Ở Việt Nam, theo Nghị định số: 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất đã quy định 2 phương pháp xác định giá
đất là (1) phương pháp so sánh trực tiếp và (2) phương pháp thu nhập (Nghị định 188, 2004).
Tại Nghị định số: 123/2007/NĐ-CP, ngày 27 tháng 7 năm 2007, về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/204/NĐ-CP ngày 16/11/2004 của Chính phủ đã quy định cụ thể những phương pháp định giá bất động sản là: (1) so sánh, (2) chiết trừ, (3) thu nhập, (4) thặng dư (Nghịđịnh 123, 2007).
Nghị định số: 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ "quy định về giá
về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất và Nghị định số
123/2007/NĐ-CP ngày 27 tháng 7 năm 2007 của Chính phủ, và Thông tư số: 36/2014/TT-BTNMT, ngày 30 tháng 06 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường đã quy định 5 phương pháp định giá đất là (1) so sánh, (2) chiết trừ, (3) thu nhập, (4) thặng dư, (5) hệ sốđiều chỉnh giá đất (Nghịđịnh 44, 2014),(Thông tư 36, 2014).
Như vậy, đểước tính giá trị của bất động sản, người ta có thế sử dụng các phương pháp định giá bất động sản nói trên. Tuy nhiên, trong hoạt động định giá ta không thể sử
dụng độc lập một phương pháp nào mà giữa chúng có mối quan hệ qua lại kiểm tra lẫn nhau. Thông thường sẽ có phương pháp phù hợp với bất động sản cần định giá nhất tuy nhiên các phương pháp khác vẫn được được sử dụng với mục đích kiểm tra. Đểđưa ra giá trị cuối cùng của bất động sản. (Nguyễn Ngọc Anh - 2017).
- Tổ chức
Để định giá đất được thống nhất từ trung ương đến địa phương, cơ quan định giá
đất có thẩm quyền bao gồm: Phía Chính phủ cơ quan làm nhiệm vụ định giá là Bộ tài nguyên môi trường; Sở tài nguyên môi trường của các tỉnh thành phố chịu trách nhiệm với UBND tỉnh, thành phố về công tác định giá đất. Các cơ quan này sẽ trao trách nhiệm cho các thành viên định giá đất. Các thành viên định giá đất là những người được các cơ
quan có thẩm quyền giao nhiệm vụ cho từng vụ việc cụ thể, thông qua một Ủy ban hoặc Hội đồng có trách nhiệm định giá đất phục vụ cho một mục đích của từng cuộc định giá cụ thể.
- Chức năng và nhiệm vụ.
Hiện nay định giá đất ở Việt Nam được tiến hành nhằm phục vụ các công tác tính thuế sử dụng đất, thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất; tính tiền sử dụng đất và tiền thuê đất khi giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất hoặc
đấu thầu dự án có sử dụng đất; tính giá trị quyền sử dụng đất khi giao đất có thu tiền sử
dụng đất, lệ phí trước bạ, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất; tính tiền bồi thường đối với người có hành vi vi phạm pháp luật vềđất đai mà gây thiệt hại cho nhà nước...
- Đối tượng
Bất động sản bao gồm: đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả
các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất
- Nguyên tắc xác định giá đất.
+ Nguyên tắc thay thế.
Giá đất tuân thủ quy luật thay thế. Thay thế trong định giá đất được hiểu, đó là sự
áp đặt về mặt giá trị của thửa đất chủ thể với giá bán của những thửa đất so sánh trong cùng một vùng giá trị với điều kiện những thửa đất so sánh được bán trong khoảng thời gian gần với thời điểm định giá thửa đất chủ thể.
Nguyên tắc này cho rằng: giá trị trường của một thửa đất chủ thể có khuynh hướng bị áp đặt bởi giá bán một thửa đất thay thế khác tương tự về giá trị và các tiện dụng so với những thưa đất chủ thể, với giả thiết không có sự chậm trễ trong việc thỏa thuận giá cả và thanh toán. Hay nói cách khác, giá cả của một thửa đất nào đó chịu sự ràng buộc với giá cả thửa đất có giá trị sử dụng tương đồng cùng loại hình có khả năng thay thế nó.
+ Nguyên tắc sử dụng hiệu quả nhất
Sử dụng hiệu quả nhất được xem là một trong số các nguyên tắc quan trọng nhất của định giá đất.
