Khi chuẩn bị giao kết hợp đồng chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuờ… quyền sử dụng đất hoặc khi giao kết cỏc hợp đồng này, cỏc bờn thoả thuận với nhau về việc đặt cọc để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng. Bờn chuyển nhượng, chuyển đổi, cho thuờ quyền sử dụng đất đó nhận của bờn kia một số tiền đặt cọc hoặc tài sản cú giỏ trị khỏc làm tài sản đặt cọc. Nếu cú tranh chấp về khoản tiền đặt cọc thỡ phải căn cứ Điều 363 Bộ luật dõn sự để xử lý; cụ thể là:
- Nếu bờn đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thỡ tài sản đặt cọc thuộc về bờn nhận đặt cọc.
98
- Nếu bờn nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thỡ phải trả cho bờn đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền tương đương giỏ trị tài sản đặt cọc.
Tuy nhiờn, vấn đề cần chỳ ý là rất nhiều trường hợp cỏc bờn thoả thuận số tiền phải trả lại cho bờn đặt cọc gấp 2 hoặc 3 lần số tiền đặt cọc; trong trường hợp này, Toà ỏn cú chấp nhận thoả thuận này của họ hay khụng? Trước hết phải xỏc định thoả thuận đặt cọc và phạt cọc là một hợp đồng dõn sự được giao kết giữa cỏc bờn nờn nú cũng phải đỏp ứng cỏc điều kiện như đối với cỏc hợp đồng dõn sự khỏc quy định tại cỏc Điều 7, 9, 10, 395 Bộ luật dõn sự. Cỏc bờn tự do, tự nguyện, bỡnh đẳng giao kết hợp đồng, nhưng khụng được trỏi phỏp luật, đạo đức xó hội. Do đú, nếu cỏc bờn thoả thuận bờn nào vi phạm thỡ phải phạt gấp 2 hoặc 3 lần số tiền đặt cọc thỡ Toà ỏn cụng nhận thoả thuận của họ để buộc cỏc bờn thực hiện vỡ thoả thuận của họ khụng trỏi phỏp luật, đạo đức xó hội.
3.3.3. Về giải quyết hậu quả của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất vụ hiệu
Để bảo đảm tớnh thống nhất và tớnh hợp lý khi giải quyết hậu quả hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất vụ hiệu, chỳng tụi thấy rằng cần thống nhất một số nhận thức sau đõy:
- Trong cỏc trường hợp đối tượng của hợp đồng dõn sự vụ hiệu là vật khụng phải là tiền, mặc dự một bờn phải hoàn lại cho bờn kia cỏc khoản tiền đó nhận thỡ đõy khụng phải là quan hệ của hợp đồng vay tài sản, nờn việc tớnh lói suất như là một biện phỏp (phương phỏp) xỏc định thiệt hại là khụng phự hợp, khụng đỳng với bản chất của giao dịch.
- Trong nền kinh tế thị trường thỡ quan hệ hàng hoỏ tiền tệ chi phối quan hệ dõn sự. Tài sản được cỏc bờn đem ra giao dịch là hàng hoỏ; giỏ trị của
99
chỳng thể hiện ở giỏ cả. Cỏc bờn trao đổi trờn cơ sở ngang giỏ. Quyền sử dụng đất cũng là tài sản, khi giao dịch cũng được trị giỏ thành tiền.
- Cần nhận thức rằng hợp đồng dõn sự là hành vi phỏp lý được giao kết bởi ý chớ của hai bờn cho nờn khi một hợp đồng vụ hiệu thỡ thụng thường ta coi cú hành vi trỏi phỏp luật của một hoặc cả hai bờn và hành vi đú là nguyờn nhõn chủ quan gõy nờn sự thiệt hại cho một bờn hoặc cả hai bờn đó tham gia giao kết hợp đồng. Vỡ vậy trong mọi trường hợp phải xem xột đến lỗi của cả hai bờn. Lỗi là yờu tố quyết định trỏch nhiệm dõn sự cụ thể của cỏc bờn tham gia giao kết hợp đồng.
Từ những nhận thức trờn, chỳng tụi kiến nghị cỏch giải quyết hậu quả của hợp đồng vụ hiệu như sau:
Nguyờn tắc phõn chia thiệt hại khi hợp đồng bị huỷ một phần hay toàn bộ. Trong trường hợp cú thiệt hại mà cỏc bờn đều cú lỗi thỡ mỗi bờn tự chịu phần thiệt hại của mỡnh. Toà ỏn cần cõn nhắc để phõn biệt lỗi nặng, nhẹ của mỗi bờn và xỏc định trỏch nhiệm dõn sự theo tỷ lệ lỗi của mỗi bờn. Nờu lỗi hai bờn tương đương như nhau thỡ mỗi bờn chịu ẵ thiệt hại.
