1.1. Tình trạng pháp lý của thửa đất 3,18
1.2. Chính sách về đất đai 3,11
2 Nhân tố nhân khẩu
2.1. Mật độ dân số 3,08 2.2. Trình độ dân trí 2,88 3 Nhân tố xã hội 3.1. Ổn định chính trị - An ninh xã hội 3,18 3.2. Đầu cơ nhà đất 3,10 3.3. Đô thị hóa 3,07 4 Nhân tố kinh tế
4.1. Mức độ thu nhập của người dân 3,67 4.2. Số tiền tiết kiệm có trong dân 3,12
4.3. Biến động vật giá 3,01
4.4. Mức lãi suất 3,73
II Nhân tố khu vực
1 Điều kiện cơ sở hạ tầng 3,80
2 Chất lượng môi trường 3,10
3 Quy hoạch 3,03
III Nhân tố cá biệt
1 Vị trí 4,53
2 Hình dáng 3,73
3 Diện tích 3,60
4 Hướng đất 4,17
5 Chiều rộng mặt tiền 3,77
6 Chiều sâu thửa đất 3,60
7 Khoảng cách đến đường chính 2,84
8 Khoảng cách đến chợ 3,07
9 Khoảng cách đến bệnh viện 3,09 10 Khoảng cách đến trường học 3,10
11 Địa hình 2,95
sự tác động đến giá đất tại thị xã. Mặc dù tỷ lệ tác động có sự khác nhau giữa các nhân tố nhưng nhìn chung đều góp phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định trên địa bàn.
Từ kết quả khảo sát các yếu tố có ảnh hưởng đến giá đất tại Cửa Lò ta xác định được các yếu tố có chỉ số đánh giá ảnh hưởng từ 3,4 trở lên là những yếu tố có mức độ ảnh hưởng lớn và rất lớn đến giá đất trên địa bàn thị xã là các yếu tố sau:
Bảng 3.14: Các yếu tố chính ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn thị xã Cửa Lò
Yếu tố ảnh hưởng Mức độ ảnh hưởng Tổng Chỉ số đánh giá ảnh hưởng Rất lớn (>=80%) Lớn (60%- 79%) Trung bình (40%- 59%) Nhỏ (20% - 39%) Rất nhỏ (<20%) Vị trí Số phiếu 20 6 4 0 0 30 4,53 Tỷ lệ (%) 66,7 20,0 13,3 0 0 100
Điều kiện cơ sở hạ tầng Số phiếu 8 10 10 2 0 30 3,80 Tỷ lệ (%) 26,7 33,3 33,3 6,67 0 100 Hình dáng Số phiếu 8 9 10 3 0 30 3,73 Tỷ lệ (%) 26,7 30,0 33,3 10,0 0 100 Diện tích Số phiếu 5 10 13 2 0 30 3,60 Tỷ lệ (%) 16,7 33,3 43,3 6,7 0 100
Mức lãi suất Số phiếu 10 5 12 3 0 30 3,73
Tỷ lệ (%) 33,3 16,7 40,0 10,0 0 100 Mức độ thu nhập của dân cư Số phiếu 5 11 13 1 0 30 3,67 Tỷ lệ (%) 16,7 36,7 43,3 3,3 0 100 Chiều sâu thửa đất Số phiếu 5 10 13 2 0 30 3,60 Tỷ lệ (%) 16,7 33,3 43,3 6,7 0 100 Chiều rộng mặt tiền Số phiếu 8 9 11 2 0 30 3,77 Tỷ lệ (%) 26,7 30,0 36,7 6,7 0 100 Hướng đất Số phiếu 13 11 4 2 0 30 4,17 Tỷ lệ (%) 43,3 36,7 13,3 6,7 0 100
Qua bảng 3.14 cho thấy hầu hết các nhân tố trong từng nhóm nhân tố đều có sự tác động đến giá đất tại thị xã. Mặc dù tỷ lệ tác động có sự khác nhau giữa các nhân tố nhưng nhìn chung đều góp phần tạo ra sự chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định trên địa bàn.
