tưởng ch đạo chính sách tín dụng và kế hoạch phát triển tín dụng hàng năm nhằm hướng tới phục vụ nhu cầu hợp lý của khách hàng, đảm bảo kiểm soát rủi ro, tăng trưởng tín dụng hiệu quả và bền vững.
62
trên địa bàn Hà Nội là rất lớn. Song, với sự cố gắng nỗ lực của toàn thể CBNV ngân hàng và được sự quan tâm chỉ đạo sát sao của các Ban ngành cũng như của Agribank, các chi nhánh trên địa bàn Hà Nội đã khắc phục tồn tại, yếu kém, vượt qua những khó khăn thách thức, đạt được những thành quả mới, góp phần xây dựng Agribank trở thành một trong những ngân hàng hàng đầu Việt Nam, đủ mạnh để tiếp tục vững vàng trong hội nhập. Tuy nhiên, bên cạnh những kết quả đã đạt được, hoạt động tín dụng của các chi nhánh trên địa bàn còn những bất cập, hạn chế nhất định cần kịp thời khắc phục.
2.4.2. Hạn chế
Khi đến thời hạn trả nợ, khách hàng không trả nợ theo theo cam kết, Agribank phải dùng các biện pháp để xử lý nợ... Khi không có kết quả phải tính đến chuyện xử lý tài sản thế chấp, bảo lãnh. Đây là một công việc tưởng như đơn giản nhưng thực tế không dễ chút nào vì nhiều lý do nội tại của các TCTD và các qui định của pháp luật điều chỉnh có nhiều điểm không cụ thể. Đặc biệt là phải ''đụng chạm'' trực tiếp đến vấn đề nhạy cảm là quyền tài sản và quyền nhân thân.
Trong các phương thức xử lý TSBĐ (trực tiếp bán TSBĐ cho người mua) thì phương thức bán tài sản (trực tiếp hoặc ủy quyền) vẫn đang được áp dụng phổ biến ở các ngân hàng. Thực tế, khi triển khai hầu hết các ngân hàng đã không cụ thể hóa những phương thức nói trên mà dường như các đơn vị này đưa nguyên những phương thức xử lý TSBĐ theo q uy định của Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006 và Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2012 về việc sửa đổi một số điều của Nghị định 163 vào hợp đồng bảo đảm tiền vay.
Do vậy, khi xử lý TSBĐ để thu hồi nợ, Agribank đã không xử lý được tài sản theo các phương thức thỏa thuận hoặc xử lý được nhưng phải
đề nghị cơ quan Nhà nước có thẩm quyền hỗ trợ, giúp đỡ. Một số ít khách hàng đồng ý bàn giao TSBĐ cho ngân hàng xử lý với điều kiện trước khi bán, chuyển nhượng TSBĐ cho người mua, ngân hàng phải mua cho họ một chỗ ở mới để sinh sống và tập kết tài sản. Ngay cả những trường hợp ngân hàng khởi kiện khách hàng vay, người bảo lãnh và thắng kiện, cơ quan thi hành án cũng yêu cầu ngân hàng (người được thi hành án) và khách hàng vay, người bảo lãnh (người phải thi hành án) phải thỏa thuận với nhau về việc mua chỗ ở mới. Chi phí để mua chỗ ở mới cho khách hàng vay hoặc người bảo lãnh được xác định trên cơ sở điều kiện thực tế của từng địa phương và điều kiện sống tối thiểu cho những người đang sinh sống trong ngôi nhà thế chấp bị cưỡng chế.
Bởi vì chấp hành viên cho rằng cơ quan thi hành án không thể cưỡng chế được những người đang sinh sống ra khỏi ngôi nhà thế chấp, bảo lãnh vì Điều 58 - Hiến pháp năm 1992 của nước ta đã quy định “công dân có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư li ệu sản xuất...”. Mặt khác, cơ quan thi hành án cần có một chỗ ở tối thiểu tập kết tài sản để tổ chức cưỡng chế thi hành án.
