về Quyền đ i với b động s n liền kề BLDS đầu tiên c a Vi Nam đ c ban hành năm 1995 i n na BLDS năm 2015 Đâ BLDS ớn nh t c a n ớc ta về m i p ơn i n n : P ạm i điều chỉnh, s n điều lu …BLDS đã c thể hóa c c định c a Hi n pháp về ch độ kinh t ở n ớc ta, xây d ng các chuẩn m c pháp lý cho các tổ ch c, cá nhân khi tham gia vào các quan h dân s nhằm ăn c ờng quan lý xã hội bằng pháp lu eo địn ớng xã hội ch n ĩa ể hi n truyền th n đo n ơnân ơn i c a dân tộc a Li n an đ n ch định Quyền đ i với b động s n liền kề BLDS năm 2015 đã i n n ở một m c riêng tại ơn XIV “Quyền khác đối với tài sản” ồm 12 Điều (từ Điề 245 đ n Điều 256) Đó n ữn định về quyền c a những ch thể x c định với nhữn điều ki n nh địn đ c ởng những quyền đ i với b động s n thuộc quyền sở hữu, quyền sử d ng c a n ời c n n ôn m m t quyền sử d ng c a chính ch sở hữu b động s n mà chỉ hạn ch quyền c a h trong phạm vi nh định. Ch sở hữu b động s n v n có thể th c hi n các quyền năn c a quyền sở hữ đ i với tài s n c a mình ngay c on ờng h p bị hạn ch , quyền c a ch sở hữu b động s n không m đi o có hạn ch quyền sử d n đ i với b động s n thuộc quyền c a m n để ph c v cho ch sở hữu b động s n liền kề. Quyền đ i với b động s n liền kề c a n ời khác không làm m t quyền sở hữu c a ch sở hữu b động s n mà chỉ làm phiền l y cho ch sở hữu b động s n mà thôi. Quyền đ i với b t động s n liền kề là một quyền đ i với tài s n là b động s n thuộc quyền sở hữu, quyền sử d ng c a n ời khác. Không ph i t t c các b động s n đ c định on BLDS đều có thể đ i ng c a Quyền đ i với b động s n liền kề, mà chỉ những b động s n đ đai n ở, công trình xây d ng mới có thể trở n đ i ng c a Quyền đ i với b động s n liền kề on đó đ đai ( ao ồm c kho ng ôn òn đ ) đ i n đầu tiên, ch y u và quan tr ng nh t. Là một quyền dân s phái sinh từ quyền sở hữu b động s n, Quyền đ i với b động s n liền kề luôn gắn liền với quyền sở hữu và bị các ch định c a quyền sở hữu chi ph i. Tuy nhiên, Quyền đ i với b động s n liền kề có c động trở lại quyền sở hữu b động
s n m ăn i u qu c a ch định này trong vi c điều chỉnh các quan h về sở hữu n cơ ở b o đ m quyền và l i ích h p pháp c a các ch thể phù h p với l i ích c a N n ớc và xã hội[36, tr.96].
Lu Đ đai năm 2013 một trong các ăn n quan tr ng c a pháp lu t về b động s n nói chung và pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề nói riêng. Lu Đ đai nằm 2013 đã n một s địn để ghi nh n về loại quyền này n : K o n 1 2 Điề 26 định về b o đ m c a N n ớc đ i với n ời sử d ng đ “1. Bảo hộ quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hợp pháp của người sử dụng đất. 2. Cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho người sử dụng đất khi có đủ điều kiện theo quy định của
pháp luật”; Điề 171 định về quyền sử d ng hạn ch b động s n liền kề “1.
Quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề bao gồm quyền về lối đi; cấp, thoát nước; tưới nước, tiêu nước trong canh tác; cấp khí ga; đường dây tải điện, thông tin liên lạc và các nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý trên thửa đất liền kề. 2. Việc xác lập quyền sử dụng hạn chế đối với thửa đất liền kề thực hiện theo quy định của pháp luật dân sự và phải thực hiện đăng ký theo quy định tại Điều 95 của Luật này”…
Lu t Nhà ở, Lu t Xây d ng, Lu t Quy hoạch đô ị là một trong các loại ăn n cơ n c a pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề vì quy hoạch xây d ng và nhà ở là mộ on c c ĩn c liên quan khá nhiề đ n quyền c đ i với tài s n đặc bi t là Quyền đ i với b động s n liền kề. Từ Lu t Nhà ở, Lu t Xây d ng, Lu t Quy hoạc đô ị đ n quy chuẩn quy hoạch xây d n on đó có n ữn định c thể hóa quyền b o đ m an o n on ờng h p công trình khi sử d ng có kh năn â ô nhiễm môi ờng, quyền về c p o n ớc qua b động s n liền kề, mắc đ ờng dây t i đi n, thông tin liên lạc qua b động s n c… Lu t Xây d ng năm 2014 đã định rõ nguyên tắc cơ n trong hoạ độn đầ xâ ng là ph i b o đ m đầ xâ d ng công trình theo quy hoạch, tuân th tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thu t, b o đ m ch t n an o n côn n … a điều ki n c p gi y phép xây d ng là ph i phù h p với quy hoạch xây d n đ c duy t, b o đ m an toàn cho công trình và công trình lân c n…; ồ ơ c p gi y phép xây d ng ph i có ăn n cam k t c a ch đầ o đ m an toàn cho công trình và công trình lân c n đ i với công trình xây d ng chen, có tầng hầm…[48 Điều 95]; Lu t Quy hoạc đô ị định về nội dung quy hoạch hạ tầng kỹ thu đô ị: Quy hoạc cao độ nền o n ớc mặ đô ị; Quy hoạch c p n ớc đô ị; Quy hoạc o n ớc th i đô ị; Quy hoạch c p năn ng và chi n đô thị; Quy hoạch thông tin liên lạc[44 Điều 37]…; Lu t Nhà ở năm 2014 định vi c
xây d ng nhà ở ph i b o đ m k t n i với h th ng hạ tầng kỹ thu t chung c a khu
v c, yêu cầu v in môi ờng, ki n trúc nhà ở và không làm n ởn đ n công trình liền kề; Trách nhi m c a hộ ia đ n c n ân on i c phát triển nhà ở ph i b o đ m an o n c o n ời và tài s n c a các hộ liền kề trong quá trình xây d ng, c i tạo nhà ở; ờng h p gây thi t hại thì ph i bồi ờn eo định c a pháp lu t[48 Điều 47]… Lu t Kinh doanh b động s n năm 2014 ôn điều chỉnh tr c ti p các quan h p in i n an đ n Quyền đ i với b động s n liền kề, tuy nhiên th c t hi n nay vi c đ a o n n c c căn ộ on ân c v n đề quan tâm c a nhiề n ời đặc bi t là vi c c c căn ộ bị xu ng c p d n đ n vi c n ớc từ nhữn căn ộ tầng trên th m đột xu n căn ộ tần ới hoặc v n đề đ ờn n ớc th i on c n c ị ô nhiễm, bẩn đ c…p ần nhiề cũn có i n an đ n vi c sử d ng các b động s n liền kề. Lu t Kinh doanh b động s n đã
địn c c n ĩa c thể c a ch đầ on ờng h p b o n c c căn ộ
on n c n c …[47 Điều 20].
Lu t T i n n n ớc năm 2013 cũn một trong các ăn n cơ n c a pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề đặc bi t áp d ng cho loại Quyền đ i với b t động s n liền kề đó ền về ới i n ớc n ớc i n n đặc bi t quan tr ng, là thành phần thi t y u c a s s n môi ờng. Lu t T i n n n ớc năm 2013 đã i n n một s định về Quyền đ i với b động s n liền kề n : Quyền c a tổ ch c, cá nhân khai thác, sử d n i n n n ớc đ c d n n ớc ch y qua đ t liền kề thuộc quyền qu n lý, sử d ng c a tổ ch c, cá nhân khác theo định c a pháp lu t[46 Điều 43]… Lu t T i n n môi ờng và biển đ o năm 2015 cũn đã có n ữn định về các hành vi nghiêm c m trong vi c b o v môi ờng
n n i: H y hoại m o i môi ờng, h sinh thái… m đ i ng áp
d n on đó c c c thể có i n an đ n Quyền đ i với b động s n liền kề.
