NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU
2.1. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu
- Đối tượng nghiên cứu:
+ Công tác đấu giá QSDĐ tại thành phố Điện Biên Phủ giai đoạn 2017 – 2019. + Hộ gia đình, cá nhân trúng đấu giá QSDĐ
+ Cán bộ, viên chức liên quan đến công tác đấu giá QSDĐ.
- Phạm vi nghiên cứu: Một số phường trên địa bàn thành phố Điện Biên
Phủ giai đoạn 2017 – 2019 cụ thể:
- Đấu giá quyền sử dụng đất tại Phường Noong Bua. Phường Noong Bua là nơi tái định cư mới. Có điều kiện kinh tế phát triển. Quy đất cho phát triển nhà ở và đất ở lớn nên công tác đấu giá quyền sử dụng đất diễn ra sôi động.
- Đấu giá quyền sử dụng đất tại Phường Him Lam. Phường Him Lam nằm trung tâm thành phố Điện Biên Phủ, có kinh tế phát triển mạnh. Nhu cầu về đấu giá quyền sử dụng đất lớn, thu hút nhiều sự quan tâm của cá nhân và các tổ chức tham gia.
- Đấu giá quyền sử dụng đất tại Phường Tân Thanh. Là phường trung tâm của thành phố Điện Biên Phủ. Quỹ đất phát triển nhà ở và đất ở không còn nhiều. Do vậy, các phiên đấu giá quyền sử dụng đất thu hút rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư.
2.2. Nội dung nghiên cứu
2.2.1. Tình hình quản lý và sử dụng đất đai trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ 2.2.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên 2.2.2. Tình hình đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ trong những năm qua
+ Các văn bản về đấu giá QSDĐ ở Thành phố Điện Biên Phủ. + Quy chế đấu giá QSDĐ ở Thành phố Điện Biên Phủ
+ Đối tượng tham gia đấu giá;
+ Điều kiện để được đăng ký tham gia đấu giá; + Đăng ký tham gia đấu giá;
+ Giá khởi điểm đấu giá và bước giá để đấu giá; Hình thức và trình tự đấu giá; Quyền lợi và trách nhiệm của người trúng ĐGĐ; Các vấn đề khác.
+ Công tác xác định giá sàn khi thực hiện đấu giá QSDĐ.
2.2.3. Tìm hiểu đấu giá tại một số phường trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ qua các năm 2017 - 2019
- Đấu giá quyền sử dụng đất tại Phường Noong Bua - Đấu giá quyền sử dụng đất tại Phường Him Lam - Đấu giá quyền sử dụng đất tại Phường Tân Thanh
2.2.4. Đánh giá hiệu quả của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
- Hiệu quả về mặt kinh tế - Hiệu quả về mặt xã hội
- Hiệu quả đối với công tác quản lý Nhà nước
- Một số hạn chế của công tác đấu giá quyền sử dụng đất
2.2.5. Đánh giá công tác đấu giá quyền sử dụng đất qua ý kiến người tham gia đấu giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giá và cán bộ chuyên môn trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên giai đoạn 2017-2019.
2.2.6. Những tồn tại và đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
+ Những tồn tại
+ Một số đề xuất về công tác đấu giá quyền sử dụng đất
2.3. Phương pháp nghiên cứu
2.3.1. Phương pháp điều tra, thu thập số liệu thứ cấp
- Điều tra, thu thập các văn bản có liên quan tới công tác đấu giá quyền sử dụng đất. Điều tra số liệu tại các phòng ban chuyên môn nghiệp vụ có liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất từ năm 2017 đến năm 2019 tại thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên. Thu thập tài liệu về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn thành phố tại phòng Tài nguyên môi trường. Tài liệu về kết quả đấu giá, các dự án đấu giá tại Trung tâm phát triển quỹ đất thành phố Điện Biên Phủ.
Trên cơ sở các tài liệu, kết quả nghiên cứu của các nhà khoa học, các báo cáo tổng kết việc thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất tại thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên trong giai đoạn 2017-2019.
2.4.2. Phương pháp chọn điểm nghiên cứu
Thống kê các dự án đã được tổ chức đấu giá trên địa bàn thành phố Điện Biên Phủ tại tất cả các xã, phường trong giai đoạn 2017-2019. Để đánh giá toàn diện nhất thực trạng công tác đấu giá QSDĐ trên địa bàn thành phố, lựa chọn 3 phường nhằm đánh giá mức độ thành công của công tác đấu giá.
