Singapore
Do sự hạn chế về thời gian và khả năng nghiên cứu nên người viết xin được giới thiệu mô
hình tổ chức và quản lí sàn giao dịch bất động sản của Singapore. Singapore là một đất nước phát triển, họ có một thị trường BĐS phát triển và được các chuyên gia thế giới đánh giá là một trong những thị trường minh bạch của thế giới. Đặc biệt là mô hình tổ
chức và hoạt động quản lí của cơ quan nhà đối với hệ thông các sàn giao dịch BĐS rất
hợp lí và khoa học.
2.5.1 Mô hình tổ chức sàn giao dịch bất động sản của Singapore
2.5.2. Hoạt động quản lí hệ thống các sàn giao dịch của Singapore
Qua mô hình tổ chức SGD BĐS của Singapore ở trên cho thấy: tất cả các SGD BĐS của Singapore đều được quản lí theo một hệ thống tập trung và thống nhất, đặt dưới sự kiểm
soát của một cơ quan – cơ quản lí sàn giao dịch bất động sản. Điều này sẽ rất thuận lợi
cho việc quản lí và điều tiết của các cơ quan nhà nước đối với các SGD và đối với TT BĐS. Mọi giao dịch BĐS đều phải được đưa lên trên sàn. Thông tin giao dịch trên sàn sẽ được sàn giao dịch có trách nhiệm báo cáo về cơ quan quản lí của nhà nước nên nhà nước
sẽ nắm trực tiếp tình hình hoạt động của các SGD và những thông tin của thị trường BĐS
một cách nhanh chóng và cập nhật.
Nhìn vào mô hình tổ chức và quản lí hệ thống các sàn giao dịch ở trên cho thấy TT BĐS
của Singapore được chia làm ba khu vực: khu vực công, khu vực BĐS tư nhân; khu vực BĐS cho thuê.
* Khu vực bất động sản công cộng: Khu vực BĐS này do nhà nước quản lí và kiểm soát.
Các giao dịch BĐS đều phải thông qua cơ quan nhà nhà nước. Cho dù là mua bán sơ cấp
hay thứ cấp thì vẫn thộc thẩm quyền xét duyệt của cơ quan của cơ quan nhà nước. Nhà
chẽ theo phương thức này của cơ quan nhà nước sẽ ngăn chặn được hiện tượng đầu cơ
làm lũng đoạn thị trường.
* Khu vực bất động sản tư nhân: Đây là khu vực thị trường do các cá nhân tự đầu tư xây
dựng để tạo lập HH BĐS cung ứng trên thị trường. Các giao dịch BĐS của khu vực này
đều phải thông qua xác nhận về mặt pháp lí và xác nhận giao dịch ở trên sàn.
* Khu vực bất động sản cho thuê: Đây là khu vực có hàng hoá bất động sản của các cá nhân được tự do thoả thuận giao dịch với nhau nhưng vẫn phải qua sàn để hoàn thiện thủ
tục pháp lí khi giao dịch kết thúc, để bảo đảm tính pháp lí cho BĐS.
Với cách tổ chức và quản lí TT BĐS của Singapore như trên cho thấy mọi hoạt động giao
dịch BĐS đều phải qua sàn. Điều này đã làm cho thị trường BĐS của Singapore trở lên minh bạch, không còn có hiện tượng giao dịch ngầm trên thị trường. Đồng thời nhà nước
kiểm soát và nắm bắt được hệ thống thông tin do việc lưu trữ lại dữ liệu, thông tin hồ sơ
của các sàn giao dịch.
2.5.2. Bài học kinh nghiệm rút ra cho Việt Nam
Thị trường bất động sản của Việt Nam còn non trẻ, đặc biệt là mô hình sàn giao dịch BĐS còn rất mới mẻ. Nhà nước vẫn còn lúng túng trong công tác quản lí vì vậy mà năng
lực quản lí thị trường BĐS cũng như quản lí hệ thống các sàn giao dịch BĐS còn rất yếu. Điềuđó đặt ra yêu cầu là các cơ quản lí nhà nước nên học tập, tham khảo công tác quản lí (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
của các nước khác trên thế giới và rút kinh nghiệm khi thực hiện công việc quản lí.