Nếu chỉ một bờn cú lỗi thỡ bờn đú phải bồi thường thiệt hại cho bờn kia.
3.3.4. Giải quyết tranh chấp về hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất trong cỏc vụ ỏn ly hụn trong cỏc vụ ỏn ly hụn
Để thống nhất giải quyết tranh chấp loại này, chỳng tụi xin đề xuất những giải phỏp sau:
- Đối với trường hợp sau khi kết hụn về sống chung với gia đỡnh nhà chồng hoặc nhà vợ, cha mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ đồng ý để con trai, con dõu hoặc con gỏi, con rể sử dụng đất (làm nhà ở, canh tỏc …). Họ sử dụng đó lõu, đó đăng ký và được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thỡ Toà ỏn cụng
100
nhận việc tặng cho đó hoàn thành, xỏc định đất là tài sản chung của vợ chồng để chia khi họ ly hụn.
- Nếu cha mẹ chồng đồng ý cho con trai, con dõu hoặc cha mẹ vợ đồng ý cho con gỏi, con rể làm nhà ở trờn đất. Trong quỏ trỡnh sử dụng, họ chưa đăng ký, chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất … Khi ly hụn cha, mẹ chồng hoặc cha mẹ vợ đũi lại đất thỡ Toà ỏn căn cứ vào quy định tại Điều 436 Bộ luật dõn sự (tặng cho bất động sản) xỏc định việc tặng cho chưa cú hiệu lực phỏp luật. Trong trường hợp này, quyền sử dụng đất khụng phải là tài sản chung của vợ chồng mà vẫn thuộc quyền sử dụng của cha mẹ. Nếu người con dõu hoặc con rể cú nhu cầu về chỗ ở thỡ Toà ỏn chia nhà đất cho họ và buộc họ phải thanh toỏn lại giỏ trị quyền sử dụng đất tương ứng cho cha mẹ chồng hay cha mẹ vợ.
Trong trường hợp tặng cho cú điều kiện thỡ khi giải quyết tranh chấp Tũa ỏn cần xỏc định rừ cú hay khụng cú điều kiện mà cỏc đương sự đó nờu và điều kiện đú đó được thực hiện hay chưa để giải quyết cho đỳng (vớ dụ: cha mẹ vợ cho con gỏi, con rể đất để làm nhà ở với điều kiện khi già yếu, con gỏi và con rể phải chăm súc, nuụi nấng họ, nay vợ chồng người con gỏi, con rể ly hụn; cha mẹ vợ đũi lại đất, thỡ Toà ỏn căn cứ vào quy định tại Điều 466 Bộ luật dõn sự (tặng cho tài sản cú điều kiện) để xem xột) …
101
KẾT LUẬN
1. Tranh chấp đất đai là một hiện tượng xó hội tồn tại mang tớnh khỏch quan. Trong điều kiện kinh tế thị trường khi đất đai ngày càng trở nờn cú giỏ thỡ tranh chấp đất đai ngày càng gia tăng về số lượng cũng như tớnh chất gay gắt, phức tạp về nội dung. Việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất thiếu hiệu quả, khụng dứt điểm và kịp thời sẽ dễ trở thành những “điểm núng” tiềm ẩn nguy cơ gõy mất ổn định chớnh trị, trật tự an toàn xó hội ở cỏc
địa phương và tỏc động tiờu cực đến mụi trường đầu tư - kinh doanh.
2. Nhận thức được ý nghĩa, vai trũ và tầm quan trọng của cụng tỏc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất, Nhà nước ta đó xõy dựng và ban hành hệ thống cỏc quy định về giải quyết loại tranh chấp này. Cỏc quy định về giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất được ghi nhận trong Luật Đất đai năm 2003, cỏc đạo luật khỏc cú liờn quan như Bộ luật dõn sự năm 2005, Bộ luật tố tụng dõn sự năm 2004 v.v... và cỏc văn bản hướng dẫn thi hành; trong đú, quy định rừ thẩm quyền giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Toà ỏn nhõn dõn.