Ngoài ra, c c ăn n ới lu đ c xem là nguồn c a pháp lu t về Quyền đ i với b động s n liền kề ở Vi t Nam hi n nay có thể kể đ n là nhữn ăn n ớng d n c thể một s điều c a Lu Đ đai, Lu t Xây d ng, Lu t Quy hoạc đô ị… chẳng hạn n : Nghị định s 43/2014/NĐ- P n 15/5/2015 định chi ti t một s điều c a Lu Đ đai đã định trình t , th t c đăn ý x c p hoặc a đổi, ch m d t quyền sử d ng hạn ch thửa đ t liền kề; Nghị định s 80/2014/NĐ-CP ngày 6/8/2014 về o n ớc và xử ý n ớc th i có nhiề địn i n an đ n Quyền đ i với b động s n liền kề on đó định rõ nguyên tắc chung qu n lý thoát n ớc và xử ý n ớc th i, yêu cầ đầu n i h th n o n ớc[16 Đ 3 4 31]… Thông
23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về gi y ch ng nh n quyền sử d n đ t, quyền sở hữu nhà ở và tài s n khác gắn liền với đ có định về nội dung c p gi y ch ng nh n a đổi vào c p gi y ch ng nh n đã c p on ờng h p xác l p hoặc
a đổi, ch m d t quuyền sử d ng hạn ch thửa đ t liền kề[9 Đ 18]; T ôn
24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về hồ ơ địa c n có định hồ ơ nộp khi th c hi n th t c đăn ý c p Gi y ch ng nh n quyền sử d n đ t, quyền sở hữu nhà ở và tài s n khác gắn liền với đ t lần đầu trong t ờng h p có đăn ý ền sử d ng hạn ch đ i với thửa đ t liền kề ph i có h p đồng hoặc ăn n thỏa thu n hoặc quy định c a Tòa án nhân dân về vi c xác l p quyền sử d ng hạn ch thửa đ t liền kề èm eo ơ đồ thể hi n vị c ớc phần di n tích thửa đ m n ời sử d ng thửa đ t liền kề đ c quyền sử d ng hạn ch định về hồ ơ nộp khi th c hi n th t c đăn ý c p Gi y ch ng nh n quyền sử d n đ t, quyền sở hữu nhà ở và tài s n khác gắn liền với đ t lần đầ đ i với tài s n gắn liền với đ t mà ch sở hữ ôn đồng thời n ời sử d n đ ; đăn ý ổ n đ i với tài s n gắn liền với đ t c a n ời sử d n đ đã đ c c p Gi y ch ng nh n[10 Điều 8]…
2.2.4.2. Quy định về Quyền đối với bất động sản liền kề trong các phong tục tập quán
Phong t c đ c hiểu là những hoạ động s ng c a con n ời đ c hình thành trong su t chiều dài lịch sử và ổn định thành nề n p đ c m i thành viên trong cộn đồng thừa nh n và t giác th c hi n có tính k thừa từ th h này sang th h khác trong cộn đồng nh định[53, tr.3]. Phong t c đ c v n d ng linh hoạt và nó không ph i là một nguyên tắc bắt buộc n n p on t c không thể tu ti n, nh t thời a đổi mạnh mẽ n c c an đời ờng. Khi phong t c đ c coi là một chuẩn m c ổn định trong các cách xử s , thì nó trở thành t p quán xã hội mang tính bền vững. Vì v y, Lu t t c H ơn ớc có s c động mạnh mẽ đ n phong t c.Tuy nhiên, không ph i m i phong t c đều có thể tồn tại mãi mãi và phù h p với s phát triển kinh t - xã hội c a các thời k k ti p. Thời ian có n đ o i những phong t c không còn phù h p với các quan ni m mới, nền s n xu t mới và theo đó an mới phát sinh, thì nnững phong t c không phù h p t n i n cũn mai một, m đi on phát triển không ngừng c a quan h s n xu t mới. Xét về mặt dân tộc ăn o - xã hội thì t p n đ c hiểu d a theo nhữn né cơ n là nhữn p ơn h c ng xử giữa n ời với n ời đã đ c địn n đ c xem n một d u n, mộ điểm nh n tạo thành nề n p, tr t t trong l i s ng c a cá nhân trong quan h nhiều mặt tại một cộn đồn ân c n định. T p n có đặc điểm
là b t bi n, bền vững do v y r ó a đổi. Trong những quan h xã hội nh t định, thì t p n đ c biểu hi n định hình một cách t phát hoặc đ c hình thành và tồn tại ổn định thông qua nh n th c c a ch thể trong một quan h nh t định và t p n đ c b o tồn thông qua ý th c c a quá trình giáo d c có định ớn õ né N y, t p n đ c hiể n n ững chuẩn m c xử s c a các ch thể trong một cộn đồng nh định[53, tr.4].
