Yếu tốđặc điểm của thửa đất bao gồm diện tích, độ rộng mặt tiền, độ sâu của thửa đất, hình thể, hướng đất, vị trí chênh cốt.... Đây là các đặc điểm tự nhiên của thửa đất nói chung trong cả nước. Chúng có ảnh hưởng rất lớn đến tâm lý lựa chọn
của người mua bất kể mục đích sử dụng chỉ để ở hay dùng để kinh doanh. Về diện tích, thửa đất có quy mô vừa khoảng 80 - 150m2 có thể chuyển nhượng dễ dàng hơn thửa đất có diện tích lớn vì nó phù hợp với nhu cầu sử dụng và khả năng mua của hầu hết người dân có nhu cầu xây nhà đểở hoặc kinh doanh nhỏ lẻ. Hình thể thửa đất
được ưa chuộng là hình vuông, hình chữ nhật, hoặc ít nhất phải có hình thang có mặt
đáy rộng hơn.Các thửa đất hình thể xấu như đa giác, thắt hậu, tam giác hoặc không vuông, nhiều góc cạch chắc chắn sẽ bán với giá thấp hơn. Mặc dù không phải là yếu tố ảnh hưởng quyết định nhưng mức giá của thửa đất có hình thể đẹp ở các đường, phố cũng có chênh lệch hơn các thửa đất có hình thể xấu.
Bảng 3.28: Giá thị trường tại vị trí 1 của cả 3 nhóm điều tra Mẫu Giá trị trường (Vị trí 1) (Nghìn đồng) Diện tích Mặt tiền Độ sâu Hình thể I.1 13400 110 5 22 Chữ nhật I.2 11200 120 5 24 Chữ nhật I.3 10000 120 6 20 Chữ nhật I.4 12000 105 5,5 19,091 Chữ nhật I.5 9500 95 5 19 Chữ nhật I.6 10200 85 5 17 Chữ nhật II.1 12000 100 5 20 Chữ nhật II.2 11000 110 5 22 Chữ nhật II.3 10000 90 6 15 Chữ nhật II.4 8000 110 5 22 Hình thang II.5 12000 98 5 19,6 Chữ nhật II.6 12500 90 5 18 Chữ nhật III.1 8400 104 5 20,8 Chữ nhật III.2 9700 115 5 23 Chữ nhật III.3 9000 105 6 17,5 Chữ nhật III.4 8200 110 5 22 Hình thang III.5 9500 95 5 19 Chữ nhật III.6 6600 85 5 17 Chữ nhật
Hình 3.3: Giá thị trường tại vị trí 1
Qua thực trạng điều tra thực tế nhận thấy người mua quan tâm là diện tích và hình thể của thửa đất. Những thửa đất có diện tích thửa đất khoảng 100m2 có hình thể là hình chữ nhật có giá đất luôn cao hơn những thửa đất cùng khu vực có hình thửa là hình thang hay méo.
3.4. Đề xuất một số giải pháp nhắm kiểm soát giá đất ở trên địa bàn thành phố
Lai Châu.
Nhằm thực hiện tốt nhiệm vụ quản lý thị trường quyền sử dụng đất đảm bảo
được sự cân bằng giữa giá đất thị trường và giá đất nhà nước quy định, tránh được hiện tượng khiếu kiện trong dân kéo dài, đảm bảo việc thu hồi đất, giao đất để thực hiện các dự án nhanh gọn cần phải thực hiện một số những giải pháp sau:
- Về công tác định giá đất: UBND tỉnh Lai Châu cần xây dựng bảng giá đất chi tiết hơn, hướng tới quy định gái đất đến từng thửa và phù hợp với giá trao đổi thực tế tại địa phương. Việc điều chỉnh giá đất phải được tiến hành thường xuyên cho phù với sự biến động giá cả trên thị trường. Trong trường hợp giá đất biến động do Nhà nước công bố quy hoạch, đầu tư cơ sở hạ tầng, xây dựng khu đô thị mới thì các cấp chính quyền có liên quan phải thực hiện việc điều chỉnh giá đất kịp thời trên cơ
sở cân nhắc một cách thận trọng và tính toán giá đất theo cách phân tích các mức độ
- Về tổ chức định giá đất: Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực hiện việc xây dựng bảng giá đất phù hợp với giá thị
trường cần thành lập tổ chức định giá từ Trung ương đến địa phương. Tổ chức này có nhiệm vụđịnh giá đất và BĐS.
