Ngoài cách định giá bằng phương pháp chi phí, chúng ta có thể sử dụng thêm một số phương pháp khác để định giá bất động sản. Cụ thể như sau: 1. Đối với đất trống thuộc dự án
Cách 1: Dùng phương pháp so sánh thị trường để định giá trực tiếp. Phương pháp định giá so sánh dựa trên cơ sở giá đã được bán của các bất động sản có những đặc điểm tương đối giông so với bất động sản thuộc đối tượng xem xát, để ước tính giá trị thực của bất động sản đó.Phương pháp này được phổ biến rộng rãi và sử dụng phổ biến nhất hiện nay ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới. Nó dược áp dụng để thẩm định cho các trường hợp đất đai, nhà cửa, và cho các thẩm định giá cho thuê trong các hợp đồng
về thuê mướn. Đây là phương pháp được được sử dụng phổ biến nhất vì các lý do sau:
+ Là phương pháp có kỹ thuật đơn giản
+ Nó thể hiện sự đánh giá về giá trị của thị trường, vì vậy nó có cơ sở vững chắc để được cơ quan pháp lý công nhận
+ Nó đòi hỏi sự cần thiết tăng cường kinh nghiệm và kiến thức thị trường để tiến hành thẩm định giá một cách thích hợp
+ Phương pháp so sánh không có công thức hay mô hình cố định, mà nó dựa vào sự hiện diện của các giao dịch thị trường.
Phương pháp so sánh đòi hỏi phải:
• Tìm kiếm các tài sản đã được giao dịch trên thị trường hiện hành, và tương đối giống so với tài sản đối tượng cần định giá.
• Tiến hành phân tích, kiểm tra các bất động sản có thể so sánh được để xác định giá trị của chúng và bảo đảm rằng các bất động sản này có thể so sánh được.
• Sau đó lựa chọn một số bất đống sản có thể so sánh được giống bất động sản mục tiêu nhất, thường từ 3-6 bất động sản
• Phân tích giá bán, xác định sự khá biệt của bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu
• Thực hiện điều chỉnh giá bán của các bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu. Hòa hợp các chỉ số giá trị để tìm chỉ số giá trị của bất động sản mục tiêu
Ví dụ: định giá đất biệt thự tại khu đô thị Dưong Nội
Trong quá trình tìm hiểu, nghiên cứu thị trường và đi khảo sát thực tế tại địa bàn, em nhận thấy có đặc điểm sau:
Do cầu về bất động sản tại khu vực Hà Đông tăng, nên giá đất tại khu vực Hà Đông từ cuối tháng 1-2008 có xu hướng tăng từ 2-3triệu/m2 ở hầu hết các
phân khúc, nhà chung cư, nhà liền kề, biệt thự, sang giữa thang 2 tăng nhẹ từ 1,5-2 triệu/m2. Tuy nhiên đến đầu tháng 3, giá nhà đất bị chững lại
Có 3 khu đô thị mới ngay cạnh khu Dương Nội là khu đô thị Văn Khê, khu đô thị Vạn Phúc, khu đô thị Văn Phú, và đã tìm được một số bất động sản thuộc 3 khu đô thị này và có chung đặc điểm bất động sản mục tiêu
stt Vị trí nguồn thông
tin
Đặc điểm tài sản Giá
Khu đô thị Văn Khê
1 Đất biệt thự thuộc khu đô thị Văn khê, Hà
Đông
Thu thập ngày 2-3-2008
Đất biệt thự hướng đông nam,
BT1-16, ô góc Đưòng 11m
DT: 156m2
22,5triệu/m2
2 Đất biệt thự thuộc khu đô thị Văn Khê, Hà
Đông
Thu thập ngày 19-2-2008
Đất biệt thự hướng đông nam,
BT7-13 Mặt đưòng: 13m
DT: 184m2
24 triệu/m2
3 Đất biệt thự thuộc đô thị Văn Khê, Hà Đông
Thu thập ngày 5-3-2008 Đất biệt thự BT4-25 mặt đường 11m DT: 200m2 23 triệu/m2
Khu đô thi Vạn Phúc
1 Đất biệt thự khu đô thị Vạn Phúc, Hà Đông Thu thập ngày 21-1-2008 Đất biệt thự BT2-05, hướng tây bắc Đường 11m DT: 182m2 19,5triệu/m2