Trong các chỉ số khảo sát thì chỉ số ảnh hưởng yếu tố vị trí có giá trị lớn nhất là 4,53 cho thấy vị trí có mức độ ảnh hưởng lớn và rất lớn tới giá đất trên địa bàn. Yếu tố vị trí của thửa đất là yếu tố quyết định theo cả lý thuyết và cả thực tế. Vị trí được xét ở đây bao gồm vị trí về khu vực, vị trí của tuyến đường trong mối quan hệ tổng thể với các tuyến đường khác trong huyện, cuối cùng là vị trí trên cùng một tuyến đường. Các thửa đất nằm dọc theo tuyến đường chính ở VT1 thuận lợi cho kinh doanh, thương mại có mức giá cao hơn. Thêm vào đó, nếu thửa đất lại gần các công trình công cộng (trường học, bệnh viện, chợ, trung tâm thương mại,...) thì mức giá lại đẩy lên cao hơn, yếu tố vị trí trong lý thuyết chung là đặc trưng cho từng thửa đất, quyết định tất cả môi trường xung quanh đi kèm. Về điều kiện cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội mang tính chất cộng hưởng làm tăng giá trị thửa đất, đời sống của người dân ngày càng được nâng cao vì vậy nhu cầu về điều kiện sống cũng đa dạng hơn.
Điều mà người dân quan tâm khi lựa chọn mua đất ở các vị trí trên tuyến đường này là sự so sánh tương quan giữa giá và khả năng sinh lời mà vị trí có thể mang lại. VT1 có giá cao nhất do là đường gần bờ biển người dân có thể kinh doanh nhà hàng khách sạn thu hút khách du lịch hoặc cho thuê làm tăng khả năng sinh lợi của mảnh đất. Các thửa đất ở VT2, VT3 có giá giảm dần phụ thuộc vào vị trí thể hiện ở chỗ nếu càng gần đường chính và các khu lân cận thì mức giá sẽ cao hơn. Khả năng sinh lợi chỉ thấy rõ ở VT1, VT2. Các thửa đất ở vị trí còn lại chủ yếu dùng để ở. Vì vậy, mức độ ảnh hưởng của yếu tố vị trí không thể hiện rõ rệt ở loại vị trí này. Thực tế người dân sống ở các vị trí trung
năng sinh lợi cao, lượng khách hàng sử dụng các dịch vụ, hàng hóa lớn, mang lại điều kiện tốt cho kinh doanh. Thị xã Cửa Lò còn có lợi thế về phát triển kinh tế thương mại với điều kiện khu du lịch nổi tiếng cộng thêm giao thông thuận lợi nên việc buôn bán, lưu thông hàng hóa ở đây rất sôi động. Hoạt động thương mại kết hợp với du lịch và dịch vụ đã góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, nâng cao mức sống của nhân dân kéo theo nhu cầu về đất đai tăng lên làm tăng giá đất trên địa bàn thị xã.
Cơ sở hạ tầng bao gồm số lượng của các công trình công cộng, chất lượng và khả năng phục vụ của chúng (như trường học, chợ, bệnh viện, nhà văn hóa, công viên...). Ngoài ra, khi nghiên cứu yếu tố này cần phải tính đến hệ thống công trình cung cấp các dịch vụ dân sinh (điện, nước, điện thoại, giao thông...). Đây là yếu tố ảnh hưởng tới chất lượng cuộc sống của người dân ở khu vực xung quanh. Môi trường sống trong lành, các dịch vụ dân sinh như điện, nước, điện thoại, đặc biệt là an ninh trật tự được đảm bảo. Các công trình công cộng được đầu tư xây dựng tốt và có vị trí gần sẽ làm thửa đất ở vị trí đó có giá cao hơn. Cơ sở hạ tầng gồm cơ sở hạ tầng kỹ thuật và cơ sở hạ tầng xã hội. Khi được phỏng vấn về mức độ ảnh hưởng của giá đất trên địa bàn thị xã, đa số người được hỏi cho rằng cơ sở hạ tầng là yếu tố ảnh hưởng lớn và rất lớn tới giá đất, là một trong những yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu.
Yếu tố hình thể thửa đất nhận định là yếu tố ảnh hưởng lớn và rất lớn đến giá đất, cần phải chú ý trong quá trình giao dịch. Hình thể thửa đất đẹp là hình vuông, hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt đáy rộng hơn. Các hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, chữ L hoặc những hình thể không vuông nhiều góc cạch chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn. Trên địa bàn thị xã Cửa Lò, những mảnh đất có hình thể vuông vắn thì có số lượng giao dịch nhiều hơn và mức giá cũng cao hơn so với những thửa đất có chung các điều kiện khác nhưng hình thể xấu hơn, yếu tố này có ảnh hưởng lớn đến giá
Yếu tố diện tích đất là một trong những yếu tố chính chi phối đến giá đất trên địa bàn nghiên cứu. Những mảnh đất có diện tích khoảng từ 150 đến 250 m2
sẽ chuyển nhượng thuận lợi hơn, số lượng giao dịch các thửa đất có diện tích trong khoảng này cũng nhiều hơn các diện tích khác và mức giá bình quân tính trên 1 m2 cũng sẽ cao hơn. Những mảnh đất có diện tích lớn thì số tiền phải trả cho cả mảnh đất là rất lớn nên cũng ít có giao dịch hơn và mức giá bình quân tính trên 1 m2 cũng sẽ thấp hơn, mảnh có diện tích quá bé thì không thuận lợi cho sử dụng nên cũng kén người mua hơn và giá cũng thấp hơn.