Cơ quan định giá phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời phải đền bù thiệt hại cho người yêu cầu định giá, thẩm định giá nếu không phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành. - Về đào tạo chuyên gia định giá đất: Để tổ chức định giá đất hoạt động có hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ chuyên gia định giá thành thạo về nghiệp vụ; việc
định giá đòi hỏi những người làm công tác này vừa có chuyên môn sâu, vừa phải có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động KT-XH. Do đó Nhà nước cần phải chú trọng vềđào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chuyên môn về định giá đất cho đội ngũ đang thực hiện công tác này và cho giáo viên giảng dạy ở các trường đại học.
- Nhà nước cần tăng cường công tác giao đất, cho thuê đất thông qua hình thức đấu giá QSDĐ, đấu thầu dự án xây dựng công trình có sử dụng đất để khắc phục những hạn chế do giá đất UBND các tỉnh ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính công khai, minh bạch, làm cơ sở thúc
đẩy phát triển thị trường BĐS. Tuy nhiên cần có định hướng để đưa giá đất thực tế
dần phù hợp với sự phát triển kinh tế của nước ta cũng như phù hợp với mức thu nhập của người dân.
- Đồng thời với công tác quản lý tốt giá đất, Chính phủ cần phải hoàn thiện hệ
thống chính sách tài chính đối với đất đai. Đảm bảo tỷ lệđộng viên nguồn vốn từđất
đai là hợp lý và mọi nguồn thu tài chính đối với đất đai phải trên cơ sở giá đất. - Phối hợp với cán bộđịa chính thị trấn, các xã và người dân thường xuyên để
thực hiện điều tra, khảo sát giá đất thực tế sát với giá thị trường tại thời điểm xây dựng giá đất.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
Thành phố Lai Châu có điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội phù hợp để phát triển theo hướng dịch vụ và du lịch, dân cư tăng nhanh trong những năm gần đây dẫn đến nhu cầu sử dụng đất ở cũng tăng theo, tình hình sử dụng đất trên địa bàn thành phố
Lai Châu luôn có biến động và tăng giao dịch về chuyển nhượng đất đai.
- Giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn so với giá đất do UBND tỉnh quy định. Tương ứng với các tuyến đường và các vị trí thửa đất khác nhau sẽ có các mức giá đất khác nhau. Giá đất tại các vị trí thuộc trung tâm thành phố, bám mặt đường chính, các vị trí có điều kiện thuận lợi về cơ sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, dân cư tập trung đông đúc sẽ có mức giá giao dịch thực tế cao và chênh lệch lớn với giá đất do Nhà nước quy định.
+ Giá đất trêm địa bàn phường Tân Phong
Phường Tân Phong có nhiều tuyến đường có giá đất ở cao của thành phố Lai Châu, năm 2019 giá đất tại vị trí 1 có mức giá 11700nghìn đồng/m2, mức chênh lệch giữa giá nhà nước quy định với giá thị trường là 7020 với tỷ lệ chênh lệch gấp 2,5 lần giá nhà nước. Nhìn chung mức chênh lệch bình quân giữa giá quy định của Nhà nước với giá thị trường là 1779 nghìn đồng/m2 với tỷ lệ chênh lệch gấp 2,61 lần.
+ Giá đất trêm địa bàn phường Đông Phong
Đối với các tuyến đường có khả năng đầu tư kinh doanh tốt, mức giá thị
trường cao nhất đạt 12 triệu đồng/ m2 vào năm 2019 trên trục đường Nguyễn Hữu Thọ. Mức chênh lệch giữa giá đất Nhà nước qui định và giá thị trường của tuyến
đường được điều tra dao động từ 2,5 đến 6,2 lần. Giá trị mỗi vị trí trên tuyến đường có giá chênh lệch nhau khoảng từ 0.5 đến 3 triệu đồng/m2
+ Giá đất trêm địa bàn phường Đoàn Kết
Tuyến đường thuộc nhóm này có mức giá trung bình trong 3 phường được nghiên cứu. Giá đất theo thị trường tại vị trí 1 năm 2019 dao động từ 0.85 triệu
đồng/m2đến 12 triệu đồng/m2. Tỷ lệ chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định dao động trong khoảng từ 2,5 đến 5,5 lần.