3. Thời gian qua, mỗi năm Toà ỏn nhõn dõn cỏc cấp đó thực hiện việc giải quyết hàng vạn vụ tranh chấp về quyền sử dụng đất gúp phần vào việc tăng cường phỏp chế xó hội chủ nghĩa, giỏo dục ý thức tuõn thủ phỏp luật cho người dõn và bảo vệ quyền, lợi ớch hợp phỏp của người sử dụng đất v.v. Tuy nhiờn, bờn cạnh những kết quả đạt được, việc giải quyết tranh chấp về quyền sử dụng đất của Toà ỏn nhõn dõn cỏc cấp cũn bộc lộ một số hạn chế, khiếm khuyết. Những hạn chế, khiếm khuyết này khụng chỉ bắt nguồn từ những nguyờn nhận chủ quan của ngành Toà ỏn nhõn dõn như năng lực, trỡnh độ chuyờn mụn nghiệp vụ của một bộ phận khụng nhỏ đội ngũ cỏn bộ toà ỏn núi chung và cỏc thẩm phỏn núi riờng cũn hạn chế, chưa cập nhật, nắm bắt kịp thời, đầy đủ những quy định mới của hệ thống phỏp luật đất đai; chưa được
102
trang bị đầy đủ cỏc kỹ năng cơ bản, cần thiết trong giải quyết tranh chấp núi chung và tranh chấp về quyền sử dụng đất núi riờng v.v... mà cũn cú nguyờn nhõn khỏch quan như hệ thống chớnh sỏch, phỏp luật đất đai của Nhà nước ta cú sự khỏc nhau ở từng thời kỳ, giai đoạn phỏt triển của đất nước; cỏc quy định về đất đai thường xuyờn cú sự sửa đổi, bổ sung gõy khú khăn cho đội ngũ cỏn bộ thực thi phỏp luật trong việc năm bắt, tỡm hiểu; ý thức chấp hành phỏp luật của người dõn cũn hạn chế; cụng tỏc quản lý nhà nước về đất đai cũn nhiều yếu kộm v.v... Điều này làm ảnh hưởng đến hiệu quả của cụng tỏc giải quyết cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất của Toà ỏn nhõn dõn cỏc cấp.
4. Để nõng cao hiệu quả giải quyết cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất của Toà ỏn nhõn dõn cỏc cấp, trong thời gian tới Nhà nước cần ỏp dụng đồng bộ, tổng thể cỏc giải phỏp; cụ thể:
- Tiếp tục rà soỏt, sửa đổi, bổ sung và hoàn thiện hệ thống chớnh sỏch, phỏp luật đất đai theo hướng:
(i) Khẩn trương sửa đổi, bổ sung cỏc quy định của Luật Đất đai năm 2003. (ii) Sửa đổi, bổ sung cỏc quy định về khiếu nại, tố cỏo về đất đai, giải quyết cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất của Luật Đất đai năm 2003 cho tương thớch, phự hợp với nội dung của Bộ luật tố tụng dõn sự năm 2004, Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dõn sự năm 2004, Luật Khiếu nại năm 2011, Luật Tố cỏo năm 2011 v.v...
- Thường xuyờn tổ chức tập huấn, bồi dưỡng nõng cao trỡnh độ, kiến thức và kỹ năng giải quyết tranh chấp đất đai cho đội ngũ cỏn bộ Toà ỏn nhõn dõn núi chung và cỏc Thẩm phỏn núi riờng v.v...
- Hoàn thành dứt điểm cụng tỏc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất.
- Tuyờn truyền, phổ biến, giỏo dục nõng cao ý thức chấp hành phỏp luật đất đai cho người dõn v.v...
103
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Chớnh phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 thỏng 10 năm 2004 về thi hành Luật Đất đai
2. Chớnh phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29 thỏng 12 năm 2006 về Giao dịch bảo đảm
3. Hội đồng phối hợp cụng tỏc phổ biến, giỏo dục phỏp luật của Chớnh phủ (2009), Tranh chấp, khiếu nại, tố cỏo về đất đai và giải
quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cỏo về đất đai, Đặc san tuyờn
truyền phỏp luật số 09.
4. Hội đồng thẩm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn tối cao (2005), Nghị quyết
số 01/2005/NQ-HĐTP ngày 31 thỏng 3 năm 2005 hướng dẫn thi hành một số quy định trong phần thứ nhất “những quy định chung” của Bộ luật tố tụng dõn sự năm 2004
5. Hội đồng thẩm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn tối cao (2005), Nghị quyết số 04/2005/NQ_HĐTP ngày 17 thỏng 9 năm 2005 hướng dẫn thi hành một số quy định của Bộ luật tố tụng dõn sự năm 2004 về “chứng minh và chứng cứ”
6. TS. Nguyễn Thỳy Hiền (2006), Phỏp luật về bất động sản và cỏc
giải phỏp hoàn thiện, Tạp chớ Dõn chủ và Phỏp luật - số chuyờn đề
về bất động sản, Hà Nội 2006
7. Hội đồng Thẩm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn tối cao (2004), Quyết định
giỏm đốc thẩm năm 2003-2004, quyển I,
8. Hội đồng Thẩm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn tối cao (2004), Quyết định giỏm đốc thẩm của Hội đồng thẩm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn tối cao năm 2003-2004, quyển II
104
9. Hội đồng Thẩm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn tối cao (2008), Quyết định
giỏm đốc thẩm của Hội đồng thẩm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn tối cao năm 2005
10. Hội đồng Thẩm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn tối cao (2008), Quyết định giỏm đốc thẩm của Hội đồng thẩm phỏn Tũa ỏn nhõn dõn tối cao năm 2006
