chính (1+2+3) 15929,16 15929,165 15929,17
1 Nhóm đất nông nghiệp NNP 10783,07 10713,55 10644,03
1.1 Đất sản xuất nông nghiệp SXN 8783,49 8713,905 8644,32
1.1.1 Đất trồng cây hàng năm CHN 7404,20 7334,76 7265,32
1.1.1.
1 Đất trồng lúa LUA 6407,32 6338,355 6269,39
1.1.1.
2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 996,88 996,405 995,93
1.1.2 Đất trồng cây lâu năm CLN 1379,30 1379,15 1379,00
1.2 Đất lâm nghiệp LNP 1478,80 1478,5 1478,20
1.2.1 Đất rừng sản xuất RSX 817,41 817,115 816,82
1.2.2 Đất rừng phòng hộ RPH 661,38 661,38 661,38
1.2.3 Đất rừng đặc dụng RDD 0
1.3 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 517,57 517,975 518,38
1.4 Đất làm muối LMU 0
1.5 Đất nông nghiệp khác NKH 3,21 3,17 3,13
2 Nhóm đất phi nông nghiệp PNN 4307,24 4379,175 4451,11
2.1 Đất ở OCT 689,28 698,835 708,39
2.1.1 Đất ở tại nông thôn ONT 640,52 647,27 654,02
2.1.2 Đất ở tại đô thị ODT 48,77 51,57 54,37
2.2 Đất chuyên dùng CDG 2368,56 2433,645 2498,73
2.2.1 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 20,21 20,815 21,42
2.2.2 Đất quốc phòng CQP 30,40 30,4 30,40
2.2.3 Đất an ninh CAN 1,06 1,06 1,06
2.2.4 Đất xây dựng công trình sự nghiệp DSN 117,13 118,165 119,20
2.2.5 Đất sản xuất, kinh doanh phi nông
nghiệp CSK 402,46 458,985 515,51
2.2.6 Đất sử dụng vào mục đích công cộng CCC 1797,30 1804,225 1811,15
2.5 Đất nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ,
nhà hỏa táng NTD 180,18 177,485 174,79
2.6 Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối SON 954,49 954,49 954,49
2.7 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 67,68 67,675 67,67
2.8 Đất phi nông nghiệp khác PNK 0,27 0,27 0,27
3 Nhóm đất chưa sử dụng CSD 838,86 836,44 834,02
3.1 Đất bằng chưa sử dụng BCS 500,88 498,54 496,20
3.2 Đất đồi núi chưa sử dụng DCS 330,39 330,32 330,25
3.3 Núi đá không có rừng cây NCS 7,58 7,58 7,58
Nguồn: UBND huyện Hưng Nguyên, 2020)
Qua bảng số liệu ta thấy: Tổng diện tích tự nhiên của Huyện Hưng Nguyên năm 2018 là 15929,17ha không có biến động so với năm 2016.
- Đất nông nghiệp: năm 2018 của Huyện Hưng Nguyên là 10644,03 ha, năm 2016 là 10783,07 ha, giảm 139,04 ha so với năm 2016.
- Đất phi nông nghiệp: năm 2018 của Huyện Hưng Nguyên là 4451,11 ha, năm 2017 là 4307,24 ha, tăng 134,87 ha so với năm 2016.
- Đất chưa sử dụng: năm 2018 của Huyện Hưng Nguyên là 834,02 ha, năm 2017 là 838,86 ha, giảm 4,84 ha so với năm 2016.
Nguyên nhân biến động:
Đất nông nghiệp: Diện tích đất nông nghiệp thống kê năm 2018 giảm 139,04 ha so với kỳ kiểm kê năm 2016 là do chuyển sang đất phi nông nghiệp. Đất sản xuất nông nghiệp: Diện tích đất sản xuất nông nghiệp giảm nguyên nhân do chuyển sang đất phi nông nghiệp sử dụng vào các mục đích xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các khu dân cư trên địa bàn huyện, trong đó:
- Đất trồng cây hàng năm: Diện tích giảm 138,88 ha chuyển sang các loại đất phi nông nghiệp do chuyển sang đất sử dụng vào mục đích đất công cộng (đất giao thông) và đất ở các xã như: Hưng Lợi, Hưng Phúc, Hưng Châu; Hưng Thông; chuyển sang đất khu công nghiệp ở xã Hưng Tây.
