- Khấu trừ giỏ trị hao mũn tớch lũy vào chi phớ xõy dựng cụng trỡnh trờn đất và cộng với giỏ trị đất trống.
e)Điều kiện thực hiện: Áp dụng đối với tài sản cú khả năng mang lại thu nhập trong tương lai.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐGTĐG
3. PHƯƠNG PHÁP VỐN HểA THU NHẬP
g) Cỏc bước tiến hành
(1) Ước tớnh doanh thu trung bỡnh hàng năm của tài sản cú tớnh đến tất cả cỏc yếu tố liờn quan tỏc động đến doanh thu.
(2) Ước tớnh cỏc khoản chi phớ tạo ra doanh thu (bao gồm cả cỏc khoản thuế phải nộp,…) để trừ khỏi doanh thu hàng năm.
(3) Ước tớnh thu nhập rũng hàng năm = Doanh thu hàng năm – Chi phớ phỏt sinh hàng năm.
(4) Tớnh tỷ suất vốn hoỏ: dựa vào phõn tớch doanh số bỏn những tài sản tương tự giao dịch trờn thị trường.
(5) Áp dụng cụng thức chuyển hoỏ vốn để tớnh giỏ trị của tài sản.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐGTĐG
3. PHƯƠNG PHÁP VỐN HểA THU NHẬP
h) Cụng thức tớnh
Giỏ trị hiện tại của tài sản = Thu nhập rũng / Tỷ suất vốn húa
Cần phải phõn tớch tài liệu giao dịch trờn thị trường để tỡm ra tỷ suất vốn hoỏ thớch hợp.
Việc lựa chọn tỷ suất vốn hoỏ dựa trờn cơ sở xem xột cỏc yờu tố sau: (1) Rủi ro; (2) Lạm phỏt/giảm phỏt; (3) Tỷ suất hoàn vốn đối với cỏc loại hỡnh đầu tư thay thế; (4) Tỷ suất hoàn vốn trong quỏ khứ đối với những loại hỡnh tài sản cú thể so sỏnh; (5) Cung cầu về quỹ đầu tư; (6) Thu
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐGTĐG
3. PHƯƠNG PHÁP VỐN HểA THU NHẬP
i) Ứng dụng trong thực tiễn: Áp dụng đối với những tài sản cú khả năng mang lại thu nhập hoặc thuộc dạng
đầu tư.
j) Ưu, nhược điểm
Ưu điểm: Đơn giản, dễ sử dụng. Rất khoa học.
Nhược điểm: Xỏc định tỷ suất vốn hoỏ chớnh xỏc là phức tạp.
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP
V. CÁC PHƯƠNG PHÁP TĐGTĐG
4. Phương phỏp dũng tiền chiết khấu (DCF)