Trong các phường đấu giá thành công tại thành phố Điện Biên Phủ, lựa chọn các dự án theo các tiêu chí về vị trí địa lý, kinh tế xã hội, số phiên đấu giá, đề tài lựa chọn 03 phường điển hình thực hiện đấu giá QSDĐ tại thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên để đánh giá về công tác đấu giá QSDĐ, cụ thể:
Phường Him Lam: có điều kiện KT - XH phát triển, trải qua 4 phiên đấu giá. Với tổng diện tích đấu giá là 1.823,5 m2. Tổng các phiên đấu giá của phường Him Lam đã thu hút 484 hồ sơ của các tổ chức và các cá nhân tham gia đấu giá.
Phường Tân Thanh: phường Tân Thanh nằm tại vị trí trung tâm thành phố Điện Biên Phủ, KT - XH phát triển, quỹ đất cho phát triển nhà ở không còn nhiều. Năm 2017-2019, phường tổ chức 1 phiên đấu giá 1 ô đất có diện tích 192,4 m2, thu hút 33 hồ sơ tham gia đấu giá.
Phường Noong Bua: Từ năm 2017-2019 phường Noong Bua đã tổ chức 4 phiên đấu giá cho 56 ô đất với tổng diện tích là 4751,3 m2. Thu hút 2251 hồ sơ của các tổ chức và cá nhân tham gia đấu giá.
Các vị trí được chọn phân tích đánh giá theo các chỉ tiêu vị trí khu đất; diện tích; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá trúng đấu giá; mức chênh lệch giữa giá sàn và giá Nhà nước quy định, số lượng người tham gia đấu giá,…
2.4.3. Phương pháp thu thập số liệu sơ cấp
Tiếp cận các cán bộ, hộ gia đình, cá nhân đã trúng đấu giá trên địa bàn 3 phường, nghiên cứu để thu thập thông tin về công tác đấu giá quyền sử dụng đất của thành phố Điện Biên Phủ, tỉnh Điện Biên theo mẫu phiếu đã được lập sẵn.
* Đối với phiếu điều tra dành cho người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất: Tiến hành điều tra 90 người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn 3 phường (mỗi phường lựa chọn 30 người tham gia đấu giá) được lựa chọn theo mẫu phiếu được lập sẵn (Có mẫu phiếu kèm theo).
* Đối với phiếu dành cho cán bộ thực hiện công tác đấu giá:
Phỏng vấn 30 công chức, viên chức thuộc các phòng ban và UBND các phường, xã có liên quan đến công tác đấu giá quyền sử dụng đất (có mẫu phiếu kèm theo, 10 phiếu/phường, xã).
Các thông tin điều tra gồm: Tên đối tượng điều tra, trình độ học vấn, nghề nghiệp, số nhân khẩu trong gia đình, mục đích tham gia đấu giá, thông tin về dự án đấu giá, hình thức đấu giá, phí đấu giá, bước giá, khoản tiền đặt trước khi tham gia đấu giá, giá thị trường, chất lượng môi trường sau khi đấu giá, CSHT sau đấu giá, đời sống của các hộ gia đình sau khi đấu giá, giá đất tại khu vực dự án sau khi đấu giá
2.4.4. Phương pháp thống kê, phân tích, xử lý số liệu
- Phương pháp thống kê: Thống kê, sắp xếp các số liệu theo thời gian các năm đấu giá từ 2017-2019
- Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng của các yếu tố đến giá đấu giá quyền sử dụng đất ở.
- Tổng hợp, phân tích xử lý số liệu đã thu thập được bằng phần mềm Excel.
2.4.5. Phương pháp so sánh
- Tính mức chênh lệch giữa giá trúng đấu giá so với giá khởi điểm để đánh giá hiệu quả của dự án:
MCL = Giá trúng đấu giá Giá khởi điểm
- Tính tỷ lệ giữa số người tham gia đấu giá với số người trúng đấu giá để đánh giá ảnh hưởng của số lượng người tham gia đấu giá đến kết quả đấu giá:
Tỷ lệ (%) = Số người tham gia đấu giá X 100 (%) Số người trúng đấu giá
2.3.6. Phương pháp chuyên gia
Tham khảo ý kiến chuyên gia tư vấn, các nhà quản lý về các lĩnh vực BĐS, quy hoạch, xây dựng, tài chính và quản lý sử dụng đất.