+ Đất trồng cây hàng năm khác: Diện tích giảm 0.95 ha. Trong đó: - Đất trồng cây lâu năm: Diện tích đất trồng cây lâu năm giảm 0,3 ha. - Đất lâm nghiệp: giảm 0,6 ha.
- Đất nuôi trồng thuỷ sản: tăng 0,81 ha, - Đất nông nghiệp khác: giảm 0,08 ha.
Đất phi nông nghiệp:
Đất phi nông nghiệp kỳ thống kê năm 2018 tăng 143,87 ha do chuyển từ đất nông nghiệp, đất chưa sử dụng sang đất ở, đất xây dựng các cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, các khu dân cư, các cơ sở tôn giáo…
Đất ở: Diện tích tăng 19,11 ha để thực hiện dự án chia lô đất ở Diện tích đất ở tại nông thôn năm 2018 là 654,02 ha tăng 4,75 ha so với năm 2017 (649,27 ha) và tăng 29,20 ha so với năm 2014 (624,82 ha) do thu hồi đất lúa để chuyển sang đất ở tại các xã Hưng Châu, xã Hưng Lĩnh, xã Hưng Xuân, xã Hưng Thông, xã Hưng Phú và xã Hưng Thắng.
Diện tích đất ở tại đô thị năm 2018 là 54,37 ha tăng 1,03 ha so với năm 2017 (53,34 ha) và tăng 9,23 ha so với năm 2014 (45,14 ha) do thu hồi đất lúa để chuyển sang đất ở đô thị tại Thị Trấn Hưng Nguyên.
- Diện tích đất chuyên dùng là 2498.73 ha tăng 22.03 ha so với năm 2017 (2476,70 ha) và tăng 269,42 ha so với năm 2014 (2229,31 ha), bao gồm:
+ Diện tích đất xây dựng trụ sở cơ quan năm 2018 là 21,42 ha không đổi so với năm 2017 và và tăng 1,20 ha so với năm 2014 (20,21 ha);
+ Diện tích đất quốc phòng năm 2018 là 30,4ha giữ nguyên so với năm 2017 và giảm 52,50 ha so với năm 2014 (82,90 ha);
+ Diện tích đất an ninh năm 2018 là 1.06 ha không đổi so với năm 2017 và năm 2014 (1,06 ha);
+ Diện tích đất xây dựng công trình sự nghiệp năm 2018 là 119,20 ha giảm 0,02 ha so với năm 2017(119,22 ha) và tăng 2,07 năm 2014 (259,55ha) do lấy
0,02 ha đất thể dục, thể thao chuyển sang đất khu công nghiệp Vsip tại xã Hưng Tây.
+ Diện tích đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp năm 2018 là 515,51ha tăng 25,09 ha so với năm 2017(490,42 ha) và tăng 315,19 ha so với năm 2014 (200,32 ha) do đất lúa chuyển sang đất thương mại dịch vụ tại xã Hưng Đạo; đất khu công nghiệp Vsip tại xã Hưng Tây.
+ Diện tích đất sử dụng vào mục đích công cộng năm 2018 là 1811,15 ha giảm 3,04 ha so với năm 2017 (1814,19 ha) và tăng 3,46 ha so với năm 2014 (1807,69 ha), cụ thể:
Tăng 1,98 ha từ đất lúa và đất nghĩa địa để thực hiện dự án nâng cấp, mở rộng đường Lê Xuân Đào tại các xã Hưng Phúc, Hưng Châu và Hưng Lợi đồng thời giảm 5,04 ha để chuyển sang đất nuôi trồng thủy sản tại xã Hưng Mỹ; đất ở nông thôn tại các xã thị trấn Hưng Nguyên, xã Hưng Thông, xã Hưng Châu, xã Hưng Trung, xã Hưng Thắng, xã Hưng Lĩnh; đất thương mại dịch vụ tại xã Hưng Đạo; đất khu công nghiệp tại xã Hưng Tây.
