7. Kết cấu của đề tài:
3.1. Sơ lược về Chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩmđịnh giá
Miền Nam
3.1.1. Lịch sử hình thành và phát triển
Được thành lập vào ngày 9 tháng 9 năm 1999 theo quyết định của Trưởng ban Vật giá Chính phủ, Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam (tên viết tắt là SIVC) tiền thân là Trung tâm và Thẩm định giá Miền Nam - đơn vị thẩm định trực thuộc Bộ Tài chính. Được thành lập và phát triển đầu tiên tại Việt Nam từ năm 1999, SIVC hiện nay là đơn vị cung cấp dịch vụ chuyên ngành thẩm định giá có uy tín nhất ở Việt Nam.
Để đáp ứng nhu cầu thẩm định giá, và những đòi hỏi nền kinh tế, Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam không ngừng nâng cao nghiệp vụ và mở rộng thị trường cũng như con người. Từ năm 1999 đến nay, Công ty đã mở được 39 chi nhánh trực thuộc trải dài khắp các tỉnh thành trên cả nước.
Năm 2008 SIVC NA được thành lập với tên gọi là Chi nhánh Công ty Cổ phần Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Nghệ An (SIVC NA). Là công ty đầu tiên hoạt động trong lĩnh vực thẩm định giá tại địa bàn Nghệ An, do vậy chi nhánh có một chỗ đứng vững chắc không chỉ với khách hàng mà còn với các công ty cùng ngành khác.
- Cơ cấu tổ chức: Khi mới thành lập, chi nhánh chỉ có 04 người. Năm 2018, toàn thể chi nhánh có 15 cán bộ và 03 phòng ban (phòng hành chính - kế toán, phòng
Nghiệp vụ 1, phòng Nghiệp vụ 2). Các phòng ban hoạt động độc lập dựa trên tinh
thần hỗ trợ và liên kết với nhau để mang lại hiệu quả tốt nhất.
- Trình độ chuyên môn: SIVC NA có 15 cán bộ nhân viên, nhân viên đủ các chuyên ngành thẩm định giá bất động sản, động sản, xác định giá trị doanh nghiệp.
3.1.2. Cơ cấu tổ chức tại chi nhánh SIVC NA
*Cơ cấu tổ chức:
Sơ đồ 3.1: Sơ đồ bộ máy tổ chức của Chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Nghệ An
(Nguồn: SIVC NA)
*Chức năng, nhiệm vụ của SIVC NA:
Là một công ty chuyên về lĩnh vực thẩm định giá, SIVC NA đã tập hợp lực lượng thẩm định viên về giá và các chuyên viên có phẩm chất đạo đức, có kinh nghiệm và giàu năng lực trong lĩnh vực:
- Thẩm định giá bất động sản bao gồm: Quyền sử dụng đất, nhà ở, nhà xưởng, trung tâm thương mại, cao ốc văn phòng, chung cư, trang trại, giá trị lợi thế vị trí
địa lý,.. .đây là thế mạnh thực sự của SIVC.
- Thẩm định giá động sản bao gồm: Dây chuyền thiết bị công nghiệp, thiết bị y tế, thiết bị truyền hình, phương tiện vận tải, hệ thống thiết bị khai thác mỏ
dầu, vật
tư và các thiết bị ngành nước, thiết bị trường học,.
Năm Tổng tài sản
- Thẩm định giá tài sản vô hình: Thương hiệu, quyền sở hữu trí tuệ, bản quyền, quyền khai thác kinh doanh, giá trị lợi thế bất lợi của doanh nghiệp,...
SIVC NA với tiêu chí phục vụ chu đáo, trách nhiệm, chuyên nghiệp, đảm bảo về tính chính xác của kết quả, độ bảo mật cũng như chất lượng của thông tin và nội dung chứng thư đã trở thành một trong các công ty về thẩm định giá có uy tín nhất trên địa bàn tỉnh.
Để hỗ trợ thêm cho khách hàng, SIVC NA thực hiện tư vấn trong các quyết định về tài sản.
- Tư vấn phương án cổ phần hóa doanh nghiệp: Bao gồm tư vấn cơ cấu tài chính, cơ cấu vốn, phương án lao động và phương hướng hoạt động kinh doanh - ngành
nghề thị trường của doanh nghiệp sau cổ phần. nhằm phát huy lợi thế của doanh
nghiệp.
- Tư vấn tài chính - đầu tư: Trong các lĩnh vực bất động sản, chứng khoán đấu thầu - đấu giá, lập dự án khả thi, phát hành cổ phiếu ra công chúng.