- Trên cùng một tuyến đường, giá đất tại các vị trí bám mặt đường chính có giá cao nhất, các thửa đất thuộc ngõ và các vị trí còn lại có giá giảm dần tùy vào khoảng cách đến mặt đường chính và chất lượng các điều kiện dân sinh, điều kiện kinh doanh kèm theo.
- Tốc độ tăng trưởng kinh tếảnh hưởng lớn đến giá đất ở, địa phương có tốc độ
tăng trưởng kinh tế càng cao thì mức sống của người dân càng cao, trình độ dân trí cũng tăng theo, đối với thành phố Lai Châu đang phát triển kinh tế theo hướng Công nghiệp hóa - Hiện đại hóa và chú trọng phát triển kinh tế về du lịch, dịch vụ trong những năm gần đây thành phố Lai Châu có tốc tăng trưởng kinh tế tăng khá nhanh, nhân dân có mức sống tăng cao, thu nhập ổn định, kéo theo sự gia tăng về giá cả, đặc biệt là giá đất ở.
2. Kiến nghị
- Để giảm mức chênh lệch giữa giá thực tế so với giá quy định, UBND tỉnh cần xây dựng bảng giá đất ở chi tiết hơn và đảm bảo phù hợp vớithực tế tại địa phương.
- Cập nhật thông tin biến động giá đất, điều chỉnh giá đất phải được tiến hành cách thường xuyên theo định kỳ và cục bộ theo nhu cầu thực tế của thị trường và từng vị trí cụ thể, đặc biệt là những nơi sắp triển khai các dự án lớn và những nơi đã
đầu tư mới xong cơ sở hạ tầng cũng cần điều chỉnh giá đất cho phù hợp với thực tế. - Nâng cao hiệu quả quản lý đất đai, quy hoạch đồng bộ, thành lập các khu chung cư và các khu đô thị mới cũng như pháttriển thị trường nhà đất dưới sự quản lý chặt chẽ của Nhà nước từ trung ương đến địa phương.
- Xây dựngtổ chức tập huấn và đào tạo các cán bộ định giá đất để công tác
định giá đất đạt hiệu quả, đòi hỏi phải có đội ngũ cán bộ chuyên trách về định giá
đất, thành thạo về nghiệpvụ; có chuyên môn sâu,có kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế - xã hội để kịp thời đáp ứng nhu cầu phát triển của đất nước trong lĩnh vực gia đất.
- Tiếp tục nghiên cứu và phát triển đề tài đang thực hiện trong những năm tới
để góp phần nâng cao hiệu quả trong công tác định giá, quản lý giá đất và quản lý đất
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Hoàng Nguyệt Ánh (2011), Nghiên cứu giá đất ở phục vụ công tác quản lý tài chính về đất đai và phát triển thị trường bất động sản tại thành phố Lạng Sơn, tỉnh Lạng Sơn. ĐH Khoa học tự nhiên- ĐH Quốc gia Hà Nội
2. Bộ Tài chính (2007), Thông tư số 145/2007/TT-BTC, ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính hướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐ-CP;
3. Bộ Tài nguyên và Môi trường (2014), Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/6/2014 của Bộ tài nguyên và môi trường về việc quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể và tư vấn xác định giá đất;
4. Chính phủ (2014), Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất;
5. Chính phủ (2004), Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất;
6. Chính phủ (2007), Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27 /07/2007 của Chính phủ về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ;
7. Chính phủ (2009), Nghị định số 42/2009/NĐ-CP ngày 07/05/2009 của Chính phủ về việc phân loại đô thị;
8. Chính phủ (2014), Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 của Chính phủ quy định về khung giá đất;
9. Nguyễn Hùng Cường (2014), Xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất phục vụ quản lý tài chính đất đai tại phường Hà Khánh, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên;