- Diện tích đất cơ sở tôn giáo năm 2018 là 17,85 ha giữ nguyên so với năm 2017 và tăng 1,21 ha so với năm 2014 (16,64 ha).
- Diện tích đất cơ sở tín ngưỡng năm 2018 là 28.91 ha giữ nguyên so với năm 2017 và tăng 6.23 ha so với năm 2014 (22.69 ha).
- Diện tích đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng năm 2018 là 174.79 ha giảm 0.23 ha so với năm 2017(175.02 ha) và giảm 6.09ha so với năm 2014 (180.88 ha) chuyển sang đất giao thông tại xã Hưng Phúc; chuyển sang đất khu công nghiệp tại xã Hưng Tây.
- Diện tích đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối năm 2018 là 954.49 ha giữ nguyên so với năm 2017 và giảm 27.99 ha so với năm 2014 (926.50 ha).
- Diện tích đất có mặt nước chuyên dùng năm 2018 là 67.67 ha giảm 0.01 ha so với năm 2017 (67.68ha) và giảm 0.08 ha so với năm 2014 (67.75 ha) do chuyển sang đất sử dụng vào mục đích đất ở tại xã Hưng Trung.
3.2. Tình hình Giá đất ở trên địa bàn huyện hưng Nguyên
3.2.1 Căn cứ xác định giá đất trên địa bàn
Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP (2014) [6], quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về phương pháp định giá đất xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, ngày ngày 30 tháng 12 năm 2014 UBND tỉnh Nghệ An ban hành Quyết định số 108/2014/QĐ-UBND của UBND tỉnh Nghệ An về việc công bố ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 -2019.
Trên thị trường đất đai hiện nay giá đất vẫn là một trong là những vấn đề bất cập trong công tác quản lý nhà nước về đất đai. Giá đất được xác định theo khung nhà nước không phù hợp và biến động lớn so với giá đất trên thị trường chuyển nhượng, gây thất thoát cho nhà nước trong việc nộp thuế chuyển nhượng khi thực hiện giao dịch mua bán. Đây cũng là vấn đề khá phức tạp khi nhà nước thực hiện quy hoạch và ảnh hưởng đến một phần diện tích của các hộ gia đình, công tác đền bù giải phóng mặt bằng gặp nhiều khó khăn vì các hộ dân không chấp nhận mất đất (bị thu hồi) và nhận đền bù với giá không được như mong muốn (giá thị trường). Việc định giá theo quy định và trên thị trường tại địa bàn nghiên cứu đang còn bất cập.
3.2.2 Tình hình biến động giá đất ở theo quy định của nhà nước
Sau khi Luật Đất đai 2003 được thay thế bằng Luật Đất đai 2013 có hiệu lực từ ngày 01/7/2014, Chính phủ ban hành Nghị định số 44/2014/NĐ-CP quy định về giá đất và Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT về phương pháp định giá đất xây dựng điều chỉnh bảng giá đất, ngày 22/12/2014 UBND tỉnh Nghệ An ban hành Quyết định số 22/2014/QĐ-UBND về việc công bố ban hành bảng giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Nghệ An giai đoạn 2015 -2019.
Bảng 3. 2: Khung giá đất ở tại huyện Hưng Nguyên
STT Loại đô thị Mức giá (1000đ)
Giá tối thiểu Giá tối đa
1 I 2248 4800
2 II 1966 3228
3 III 627 2397
4 IV 311 1350
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hưng Nguyên)
Qua bảng 3.2 cho thấy giá đất ở trên địa bàn huyện Hưng Nguyên không có sự chênh lệch nhiều giữa các vị trí của cùng một loại đường phố, sự chênh lệch chủ yếu là giữa các loại đường phố với nhau.
