Trong đó:
- Diện tích đất ở là 2525.40 ha, chiếm 13.54 % tổng diện tích đất tự nhiên. Đông Anh có một thị trấn là thị trấn Đông Anh có diện tích đất ở đô thị là 90.85 ha, còn lại là đất ở nông thôn với diện tích 2434.55 ha phân bố ở 23 xã.
- Hiện trạng sử dụng đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp là 304.64 ha, chiếm 1.63% tổng diện tích đất tự nhiên. Diện tích đất xây dựng trụ sở cơ quan, công trình sự nghiệp phân bổ ở tất cả các xã trong toàn huyện.
- Diện tích đất quốc phòng, an ninh là 112.67 ha, chiếm 0.61% tổng diện tíchđất tự nhiên. đất tự nhiên.
- Diện tích đất cơ sở sản xuất kinh doanh là 1244.96 ha chiếm 6.03% tổng diệntích đất tự nhiên. tích đất tự nhiên.
- Diện tích đất cơ sở tôn giáo là 28.85ha, chiếm 0,16% tổng diện tích đất tự nhiên.
- Đất cơ sở tín ngưỡng có diện tích là 20.79 ha, chiếm 0,11 % tổng diện tích tự nhiên;
- Đất nghĩa trang nghĩa địa có diện tích là 158.30 ha, chiếm 0.85 % tổng diện tích đất tự nhiên;
- Diện tích đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối có diện tích là 923.53 ha, chiếm 4.98% diện tích đất tự nhiên, chủ yếu tập trung ở xã Hải Bối (181.26 ha), xã Võng La (146.14 ha), xã Tàm Xá( 106.87 ha).
- Diện tích đất mặt nước chuyên dùng có diện tích 301.11 ha, chiếm 1.65% tổng diện tích đất tự nhiên;
- Diện tích đất phi nông nghiệp khác là 6.72 ha, chiếm 0.04% tổng diện tích đất tự nhiên;
2.2.2.3.Đất chưa sử dụng:
Toàn huyện có 158.54 ha diện tích đất chưa sử dụng, chiếm 0,85% tổng diện tích đất tự nhiên toàn bộ là đất bằng chưa sử dụng
2.2.3. Đánh giá chung về tình hình quản lý, sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh Anh
2.2.3.1. Những thuận lợi
Là huyện ngoại thành thủ đô, có tốc độ phát triển kinh tế mạnh mẽ. Hệ thống giao thông, cơ sở vật chất được quan tâm, chú trọng và cơ bản đã hình thành hệ thống quản lý và thực hiện các nhiệm vụ quản lý nhà nước về đất đai ngày càng đi vào nề nếp tạo điều kiện thuận lợi cho việc quản lý đất đai những năm tiếp theo.
Trong công tác quản lý đất đai UBND huyện đã có nhiều giải pháp chỉ đạo quyết liệt để hoàn thành việc cấp GCN QSD đất ở lần đầu cho các ô, thửa đất đủ điều kiện. Đối với quy hoạch các điểm dân cư nông thôn, UBND Huyện đã và đang phối hợp với Sở Quy hoạch kiến trúc để thực hiện theo chỉ đạo của Chủ tịch UBND Thành phố. Công tác GPMB được tập trung chỉ đạo quyết liệt, tiến độ giải phóng mặt bằng các dự án đảm bảo theo đúng kế hoạch, nhất là đối vớicác dự án trọng điểm của thành phố trên địa bàn huyện.
Công tác đo đạc, lập bản đồ địa chính, thống kê, kiểm kê đất đai và đặc biệt là giao đất, cho thuê đất, thanh tra, kiểm tra đất đai, giải quyết tranh chấp đất đai, đơn thư khiếu nại, tố cáo vi phạm trong sử dụng đất được thực hiện, xử lý kịp thời, nguồn thu từ đất đóng góp đáng kể vào ngân sách của huyện, phù hợp với quy định của pháp luật và được nhân dân đồng tình ủng hộ.
2.2.3.2. Những tồn tại cần được khắc phục
Đất đai là lĩnh vực nhạy cảm, việc sử dụng đất đai mang nặng tính lịch sử, trong tư duy của một bộ phận nhân dân chưa phù hợp với quy định của pháp luật, một số nội
dung quản lý đất đai trước đây thiếu chặt chẽ, tạo kẽ hở pháp luật nên dẫn đến một số tồn tại cần được khắc phục, đó là:
Quan niệm và nhận thức về sở hữu đất đai của người dân không rõ ràng, gây khó khăn trong việc thu hồi đất, quản lý mặt bằng, giải quyết khiếu nại, tranh chấp đất đai.