Một thửa đất có khả năng sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau, trong số đó có sử dụng là hợp pháp, có sử dụng bị coi là không hợp pháp, sử dụng trái với các quy định của chính quyền địa phương. Xét về mặt giá trị, có sử dụng cho thu nhập ròng thấp và kéo dai, có sử dụng cho thu nhập ròng cao nhưng thời gian diễn ra rất ngắn. Trong số
nhiều các sử dụng khác nhau, thông thường một thửa đất bao giờ cũng có một sử dingj vừa hợp pháp vừa đem lại giá trị thu nhập ròng lớn nhất và trong khoảng thời gian xác
định. Loại sử dụng đó, lý thuyết định giá gọi là sử dụng hiệu quả nhất.
Một thửa đất được đánh giá sự dụng cao nhất và tốt nhất nếu tại thời điểm định giá cho thấy thửa đất đó đang được sử dụng hợp pháp cũng nhưđang cho thu nhập ròng lớn nhất hoặc có khả năng cho giá trị hiện tại của thu nhập ròng trong tương lai là lớn nhất, sử dụng hiệu quả nhất đó có thể tồn tại và kéo dài liên tục trong một khoảng thời gian nhất định.
+ Nguyên tắc biến động
Giá cả đất đai là biến động theo sự thay đổi của nhân tố cấu thành giá. Nó là kết quả tác động lẫn nhau giữa các nhân tố hình thành giá đất, mà các nhân tố hình thành giá thì luôn nằm trong thế biến động, cho nên giá cả đất đai là được hình thành trong quá trình tác động lẫn nhau của những nhân tố này và những biến động chung của chúng
- Các phương pháp định giá đất + Phương pháp so sánh trực tiếp. + Phương pháp thu nhập. + Phương pháp thặng dư. + Phương pháp chi phí. * Định giá đất tại Thành phố Hà Nội:
Tại Hà Nội qua thực tế triển khai thực hiện giá đất do UBND thành phố ban hành theo khung giá tùy theo từng khu vực mới chỉđạt 40% - 70% giá chuyển nhượng thực tế (Bộ Tài chính, 2005)Nguyên nhân chủ yếu là trong các văn bản hướng dẫn thực hiện Luật đất đai vẫn chưa làm rõ được các cách xác định giá chuyển quyền sử dụng
đất trên thị trường trong điều kiện “bình thường” dẫn đến việc xác định giá đất dựa chủ yếu vào kết quả điều tra mà chưa tính đến các điều kiện, các chỉ tiêu kinh tế - xã hội của từng địa phương. Một nguyên nhân khác là do các phương pháp xác định giá
đất chủ yếu tập trung vào việc định giá cho thửa đất riêng lẻ(chỉ phù hợp với thửa đất
của tổ chức, cá nhân có nhu cầu thẩm định giá để giao dịch, chuyển nhượng trên thị
trường), trong khi đó rất khó áp dụng trong trường hợp xác định giá đất hàng loạt. Ví dụ, chỉ mới điều tra được giá chuyển nhượng trên thị trường đối với đất ở, còn đối với các loại đất khác do có rất ít hoặc không có chuyển nhượng trên thị trường nên không có
đủ thông tin để xác định giá của các loại đất này (Nguyễn Mạnh Hải, 2007).
* Định giá đất tại Thành phố Hồ Chí Minh:
Tại thành phố Hồ Chí Minh, cũng tương tự như tại Hà Nội, giá đất được đánh giá cũng chỉ mới bằng khoảng 40 - 60% giá thị trường. Tại đây, việc xác định giá đất của một tuyến đường chủ yếu dựa vào thông tin dữ liệu giao dịch phổ biến trên thị trường
để xác định giá bình quân của tuyến đường vì số lượng các tuyến đường trên địa bàn thành phố rất lớn, đồng thời thông tin khảo sát chưa có độ tin cậy cao do đó khi xác
định mức giá bình quân, không thể áp dụng các phương pháp điều chỉnh của phương pháp so sánh trực tiếp một cách đơn thuần, còn phương pháp thu nhập chỉ có thể áp dụng đối với các loại đất có thu nhập hàng năm nhưđất nông nghiệp nhưng việc xác
định theo Nghị định và Thông tư hướng dẫn lại khá phức tạp trong khi các thông tin dữ liệu trên thị trường rất hạn chế(Nguyễn Mạnh Hải, 2007).
