2. Kiến nghị
3.2. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn
giai đoạn 2014 -2018
3.2.1. Đánh giá kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 -2018 xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái giai đoạn 2014 -2018
3.2.1.1. Đánh giá tình hình QLNN về hoạt động chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 -2018
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
a, Việc thực hiện các văn bản quy phạm pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai
Luật đất đai năm 2013 ra đời, UBND thị xã đã triển khai mở các lớp tập huấn cho cán bộ và chỉ đạo các đơn vị trên địa bàn tổ chức các buổi họp dân để tuyên truyền Luật và các văn bản hướng dẫn dưới Luật. Do vậy, công tác quản lý nhà nước về đất đai của thị xã ngày càng chặt chẽ hơn, quỹ đất giao cho các tổ chức cá nhân sử dụng ổn định, lâu dài.
Dưới sự chỉ đạo của UBND tỉnh Yên Bái, việc áp dụng Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014 UBND thị xã đã nhanh chóng tiếp cận và tập huấn cho cán bộ, mở các buổi hội thảo tuyên truyền, phổ biến luật đến người dân, dần đưa công tác quản lý đất đai đi vào nề nếp.
b, Việc xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành chính, lập bản đồ hành chính
Dưới sự chỉ đạo của UBND tỉnh Yên Bái, UBND thị xã Nghĩa Lộ đã hoàn thành việc xác định ranh giới trên cơ sở hồ sơ tài liệu 364/HĐBT ngày 06 tháng 11 năm 1991 cuả chủ tịch Hội đồng bộ trưởng (nay là thủ tướng Chính phủ) về hoạch định địa giới hành chính các cấp cũng như tài liệu đo đạc 299/TTg. Địa giới hành chính của thị xã khá ổn định trong suốt thời gian qua, địa giới hành chính giữa các phường, xã trong thị xã đã được xác định bởi các yếu tố địa vật cố định hoặc mốc giới trên thực địa, diện tích cơ bản không thay đổi.
c, Công tác điều tra, khảo sát đánh giá; đo đạc lập hồ sơ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất
- Về khảo sát, đánh giá.
Trong những năm gần đây, thị xã đã thực hiện nhiều hoạt động điều tra khảo sát, đánh giá đất đai làm cơ sở để đề ra và thực thi nhiều chương trình mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội như:
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn + Điều tra đất đang sử dụng của các tổ chức thuộc diện nhà nước giao đất, cho thuê đất (Theo chỉ thị 245/CT- TTg của Thủ tướng Chính phủ).
+ Điều tra đất chưa sử dụng (Theo Quyết định 90/QĐ - TTg của Thủ tướng Chính phủ).
- Công tác lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất.
Công tác lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất; bản đồ quy hoạch sử dụng đất cũng đã được triển khai. Với thời gian định kỳ 5 năm cùng với công tác kiểm kê đất đai thực hiện tốt theo quy định.
d, Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đai
Công tác lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất trong những năm gần đây đã được quan tâm thực hiện: Lập quy hoạch sử dụng đất đến năm 2015, kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020. Điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất đến năm 2020. Thị xã cũng đã thực hiện quy hoạch chi tiết theo từng khu vực nhỏ, theo chủ trương của tỉnh Yên Bái, đáp ứng nhu cầu xây dựng các công trình kinh tế - xã hội.
Ngoài ra, công tác lập kế hoạch sử dụng đất đai còn được thực hiện đến từng năm, hàng năm làm cơ sở cho việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê đất, cấp GCNQSD đất. Các kết quả trên đã góp phần tích cực trong việc tăng cường công tác quản lý Nhà nước về đất đai tại địa phương.
e, Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất
Thực hiện Luật Đất đai năm 2013, Nghị định 43/NĐ-CP, Thông tư 33/TT-BTNMT về giao đất, cho thuế đất
Việc giao đất ổn định, lâu dài cho các đối tượng sử dụng đất là một bước tiến mới trong nhận thức về quản lý đất đai, một giải pháp nhằm khắc phục tình trạng vô chủ, sử dụng kém hiệu quả tạo điều kiện cho các chủ sử dụng đất yên tâm đầu tư phát triển sản xuất kinh doanh, tạo sự phát triển cho các ngành, lĩnh vực tại đại phương.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
f, Việc đăng kí quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất
Việc đăng kí quyền sử dụng đất, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp GCNQSD đất đã được các ngành địa phương và người dân quan tâm. Việc lập và quản lý hồ sơ địa chính được thực hiện tốt, hiện tại thị xã đã được đo đạc lập bản đồ địa chính tạo điều kiện cho việc quản lý chặt chẽ và chỉnh lý biến động đất đai hàng năm.
g, Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất
Thực hiện theo chỉ đạo của UBND tỉnh, UBND thị xã đã thực hiện quản lý, giám sát các hoạt động chuyển nhượng, cho thuê đất, thu tiền sử dụng đất,… thực hiện nghĩa vụ của chủ sở hữu đất đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước.
Thi hành các quy định của pháp luật đất đai hiện nay, UBND thị xã đã quan tâm, bảo đảm thực hiện ngày càng đầy đủ và tốt hơn các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
h, Giải quyết tranh chấp về đất đai, giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai
Công tác giải quyết tranh chấp về đất đai: Giải quyết khiếu nại tố cáo các vi phạm trong việc quản lý và sử dụng đất đai được duy trì thường xuyên và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Công tác giải quyết khiếu nại, tố cáo về tranh chấp đất đai tiến hành đạt kết quả tốt, hầu hết các vụ việc đều được giải quyết hợp tình, hợp lý ngay từ cơ sở và được đông đảo nhân dân đồng tình ủng hộ.
i, Quản lý các dịch vụ công về đất đai
Nhìn chung việc thực hiện đăng ký sử dụng đất, đăng ký biến động về đất đai và thực hiện thủ tục hành chính quản lý, sử dụng đất chưa theo kịp diễn biến và sử dụng đất thực tế. Hiện tượng tùy tiện chuyển mục đích sử dụng đất, chuyển quyền sử dụng đất đã có chuyển biến tích cực trong thời gian gần đây
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn khi thị xã thực hiện cơ chế “một cửa”, đơn giản thủ tục hành chính và do mức thu thuế chuyển quyền sử dụng đất đơn giản hơn.
3.2.2.2. Kết quả chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014– 2018
Chuyển nhượng, tặng cho QSDĐ là hình thức phổ biến nhất trong việc chuyển QSDĐ. Đó là việc người sử dụng đất chuyển QSDĐ của mình cho người khác trên cơ sở có giá trị.
Trong giai đoạn 2014 - 2018 tại thị xã có tổng số 4.216 hồ sơ đăng ký chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất với tổng diện tích là 10.1 ha (bảng 3.2).
Bảng 3.2: Kết quả chuyển nhượngquyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 – 2018 Stt Chỉ tiêu P. Trung Tâm P. Tân An P. Pú Trạng P. Cầu Thia X. Nghĩa An X. Nghĩa Lợi X. Nghĩa Phúc Tổng 1 Tổng số hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho (Hồ sơ) 1035 1142 518 424 105 820 172 4216 1.1 Trong đó: Đất ở 839 807 314 220 51 609 91 2930 1.2 Đất nông nghiệp 196 335 204 204 54 211 81 1286 2 Diện tích (m2) 16.046,5 24.739,2 10.910,3 9.845,9 11.754,3 18.229,9 9.523,3 101.049,4 2.1 Trong đó: Đất ở 9.145,2 13.158,7 7.146,4 4.154,1 6.324,3 10.264,5 4.124,9 5.4318,1 2.2 Đất nông nghiệp 6.901,3 11.580,5 3.763,9 5.691,8 5.430 7.965,.4 5.398,4 4.6731,3
(Nguồn: Văn phòng Đăng ký Đất đai và Phát triển quỹ đất thị xã Nghĩa Lộ)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Nhận xét: Trong giai đoạn từ năm 2014 - 2018 hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra mạnh mẽ.
