- Nằm ở vị trí thuận lợi, có nhiều tuyến đường quan trọng chạy qua địa bàn huyện như: Đường Hồ Chí Minh, Quốc lộ 47, nằm cách không xa trung tâm kinh tế, chính trị, văn hóa quan trọng của tỉnh là thành phố Thanh Hóa. Vì vậy, Thọ Xuân rất thuận lợi cho giao lưu, trao đổi hàng hóa với các vùng miền khác trong tỉnh.
- Nằm trong hành lang kinh tế Đông - Tây của tỉnh, gắn kết khu công nghiệp, đô thị và các vùng nguyên liệu phụ trợ, làm cơ sở hình thành và phát triển các trung tâm dịch vụ hỗ trợ khoa học kỹ thuật, đào tạo công nghệ.
- Nằm trong vùng văn hóa lịch sử và nổi bật là khu di tích lịch sử Lam Kinh, đền thờ Lê Hoàn,... là động lực để phát triển du lịch và dịch vụ thương mại.
- Đất đai được bồi đắp bởi phù sa của sông Chu nên rất màu mỡ, phì nhiêu, đồng thời lại phân bố tập trung, vì vậy thuận lợi cho sản xuất nông nghiệp theo hướng hàng hóa, có thể hình thành các vùng thâm canh, chuyên canh. Đây là điều kiện quan trọng tạo nên vị thế về nông nghiệp như hiện nay cho Thọ Xuân. Hiện tại, Thọ Xuân là một trong những huyện dẫn đầu cả tỉnh về sản xuất nông nghiệp, với sản phẩm hàng hóa là lúa gạo, ngô, mía,...
- Tài nguyên nước phong phú, đảm bảo đáp ứng được nhu cầu sinh hoạt và sản xuất của nhân dân.
- Sự quan tâm của Đảng và Nhà nước và sự cố gắng nỗ lực của chính quyền và nhân dân huyện Thọ Xuân.
Vì vậy, những năm gần đây, nền kinh tế của huyện có bước tăng trưởng khá. Cơ cấu kinh tế chuyển dịch đúng hướng, tiềm năng đất đai và lao động được huy động phục vụ phát triển kinh tế, cơ sở hạ tầng ngày càng được đầu tư xây dựng. Đời sống vật chất tinh thần của nhân dân được nâng cao, tỷ lệ hộ nghèo giảm đáng kể, sự nghiệp y tế, văn hoá, giáo dục ngày một phát triển. Bộ mặt nông thôn đang đổi mới. Các phong tục văn hoá truyền thống tốt đẹp đang được giữ gìn và phát triển, gây ấn tượng tốt cho khách du lịch. Đô thị ngày càng phát triển với nhiều dự án khu công nghiệp mở ra thúc đẩy sự phát triển kinh tế, đảm đương vai trò là trung tâm văn hoá, chính trị, thương mại.
Bên cạnh đó, Thọ Xuân cũng gặp phải một số khó khăn như: thiên tai, lũ lụt, chất lượng nguồn nhân lực hạn chế, ảnh hưởng của khủng hoảng kinh tế, thị trường....đã gây cản trở không nhỏ tới sự phát triển kinh tế - xã hội trên địa bàn huyện. Nhịp độ tăng trưởng kinh tế của huyện chưa thật vững chắc, có mặt còn thấp so với tiềm năng của địa phương, chuyển dịch cơ cấu kinh tế chưa mạnh, chưa đồng đều giữa các vùng, ngành nghề phát triển chậm. Thiếu thị trường tiêu thụ, sản phẩm làm ra có chất lượng chưa cao, chưa được nhiều doanh nghiệp biết đến nên chưa nâng cao được giá trị về kinh tế cho các sản phẩm. Kết cấu hạ tầng còn thiếu và yếu, chưa đáp ứng được yêu cầu phát triển. Hoạt động văn hoá thông tin chưa đồng đều giữa các vùng, hình thức nội dung chưa phong phú và hấp dẫn. Môi trường sinh thái ở một số xã, thị trấn có sự tác động của các chất thải, bãi thải trong khu dân cư. Một số các doanh nghiệp, xí nghiệp chưa thực hiện tốt cam kết bảo vệ môi trường nên làm ảnh hưởng tới môi trường nước, không khí gần khu sản xuất. Trong thời gian tới, khi đô thị hoá, công nghiệp hoá phát triển cần phải chú ý để hạn chế những tác hại, ảnh hưởng đến môi trường sinh thái.