Lãi suất ngân hàng là một trong những yếu tố quan trọng làm cho giá đất có thể thay đổi. Có thể thấy ngay rằng lãi suất ngân hàng mà cao thì giá đất giảm và ngược lại, điều này đúng trong cả lý thuyết và thực tế. Trên địa bàn thị xã Cửa Lò, với đặc trưng là đô thị du lịch nên các hoạt động kinh doanh, đầu tư luôn được chú trọng, việc huy động vốn để kinh doanh, đầu tư bằng cách vay vốn ngân hàng luôn là phương án được các hộ kinh doanh, các nhà đầu tư quan tâm, chính vì vậy mức lãi suất là một yếu tố ảnh hưởng lớn đến giá đất cũng như các hoạt động đầu tư đất đai trên địa bàn.
Tại thị xã Cửa Lò, chiều sâu thửa đất lý tưởng của một mảnh đất là dưới 20m. Thực tế giao dịch cho thấy, những mảnh đất có độ sâu dưới 20m thường có giá cao hơn những mảnh đất quá sâu (từ trên 21m), những mảnh đất quá sâu có giá bình quân không cao vì độ sâu quá lớn này sẽ gây những bất tiện khi muốn tận dụng tối đa công năng của thửa đất, đây cũng là một yếu tố có mức ảnh hưởng lớn đến giá đất tại thị xã.
Yếu tố chiều rộng mặt tiền có sự tương quan với giá đất, theo kết quả điều tra giá đất thị trường. Những thửa đất có chiều rộng mặt tiền từ 6 – 10m sẽ được ưu tiên lựa chọn hơn so với các thửa đất có chiều rộng mặt tiền nhỏ hơn hay lớn hơn với diện tích tương đương do khoảng chiều rộng này là phù hợp nhất cho việc thiết kế xây dựng và đáp ứng tốt các công năng sử dụng của ngôi nhà, mảnh đất
hơn, còn mảnh đất có mặt tiền quá lớn sẽ có mức giá quá cao so với mảnh đất cùng diện tích nhưng có mặt tiền từ 6 đến 10 mét nên cũng ít được giao dịch hơn. Yếu tố mức độ thu nhập của người dân cũng có mức độ quan tâm tương đối lớn. Đối với người dân thì đất đai là một loại tài sản có giá trị lớn, thêm vào đó khi kinh tế - xã hội phát triển ngày một mạnh, cuộc sống của người dân ngày càng dư dả, có thu nhập thì việc tiếp theo họ nghĩ tới đó là đầu tư vào đất đai nhằm dự trữ và sinh lợi.
Hướng đất là yếu tố được khá nhiều người quan tâm. Hướng đất thường được quan tâm theo hai chiều hướng, thứ nhất nó hợp với tuổi của gia chủ, hoặc thứ hai nó thuận lợi cho việc sinh hoạt. Những thửa đất có hướng Nam, Đông Nam nhìn chung sẽ có giá cao hơn những mảnh đất cao hơn đất cùng điều kiện nhưng có hướng Bắc và Đông Bắc, Tây, Tây Bắc. (do những hướng này sẽ chịu ảnh hưởng nhiều của thời tiết khu vực, yếu tố này được đánh giá rất quan trọng, có ảnh hưởng lớn khi tiến hành giao dịch mua bán đất đai.
Như vậy, có rất nhiều yếu tố ảnh hưởng đến giá đất. Tuy nhiên khi xây dựng giá quy định tại khu vực nghiên cứu thì UBND tỉnh Nghệ An mới chỉ quan tâm đến yếu tố vị trí và khả năng sinh lợi của từng tuyến phố để định giá, chưa quan tâm đến nhưng thửa đất có yếu tố cá biệt và thực tế giá đất quy định luôn thấp hơn giá đất.