Tại tỉnh Đắk Lắk, giá đất được xác định chủ yếu dựa vào phương pháp so sánh trực tiếp, không sử dụng phương pháp thu nhập, và còn sử dụng phương pháp so sánh giá trị sử dụng các loại đất để xác định giá các loại đất mà hầu như không diễn ra chuyển nhượng như giá đất lâm nghiệp, đất sông ngòi… Nguyên do là tỉnh không sử
dụng phương pháp thu nhập vì ở đây chủ yếu là đất đỏ Bazan vốn thích hợp cho việc trồng trọt một số cây công nghiệp dài ngày nên mỗi năm lãi suất trông cây này khá cao. Do vậy, nếu áp dụng theo phương pháp này thì sẽ khác xa với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường trong điều kiện bình thường. Mặt khác, theo phương pháp thu nhập thì hai thửa đất liền kề nhau, cùng hạng đất, trong hai loại cây khác nhau có mức sinh lợi khác nhau thì giá đất khác nhau là không hợp lý. Một khó khăn
đối với tỉnh là khi xác định giá đất đối với đất có vườn ao trong khu dân cư hoặc đất có ít giao dịch khi thực hiện giá đất theo phương pháp so sánh rất khó khăn bởi vì nguyên tắc áp dụng phương pháp này phải mang tính phổ biến (Nguyễn Mạnh Hải, 2007).
* Định giá đất tại Nghệ An:
Đối với tỉnh Nghệ An, để xây dựng bảng giá đất, UBND tỉnh chia đất ra làm nhiều nhóm đất khác nhau và ứng với mỗi nhóm đất thì áp dụng một phương pháp xác
định giá đất riêng. Cụ thể như sau: nhóm đất nông nghiệp chủ yếu áp dụng phương pháp thu nhập; nhóm đất phi nông nghiệp được xác định chủ yếu dựa trên mức giá đất
ở và được xác định bằng phương pháp so sánh trực tiếp (Nguyễn Mạnh Hải, 2007). Như vậy, việc áp dụng các phương pháp xác định giá của quyền sử dụng đất có thểđã nói lên phần nào yêu cầu về việc ban hành các văn bản hướng dẫn chi tiết hơn về các phương pháp đã có, hoặc cần phải mở rộng đưa vào áp dụng các phương pháp thích hợp khác nữa đểđáp ứng các trường hợp khác nhau trong thực tế.
Để kịp thời hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013 về giá đất, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã chủ trì xây dựng trình Chính phủ ban hành Nghị định số
44/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 quy định về giá đất, Nghị định số
104/2014/NĐ-CP ngày 14 tháng 11 năm 2014 quy định về khung giá đất; xây dựng, ban hành Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30 tháng 6 năm 2014 quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thể
và tư vấn xác định giá đất. Ngoài ra Bộ Tài chính cũng ban hành thông tư số
05, 06 và 07 [3]. Các văn bản quy phạm pháp luật nêu trên đã tạo hành lang pháp lý
đồng bộ cho công tác xây dựng bảng giá đất tại các địa phương. Đồng thời đã có văn bản hướng dẫn, đôn đốc các địa phương đẩy nhanh việc xây dựng bảng giá đất đảm bảo ban hành theo quy định của Luật Đất đai (Công văn số 1001/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 25 tháng 3 năm 2014 và Công văn số 5072/BTNMT-TCQLĐĐ ngày 18 tháng 11 năm 2014). Bên cạnh đó, Bộ cũng đã có các văn bản hướng dẫn, tháo gỡ kịp thời các vướng mắc phát sinh trong quá trình tổ chức thực hiện xây dựng bảng giá đất tại địa phương (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015).
Căn cứ quy định của pháp luật và chỉ đạo, hướng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trường, từđầu tháng 7 năm 2014, các địa phương trong cả nước đã triển khai công tác
điều tra giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường; khảo sát mức chi phí, thu nhập từđất phục vụ việc xây dựng bảng giá đất của địa phưong. 63/63 tỉnh đã triển khai xây dựng Bảng giá đất ban hành và công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 năm 2015 theo đúng quy định của pháp luật.