3.1.2. Hiện trạng tình hình quản lý SDĐ trên địa bàn huyện Thọ Xuân
Năm 2020, tổng diện tích tự nhiên toàn huyện là 29229,40 ha, được chia thành các loại đất theo mục đích sử dụng như sau:
Bảng 3.2. Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thọ Xuân năm 2020
STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Diện tích(ha) Cơ cấu(%)
(1) (2) (3) (4) (5)
TỔNG DIỆN TÍCH ĐẤT TỰ
NHIÊN 29229.40 100.00
1 Đất nông nghiệp NNP 19426.75 66.46
1.1 Đất trồng lúa LUA 8735.16 29.88
Trong đó: Đất chuyên trồng lúa nước LUC 8349.78 28.57
1.2 Đất trồng cây hàng năm khác HNK 4925.90 16.85
1.3 Đất trồng cây lâu năm CLN 2280.19 7.80
1.4 Đất rừng phòng hộ RPH - -
STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Diện tích(ha) Cơ cấu(%)
1.6 Đất rừng sản xuất RSX 2447.05 8.37
1.7 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 559.92 1.92
1.8 Đất làm muối LMU - -
1.9 Đất nông nghiệp khác NKH 411.57 1.41
2 Đất phi nông nghiệp PNN 9358.00 32.02
2.1 Đất quốc phòng CQP 750.64 2.57
2.2 Đất an ninh CAN 2.90 0.01
2.3 Đất khu công nghiệp SKK - -
2.4 Đất khu chế xuất SKT - -
2.5 Đất cụm công nghiệp SKN - -
2.6 Đất thương mại, dịch vụ TMD 92.91 0.32
2.7 Đất cơ sở sản xuất phi nông nghiệp SKC 134.15 0.46 2.8 Đất sử dụng cho hoạt động khoáng
sản SKS 15.68 0.05
2.9 Đất phát triển hạ tầng cấp quốc gia,
cấp tỉnh, cấp huyện, cấp xã DHT 3134.64 10.72
2.10 Đất có di tích lịch sử - văn hóa DDT 60.1 0.21
2.11 Đất danh lam, thắng cảnh DDL - -
2.12 Đất bãi thải, xử lý chất thải DRA 24.67 0.08
2.13 Đất ở tại nông thôn ONT 3024.07 10.35
2.14 Đất ở tại đô thị ODT 383.59 1.31
2.15 Đất xây dựng trụ sở cơ quan TSC 22.54 0.08
2.16 Đất xây dựng trụ sở của tổ chức sự
nghiệp DTS 13.84 0.05
2.17 Đất xây dựng cơ sở ngoại giao DNG - -
2.18 Đất cơ sở tôn giáo TON 10.29 0.04
2.19 Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà
tang lễ, nhà hỏa táng NTD 241.53 0.83
2.20 Đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm
gốm sứ SKX 28.53 0.10
2.21 Đất sinh hoạt cộng đồng DSH - -
2.22 Đất khu vui chơi,giải trí công cộng DKV 0.94 0.00
2.23 Đất cơ sở tín ngưỡng TIN 5.77 0.02
STT Chỉ tiêu sử dụng đất Mã Diện tích(ha) Cơ cấu(%)
2.25 Đất có mặt nước chuyên dùng MNC 338.85 1.16
2.26 Đất phi nông nghiệp khác PNK 2.95 0.01
3 Đất chưa sử dụng CSD 444.66 1.52
(Nguồn: Phòng Tài nguyên và Môi trường)
* Hiện trạng sử dụng nhóm đất nông nghiệp
Diện tích đất nông nghiệp toàn huyện là 19.426,75 ha, chiếm 66,46% tổng diện tích tự nhiên, trong đó:
- Đất lúa nước: Diện tích là 8.735,16 ha, chiếm 29,88 % tổng diện tích đất tự nhiên. Đất trồng lúa nước phân bố ở hầu hết các xã, nhưng tập trung nhiều nhất ở các xã như: Xuân Lập, Xuân Sinh, Xuân Hồng,...
- Đất trồng cây hàng năm khác: Diện tích 4.925,90 ha, chiếm 16,85 % diện tích tự nhiên.
- Đất trồng cây lâu năm: Diện tích là 2.280,19 ha, chiếm 7,80 % tổng diện tích tự nhiên. Cây trồng chủ yếu là cây ăn quả trồng trên các vùng đồi thấp và các loại cây lâu năm khác trồng trong vườn nhà tại các xã.