Sau khi xem xét và nghiên cứu mô hình SGD BĐS của Singapore, người viết có một số
kết luận rút kinh nghiệm cho công tác quản lí và điều tiết về SGD BĐS của Việt Nam như sau:
* Về nhận thức: Các cơ quan quản lí nhà nước phải nhận thức được vai trò của sàn giao dịch BĐS đối với TT BĐS và đối với cơ quan quản lí nhà nước trong việc quản lí và điều
tiết thị trường BĐS. Để từ đó có sự quan tâm và quản lí tốt hơn đối với hệ thống các sán
giao dịch BĐS.
* Về kinh nghiệm tổ chức và quản lí: Với hiệu quả mà SGD BĐS của Singapore mang lại
cho thị trường BĐS đã chứng minh rằng: mô hình tổ chức và quản lí hệ thống các sàn là rất đúng đắn và hợp lí. Kết luận được rút ra ở đây là: sàn giao dịch BĐS phải kiểm soát
tất cả các hoạt động giao dịch BĐS trên thị trường. Tất cả các giao dịch BĐS muốn được nhà nước công nhận tính pháp lí thì phải giao dịch qua sàn và có xác nhận của san giao
dịch.
* Về nguồn thông tin: Sàn là nơi cung cấp mọi thông tin trên thị trường một cách chính
xác cho mọi chủ thể, đặc biệt là cơ quản lí của nhà nước. Để bảo đảm tính chính xác
thông tin trên thị trường do các sàn cung cấp thì các cơ quan nhà nước phải thường xuyên kiểm tra giám sát các thông tin được niêm yết trên sàn.
* Về cơ chế chính sách: Nhà nước cần thực hiện những chính sách tạo điều kiện về mặt
thủ tục để các sàn được nhanh chóng đưa vào hoạt động trên thị trường. Đồng thời nhanh
chóng xây dựng mô hình sàn giao dịch chuẩn phù hợp với điều kiện thực tế của Việt Nam, để hệ thống các sàn này nhanh chóng mang lại hiệu quả cho TT BĐS.
Chương III Đề xuất các phương án quản lí hệ thống các sàn giao dịch bất
động sản góp phần ổn định và phát triển thị trường bất động sản
3.1 Mục tiêu và nguyên tắc quản lí
* Mục tiêu quản lí
Trong quả trình nghiên cứu TT BĐS nói chung và thực trạng hoạt động của các SGD BĐS hiện nay cho thấy vấn đề quản lí của nhà nước với hai đối tượng này hiện nay còn rất nhiều bất cập. TT BĐS nước còn có nhiều biến động thất thường, bất ổn, không lành
mạnh và thiếu minh bạch. Để khắc phục n hững khuyết tật đó của thị trường thì SGD
BĐS đã ra đời. Tuy nhiên sự ra đời của các SGD đã mang lại hiệu quả không như mong
muốn.Bởi, những phương thức hoạt động của các sàn này vẫn không khác gì so với các
trung tâm giao dịch BĐS. Kể từ khi có Luật kinh doanh bất động sản và các văn bản pháp
luật khác bắt buộc các chủ thể kinh doanh bất động sản phải đưa sản phẩm hàng hoá lên SGD. Các trung tâm giao dịch này muốn tiếp tục hoạt động thì phải thành lập SGD nhằm
mục đích đối phó với quy định của pháp luật.
Thực trạng trên đặt ra yêu cầu đối với cơ quan quản lí nhà nước là phải có biện pháp quản
lí hệ thống các SGD BĐS thật chặt chẽ, thống nhất và khoa học để ngăn chặn thực trạng
hoạt động bát nháo của các SGD BĐS tra hình. Nhằm giúp cho SGD thực hiện đúng chức năng, vai trò và hoạt động có hiệu quả giúp cơ quan nhà nước thực hiện mục tiêu: xây dựng một thị trường BĐS ổn định và bền vững. Vì vậy, người viết xin đưa ra một vài kiến nghị với mục tiêu là hoàn thiện các biện pháp quản lí của nhà nước, nhằm khắc phục (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
những tồn tại trên góp phần ổn định TT BĐS.
* Nguyên tắc quản lí
Hoạt động quản lí SGD của cơ quan nhà nước phải được thực hiện thống nhất, tập trung
bởi một cơ quan có chức năng chuyên môn. Có như vậy việc nắm bắt thông tin mới được
nhanh chóng, chính xác, kịp thời và hoạt động quản lí nhà nước mới thực sự hiệu quả.