3.5 Thuận lợi, khó khăn và đề xuất các giải pháp góp phần hoàn thiện công tác quản lý Nhà nước về giá đất trên địa bàn thị xã Cửa Lò
Công tác định giá đất của thị xã Cửa Lò trong thời gian qua nhìn chung đã phù hợp với điều kiện thực tế của khu vực nghiên cứu và phù hợp với quy định của Nhà nước.
Giá đất ở được xây dựng có sự khác biệt giữa các đường phố thuận lợi cho kinh doanh buôn bán, gần khu trung tâm, có điều kiện cơ sở hạ tầng, giao
nước quy định.
Việc chênh lệch về mức giá thị trường và giá quy định là hệ quả từ chính sách quản lý Nhà nước về đất đai liên quan đến giá đất và định giá đất. Nhà nước vẫn duy trì chế độ 2 giá về bất động sản nhưng vẫn chưa hoàn thiện những quy phạm, quy trình cụ thể trong việc tổ chức định giá và quản lý giá.
Lực lượng cán bộ chuyên trách chịu trách nhiệm chính thực hiện nghĩa vụ này và cán bộ chuyên môn có kinh nghiệm định giá hiện nay rất hiếm hoi, chưa có cơ sở đào tạo chuyên viên phục vụ cho các công tác định giá đất.
Nhà nước chưa tổ chức được hệ thống theo dõi, giám sát giá đất trên thị trường để làm cơ sở phù hợp. Việc định giá đất hàng năm mang nặng tính hình thức, chưa thực sự chú trọng đến chất lượng nghiên cứu.
Để đảm bảo giá đất quy định sát với giá đất thực tế chuyển nhượng trên thị trường thì cần phải hoàn thiện công tác định giá đất. Tôi xin đưa ra một số giải pháp hoàn thiện hơn công tác định giá đất nói riêng và quản lý giá đất nói chung như sau:
Thứ nhất, giải pháp về chính sách pháp luật và quản lý nhà nước đối với giá đất:
- Hoàn thiện hệ thống văn bản pháp luật như nghiên cứu, bổ sung thêm các quy định, hướng dẫn chi tiết để phục vụ cho công tác định giá đất.
- Xây dựng hệ thống thông tin mở - Ngân hàng dữ liệu về đất đai và bất động sản đáp ứng cho tất cả các tổ chức, công dân có nhu cầu về giao dịch bất động sản và việc quản lý bất động sản của các cơ quan nhà nước. Nhà nước phải mua thông tin khi xây dựng giá đất thì mới sát trên thị trường. Có như vậy, bảng giá đất địa phương xây dựng mới sát với giá thị trường và có tác dụng thực tiễn.
- Tăng cường hiệu quả trong công tác quản lý đất đai bằng cách xóa bỏ tình trạng quy hoạch "treo", quy hoạch không ổn định và thiếu sót, chú ý giám sát công tác thực hiện quy hoạch, kế hoạch.
sự, đối tượng có thu nhập thấp không mua được đất khi giá bị đẩy lên cao.
Thứ hai, về nâng cao năng lực chuyên môn: Để tổ chức định giá hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa phải có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT - XH. Do đó, địa phương cần phải chú trọng về đào tạo chuyên môn tư vấn, định giá đất.
Thứ ba, giải pháp đẩy lùi những tiêu cực về giá đất tại địa phương
- Đối với chuyển nhượng quyền sử dụng đất và các giao dịch về bất động sản: Đẩy nhanh tốc độ giải quyết hồ sơ cho người dân tại các cơ quan hành chính nhà nước.
- Đối với nạn đầu cơ đất đai: Có sự phối hợp giữa cơ quan quản lý nhà nước về đất đai và cơ quan thuế, đưa ra các hình thức thu thuế và lệ phí phù hợp - là chìa khóa để điều tiết thị trường, khuyến khích các hoạt động đầu tư, sử dụng đất đúng mục đích, xóa bỏ hình thức chuyển nhượng đất trái phép dựa trên nguyên tắc người sử dụng đất phải chia sẻ nghĩa vụ duy trì cơ sở hạ tầng kỹ thuật, xã hội, sử dụng càng nhiều thì mức thuế càng cao và mọi giao dịch đất đai đều phải chịu thuế chuyển quyền và thuế giá trị gia tăng.
Tóm lại, để giá đất do Nhà nước quy định phù hợp với giá thị trường, đòi hỏi phải thực hiện nhiều giải pháp đồng bộ, từng bước tháo gỡ vướng mắc và bất cập. Đưa những yếu tố ảnh hưởng chính tới giá đất vào làm căn cứ xây dựng bảng giá đất. Việc xác lập giá thị trường sẽ rất thuận lợi nếu được cập nhật kịp