Trước yêu cầu trên của khách hàng vay, người bảo lãnh và cơ quan thi hành án, nhiều ngân hàng đã rất thụ động và lúng túng
2.4.3. Nguyên nhân của việc xử lý bất động sản đạt kết quả thấp
Một là, nguyên nhân từ phía khách hàng
Việc chưa xử lý được bất động sản có xuất phát từ nguyên nhân khách hàng, được chia thành các dạng sau:
- Khách hàng tìm đủ mọi cách để lẫn tránh việc phát mại tài sản, kéo dài thời gian xử lý gây thiệt hại cho Agribank dẫn đến khách hàng chây ỳ gây khó dễ cho Agribank, họ đưa ra điều kiện phải có chỗ ở khác.
64
chưa hợp lệ; xác nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng không đúng thẩm quyền như: nhà và đất thường từ đời cha ông để lại, nhiều người chưa muốn làm các giấy tờ chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà vì khi xây dựng trước đây thiếu giấy tờ cấp phép, mặt khác thuế sang tên trước bạ cao tạo ra tâm lý không muốn hoàn chỉnh hồ sơ chính chủ, dẫn đến việc xử lý bất động sản gặp khó khăn khi phát sinh nợ quá hạn.
- Khách hàng thực hiện hành vi lừa đảo, một tài sản thế chấp đem thế ở nhiều nơi để vay vốn hoặc tài sản đem thế chấp nhưng vẫn có những thủ đoạn tẩu tán, bán tài sản khiến cho Agribank phải gánh chịu hậu quả.
- Bên vay bị phá sản, mất khả năng thanh toán phải trốn nợ, nên không ký
nhận lại nợ vay do đó không thể làm được thủ tục xử lý tài sản để thu hồi nợ.
Hai là, nguyên nhân từ phía Agribank
- Nguyên nhân khách quan: sự hiểu biết về thị trường bất động sản của cán bộ thẩm định còn hạn chế, chưa có đủ kiến thức về kinh tế, xã hội; chưa nắm vững chuyên môn, nghiệp vụ ngân hàng; thiếu bản lĩnh, kinh nghiệm nghề nghiệp trong việc định giá TSBĐ.... dẫn đến tài sản thế chấp thường bị định giá cao, khi tiến hành phát mại tài sản để thu hồi nợ gặp rất nhiều khó khăn, không thu hồi đủ số nợ.
- Nguyên nhân chủ quan: đây chính là yếu tố con người, là việc cán bộ ngân hàng cố tình làm sai, tiếp tay cho khách hàng để rút ruột ngân hàng.bằng cách định giá bất động sản với giá trị cao hơn giá thị trường, nhận tài sản chưa đủ điều kiện về thế chấp, dẫn đến khi phát mại tài sản giá trị thu về thường không đủ trả nợ ngân hàng, hoặc tài sản thế chấp rất khó có thể xử lý.
Thứ 3, nguyên nhân từ chuyển nhượng
muốn mua bất động sản của nguời “vỡ nợ”, nếu bán qua đấu giá thì chi phí quá cao, thời gian diễn ra có thể rất dài.
- Thị truờng bất động sản ở Việt nam còn “phôi thai ”, nhiều vuớng mắc về pháp lý, thủ tục hành chính ruờm rà nên quá trình mua bán, chuyển nhuợng còn nhiều bất cập.
- Quyền của Agribank khi nhận tài sản thế chấp trong việc xử lý chua đuợc đề cao, chua đuợc các Cơ quan chuyên môn quyết liệt phối hợp thực hiện. Mặc dù mới đây thông tu 16/2014TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ban hành ngày 6/6/2014, theo đó các TCTD có quyền nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ nợ (sau khi thỏa thuận bán tài sản, định giá TSBĐ, bán tài sản 03 lần nhung không có nguời mua - buớc giảm giá tối đa 10% giá đã định)
Thứ tư, Vương mắc trong tranh chấp pháp lý
Để hạn chế mức thấp nhất nguyên nhân này xảy ra, Agribank cần xem xét các yếu tố sau:
- Tranh chấp hợp đồng tín dụng, hợp đồng thế chấp, cầm cố khi xảy ra chua đuợc cơ quan toà án quan tâm giải quyết, thời hiệu thi hành án dài và không hiệu quả, nhiều vụ đã đuợc toà xử lý nhung không đuợc thi hành án và không có biện pháp cuỡng chế thi hành án.