Tình trạng vi phạm pháp luật đất đai vẫn xảy ra như lấn chiếm đất công, sử dụng đất không đúng mục đích, chuyển nhượng đất trái pháp luật, vi phạm quy hoạch...
Nhìn chung chất lượng các phương án quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất còn hạn chế, nội dung quy hoạch còn mang tính hình thức, chắp vá do tài liệu điều tra cơ bản như hệ thống bản đồ, hồ sơ địa chính chưa đầy đủ, chưa chuẩn, hồ sơ tài liệu quy hoạch sử dụng đất chưa được công bố, công khai theo Luật Đất đai quy định. Kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa được bám sát quy hoạch và điều chỉnh kịp thời để phù hợp với tình hình thực tế của địa phương.
Một số xã vẫn còn để xảy ra tình trạng giao đất, cho thuê thầu đất, chuyển mục đích sử dụng đất trái thẩm quyền, các vụ vi phạm lấn, chiếm đất công, xây dựng công trình trái pháp luật chưa được xử lý nghiêm theo quy định, công tác GPMB một số dự án còn chậm và có sai sót.
2.3. Tình hình thực hiện quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh, thành phố Hà Nội giai đoạn 2016 –2018 phố Hà Nội giai đoạn 2016 –2018
Thực hiện Quyết định số 1358/QĐ/UBND ngày 31/3/2015 của UBND thành phố Hà Nội, Văn phòng đăng ký đất đai Hà Nội trực thuộc Sở Tài nguyên và Môi trường và có 28 chi nhánh ở quận, huyện, thị xã.
2.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Hiện nay, người sử dụng đất trên địa bàn thành phố Hà Nội thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định tại Quyết định số 12/2017/QĐ- UBND ngày 31/03/2017 của UBND thành phố Hà Nội Quy định về đăng ký, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, cá nhân nước ngoài; Chuyển mục đích sử dụng đất vườn, ao liền kề và đất nông nghiệp xen kẹt trong khu dân cư sang đất ở trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Cụ thể, người dân thực hiện các quyền của mình tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội. Tại huyện Đông Anh, người dân nộp hồ sơ để thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Văn phòng Đăng ký đất đai Hà Nội – Chi nhánh huyện Đông Anh. Tình hình thực hiện được thể hiện qua bảng 2.2 như sau:
Bảng 2.2: Tình hình chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đông Anh Đơn vị: Hồ sơ Stt Xã, thị trấn Tổng cộng Năm 2016 2017 2018 1 Thị trấn Đông Anh 860 189 192 479 2 Bắc Hồng 921 197 193 531 3 Cổ Loa 858 145 252 461 4 Đại Mạch 698 181 165 352 5 Đông Hội 1357 273 435 649 6 Dục Tú 568 142 115 311 7 Hải Bối 909 135 207 567 8 Kim Chung 985 244 207 534 9 Kim Nỗ 374 45 112 217 10 Liên Hà 579 106 139 334 11 Mai Lâm 1193 234 294 665 12 Nam Hồng 1189 278 335 576 13 Nguyên Khê 1413 397 275 741 14 Tàm Xá 313 60 159 94 15 Thụy Lâm 603 111 113 379 16 Tiên Dương 1691 388 385 918 17 Uy Nỗ 1131 358 32 741 18 Vân Hà 423 291 37 95 19 Vân Nội 1130 213 271 646 20 Việt Hùng 534 135 121 278 21 Vĩnh Ngọc 1040 193 321 526 22 Võng La 659 143 105 411 23 Xuân Canh 944 157 243 544 24 Xuân Nộn 783 149 201 433 Toàn huyện 21155 4764 4909 11482
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đông Anh)
Trong giai đoạn 2016 - 2018, hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Đông Anh diễn ra thường xuyên với 21.155 hồ sơ. Tính cả giai đoạn điều tra từ năm 2016 - 2018 có chênh lệch lớn về lượng hồ sơ chuyển nhượng giữa các xã, thị trấn. Hoạt động chuyển nhượng diễn ra tập trung chủ yếu ở các xã trung tâm với dân số đông, mật độ cao, nền kinh tế phát triển, hoạt động làng nghề diễn ra nhộn nhịp, nhu cầu về đất tăng nhiều như xã Tiên Dương cao nhất với 1691 hồ sơ, xã Nguyên Khê với 1413 hồ sơ, xã Đông Hội với 1357 hồ sơ, ... Các xã có lượng hồ sơ ít như xã Vân Hà với 423 hồ sơ, Kim Nỗ với 374 hồ sơ, Tàm Xá với 313 hồ sơ, ...Đây là những xã có dân số ít mật độ dân số thấp nền kinh tế thuần nông, mức sống thấp, nhu
dụng đất diễn ra trầm lắng hơn.