Qua bảng số liệu ta thấy số lượng hồ sơ tại phường Tân An với 1142 hồ sơ với diện tích 24.739,2 m2 cao hơn so với các địa bàn khác thuộc thị xã, do là phường phát triển hơn, là đầu mối giao thông của thị xã, qua các năm số lượng hồ sơ giao dịch ngày một tăng, cụ thể mỗi năm đều tăng so với năm trước. Ngoài ra phường Trung Tâm là phường có số lượng hồ sơ cũng nhỉnh hơn so với các xã phường khác.
Nguyên nhân vì phường Trung Tâm có chợ trung tâm buôn bán lớn của các huyện thị phía Tây; lại có quỹ đất, nhiều đường phố chính để có thể phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, kinh doanh thương mại - dịch vụ. Do vậy, phường luôn có lượng hồ sơ sôi động nhất trên địa bàn thị xã trong các năm qua.
Trên địa bàn thị xã, trong giai đoạn 2014-2018 tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và có xu hướng tăng dần theo thời gian, kết quả khái quát của các địa phương thể hiện tại Hình 3.4.
Hình 3.4. Sơ đồ hồ sơ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Theo từng năm, do điều kiện kinh tế-xã hội, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất thay đổi theo từng đơn vị hành chính dẫn tới lượng hồ sơ chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất của các đơn vị hành chính trong thị xã trong giai đoạn điều tra tăng dần theo từng năm.
Tuy nhiên công tác chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất không phải không gặp những khó khăn, điển hình như:
- Việc thực hiện các văn bản, quy định mới trong Luật Đất đai còn chậm trễ. Cần phải có kế hoạch cụ thể trong việc cập nhật các văn bản pháp luật mới nhanh chóng đưa vào sử dụng, tránh làm chậm các hoạt động khi có nhu cầu cần thiết.
- Cơ chế “một cửa” tuy đã thực hiện tốt tại địa phương nhằm đơn giản hóa thủ tục hành chính xong số lượng cán bộ còn hạn chế, quá mỏng so với nhu cầu của người dân, vậy vấn đề này cần được xem xét điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế của công việc.
Nhìn chung, các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra chủ yếu đối với đất ở, có 2872 hồ sơ chiếm 70.69 % tổng số trường hợp chuyển nhượng, tặng cho, và số trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất vườn, ao liền kề chỉ chiếm 29.31%. Lý do của các trường hợp chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất phần lớn là đầu cơ kinh doanh bất động sản và vì nơi cư trú, ngoài ra có rất ít trường hợp chuyển nhượng, tặng cho với mục đích lấy tiền trả nợ hoặc chi tiêu cho cuộc sống hàng ngày.
Có thể nói, tình hình chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất tại các phường(xã) có điều kiện phát triển khác nhau nên có sự khác biệt rõ rệt. Tại những phường có khu vực đầu não của thị xã, khu vực có thương mại dịch trường hợp phát triển, khu vực nằm trong quy hoạch mới... việc "mua bán đất" diễn ra sôi động hơn tại những phường(xã) phát triển với tốc độ trung bình. Tuy nhiên ở mỗi phường(xã) trong các thời kỳ khác nhau cũng có sự biến đổi.
Giá đất tại đây trong giai đoạn 2006-2010 khá thấp, chỉ có từ 1,0-5,0 triệu đồng/m2 đất vườn, ao; 6-10 triệu đồng/m2 đất ở. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại giá đất ở và đất vườn ao liền kề (giá giao dịch chuyển nhượng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn trên thực tế) tăng lên từ 0,5 – 4 lần.