- Đất rừng sản xuất: Diện tích là 2.447,05 ha, chiếm 8,37 % tổng diện tích tự nhiên. Cây trồng chủ yếu là keo, bạch đàn, nứa, luồng, lát hoa,...
- Đất rừng đặc dụng: Diện tích là 66,97 ha, chiếm 0,23 % tổng diện tích tự nhiên. - Đất nuôi trồng thuỷ sản: Diện tích 559,92 ha, chiếm 1,92 % tổng diện tích tự nhiên. Diện tích này gồm các ao, hồ nằm rải rác trong các khu dân cư tại các xã trên địa bàn huyện.
- Đất nông nghiệp khác: Diện tích 411,57 ha, chiếm 1,41 % diện tích tự nhiên
* Hiện trạng sử dụng nhóm đất phi nông nghiệp
Tổng quỹ đất phi nông nghiệp của huyện hiện có 9.358,00 ha, chiếm 32,02% tổng diện tích tự nhiên, được phân theo mục đích sử dụng như sau:
- Đất ở nông thôn: Diện tích 3.024,07 ha, chiếm 10,35 % diện tích tự nhiên. Đây là diện tích đất ở thuộc 27 xã trên địa bàn huyện.
thị trấn Lam Sơn và thị trấn Sao Vàng, chiếm 1,31 % diện tích tự nhiên
- Đất quốc phòng: Diện tích 750,64 ha, chiếm 2,57 % tổng diện tích tự nhiên. - Đất an ninh: Diện tích là 2,90 ha, chiếm 0,01 % tổng diện tích tự nhiên.
- Đất thương mại, dịch vụ: Diện tích là 92,91 ha, chiếm 0,32 % diện tích tự nhiên. - Đất cở sở sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp: Diện tích là 134,15 ha, chiếm 0,46% tổng diện tích tự nhiên.
- Đất cho hoạt động khoáng sản: Diện tích là 15,68 ha, chiếm 0,05% diện tích tự nhiên.
- Đất phát triển hạ tầng: Diện tích 3.134,64 ha, chiếm 10,72% tổng diện tích tự nhiên. Đây là diện tích đất để xây dựng các công trình như giao thông, thuỷ lợi, bưu chính viễn thông, văn hóa, y tế, giáo dục,....
* Đất chưa sử dụng
Diện tích năm 2020 là 444,66 ha, chiếm 1,52 % tổng diện tích tự nhiên.
3.2. Đánh giá thực trạng công tác đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân, tỉnh Thanh Hóa từ năm 2018-2020
3.2.1. Đánh giá chung kết quả đấu giá QSDĐ tại huyện Thọ Xuân giai đoạn 2018-
2020
3.2.1.1. Quy chế đấu giá quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Thọ Xuân
a. Đối tượng và điều kiện tham gia đấu giá
Đối tượng tham gia đấu giá bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuộc 50 đối tượng được nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuế đất theo quy định của Luật đất đai có nhu cầu sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư hoặc làm nhà ở theo quy hoạch đã được cấp có thẩm quyền phê duyệt. Trừ các trường hợp theo quy định tại Khoản 2 Điều 4 Quyết định số 07/2018/QĐ-UBND ngày 09/3/2018 của UBND tỉnh Thanh Hóa.
Những đối tượng tham gia đấu giá phải tuân theo những điều kiện được quy định cụ thể như sau:
- Có đơn đề nghị tham gia đấu giá theo mẫu do tổ chức được giao thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định.
tư theo quy định của pháp luật (đối với tổ chức) hoặc đủ điều kiện về khả năng tài chính để thực hiện dự án hoặc phương án đầu tư theo quy định của pháp luật (đối với hộ gia đình, cá nhân) trừ trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đã chia thửa làm nhà ở của hộ gia đình cá nhân.
- Mỗi tổ chức chỉ được một đơn vị tham gia đấu giá; trường hợp có hai doanh nghiệp trở lên cùng thuộc một tổng công ty thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá; tổng công ty với công ty Thành viên, công ty mẹ và công ty con, doanh nghiệp liên doanh với một bên góp vốn trong liên doanh thì chỉ được một doanh nghiệp tham gia đấu giá.
b. Đăng ký tham gia đấu giá
Việc đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện như sau: - Thời gian đăng ký tham gia đấu giá quyền sử dụng đất chậm nhất là 03 ngày làm việc trước khi cuộc đấu giá được tổ chức.