3.2 Phương pháp quản lí
Phương pháp quản lí của nhà nước đối với thị trường bất động sản nói chung và đối với
các SGD là phổ biến tuyên truyền pháp luật, khuyến cáo, mệnh lệnh, cưỡng chế. Các phương pháp này được thực hiện từng bước, để các SGD hoạt động có hiệu quả, đúng quy định của pháp luật. Nếu các SGD có hiện tượng, hành vi sai quy định, lách luật thì sẽ
sử dụng phương pháp khuyến cáo, mệnh lệnh, và cưỡng chế để các SGD buộc phải tuân theo quy định của pháp luật, hoạt động có hiệu quả trong khuôn khổ pháp lí của các cơ quan nhà nước.
3.3 Đề xuất các phương án quản lí đối với các sàn giao dịch
bất động sản
3.3.1 Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước và nhanh chóng xây dựng
các tiêu chí, quy trình hoạt động của sàn chuẩn
* Thành lập các sàn giao dịch bất động sản của nhà nước
Sở dĩ phải thành lập các SGD BĐS của nhà nước là vì hiện nay các SGD BĐS trên cả nước đều do các doanh nghiệp tư nhân thành lập điều này sẽ dẫn đến một số hạn chế sau:
-Tính minh bạch và công khai các thông tin được niêm yết trên sàn không bảo đảm chính
xác một trăm phần trăm. Bởi, các sàn hiện nay do chính các chủ đầu tư thành lập để bán
sản phẩm của công ty , các sàn chịu sự tác động của chủ đầu tư, bảo gì nghe lấy. Bên cạnh đó cũng có hiện tượng các sàn hạch sách, làm khó chủ đầu tư khi họ gửi bán sản
phẩm. Các sàn giao dịch không thể cung cấp thông tin chính xác, minh bạch vì mục tiêu lợi nhuận, vấn đề lợi nhuận đặtlên hàng đầu.
- Vì tính minh bạch không rõ ràng nên nhà nước cũng không thể triệt để thu thuế từ các
giao dịch BĐS cho dù là các giao dịch này đã qua sàn.
Chính vì những lẽ đó mà nhà nước cần phải thành lập các sàn giao dịch BĐS
Khi các SGD BĐS của nhà nước được thành lập và phát triển thì vấn đề thu thập thông
tin trên thị trường sẽ bảo đảm chính xác nhờ có sự chọn lọc từ hai nguồn: SGD của tư
nhân và SGD của nhà nước. Vì vậy, tính minh bạch càng rõ ràng.
Đồng thời việc ra đời của các SGD nhà nước sẽ khuyến khích và từng bước đưa bước đưa
tât cả các giao dịch của người dân lên sàn nhằm mục tiêu: mọi giao dịch bất động sản của người dân hay của các chủ thể kinh doanh đều được đưa lên sàn giao dịch để cơ quan
quản lí nắm được mọi thông tin về thị trường để từ đó hoạch định những cơ chế chính sách đúng đắn cho việc quản lí và điều tiết thị trường hiệu quả.
*Xây dựng chỉ số chuẩn: Cho đến nay cơ quan nhà nước vẫn chưa ban hành chỉ số chuẩn
(bao gồm thông tin về giá cả, thông tin về mặt hàng, chủng loại). Khi Luật kinh doanh bất động sản được ban hành các cơ quản lí nhà nước có dự kiến là sẽ ban hành chỉ số chuẩn (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
vào quý I năm 2009 trên cơ lấy dữ liệu và thông tin từ các sàn giao dịch chuẩn trên cả nước. Tuy nhiên với tình trạng hiện nay thì sàn giao dịch đạt chuẩn nhưng thông tin cung
cấp cho cơ quản lí chưa đạt chuẩn. Vì vậy mà cho đến nay cơ quan quản lí nhà nước vẫn chưa ban hành được chỉ số chuẩn. Nếu SGD của nhà nước của nhà nước ra đời thì vấn đề
cung cấp thông tin cho cơ quan quản lí nhà nước xây dựng chỉ số chuẩn sẽ sớm được
thực thi và có hiệu quả.
* Xác định tiêu chí và quy trình hoạt động của sàn giao dịch chuẩn
Hiện nay nhà nước vẫn chưa đưa ra một tiêu chí, quy trình hoạt động của một sàn giao dịch chuẩn. Những tiêu chí mà Bộ xây dựng đưa ra: sàn phải có diện tích từ 50m2 trở lên, phải có ít nhất hai nhân viên mô giới trở lên…là những tiêu chí cho các sàn đủ điều kiện
hoạt động.