- Sự phối hợp giữa các ngành, các cấp trong việc xử lý tài sản thế chấp, còn thiếu chặt chẽ, mỗi cấp nhận thức mỗi khác, thực hiện theo cách riêng của mình. Nhiều nơi cơ quan thi hành án giữ quyền định giá tài sản phát mại, gây trở ngại cho việc phát mại tài sản.
- Một số nơi, chính quyền địa phuơng chua thật sự ủng hộ việc xử lý tài sản do còn nhận thức chua đúng về tính pháp lý của hợp đồng kinh tế mà các bên đã thảo thuận ký kết và nhận thức chua đúng của Hiến pháp 1992 về quyền có nơi ở của công dân nên yêu cầu ngân hàng phải tìm chỗ
66
ở cho bên thế chấp nếu xử lý tài sản để thu hồi nợ; bỏ trốn k hi toà án có lệnh triệu tập, cố tình lợi dụng quyền kháng cáo để trì hoãn việc trả nợ, kéo dài thời gian xử lý gây thiệt hại cho Agribank. Những điều này khiến cho việc phát mại tài sản thu hồi nợ của Agribank gặp nhiều khó khăn, nhiều khi thu đuợc tiền về nhung trang trải tất cả các chi phí, số vốn thu hồi thực tế không đáng kể.
- Việc qui định về thời hiệu khởi kiện vụ án kinh tế 6 tháng đối với hoạt động ngân hàng là quá ngắn về các khoản nợ vay của khách hàng khi đến hạn mà chua trả cho ngân hàng, ngân hàng thuờng phải thuơng luợng với khách hàng để tìm giải pháp tốt nhất để thu hồi nợ, tránh phải đua ra kiện tụng tranh chấp truớc Toà do đó đã mất một khoảng thời gian dài. Nếu khách hàng biết đuợc qui trình này cố tình không xác nhận nợ trong 6 tháng thì ngân hàng không thể khởi kiện do hết thời hiệu khởi kiện, nên quyền lợi chính đáng của ngân hàng không đuợc bảo vệ.
Ngoài ra, trên thực tế khi xử lý TSBĐ là bất động sản còn phát sinh: văn bản pháp luật qui định về xử lý tài sản thế chấp chua hoàn chỉnh đồng bộ và đầy đủ. Các văn bản chỉ dừng lại ở những qui định chung, còn có sự chồng chéo, thiếu thống nhất giữa các văn bản.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Có thể nói việc xử lý TSBĐ tiền vay là bất động sản để thu hồi nợ của Agribank trên địa bàn Hà Nội còn gặp nhiều vướng mắc. Nếu Agribank tự xử lý TSBĐ theo thỏa thuận thì các trình tự, thủ tục xử lý còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm, bên giữ tài sản. Trong khuôn khổ của pháp luật qui định, Agribank cũng như các TCTD khác chưa được toàn quyền xử lý TSBĐ tiền vay. Do đó, khi áp dụng các phương thức xử lý TSBĐ tiền vay là bất động sản, Agribank còn gặp nhiều khó khăn. Hơn nữa, các khoản chi phí, thuế phát sinh trong quá trình xử lý TSBĐ tiền vay là bất động sản vẫn chưa được quy định cụ thể. Từ thực trạng nêu trên, Agribank cần phải kiện toàn công tác tổ chức cán bộ, điều chỉnh các qui định của mình phù hợp với các qui định của pháp luật về xử lý TSBĐ tiền vay nói chung, pháp luật về xử lý TSBĐ tiền vay là bất động sản nói riêng để hoàn thiện hơn, giúp cho Agribank giải phóng khỏi những vướng mắc, khó khăn trong quá trình xử lý TSBĐ tiền vay là bất động sản.