11. Khoa Luật – Đại học Quốc gia Hà Nội, Giỏo trỡnh Lý luận chung về Nhà nước và Phỏp luật
12. Nguyễn Duy Lóm, Sổ tay Thuật ngữ phỏp lý thụng dụng, tr.383,
Nxb Giỏo dục, Hà Nội – 1996,
13. Tưởng Duy Lượng (2001), Bỡnh luận một số vụ ỏn về tranh chấp đất đai, Nxb Chớnh trị quốc gia, Hà Nội.
14. Tưởng Duy Lượng (2009), Phỏp luật dõn sự và thực tiễn xột xử,
Nxb Chớnh trị quốc gia, Hà Nội.
15. Tưởng Duy Lượng (2009), Phỏp luật Tố tụng dõn sự và thực tiễn xột xử, Nxb Chớnh trị quốc gia, Hà Nội.
16. Trần Hoài Nam, Nguyễn Xuõn Trọng: Vướng mắc về phỏp luật liờn quan đến giải quyết tranh chấp, khiếu nại về đất đai, internet
link http://isponre.gov.vn/home/dien-dan/562-vuong-mac-ve-phap-
luat-lien-quan-den-giai-quyet-tranh-chap-khieu-nai-ve-dat-dai
17. Phạm Thỏi Quý, Nguyờn nhõn ỏch tắc trong giải quyết tranh chấp
đất đai, internet link http://thongtinphapluat.vn/vi/news/Phap-luat- dan-su/Nguyen-nhan-ach-tac-trong-giai-quyet-tranh-chap-dat- dai-1451/
105
18. Quốc Hội nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam (khúa 9), Bộ
luật dõn sự số 44/1995/QH9, thụng qua ngày 09 thỏng 11 năm 1995
19. Quốc Hội nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam (khúa 11), Bộ
luật dõn sự số 33/2005/QH11, thụng qua ngày 14 thỏng 6 năm 2005
20. Quốc Hội nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam (khúa 11),
Bộ luật tố tụng dõn sự số 24/2004/QH11, thụng qua ngày 15 thỏng 6 năm 2004
21. Quốc Hội nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam (khúa 11), Luật
đất đai số 13/2003/QH11, thụng qua ngày 26 thỏng 11 năm 2003;
22. Quốc Hội nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam (khúa 10),
Luật Hụn nhõn và gia đỡnh số 22/2000/QH10, thụng qua ngày 28
thỏng 6 năm 2000
23. Quốc Hội nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam (khúa 11), Luật
nhà ở số 56/2005/QH11, thụng qua ngày 29 thỏng 11 năm 2005
24. Quốc Hội nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam (khúa 12),
Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Bộ luật tố tụng dõn sự năm 2004 số 65/2011/QH12 ngày 29 thỏng 3 năm 2011
25. Quốc Hội nước Cộng hũa xó hội chủ nghĩa Việt Nam (khúa 10),
Luật tổ chức Tũa ỏn nhõn dõn số 33/2002/QH10, thụng qua ngày
02 thỏng 4 năm 2002
26. Tũa ỏn nhõn dõn tối cao (2002), Bỏo cỏo Cụng tỏc ngành Toà ỏn năm 2001 và Phương hướng nhiệm vụ cụng tỏc ngành Toà ỏn năm 2002, tr. 15.
27. Tũa ỏn nhõn dõn tối cao (2007), Bỏo cỏo cụng tỏc tổng kết năm 2006 và phương hướng nhiệm vụ cụng tỏc năm 2007 của ngành Tũa ỏn nhõn dõn.
106
28. Tũa ỏn nhõn dõn tối cao (2008), Bỏo cỏo cụng tỏc tổng kết năm 2007 và phương hướng nhiệm vụ cụng tỏc năm 2008 của ngành Tũa ỏn nhõn dõn.
29. Tũa ỏn nhõn dõn tối cao (2009), Bỏo cỏo cụng tỏc tổng kết năm 2008 và phương hướng nhiệm vụ cụng tỏc năm 2009 của ngành Tũa ỏn nhõn dõn.
30. Tũa ỏn nhõn dõn tối cao (2010), Bỏo cỏo cụng tỏc tổng kết năm 2009 và phương hướng nhiệm vụ cụng tỏc năm 2010 của ngành Tũa ỏn nhõn dõn.
31. Tũa ỏn nhõn dõn tối cao (2011), Bỏo cỏo cụng tỏc tổng kết năm 2010 và phương hướng nhiệm vụ cụng tỏc năm 2011 của ngành Tũa ỏn nhõn dõn.
32. Toà ỏn nhõn dõn Tối cao (2002), Cơ sở lý luận và thực tiễn nhằm
nõng cao hiệu quả giải quyết cỏc tranh chấp về quyền sử dụng đất