- Tổ chức được giao thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm hướng dẫn người tham gia đấu giá nộp
Đơn đăng ký tham gia đấu giá theo quy định. Trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất đối với khu đất được chia thành nhiều thửa để làm nhà ở cho hộ gia đình, cá nhân thì người tham gia đấu giá được quyền đăng ký đấu giá nhiều thửa đất khác nhau.
- Cùng thời điểm nộp đơn đăng ký tham gia đấu giá, người đăng ký tham gia đấu giá phải nộp cho tổ chức được giao thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất các khoản tiền sau:
+ Tiền đặt trước do tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp và tổ chức được giao xử lý việc đấu giá quyền sử dụng đất thỏa thuận Hoặc Hội đồng đấu giá quyền sử dụng đất quy định tối thiểu là 10% và tối đa không quá 15% giá khởi điểm đã công bố.
+ Phí tham gia đấu giá theo Quy định của Hội đồng nhân dân tỉnh.
- Người tham gia đấu giá có thể ủy quyền bằng văn bản có xác nhận của cơ quan có thẩm quyền cho người khác thay mặt mình tham gia đấu giá.
- Danh sách người tham gia đấu giá và số lượng hồ sơ đăng ký tham gia đấu giá được quản lý theo chế độ tài liệu mật và chỉ được công bố khi bắt đầu cuộc đấu giá.
Giá khởi điểm quyền sử dụng đất để đấu giá phải được xác định trước khi ký kết hợp đồng đấu giá giữa tổ chức được giao việc đấu giá quyền sử dụng đất theo quy định với tổ chức bán đấu giá tài sản chuyên nghiệp và phải được công khai trước khi cuộc đấu giá tiến hành.
Việc xác định giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất để giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc cho thuê đất của các dự án; đấu giá đất ở đô thị, đất ven đường quốc lộ, tỉnh lộ hoặc thẩm quyền của UBND tỉnh được thực hiện theo nguyên tắc, phương pháp; trình tự quy định tại các điều 3,4,5 Thông tư số
48/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính.
Việc xác định giá khởi điểm đối với trường hợp đấu giá cho thuê đất nông nghiệp thuộc quỹ đất công ích xã, phường, thị trấn và đấu giá đất ở chia thửa ở nông thôn thì UBND tỉnh phân cấp cho UBND cấp huyện, Thành phố quyết định theo trình tự sau:
- Tổ chức được giao xử lý việc đấu giá quyền sử dụng đất có trách nhiệm gửi hồ sơ đề nghị xác định giá khởi điểm đến Phòng Tài chính - Kế hoạch. Hồ sơ bao gồm: Văn bản đề nghị xác định giá khởi điểm; Quyết định phê duyệt kế hoạch sử dụng đất chi tiết hoặc kế hoạch sử dụng đất chi tiết; quy hoạch xây dựng chi tiết được cấp có thẩm quyền phê duyệt; Quyết định phê duyệt quỹ đất đấu giá của cấp có thẩm quyền; Kết quả khảo sát giá thị trường tại thời điểm.
- Phòng Tài chính - Kế hoạch phối hợp với Phòng Tài nguyên và Môi trường, Chi cục thuế và cơ quan liên quan xác định. Thẩm định trình Chủ tịch UBND cùng cấp quyết định giá khởi điểm giáp với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường tại thời điểm đấu giá.
Trường hợp đấu giá không thành mà nguyên nhân là do giá khởi điểm cao thì tiến hành xác định lại giá khởi điểm. Việc tiến hành xác định lại giá khởi điểm được thực hiện xác định như giá khởi điểm lần đầu.
Bước giá để đấu giá quyền sử dụng đất là phần chênh lệch giữa mức giá trả cao nhất trong vòng đấu giá trực tiếp so với mức giá do tổ chức được giao thực hiện đấu giá quyền sử dụng đất công bố cho v ng đấu tiếp theo. Tùy vào giá trị quyền sử dụng đất đấu giá mà bước giá được quy định từ 1% đến 10% giá khởi điểm. Căn cứ đặc điểm tình hình thực tế của từng cuộc đấu giá mà có thể quy định bước giá hoặc
không quy định bước giá.
Giá sàn làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất được xác định trên cơ sở giá sàn tối thiểu và thực tế chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong khu vực.
- Giá sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giá quyền sử dụng đất lâu dài = chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật + tiền sử dụng đất theo khung giá quy định đối với 01m2 đất sử dụng.
- Giá sàn tối thiểu làm căn cứ đấu giá thuê đất = chi phí giải phóng mặt bằng + suất đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật (nếu có) + tiền thuê đất trả 1 lần với thời