Năm 2016 Năm 2017 Năm 2018
0 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 4764 4909 11482 Hồ sơ thực hiện
Hình 2.2 Kết quả thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất giai đoạn 2016 – 2018
Trong giai đoạn 2016 - 2018, mức thuế thu nhập cá nhân (TNCN) đối với việc chuyển nhượng QSDĐ áp dụng là 2% so với giá trị của đất đã tạo điều kiện cho người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ làm tăng lượng giao dịch chuyển nhượng trong những năm gần đây.
Kết quả bảng 2.2 cho thấy, tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ trên địa bàn huyện Đông Anh từ năm 2016 đến năm 2018 có xu hướng tăng cao và chuyển biến rõ rệt. Năm 2016 với 4764 hồ sơ, năm 2018 với 11482 hồ sơ (Tăng 6718 hồ sơ).
Nguyên nhân của sự gia tăng này là do việc thực hiện các dự án phát triển theo định hướng 2020 huyện Đông Anh trở thành quận của thủ đô , các tuyến đường mở rộng và các khu chăn nuôi, chế xuất phát triển thu hút sự quan tâm của các cơ quan ban ngành và người dân. Điều này cũng chứng tỏ rằng, đa số người dân ở đây đã nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà nước. Người nhận chuyển nhượng đã hiểu nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nhượng, nộp các khoản thuế, phí theo quy định sẽ được đăng ký sang tên hợp pháp, đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất. Tuy nhiên, do mức thuế chuyển nhượng, thuế thu nhập cá nhân còn cao dẫn đến người dân kê khai giá trị trong hợp đồng chuyển nhượng thường thấp hơn rất nhiều giá đất mua bán trên thực tế nhằm giảm tiền thuế phải nộp cho Nhà nước.
Việc thực hiện thủ tục chuyển nhượng QSDĐ, người sử dụng đất phải nộp các khoản thuế thu nhập cá nhân, lệ phí trước bạ theo quy định của pháp luật tại Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định chi tiết một số điều của Luật thuế thu nhập cá nhân có hiệu lực từ ngày 1/7/2013 thay thế cho Nghị định số 100/2008/NĐ-CP ngày 08/09/2008 quy định chi tiết một số điều của Luật Thuế Thu nhập cá nhân và Nghị định số 45/2011/NĐ- CP ngày 17/6/2011 của Chính phủ về lệ phí trước bạ thay thế cho Nghị định 80/2008/NĐ-CP ngày 29 tháng 7 năm 2008 của Chính phủ về lệ phí trước bạ.
Ngoài ra, người sử dụng đất phải nộp lệ phí địa chính theo Thông tư số 02/2014/TT-BTC ngày 02/01/2014 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện các quy định pháp luật về phí, lệ phí thay thế cho Thông tư số 97/2006/TT-BTC ngày 16/10/2006 (là khoản tiền mà người sử dụng đất phải nộp khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết các công việc về địa chính), phí công chứng được xác định theo giá trị tài sản hoặc giá trị hợp đồng. Tuy nhiên, các loại thuế này chưa thực sự ảnh hưởng nhiều đến vấn đề chuyển nhượng quyền sử dụng đất của người dân vì nhu cầu của người dân muốn có 1 miếng đất để làm nhà là rất lớn. Vì vậy, tình hình thực hiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại huyện Đông Anh vẫn diễn ra sôi động.
Cùng với sự hình thành của các khu công nghiệp, số lượng người từ nơi khác đến địa bàn làm ăn sinh sống càng ngày càng đông đã đẩy số lượng giao dịch chuyển nhượng QSDĐ hàng năm lên cao ở thị trấn Đông Anh và một số xã của huyện Đông Anh.
Đối với những xã thuần nông như xã Tàm Xá, Vân Hà, ... nhìn chung việc chuyển nhượng QSDĐ diễn ra ít hơn chủ yếu đối với những hộ không thể tự giãn hay thừa kế đất đai của ông cha.