Thực trạng hoạt động của các sàn giao dịch hiện nay rất bát nháo không đồng bộ và thống
nhất, thông tin không đảm bảo chính xác và minh bạch. Mỗi sàn có một tiêu chí, một quy
trình làm việc khác nhau, không thống nhất. Trên cơ sở phát triển các SGD BĐS của nhà
nước các cơ quan lí sẽ nhanh chóng đưa ra một mô hình sàn chuẩn với những tiêu chí và quy trình hoạt động nhất định trên cơ sở rút kinh nghiệm của các sàn giao dịch tư nhân và
sàn giao dịch của nhà nước.
* Tuy nhiên vấn đề thành lập các SGD của nhà nước cần phải chú ý đến các quy định của
pháp luật bảo đảm tính bình đẳng giữa các sàn không tạo lên những bất lợi cho các sàn giao dịch của tư nhân. Vì mục đích thành lập sàn của nhà nước là tạo ra một công cụ giúp nhà nước thu thập thông tin, sàng lọc thông tin và đặc biệt là kiểm soát kiểm soát các sàn giao dịch bảo đảm cho các sàn này hoạt động minh bạch đúng theo quy định của pháp
3.3.2 Xây dựng hệ thống cơ quan quản lí sàn giao dịch thống nhất, tập trung.
Hiện nay cơ quan quản lí các SGD BĐS ở trung ương là Cục quản lí nhà ở và thị trường
bất động sản của Bộ Xây dựng và ở địa phương là sở xây dựng của các tỉnh, thành phố.
Kiểu quản lí này của các cơ quan nhà nước mang nặng yếu tố quản lí hành chính vì vậy
mà nó sẽ chứa đựng nhiều yếu tố bất cập, phiền hà và rắc rối.
Khi doanh nghiệp muốn thành lập SGD BĐS thì phải làm thủ tục đăng lí với cơ quản lí ở địa phương là sở xây dựng, và sở xây dựng địa phương sẽ lại trình lên Bộ xây dựng. Quá
trình này trải qua nhiều bước kiểm tra, xét duyệt trên giấy tờ, gây mất nhiều thời gian cho
doanh nghiệp và tâm lí ngại hành chính của các doanh nghiệp đối với cơ quan nhà nước.
Doanh nghiệp và các cơ quan nhà nước còn chưa "gặp nhau" nên việc các doanh nghiệp
phản ánh những đề xuất những cơ chế chính sách với các cơ quan lí nhà nước để hoàn thiện môi trường pháp lí là không thuận tiện và khó tới nơi. Đồng thời nhà nước cũng
không quản lí trực tiếp được các sàn giao dịch vì vậy mà việc nắm bắt thông tin còn thiếu
chính xác và không thống nhất, gây khó khăn cho việc quản lí và điều tiết thị trường.
Sự tác động giữa cơ quan quản lí nhà nước và các sàn giao dịch BĐS hiện nay thường được thông qua hiệp hội BĐS. Khi các doanh nghiệp SGD BĐS muốn phản ánh chính
sách của nhà nước thì họ thường thông qua hiệp hội BĐS và hiệp hội BĐS sẽ đề xuất ý
kiến với cơ quan nhà nước. Còn nhà nước muốn nắm bắt được thông tin, muốn đề ra
những chính sách quản lí phù hợp với thực tiễn thì phải thu thập ý kiến của các doanh (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});
nghiệp thông qua hiệp hội BĐS.
Khi các doanh nghiệp SGD BĐS có hành vi vi phạm pháp luật thì trách nhiệm thuộc về cơ quan quản lí ở địa phương là các sở xây dựng. Các sở xây dựng ở địa phương điều tra
xem xét và tiến hành xử lí vi phạm theo quy định của pháp luật và có thể sau đó sẽ báo
cáo lên Bộ xây dựng về tình hình hoạt động chung của các SGD. Tuy nhiên, cho đến nay
vẫn chưa có một quy định c thể nào của pháp luật về việc tiến hành thanh tra kiểm
cơ quan thuế và cơ quan kiểm toán. Vì vậy, mà thực trạng hoạt động bát nháo của các sàn giao dịch cho đến nay vẫn chưa có một trường hợp nào bị kiểm tra và xử lí. Đây chính là một vấn đề thể hiện công tác quản lí của nhà nước còn rất yếu kém và nhiều bất cập.
Chính vì vậy mà người viết xin được đề xuất việc cơ cấu lại cơ quan quản lí nhà nước đối
với các SGD BĐS như sau:
TT BĐS vẫn thuộc quản lí của Bộ xây dựng và các Sở xây dựng. Tuy nhiên đối với các