- Tư vấn và thực hiện các dịch vụ tài chính - thuế, kế toán - kiểm toán.
3.1.3. Tổng quan về hoạt động của chi nhánh
Theo thống kê của công ty SIVC, toàn hệ thống SIVC đã đạt được nhiều thành tích đáng kể cả về số lượng và chất lượng của hồ sơ so với năm 2017. Cụ thể, số lượng hồ sơ năm 2018 tăng 0,3% (năm 2017 là 10.165 hồ sơ, năm 2018 là 10.195 hồ sơ), tổng giá trị thẩm định năm 2018 là 228.724 tỷ đồng tăng 4% so với năm 2017, điều này khẳng định sự phát triển ổn định của SIVC trong nền kinh tế Việt Nam, tạo được sự tin cậy lớn về phía đối tác. Với những thành tích đạt được, SIVC đã được trao tặng Cúp vàng Thương hiệu Hội nhập vào ngày 09/09/2007 của Liên hiệp các Hội khoa học và Kỹ thuật Việt Nam. Đặc biệt, SIVC vinh dự được Nhà nước tặng thưởng Huân chương lao động hạng I năm 2014, giấy chứng nhận Doanh nghiệp tiêu biểu năm 2015, Thương hiệu sao vàng năm 2016, Doanh nghiệp thẩm định giá tốt nhất Đông Dương 2017 và rất nhiều giải thưởng khác.
Là chi nhánh trọng điểm của công ty, trong suốt thời gian hoạt động, chi nhánh SIVC NA đã đạt được một số những bằng khen, giải thưởng như bằng khen của Bộ tài chính về Tập thể có thành tích xuất sắc trong hoạt động kinh doanh, Huân20 Bên cạnh các giải thưởng, chi nhánh cũng đạt được rất nhiều thành tích xuất sắc trong kết quả kinh doanh, cụ thể:
Sau hơn 10 năm hoạt động, SIVC Nghệ An đã gặt hái được những thành quả nhất định. SIVC Nghệ An ngày càng có những bước đi vững chắc, hình ảnh được nâng tầm, tạo dựng thương hiệu và uy tín trong lòng khách hàng. Trong các năm gần đây, tổng tài sản của chi nhánh luôn tăng đều qua các năm, cụ thể:
Bảng 3.1: Tổng tài sản của Chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018
2016 210.136.907
2017 250.743.995
(Nguồn: Bảng cân đối kế toán chi nhánh SIVC Nghệ An năm 2016, 2017 và 2018)
Chỉ tiêu ĐVT Năm
2017 2018
Số vụ thẩm định VT 565 726
Soát xét hồ sơ thẩm định giá xử lý nợ
V ụ
67 76
Biểu đồ 3.1: Sự tăng trưởng Tổng tài sản của Chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Nghệ An giai đoạn 2016 - 2018
(Đơn vị: Đồng)
■ Tổng tài sản
(Nguồn: Bảng cân đối kế toán chi nhánh SIVC Nghệ An năm 2016, 2017 và 2018)
Từ biểu đồ trên ta có thể thấy tổng tài sản của chi nhánh có sự tăng đều qua các năm. Cụ thể, tổng tài sản của chi nhánh tăng từ 210.136.907 đồng lên 250.742.995 đồng vào năm 2017, tăng 40.606.088 đồng, tương đương 19,32%. Đến năm 2018, giá trị tổng tài sản tăng mạnh lên 356,350,117 đồng, tăng 42,11% so với năm 2017, gấp 1,69 lần so với năm 2016. Đây là một tốc độ tăng ổn định và cho thấy xu hướng phát triển trong tương lai của chi nhánh rất khả quan. Giá trị tổng tài sản ngày càng tăng tạo điều kiện thuận lợi cho chi nhánh phát triển mạnh mẽ hơn, đầu tư thêm về nguồn lực, nhân lực và trang thiết bị để phục vụ cho hoạt động tại chi nhánh. Với xu hướng hện tại, trong tương lai, tổng giá trị tài sản của chi nhánh sẽ còn tiếp tục tăng, cho thấy nền tảng vững vàng làm điểm tựa cho sự phát triển. Đây cũng là một trong những yếu tố để khách hàng thêm yên tâm về sự vững mạnh của chi nhánh, tạo được sự tin cậy đối với khách hàng.
Bên cạnh đó, giai đoạn 2017-2018, số hồ sơ thẩm định giá của Công ty tăng đáng kể.