T p quán p p đ c hiểu là môt h th ng các qui tắc xử s đ a n cơ ở c a các t p quán có những nội dung phù h p với đời s ng xã hội ôn i đạo đ c xã hội đ c N n ớc thừa nh n và t p n p p đ c áp d ng nhằm điều chỉnh các quan h xã hội. Trong quan h xã hội tại một cộn đồng, thì t p quán hình thành, tồn tại đ c áp d ng trong vi c đ n i i i quy t những tranh ch p giữa các ch thểi n an đ n quan h tài s n ôn i n và sinh hoạt trong cộn đồng. T p quán pháp là những chuẩn m c xử s trong cộn đồn đ c hình thành tạo thành h th ng các qui tắc mà hạt nhân c a nó là các t p n đ c Nhà n ớc thừa nh n để nhằm điều chỉnh các quan h xã hội. Tại Điều 5 BLDS năm 2015 i địn : “Tập quán là quy tắc xử sựcó nội dung rõ ràng để xác định quyền, nghĩa vụ của cá nhân, pháp nhân trong quan hệ dân sự cụ thể, được hình thành và lặp đi lặp lại nhiều lần trong một thời gian dài, được thừa nhận và được áp dụng rộng rãi trong môt vùng, miền, dân tộc, cộng đồng dân cư hoặc trong một lĩnh vực dân sự. Trường hợp các bên không thỏa thuận và pháp luật không quy định có thể áp dụng tập quán nhưng tập quán áp dụng không được trái với các nguyên tắc cơ bản của pháp luật dân sự quy định tại Điều 3 Bộ luật này”
Li n an đ n Quyền đ i với b động s n liền kề, kho n 1 Điều 175 BLDS năm 2015 địn : “ Ranh giới giữa các bất động sản liền kề được xác định theo thoả thuận hoặc theo quyết định của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền. Ranh giới cũng có thể được xác định theo tập quán hoặc theo ranh giới đã tồn tại từ 30 năm
trở lên mà không có tranh chấp. ” T eo định tại điều lu t này thì n u không có thỏa thu n giữa các ch sở hữu và quy định c a cơ an N n ớc có thẩm quyền, cơ an xé xử khi gi i quy t v n đề n đ ơn n i n có ể x c định ranh giới giữa các b động s n liền kề theo t p quán. Hi n nay, ở khu v c nôn ôn đan ồn tại r t nhiề “ ơn ớc” c a mỗi xã, mỗi làng. Nhữn ơn ớc n đều có nội dung và m c đ c c ng c n n n ĩa xóm có n i o c cao trong cộng đồng, ch a đ ng r t nhiều t p quán t đẹp trong cộn đồn ân c V y, khi áp d ng t p n cũn cần ph i an âm đ n ơn ớc c a cộn đồng, bởi các
ơn ớc đ c n n n cơ ở tho thu n c a cộn đồn ân c đơn ị làng, xã T on c c ơn ớc hàm ch a một s nội n đã ở thành t p quán có giá trị n c c định c a pháp lu t. Ví d : T p n i n an đ n Quyền đ i với b t động s n liền kề có thể kể đ n t p quán gi i quy t tranh ch p về v t nuôi, cây trồng
về x c định ranh giới c a đồng bào M ờng tỉnh Hoà Bình: T ôn ờng, khi tranh ch p đồi cây hoặc rừng cây (rừng nguyên sinh, rừng cây tái sinh mà không rõ ranh
giới) thì t p quán gi i quy t tranh ch p sẽ là x c địn điểm cao nh n đỉnh đồi rồi c ia đôi l y n ớc đổ n đỉnh cao nh đ c x c địn n ớc sẽ ch y c ra hai phía, tách qu đồi làm hai theo v t ch y. P a ới x c định là chỗ ũn n t (khe