2 Đất biệt thự khu đô thị Vạn Phúc, Hà Đông Thu thập ngày 24-2-2008 Hướng đông nam, Đường 12m DT; 200m2 24 triệu/m2
Khu đô thị Văn Phú
1 Đất biệt thự khu đô thị Văn Phú, Hà Đông Thu thập ngày 5-3-2008 đất biệt thự BT8-4 Đường 11m DT: 200m2- 24triệu/m2
Dựa vào các thông tin thu thập được, tiến hành đièu chỉnh. Các yếu tố điều chỉnh gồm:
+ Các quyền của bất động sản + Điều kiện tài chính
+ Điều kiện bán
+ Các chi phi phải thực hiện sau khi mua + Các điều kiện thị trường
+ Vị trí bất động sản
+ Các đặc tính vật chất của bất động sản + Các đặc tính kinh tế
+ Sự phân vùng
+ Các giá trị không phải là bất động sản
Nguyên tắc đièu chỉnh: lấy bất động sản cần định giá làm chuẩn, nếu bất động sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá của bất động sản so sánh xuống và ngược lại
Điều chỉnh đối với khu đô thị Văn Khê
Thực hiện điều chỉnh giá đất tại đô thị Văn Khê với điều kiện các lô đất nằm trong dự án vừa san nền, diện tích khoảng 160m2-200m2 nằm trong khu đô thị, đường rộng khoảng 11-13 m
STT Tiêu chí so sánh So sánh 1 So sánh 2 So sánh 3 I Tiêu chi điều chỉnh + Nếu bất động sản so sánh lợi thế hơn bất
động sản mục tiêu thì trừ đi và ngược lại + Hệ số điều chỉnh theo số học II Giá bán ( triệu/m2 ) 22,5 24 23 1 Pháp lý 0 0 0 2 Quy mô 0 0 0 3 Ngày bán 0 +1 0 4 Hệ số điều chỉnh 0 +1 0
III Giá bán đã được điều chỉnh
22,5 25 23
Mức giá đất biệt thự tại khu đô thị mói Văn Khê dao động từ 22,5triệu/m2
đến 25triệu /m2. Mức giá bình quân là 23,75 triệu/m2
Điều chỉnh đối với khu đô thị Vạn Phúc
STT Tiêu chí so sánh So sánh 1 So sánh 2
I Tiêu chí điều chỉnh + Nếu bất động sản so sánh lợi thế hơn bất động sản mục tiêu thì trừ đi và ngược lại + Hệ số điều chỉnh theo số học II Giá bán ( triệu/m2 ) 19,5 24 1 Pháp lý 0 0 2 Quy mô 0 0 3 Ngày bán +3 +0,5 4 Hệ số điều chỉnh +3 +0,5
III Giá bán đã điều chỉnh 22,5 24,5
Mức giá biệt thự tại khu đô thị Vạn Phúc dao động từ 22,5triệu/m2 đến 24,5 triệu/m2. Mức giá bình quân 23,5triệu/m2
Điều chỉnh đối với khu đô thị Văn Phú
Qua nghiên cứu, khu đô thị Văn Phú có duy nhất 1 bất động sản được rao bán với giá 24 triệu/m2 nên lấy mức giá là 24 triệu/m2
Tổng hợp kết quả định giá tại 3 khu đô thị
Văn Khê Vạn Phúc Văn Phú
Cao Thấp TB Cao Thấp TB TB
25 22,5 23,75 24,5 22,5 23,5 24
Cả 4 khu đô thị đều nằm gần nhau, thuộc quần thể khu đô thị mới phía bắc thành phố Hà Đông, nằm trong vị trí giao thông thuận lợi, đặc biệt là mối liên hệ với thủ đô Hà Nội thông qua hệ thống giao thông, bao gồm nhiều tuyến đường quan trọng mang ý nghĩa chiến lược trong sự phát triển của thủ đô Hà Nội và tỉnh Hà Tây như đường cao tốc Láng – Hòa Lạc, quốc lộ 6…Tuy nhiên khu đô thị Dương Nội là khu đô thị lớn nhất về quy mô. Bên cạnh đó, khu đô thị Dương Nội nằm trên các tuyến đường giao thông trọng điểm của thành phố Hà Đông. Các công trình cơ sở hạ tầng: bênh viện trường học, các trung tâm thương mại được thiết kế theo tiêu chuẩn quốc tế. Nhiều cao ốc và khách sạn năm sao đựoc xây dựng. Đặc biệt có khu sinh vất cảnh hội tụ các loài hoa, cây cảnh, chim cảnh quý hiếm trên cả nước. Do đó, khu đô thị Dương Nội có lợi thế hơn các khu đô thị khác nên em đã tiến hành điều chỉnh như sau
STT Tiêu chí so sánh KĐT Văn Khê KĐT Vạn Phúc KĐT Văn Phú I Tiêu chi điều chỉnh + Nếu bất động sản so sánh lợi thế hơn bất