10. Ngô Thị Thanh Hảo (2012), Nghiên cứu sự biến động của giá đất ở trên địa bàn thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2009 - 2011, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên;
11. Nguyễn Thị Thu Hà (2015), Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, Thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính, ĐH Khoa học tự nhiên- ĐH Quốc gia Hà Nội
12. Nguyễn Thế Huấn (2009), Giáo trình Định giá đất và Bất Động Sản khác, Nxb Nông Nghiệp Hà Nội,
13. Trần Mạnh Hùng (2014), Ứng dụng cơ sở dữ liệu địa chính kết hợp điều tra xây dựng vùng giá trị đất đai và bản đồ giá đất tại phường Trần Hưng Đạo, thành phố Hạ Long, tỉnh Quảng Linh, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên;
14. Trịnh Hữu Liên, Hoàng Văn Hùng (2013), Xây dựng vùng giá trị đất đai phục vụ quản lý đất đai và định giá đất, NXB Nông Nghiệp, Hà Nội;
15. Quốc Hội (2003), Luật Đất đai số 13/2003/QH11 ngày 26/11/1003; 16. Quốc Hội (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013;
17. Nguyễn Văn Phúc (2014), Nghiên cứu xây dựng bản đồ vùng giá trị đất phục vụ công tác định giá đất hàng loạt cho phường Hà Phong, TP Hạ Long, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên;
18. Phan Văn Thành (2012), Nghiên cứu một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở đô thị tại địa bàn huyện Hải Hà, tỉnh Quảng Ninh giai đoạn 2006 - 2010, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên;
19. Tổng cục Thống kê (2019), Niên giám thống kê 2019, NXB Thống kê
20. Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2005), Giáo trình Định giá đất, Trường Đại học Nông nghiệp I Hà Nội;
21. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình Thị trường bất động sản, NXB Nông nghiệp.
22. UBND Tỉnh Lai Châu, Quyết định số 51/2014/QĐ-UBND ngày 31 tháng 12 năm 2014 của Ủy ban nhân dân Thành phố Quy định về giá các loại đất trên địa bàn Tỉnh Lai Châu áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2019.
23. UBND Tỉnh Lai Châu, Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND, ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Lai Châu về ban hành giá đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu (được áp dụng trong thời gian 05 năm (2015-2019), kể từ ngày 01/01/2015;
24. UBND Tỉnh Lai Châu, Quyết định số 15/2016/QĐ-UBND, ngày 23/6/2016 của UBND tỉnh Lai Châu quy định về hệ sốđiều chỉnh giá đất năm 2016 trên địa bàn tỉnh Lai Châu;
25. UBND Tỉnh Lai Châu, Quyết định số 21/2016/QĐ-UBND, ngày 22/7/2016 của UBND tỉnh Lai Châu về ban hành bổ sung giá đất trong bảng giá đất của các huyện, thành phố trên địa bàn tỉnh Lai Châu ban hành kèm theo Quyết định số 43/2014/QĐ- UBND, ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Lai Châu;
26. UBND Tỉnh Lai Châu, Quyết định số 02/2017/QĐ-UBND, ngày 18/01/2017 của UBND tỉnh Lai Châu quy định về hệ sốđiều chỉnh giá đất năm 2017 trên địa bàn tỉnh Lai Châu;
27. UBND Tỉnh Lai Châu, Quyết định số 31/2018/QĐ-UBND, ngày 24/9/2018 của UBND tỉnh Lai Châu vềĐiều chỉnh, bổ sung giá đất trong bảng giá đất trên địa bàn tỉnh Lai Châu ban hành kèm theo Quyết định số 43/2014/QĐ-UBND, ngày 19/12/2014 của UBND tỉnh Lai Châu;
28. UBND Tỉnh Lai Châu, Quyết định số 01/2019/QĐ-UBND, ngày 21/01/2019 của UBND tỉnh Lai Châu quy định hệ số điều chỉnh giá đất năm 2019 trên địa bàn tỉnh Lai Châu.
29. UBND thành phố Lai Châu, Báo cáo công tácquản lý, sử dụng đất của thành phố