3.2.2.3. Đánh giá kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại thị xã Nghĩa Lộ theo đơn vị hành chính
Theo Luật Đất đai năm 2013, chuyển quyền sử dụng đất là việc chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác thông qua các hình thức chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất và góp vốn bằng quyền sử dụng đất. Đây là hành vi chuyển quyền sử dụng đất, trong trường hợp người sử dụng đất chuyển đi nơi khác, chuyển sang làm nghề khác, không có khả năng sử dụng hoặc để thực hiện quy hoạch sử dụng đất mà pháp luật cho phép... Trong trường hợp này, người nhận đất phải trả cho người chuyển quyền sử dụng đất một khoản tiền tương ứng với mọi chi phí họ phải bỏ ra để có được quyền sử dụng đó và số đầu tư làm tăng giá trị đất đai.
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn
Bảng 3.3: Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại Thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014 - 2018
STT Đơn vị
Kết quả chuyển nhượng quyền sử dụng đất
2014 2015 2016 2017 2018 Số hồ sơ Diện tích (m2) Số hồ sơ Diện tích (m2) Số hồ sơ Diện tích (m2) Số hồ sơ Diện tích (m2) Số hồ sơ Diện tích (m2) Cộng (Hồ sơ)
1 Phường Trung Tâm 121 873.9 72 919 98 1013.2 135 1902 208 2341.5 724
2 Phường Tân An 178 2401.6 168 2541.6 134 2890.5 84 3994.5 88 386.1 732
3 Phường Pú Trạng 94 1100.3 89 1120 86 1611.4 67 2014.2 56 725.6 415
4 Phường Cầu Thia 5 219 22 442.3 60 745 86 809 107 1620.8 310
5 Xã Nghĩa An 3 481 14 365 12 1652.5 9 598.7 7 2101.7 52
6 Xã Nghĩa Lợi 15 379.1 93 1239.5 61 1247 128 1049.3 218 1652 565
7 Xã Nghĩa Phúc 9 830.2 28 676.9 24 577.1 18 962.9 51 625 132
Tổng cộng 425 6285.1 486 7304.3 475 9736.7 527 11330.6 735 7351.0 2930
(Nguồn: Văn phòng đăng ký đất đai và Phát triển quỹ đất thị xã Nghĩa Lộ)
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn Qua bảng 3.3 ta thấy tổng hợp giai đoạn 2014 -2018 Phường Trung Tâm có số lượng hồ sơ chuyển nhượng thành công cao nhất là 724 hồ sơ. Sau phường Trung Tâm là phường Tân An với số lượng hồ sơ chuyển nhượng thành công là 732 hồ sơ. Thấp nhất là xã Nghĩa An với số lượng hồ sơ là 52 hồ sơ.
- Giai đoạn 2014 - 2016 số lượng hồ sơ chuyển nhượng có xu hướng năm sau ít hồ sơ hơn năm trước. Đây là giai đoạn có mức tăng hồ sơ ít, thị trường ít biến động.
- Giai đoạn 2016 - 2018 đây là giai đoạn có diễn biến hồ sơ chuyển nhượng đất ổn định, năm sau số lượng hồ sơ nhiều hơn năm trước. Đây là gia đoạn mức tăng hồ sơ chuyển nhượng khá ổn định.
Trên địa bàn 07 xã, phường tại thị xã Nghĩa Lộ trong giai đoạn 2014- 2018 tình hình chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra khá sôi động và có xu hướng tăng dần theo thời gian, thể hiện tại Hình 3.5.
Hình 3.5. Sơ đồ thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn 2014-2018
Hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên địa bàn thị xã Nghĩa Lộ giai đoạn năm 2014-2018 đã có những đóng góp đáng kể cho sự phát triển của thị xã. Thị xã Nghĩa Lộ, tỉnh Yên Bái nơi đang có tốc độ đô thị hóa cao trên địa bàn tỉnh Yên Bái. Trong những năm qua, việc chuyển nhượng, tặng
Số hóa bởi Trung tâm Học liệu và Công nghệ thông tin – ĐHTN http://lrc.tnu.edu.vn cho quyền sử dụng đất tại thị xã rất sôi động và có nhiều diễn biến phức tạp.