+ Hệ số điều chỉnh theo số học II Giá bán ( triệu/m2 ) 23,75 23,75 24 1 Pháp lý 0 0 0 2 Quy mô +25% +25% +20% 3 Ngày bán 0 0 0 4 Hệ số điều chỉnh 0 0 0 Tổng tỷ lệ điều chỉnh 25% 25% 20%
III Giá bán đã được điều chỉnh ( triệu/m2 )
29,7 29,7 28,8
Vậy giá đất biệt thự tại khu đô thị Dương Nội là: ( 29,7 * 2 + 28,8 ) / 2 = 29,4 triệu/m2
Sử dụng phương pháp so sánh bên cạnh ưu điểm dễ làm, không gặp khó khăn về mặt kỹ thuật thì cũng có một số hạn chế:
+ Khi thị trường yếu, không đủ bằng chứng thì việc áp dụng rất hạn chế + Phân tích so sánh các bất động sản lớn tạo thu nhập rất khó
+ Khi các điều kiện kinh tế và pháp lý thay đổi nhanh chóng làm hạn chế tính thực tiễn của phương pháp
+ Đối với bất động sản chuyên dùng cụ thể sẽ không có số liệu để so sánh
Cách 2: Dùng phương pháp thu nhập, còn gọi là phương pháp vốn hóa
BĐS có đặc điểm khác với các tài sản khác là đôi khi quyền sở hữu và quyền sử dụng tách rời nhau. Trong trường hợp này, nhân viên thẩm định giá phải tiến hành thẩm định giá những lợi ích mà tài sản mang lại. Số tiền này phụ thuộc vào tỷ lệ giữa số lượng tiền mà người thuê phải trả và mức độ thu nhập mà nhà đầu tư yêu cấu với số vốn họ bỏ ra. Mặt hạn chế của phương pháp này là các tham số để tính toán giá trị BĐS đòi hỏi độ chính xác cao, trong khi việc xác định chung phải tiến hành trong điều kiện dự kiến trước, vì vậy độ chính xác của kết quả tính toán thường rất hạn chế
Nguyên tắc cơ bản là một nhà đầu tư muốn đầu tư vốn để có được một thu nhập hàng năm trên số vốn đó dưới hình thức một thu nhập thuần với một suất lợi tức có thể chấp nhận được:
Gía BĐS = Thu nhập ròng / tỷ suất lợi nhuận
Ví dụ: theo thông tin thu thập được trên thị trường, tỷ lệ vốn hóa của BĐS là 5%. Một BĐS cho thuê mở văn phòng với mức thuê là 10triệu/ tháng. Ta sẽ xác định giá BĐS như sau:
+ Xác định tiền thuê trong 1 năm: 10 * 12 = 120 triệu/ năm + Xác định giá BĐS: 120/ 5% = 2400 tỷ
2. Đối với nhà và công trình
Cách 1: dùng phương pháp so sánh thị trường để tính trực tiếp ra giá trị của
BĐS
Cách 2 : Dùng phưong pháp thu nhập
Cách 3 : Dùng phương pháp chi phí như công ty đã sử dụng Cách 4 : Phương pháp lợi nhuận
Phương pháp này được sử dụng để xác định giá của các BĐS đặc biệt như rạp chiếu phim,khách sạn và những tài sản khác mà giá trị của nó chủ yếu phụ thuộc vào kkhả năng sinh lời từ tài sản đó. Mặt hạn chế của phương pháp này là chỉ áp dụng để xác định giá trị cho những bất động sản mà hoạt động của nó có tạo ra lợi nhuận
Ví dụ: Xác định giá thuê một bất động sản kinh doanh khách sạn. Ta thu thập được một số thông tin
+ Doanh thu từ hoạt động kinh doanh gồm:
• Tiền phòng : 1,2 tỷ
• Tiền thực phẩm và đồ uống: 700 triệu
• Điện thoại : 100 triệu
+ Các chi phí:
• Phòng : 500 triệu
• Thực phẩm và đồ uống : 400 triệu
• Bảo hiểm : 7,5 triệu
• Bảo dưỡng và sửa chữa: 20 triệu
• Thuế sử dụng : 8 triệu
• Trả điện thoại : 60 triệu
• Các dịch vụ khác : 50triệu
• Chi phí quản lý : 110 triệu Giả sử vốn chủ sở hữu là 1 tỷ và thu hồi trong 10 năm Khấu hao : 1000 / 10 = 100 triệu
lợi nhuận yêu cầu của nhà đầu tư là 15% = 150 triệu Thuế thu nhập doanh nghiệp 28%
Lợi nhuận kinh daoh chiếm 40 %
Từ số liệu trên, tổng thu nhập của khách sạn là : 1200 + 700 + 100 + 80 = 2080 ( triệu đồng ) Chi phí kinh doanh gồm:
• Phòng : 500
• Thực phẩm và đồ uống : 400
• Trả điện thoại : 60
• Dịch vụ khác : 50
• Chi phí quản lý : 110 Tổng chi phí hoạt động kinh doanh là:
500 + 400 + 60 + 50 + 110 = 1120 ( triệu ) Lợi nhuận trứơc thuế: 2080 – 1120 = 960 ( triệu )
Thuế thu nhập doanh nghiệp: 960 * 28% = 268,8 ( triệu ) Lợi nhuận sau thuế : 960 – 268,8 = 691,2
Lợi nhuận được chia : 691,2 – 150 – 100 = 441,2 triệu Lợi nhuận kinh doanh 40%, lợi nhuận từ bất động sản 60% Lợi nhuận được chia Bất động sản: 441,2 * 60% = 264,72 triệu Các chi phí liên quan đến bất động sản gồm:
• Bảo hiểm : 7,5
• Sửa chữa : 20
• Thuế sử dụng: 8,5
Các chi phí liên quan đến bất động sản là 35,5 triệu Giá thuê Bất động sản là: 264,72 – 35,5 = 229,22 triệu
Cách 5: Phương pháp thặng dư
Phương pháp này dùng để tính toàn giá trị của những BĐS không phải theo hiện trạng sử dụng mà căn cứ vào mục đích sử dụng của chúng trong tương lai, theo quy hoạch sẽ được cấp có thẩm quyền phê duyệt, Thực chất phương pháp thặng dư là một dạng của phương pháp giá thành, chúng thực hiện theo nguyên tắc:
Giá đất = Giá trị công trình – ( tổng số chi phí + lợi nhuận )
Trong quá trình định giá, nên kêt hợp nhiều phương pháp, từ 2 đến 3 phương pháp để đưa ra kết quả chính xác
III. Kiến nghị
+ Hình thành và phát triển các tổ chức thẩm định giá chuyên nghiệp nhằm đáp ứng như cầu của xã hội
+ Việc định giá phải tuân theo nguyên tắc, phương pháp,quy định của Nhà nước
+ Ban hành và hoàn thiện các văn bản luật liên quan đến công tác định giá bất động sản
+ Thúc đẩy ngành thẩm định giá nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng phát triển bền vững
+ Công bố công khai, kịp thời quy hoạch tổng thể và quy hoạch chi tiết
KẾT LUẬN
Đứng trước cơ hội và thách thức của nền kinh tế toàn cầu hóa, xu hướng hợp tác đi đôi với cạnh tranh ngày càng cao, đòi hỏi nền kinh tế của mỗi nước cần phải có những thay đổi để phù hợp hơn với nền kinh tế chung của toàn cầu, trong đó thay đổi trong lĩnh vực BĐS đóng vai trò quan trọng, phục vụ kịp thời nhịp độ phát triển của nền kinh tế. Việc phát triển nghề định giá bất động sản là yếu tố quan trọng trong nền kinh tế thị trường và là rào chắn giá ảo tự phát, góp phần làm lành mạnh thị trường bất động sản. Tuy nhiên, Việt Nam đang thiếu hụt những chuyên gia thẩm định giá được đào tạo một cách bài bản trong khi thị trường bất động sản phát triển mạnh mẽ. Đứng trước yêu cầu đó, công ty Cổ phần đầu tư Sông Đà Sao Việt đã bước đầu khẳng định vị thế của mình trong nền kinh tế nói chung và trong lĩnh vực kinh doanh BĐS nói riêng. Để đạt được kết quả đó là cả sự phấn đấu không ngừng của toàn thể cán bộ và nhân viên của công ty trong đó phải kể đến bộ phận thẩm định giá.
Tuy nhiên, họat động định giá tại công ty còn nhiều hạn chế như thiếu nhân lực, thiếu phương pháp, quá trình định giá còn gặp nhiều khó khăn. Do đó, công ty phải từng bước khắc phục để hạn chế những thiếu xót, trong đó vấn đề tuyển dụng và đào tạo cán bộ định giá là yêu cầu bức thiết, cần được chú trọng nhằm đạt được các muc tiêu đã đặt ra,
TÀI LIỆU THAM KHẢO 1. Giáo trình định giá BĐS
2. Giáo trình kinh doanh BĐS 3. Luật kinh doanh BĐS
4. Các tài liệu thẩm định giá của công ty Sông Đà Sao Việt 5. Luật đất đai năm 2003
6. Internet