- Tại thành phố Hà Nội: năm 2015, giá đất ở tại đô thị trên địa bàn Thành phố
đã được điều chỉnh tăng cho phù hợp hơn với giá đất phổ biến trên thị trường và giảm dần mức chênh lệch về giá giữa các khu vực, cụ thể: mức giá cao nhất là 162.000.000
đồng/m2 tại các phố Hàng Ngang, Hàng Đào, Lý Thái Tổ (quận Hoàn Kiếm), tăng gấp 2 lần so với năm 2014; giá đất ở tại các quận có mức thấp nhất là 3.960.000đồng/m2 tại phường Dương Nội (quận Hà Đông) (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015).
- Thành phố Hồ Chí Minh: Giá đất ở tại Thành phố cũng được điều chỉnh tăng
lên mức như tại thành phố Hà Nội là 162.000.000 đồng/m2, tăng 2 lần so với năm 2014, tập trung tại các tuyến đường thuộc địa bàn Quận 1 như đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi, Lê Thánh Tôn, Lê Lai...; mức giá thấp nhất tại các quận là 1.500.000 đồng/m2. Giá đất ở tại các thị trấn thuộc địa bàn các huyện Cần Giờ, Nhà Bè, Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi được quy định theo giá đất của đô thị loại V, có mức giá đất thấp 120.000 đồng/m2, cao nhất là 150.000.000 đồng/m2 (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015).
- Tại các đô thị loại I: so với năm 2014, giá đất ở tại đô thị loại I được điều
thành phố Việt Trì (tỉnh Phú Thọ) điều chỉnh tăng 40,0%; thành phố Nam Định (tỉnh Nam Định) điều chỉnh tăng 20,0%; thành phố Huế (tỉnh Thừa Thiên - Huế) điều chỉnh tăng 25,0%; thành phố Quy Nhơn (tỉnh Bình Định) điều chỉnh tăng 40,0%; thành phố Nha Trang (tỉnh Khánh Hòa) điều chỉnh tăng 1,82%; thành phố Vũng Tàu (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) điều chỉnh tăng 33,33%; thành phố cần Thơđiều chỉnh tăng 5,88% và thành phốĐà Nẵng điều chỉnh tăng 163,48%. Mức giá đất ở bình quân cao nhất năm 2015 của 15 đô thị loại I là 33.700.600 đồng/m2. Trong đó, thành phố Vinh (tỉnh Nghệ An) có mức giá đất ở đô thị cao nhất là 51.000.000 đồng/m2; thành phốĐà Lạt là địa phương có mức giá đất ởđô thị tối đa thấp nhất 18.144.000 đồng/m2 (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015).
- Đối với đô thị loại II: Năm 2015, cả nước có 21 đô thị loại II, so với năm
2014, giá đất tại phần lớn các đô thị đều giữ nguyên mức giá đất ở so với năm 2014. Mức giá đất ở bình quân tại các đô thị loại này là 22.868.100 đồng/m2, giảm 15,70% so với năm 2014. Trong đó, thành phố Hải Dương (tỉnh Hải Dương) có mức giá đất ờ
cao nhất là 36.000.000 đồng/m2, bằng 72% mức giá tối đa trong khung giá đất do Chính phủ quy định. Thành phố Bà Rịa (tỉnh Bà Rịa - Vũng Tàu) có giá đất ở thấp nhất 9.240.000 đồng/m2, bằng 20,53% so với mức giá đất ở tối đa của loại đất tương
ứng trong khung giá đất do Chính phủ quy định (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015).
- Đối với các đô thị còn lại: Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị
loại III tại 34 tỉnh là 15.616.590 đồng/m2, tăng 5,38% so với năm 2014. Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị loại IV tại 36 tỉnh là 8.963.560 đồng/m2, tăng 13,82% so với năm 2014. Bình quân mức giá đất ở cao nhất của các đô thị loại V tại 57 tỉnh là 6.666.770 đồng/m2, tăng 26,89% so với năm 2014 (Bộ Tài nguyên & Môi trường, 2015).
Như vậy, giá các loại đất trong Bảng giá đất năm 2015 cơ bản phù hợp với giá đất thị trường và có điều chỉnh tăng giá đất tại một số vị trí, đường phố, khu vực có đầu tư
nâng cấp hạ tầng tốt hơn, đồng thời điều chỉnh giảm giá đất tại một số vị trí, tuyến