2.3.2. Kết quả thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất
Theo số liệu tổng hợp từ Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đông Anh có 755 hồ sơ thừa kế trong giai đoạn 2016 - 2018. Xã có lượng giao dịch nhiều nhất là các xã Vĩnh Ngọc 46 hồ sơ, xã Nguyên Khê 45 hồ sơ, ...(Bảng 2.3).
Về nguyên nhân theo điều tra thực tế tại các xã, thị trấn tại huyện Đông Anh cho thấy vấn đề thừa kế quyền sử dụng đất thường được người dân coi đó là vấn đề nội bộ của gia đình, không cần thiết phải có sự can thiệp của chính quyền hay cơ quan quản lý đất đai, trừ khi xảy ra tranh chấp mới nhờ đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để giải quyết.
Tại huyện Đông Anh, người sử dụng đất thực hiện quyền thừa kế đến làm thủ tục tại cơ quan quản lý còn tương đối ít ở tất cả các xã trong những năm gần đây do yếu tố nhận thức pháp luật khác nhau, người dân chưa thực sự chủ động vì quyền lợi của mình, chưa hiểu hết được quyền lợi của người được thừa kế.
Bảng 2.3: Kết quả thực hiện quyền thừa kế QSDĐ giai đoạn 2016 - 2018
Đơn vị: Hồ sơ Stt Xã, thị trấn Tổng cộng 2016 Năm2017 2018 1 Thị trấn Đông Anh 39 16 16 7 2 Bắc Hồng 36 8 16 12 3 Cổ Loa 34 11 8 15 4 Đại Mạch 23 8 4 11 5 Đông Hội 29 10 6 13 6 Dục Tú 29 7 10 12 7 Hải Bối 31 12 12 7 8 Kim Chung 42 17 15 10 9 Kim Nỗ 19 3 7 9 10 Liên Hà 23 7 6 10 11 Mai Lâm 27 7 5 15 12 Nam Hồng 43 12 10 21 13 Nguyên Khê 45 6 19 20 14 Tàm Xá 21 2 14 5 15 Thụy Lâm 26 8 10 8 16 Tiên Dương 37 11 10 16 17 Uy Nỗ 30 8 6 16 18 Vân Hà 26 12 8 6 19 Vân Nội 19 5 10 4 20 Việt Hùng 23 13 5 5 21 Vĩnh Ngọc 46 10 26 10 22 Võng La 28 9 12 7 23 Xuân Canh 45 6 16 23 24 Xuân Nộn 34 11 11 12 Toàn huyện 755 219 262 274
(Nguồn: Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai huyện Đông Anh)
Nhưng từ khi việc thừa kế theo di chúc hay thừa kế theo luật định được Luật Dân sự quy định cụ thể và nhất là giá trị đất đai ngày càng tăng thì vấn đề thừa kế đất đai lại là vấn đề rất phức tạp trong xã hội hiện nay. Ý thức được mức độ quan trọng của người được hưởng thừa kế đất đai nên các hộ gia đình ngày nay khi phát sinh vấn đề phân chia đất đai đa số đã có ý thức tiến hành làm thủ tục và đến đăng ký tại cơ quan chức năng. Tuy vậy việc phân chia thừa kế với những gia đình có người thân ở xa mà chủ sử dụng chết không để lại di chúc cũng là một khó khăn mà người sử dụng
đất gặp phải. Số lượng các hồ sơ làm thủ tục thừa kế QSDĐ tăng không đáng kể trong những năm qua do việc thực hiện quyền thừa kế tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền với nhiều thủ tục pháp lý chặt chẽ cũng gây tâm lý ngại đến đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Đối với cơ quan nhà nước, thì việc làm các thủ tục cần thiết khi thực hiện quyền thừa kế còn rất nhiều bất cập, nhất là việc đo đạc, xác định vị trí, loại đất cho từng người được hưởng thừa kế theo nguyện vọng của người phân chia thừa kế gây những phiền phức hay hiểu lầm cho người dân trong khi đến làm việc tại cơ quan quản lý. Đề nghị cơ quan nhà nước cần tiếp tục tuyên truyền các quy định pháp luật liên quan đến việc khai nhận thừa kế quyền sử dụng đất nhất là khi đất đai ngày càng có giá trị, về thủ tục hành chính cần nghiên cứu để giảm tải những thủ tục không cần thiết giúp người dân không còn tâm lý ngại thực hiện các quyền hợp pháp của mình khi phải