Giá đất ở quy định trên địa bàn huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018
Bảng 3. 3: Giá đất ở Thị trấn Hưng Nguyên, huyện Hưng Nguyên
ĐVT: 1000 đ
STT Tên đường phố năm 2016 Giá đất ở năm 2017 Giá đất ở năm 2018 Giá đất ở
1 Tuyến 1 4200 4550 4800
2 Tuyến 2 3250 3380 3850
3 Tuyến 3 1950 2100 2248
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hưng Nguyên)
Qua bảng số liệu 3.3 cho thấy, giá đất tại thị trấn Hưng Nguyên ở các tuyến đường có xu hướng tăng lên qua các năm, giá đất tại các tuyến đường khác nhau cũng có sự chênh lệch rất nhiều. Đối với giá đất tuyến 1 năm 2017 tăng so với năm 2016 là 5%, năm 2018 tăng so với năm 2017 là 8,2%.
Bảng 3. 4: Giá đất ở xã Hưng Tân, huyện hưng Nguyên
ĐVT: 1000 đ
STT Tên đường phố năm 2016 Giá đất ở năm 2017 Giá đất ở năm 2018 Giá đất ở
1 Tuyến 1 2900 2850 3228
2 Tuyến 2 2100 2230 2670
3 Tuyến 3 1966 1980 2050
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hưng Nguyên)
Qua Bảng số liệu cho thấy giá đất tại xã Hưng Tân trong giai đoạn 2016 – 2018 biến động không đáng kể, cụ thể: Đối với tuyến 1 giá đất năm 2017 có giảm hơn năm 2016 là 41.000đ/m2, đến năm 2018 tăng lên so với 2017 là 329.000đ/m2 12,9%. Tuyến 2 giá đất năm 2017 tăng so với 2016 là 130.000đ/m2, năm 2018 tăng lên so với 2017 là 440.000đ/m2. Sự chênh lệch giá giữa các tuyến đường không quá cao.
Bảng giá đất ở khu vực nhóm III
Bảng 3. 5: Giá đất ở xã Hưng Thịnh, xã Hưng Phúc, huyện hưng Nguyên
ĐVT: 1000 đ
STT Tên đường phố năm 2016 Giá đất ở năm 2017 Giá đất ở năm 2018 Giá đất ở
1 Tuyến 1 1950 2150 2397
2 Tuyến 2 1650 1750 1890
3 Tuyến 3 627 750 1150
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hưng Nguyên)
Qua bảng số liệu cho thấy rằng giá đất khu vực nhóm III có sự biến động khác nhau giữa các tuyến đường trong ba năm qua. Đặc biệt, đối với tuyến đường 3 có sự biến động mạnh nhất, năm 2017 tăng so với năm 2016 là 19%, nhưng đến năm 2018 tăng lên so với năm 2017 là 53,3%.
Bảng 3. 6: Giá đất ở xã Hưng Châu, xã Hưng Lam, huyện hưng Nguyên
ĐVT: 1000 đ
STT Tên đường phố Giá đất ở
năm 2016 năm 2017 Giá đất ở năm 2018 Giá đất ở
1 Tuyến 1 1390 1490 1550
2 Tuyến 2 1100 1150 1250
3 Tuyến 3 311 380 450
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hưng Nguyên)
Giá đất ở do Nhà nước quy định giai đoạn 2016 - 2018 đã ngày càng tiến gần hơn với giá thị trường so với những năm trước đây. Nhưng trên thực tế thì giá Nhà nước vẫn còn thấp hơn giá thị trường rất nhiều do ảnh hưởng của nhiều yếu tố khác nhau: loại đường phố, vị trí, đầu cơ nhà đất…
3.2.3. Tình hình giá đất ở trên thị trường của huyện hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018
Thị trường đất đai trên địa bàn huyện Hưng Nguyên, trong 3 năm qua giá đất theo khung nhà nước quy định tương đối ổn định. Tuy nhiên nó không phản ánh đúng thực trạng về giá đất và tình hình phát triển kinh tế. Thực tế ta thấy giá đất theo giá thị trường và giá quy định năm 2016 – 2018 có sự chênh lệch rất lớn. Qua đó cũng nhận thấy vấn đề bất cập trong công tác định giá đất theo khung giá nhà nước và giá đất trên thị trường chuyển nhượng.