(Nguồn: Báo cáo của Chi nhánh)
Trong gian đoạn từ 2017-2018 số vụ thẩm định giá của Chi nhánh ngày càng tăng lên. Hoạt động thẩm định giá phục vụ cho nhiều mục đích khác nhau nhưng chủ yếu vẫn nhằm thẩm định tài sản mục đích làm tài sản thế chấp tại các ngân hàng trên địa bàn tỉnh Nghệ An. Số vụ thẩm định năm 2017 là 565 vụ, đến năm 2018 đã tăng lên là 726 vụ. Điều này cho thấy nhu cầu thẩm định giá tài sản thế chấp để phục vụ cho công tác vay vốn hoạt động tích cực.
Tuy nhiên, vẫn có nhiều những tổ chức, cá nhân vay vốn rơi vào tình trạng không trả được nợ cho ngân hàng, điều này dẫn đến viêc Công ty phải thực hiện xoát xét hồ sơ, thẩm định lại giá tài sản và tiến hành phát mãi tài sản. Số vụ thẩm định giá phục vụ cho hoạt động xử lý nợ năm 2017 chỉ có 67 vụ nhưng đến năm 2018 lại tăng lên đến 76 vụ.
3.2. Ket quả nghiên cứu và phân tích 3.2.1. Chỉ tiêu định tính
*về việc chấp hành các quy định pháp luật về thẩm định giá của doanh nghiệp
Công ty nghiêm túc chấp hành các quy định pháp luật về thẩm định giá của doanh nghiệp
bao gồm:
- Có giấy chứng nhận đăng kí doanh nghiệp và giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ thẩm định giá.
- Chấp hành trích lập quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp về thẩm định giá theo quy định. Cụ thể, công ty trích 1% doanh thu chưa thuế giá trị gia tăng của dịch vụ thẩm
định giá để lập quỹ, được tính vào chi phí kinh doanh và hạch toán đầy đủ như trích lập dự phòng phải trả.
- về biểu phí dịch vụ: Công ty đã ban hành biểu phí dịch vụ theo đúng quy định tại Khoản 3 Điều 11 Nghị định số 89/2013/NĐ-CP ngày 06 tháng 08 năm
2013 của
Chính phủ:
“Căn cứ Quy định tại Khoản 2 điều này, doanh nghiệp thẩm định giá ban hành và thực hiện niêm yết biểu giá dịch vụ thẩm định giá của doanh nghiệp mình theo quy định tại Khoản 6 Điều 4, Khoản 5 Điều 12 của Luật giá bằng hình thức mức giá dịch vụ trọn gói, theo tỷ lệ phần trăm (%) của giá trị tài sản hoặc giá trị dự án cần thẩm định giá và hình thức khác do doanh nghiệp quyết định phù hợp với các quy định của pháp luật.”
* về việc tuân thủ các tiêu chuẩn thẩm định giá
- Về quy trình thẩm định giá: Công ty thực hiện nghiêm ngặt các bước trong tiêu chuẩn thẩm định giá của Bộ tài chính ban hành, cụ thể là “Tiêu chuẩn thẩm
định giá
số 05 - Quy trình thẩm định giá.” Quy trình bao gồm các bước cụ thể như sau:
+ Bước 1. Xác định tổng quát về tài sản cần thẩm định giá và xác định giá trị thị trường hoặc phi thị trường làm cơ sở thẩm định giá.
+ Bước 2. Lập kế hoạch thẩm định giá
+ Bước 3. Khảo sát thực tế, thu thập thông tin + Bước 4. Phân tích thông tin
+ Bước 5. Xác định giá trị tài sản cần thẩm định giá.
+ Bước 6. Lập báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và gửi cho khách hàng, các bên liên quan.
Các thẩm định viên phải báo cáo đầy đủ quá trình thực hiện với chi nhánh để đảm bảo tính nghiêm ngặt trong hoạt động thẩm định. Mỗi hồ sơ thẩm định trước khi được ban Giám đốc duyệt đều cần báo cáo quy trình đã thực hiện. Thông tin BĐS được so sánh phải được khảo sát thực tế và trình bày cụ thể. Cán bộ thẩm định đưa ra bảng thông tin đầy đủ và phân tích rõ ràng. Tuy nhiên, trong bước phân tích thông tin, theo tiêu chuẩn thẩm định có nêu ra nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu
với tỷ lệ lợi nhuận của ngành, mà mới chỉ phân tích tổng thể về tính hữu dụng cũng như tình trạng pháp lý của BĐS. Điều này khiến cho BĐS đang định giá không tối ưu được giá trị của nó, từ đó gây ảnh hưởng đến quyết định của khách hàng đối với BĐS này.
- Hồ sơ thẩm định giá: Lập theo đúng mẫu quy định tại Phụ lục số 03 và 05 ban hành kèm theo “Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06”.
- Cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá: Hiện tại Công ty SIVC đang sử dụng phổ biến nhất là phương pháp so sánh và phương pháp chi phí. Hai phương
pháp này hiện tại cũng đang là hai phương pháp phổ biến nhất để định giá, cụ thể:
- Về phương pháp so sánh:
+ Tìm thông tin thị trên thị trường về những tài sản tương tự được bán gần nhất có thể so sánh với tài sản thẩm định giá.
+ Kiểm tra lại các thông tin thu thập được để đảm bảo là có thể sử dụng được; thông thường, chi nhánh sẽ lựa chọn một số tài sản thích hợp nhất, khoảng từ 2 đến 3 cái.
+ Phân tích các giá bán và những khác nhau giữa tài sản được bán với tài sản thẩm định giá để có những điều chỉnh cần thiết, mỗi sự điều chỉnh phải kiểm chứng lại từ thị trường.
+ Ước tính giá trị tài sản thẩm định giá. - Về phương pháp chi phí:
- Ước tính giá trị của miếng đất với giả định là đất trống.
- Ước tính chi phí hiện tại để xây dựng lại hoặc để thay thế công trình xây dựng hiện có trên đất.
- Ước tính giá trị hao mòn tích lũy của công trình xây dựng trên đất.
- Khấu trừ giá trị hao mòn tích lũy vào chi phí xây dựng công trình trên đất và cộng với giá trị đất trống.
Các phương pháp này được chi nhánh sử dụng thường xuyên do vậy kinh nghiệm của các thẩm định viên về hai phương pháp này là rất nhuần nhuyễn, thường ít phạm sai lầm. Tuy nhiên, đối với các BĐS khó định giá, chi nhánh vẫn chưa thành thạo trong việc sử dụng thêm những phương pháp khác để đối chiếu, tổng hợp, dẫn
pháp khác để đối chiếu cũng gây ra tình trạng kết quả thẩm định chưa chính xác nhưng không có cơ sở kiểm chứng, dẫn đến sai lầm trong kết quả, từ đó ảnh hưởng đến sự hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ thẩm định tại chi nhánh.
*về chất lượng dịch vụ
Chất lượng dịch vụ của công ty được thể hiện qua bảng khảo sát “Đánh giá hiệu quả dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Nghệ An”. Bảng khảo sát được thực hiện với đối tượng là 100 khách hàng đã sử dụng dịch vụ của công ty, để đưa ra kết quả về độ hài lòng của khách hàng đối với dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại công ty như sau:
- Về loại khách hàng, công ty có 66% khách hàng là các doanh nghiệp và 34% khách hàng cá nhân, cho thấy công ty đã nhận được sự tin tưởng cho các thương vụ định giá lớn, tiêu biểu như các đối tác bao gồm Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Agribank, Ngân hàng Quân đội MBBank,... Theo số liệu của Tổng công ty, hiện tại công ty đang có số lượng khách hàng là doanh nghiệp chiếm 47% và 53% còn lại là tỷ lệ khách hàng cá nhân. Số liệu này có phần cân bằng hơn chi nhánh do công ty là doanh nghiệp lớn, đây là số liệu tổng, bao gồm các chi nhánh trải dài trên khắp cả nước.
Biểu đồ 3.2: Phân loại khách hàng sử dụng dịch vụ tại Chi nhánh SIVC NA Loại khách hàng [CATEGORY NAME] [PERCENTAGE] [CATEGORY NAME] [PERCENTA GE]
■ Cá nhân ■ Doanh nghiệp
(Nguồn: Khảo sát Đánh giá hiệu quả dịch vụ thẩm định giá bất động sản tại Chi nhánh Công ty CP Thông tin và Thẩm định giá Miền Nam tại Nghệ An)
- về thời gian sử dụng dịch vụ, có tới 50% khách hàng sử dụng dịch vụ gần nhất trong vòng dưới 1 tháng, 27% khách hàng sử dụng dịch vụ trong vòng 1-6 tháng, 14% khách hàng sử dụng dịch vụ trong 6 tháng đến 1 năm và 9% số lượng khách hàng sử dụng dịch vụ trên 1 năm. Như vậy ta có thể thấy, tỷ lệ phần trăm khách hàng sử dụng dịch vụ thẩm định giá bất động sản là khá thường xuyên, có rất nhiều khách hàng quay lại sử dụng do nhiều lý do, bao gồm uy tín của công ty, chất lượng dịch vụ, đội ngũ thẩm định viên, phí dịch vụ và một số lý do khác. Trong đó, lý do