68
CHƯƠNG 3
GIẢI PHÁP VỀ XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN CỦA AGRIBANK TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 3.1. ĐỊNH HƯỚNG HOẠT ĐỘNG CỦA AGRIBANK TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI
- Chính sách của Đảng ta trong những năm đổi mới là phát triển kinh tế thị trường theo định hướng xã hội chủ nghĩa đã ảnh hưởng sâu sắc tới toàn bộ hệ thống pháp luật, trong đó có pháp luật về xử lý TSBĐ tiền vay nói chung và xử lý TSBĐ tiền vay là bất động sản nói riêng.
- Hệ thống pháp luật về xử lý TSBĐ tiền vay là bất động sản cần có sự đổi mới căn bản về cơ chế điều chỉnh, nguyên tắc điều chỉnh, tạo điều kiện thuận lợi cho các ngân hàng xử lý nhanh TSBĐ của các khoản nợ vay. Hệ thống pháp luật của nước ta không tạo ra một chỉnh thể thống nhất, còn nhiều chồng chéo và mâu thuẫn, các văn bản về xử lý TSBĐ tiền vay mới chỉ mang tính chất tình thế, tạm thời, chưa thực sự đảm bảo được các nguyên tắc chung của việc điều chỉnh các quan hệ pháp luật tư trong xã hội. Vấn đề này đặt ra nhu cầu phải hoàn thiện pháp luật về xử lý TSBĐ tiền vay là bất động sản và các quy định pháp luật khác có liên quan.
- Thực trạng pháp luật về xử lý TSBĐ tiền vay là bất động sản và những vấn đề đặt ra như đã phân tích cho thấy còn nhiều nội dung cần được hoàn thiện trong các quy định của pháp luật xử lý TSBĐ tiền vay là bất động sản như các vấn đề về nguyên tắc xử lý, thủ tục và phương thức xử lý, quyền yêu cầu giao tài sản và các quy định có liên quan đến việc xử lý, áp dụng pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.
- Trước yêu cầu hội nhập kinh tế quốc tế là vấn đề đang đặt ra đối với hoạt động ngân hàng, đảm bảo tính thanh khoản, nợ xấu ở mức chuẩn
mực Quốc tế các NHTM luôn phải đuơng đầu với áp lực của cạnh tranh mà hoạt động của nó luôn chứa đựng khả năng xảy ra rủi ro nhu: rủi ro tín dụng, rủi ro thanh toán, rủi ro lãi suất, rủi ro hối đoái.. .Trong đó rủi ro tín dụng có thể gây ra những hậu quả nặng nề tác động đến hoạt động kinh doanh khác thậm chí đe doạ đến sự tồn tại của NHTM . Loại hình rủi ro này xảy ra khi những biến cố do bên khách hàng không thực hiện đuợc nghĩa vụ trả nợ của mình cho ngân hàng khi đáo hạn. Nói cách khác rủi ro tín dụng là loại rủi ro gắn liền với việc không thu hồi đuợc nợ đến hạn từ các khách hàng của NHTM. Các khoản nợ đó đuợc coi là các khoản nợ quá hạn .
- Nợ quá hạn không những là vấn đề nan giải của các NHTM ở Việt Nam mà còn là vấn đề đau đầu của tất cả các ngân hàng trên thế giới. Tại Việt nam trong giai đoạn hiện nay (2011-2013) bên cạnh những thành tựu đã đạt đựơc, hệ thống NHTM Việt Nam đang lâm vào tình trạng không lành mạnh về tài chính, nợ quá hạn có xu huớng ngày càng gia tăng, TSBĐ là bất động sản thì khó xử lý, vuớng mắc do nhiều nguyên nhân.
Trong những năm qua các NHTM đã áp dụng rất nhiều biện pháp quyết