Bảng 3. 7: Giá chuyển nhượng ở khu vực nhóm I
STT Tên đường phố Diện tích (m2) Độ rộng mặt tiền Giá thị trường (1000đ/m2 ) Giá quy định (1000đ) Chênh lệch (lần) 1 Tuyến 1 200 10 11000 4800 2,29 2 Tuyến 2 200 10 8500 3800 2,24 3 Tuyến 3 200 10 5500 2248 2,45
Giá đất theo quy định tại KV.I cao nhất là 4.800.000đ, trong khi đó giá đất trên thị trường cùng khu vực là 11.000.000 chênh 2,29 lần. Đây là sự chênh lệch khá lớn và phản ánh đúng thực trạng giá đất giữa giá quy định và giá thị trường.
Bảng 3. 8: Giá chuyển nhượng ở khu vực II
STT Tên đường phố Diện tích (m2) Độ rộng mặt tiền Giá thị trường (1000đ/m2 ) Giá quy định (1000đ) Chênh lệch (lần) 1 Tuyến 1 200 10 7500 3228 2,32 2 Tuyến 2 200 10 5600 2670 2,10 3 Tuyến 3 200 10 4000 2050 1,95
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hưng Nguyên, 2018)
Qua bảng số liệu 3.8 ta thấy cùng một diện tích, độ rộng mặt tiền giá đất tại các tuyến đường khác nhau có sự chênh lệch về giá khá cao. Giá thị trường của tuyến 1 cao gấp 2,32 lần so với giá quy định của nhà nước, vì đây là vị trí rất thuận lợi cho việc kinh doanh nên giá thị trường khá cao.
Bảng 3. 9: Giá chuyển nhượng ở khu vực nhóm III
STT Tên đường phố Diện tích (m2) Độ rộng mặt tiền Giá thị trường (1000đ/m2 ) Giá quy định\ (1000đ) Chênh lệch (lần) 1 Tuyến 1 200 10 4500 2397 1,88 2 Tuyến 2 200 10 3500 1890 1,85 3 Tuyến 3 200 10 2200 1150 1,91
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hưng Nguyên, 2018)
Giá đất tại khu vực nhóm III cụ thể như sau: Giá thị trường tuyến 1 cao gấp 1,88 lần so với giá quy định của nhà nước, sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước ở tuyến 3 cao nhất là 1,91 lần.
Bảng 3. 10: Giá chuyển nhượng ở khu vực nhóm IV STT Tên đường phố Diện tích (m2) Độ rộng mặt tiền Giá thị trường (1000đ/m2 ) Giá quy định (1000đ ) Chênh lệch (lần) 1 Tuyến 1 200 10 3500 1550 2,26 2 Tuyến 2 200 10 2550 1250 2,04 3 Tuyến 3 200 10 1050 450 2,33
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường huyện Hưng Nguyên, 2018)
Giá đất trên các khu vực và tuyến khác nhau giai đoạn 2016 – 2018 có sự chênh lệch lớn. Tuy nhiên chỉ biến động giá đất trên thị trường, còn giá đất ở theo quy định của nhà nước thì ổn định. Đây cũng được xem là bất cập trong công tác định giá và điều chỉnh giá đất cho phù hợp với hiện trạng và sự biến động giá đất trên thị trường.
3.2.4. So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại huyện Hưng Nguyên giai đoạn 2016 - 2018.
Bảng 3. 11: So sánh giá đất ở theo quy định của Nhà nước và giá trên thị trường tại huyện Hưng Nguyên, giai đoạn 2016-2018
STT Vị trí
Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
Giá quy định Giá thị trường Chênh lệch (lần) Giá quy định Giá thị trường Chênh lệch (lần) Giá quy định Giá thị trường Chênh lệch (lần) Chênh lệch bình quân Khu vực nhóm 1 1 Tuyến 1 4200 8500 2,02 4550 9200 2,02 4800 11000 2,29 2,11 2 Tuyến 2 3250 7600 2,34 3380 8200 2,43 3850 8500 2,21 2,32 3 Tuyến 3 1950 3900 2,00 2100 4200 2,00 2248 5500 2,45 2,15 Khu vực nhóm II 1 Tuyến 1 2900 5500 1,90 2859 6300 2,20 3228 7500 2,32 2,14 2 Tuyến 2 2100 3900 1,86 2230 4500 2,02 2670 5600 2,10 1,99