7. Kết cấu của luận văn
2.7. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử
theo đo đạc bởi Nghị định 64 của Chính phủ và trên cơ sở Sổ hộ khẩu gia đình Nhà nước đã cấp GCNQSDĐ mang tên hộ gia đình. Vì vậy, những trường hợp này khi chuyển nhượng QSDĐ gặp phải vướng mắc trong việc ký hợp đồng chuyển nhượng theo quy định tại các Điều 106, Điều 108 và Điều 109 BLDS năm 2005 “Hộ gia đình gồm các thành viên có tài sản chung, cùng đóng góp công sức để hoạt động kinh tế chung trong sản xuất nông, lâm, ngư nghiệp hoặc một số lĩnh vực sản xuất, kinh doanh khác do pháp luật qui định…. Hộ gia đình là chủ thể tham gia giao dịch dân sự; Tài sản chung của hộ gia đình gồm quyền sử dụng đất, tài sản do các thành viên cùng nhau tạo lập...; việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ 15 tuổi trở lên đồng ý”. Hộ gia đình là chủ thể tham gia giao dịch dân sự nêu tại Điều 106 ở trên không thể đồng nghĩa hoàn toàn với hộ gia đình
ghi trong sổ hộ khẩu gia đình, bởi vì sổ hộ khẩu gia đình chỉ sử dụng cho mục
đích đăng ký để quản lý nhân khẩu thường trú của hộ gia đình. Mặt khác, giấy chứng nhận QSDĐ cấp theo hộ là chưa thể hiện được quyền của người sử dụng đất. Chính vì vậy, những trường hợp này khi chuyển nhượng QSDĐ có cần phải được các thành viên từ 15 tuổi trở lên đồng ý hay không.
2.7. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất dụng đất
Thứ nhất, xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Việc xác định thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là vấn đề có ý nghĩa quan trọng trong việc giao kết và thực hiện hợp đồng. Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là xác định thời điểm các bên trong hợp đồng chính thức bị ràng buộc bởi những thỏa thuận của mình trong hợp đồng. Vậy theo pháp luật hiện hành thì thời điểm nào là thời điểm có hiệu lực của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Điều 405 Bộ luật dân sự (BLDS): “Hợp đồng được giao kết hợp pháp có hiệu lực kể từ thời điểm giao kết, trừ trường hợp có thỏa thuận khác hoặc pháp luật có quy định khác”
Điều 689 BLDS: “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập
thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật”
Điều 692 BLDS: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai
Từ quy định trên cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là thuộc trường hợp hợp đồng có hiệu lực theo quy định của pháp luật. Theo điều 689 BLDS thì pháp luật yêu cầu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng, chứng thực. Đây là điều kiện để hợp đồng có hiệu lực vì vậy các bên khi giao kết hợp đồng phải tuân thủ đúng quy định về hình thức của hợp đồng như đã quy định tại điều 689.
Khoản 3 điều 4 Luật công chứng quy định: “Văn bản công chứng có
hiệu lực kể từ ngày được công chứng viên ký và có đóng dấu của tổ chức hành nghề công chứng”
Theo đó cho thấy hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất sẽ có hiệu lực tại thời điểm công chứng. Tuy nhiên tại khoản 4 điều 146 Nghị định 181/2004/NĐ-CP hướng dẫn thi hành luật đất đai lại có quy định:
“Hợp đồng chuyển đổi, chuyển nhượng, thuê, thuê lại quyền sử dụng đất; hợp đồng hoặc văn bản tặng cho quyền sử dụng đất; hợp đồng thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất. Thứ tự ưu tiên thanh toán nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất được xác định theo thứ tự đăng ký tại Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất”. Điều 692 BLDS: “Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật đất đai
Từ đó ta thấy việc đăng ký hợp đồng là một trong những điều kiện bắt buộc trong hình thức của hợp đồng theo quy định của luật đất đai và thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm đăng ký.
Xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực có ý nghĩa quan trọng, đó chính là thời điểm các bên chính thức bị ràng buộc vào những gì mình đã thỏa thuận trong hợp đồng, tuy nhiên với nhiều quy định khác nhau của pháp luật thì thời điểm trên lại khác nhau ở mỗi văn bản luật khác nhau. Điều này đã và đang gây ra những khó khăn trên thực tế. Tuy nhiên, xét thấy BLDS chỉ có
quy định tại điều 689 là “Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất phải được lập
thành văn bản, có công chứng, chứng thực theo quy định của pháp luật” chứ không bắt buộc phải đăng kí như một điều kiện về hình thức. Hơn nữa nếu căn cứ vào NĐ 181, Điều 692 BLDS đề xác định thời điểm hợp đồng có hiệu lực là thời điểm đăng kí thì còn vấp phải một số bất cập vì nếu hợp đồng này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng kí có nghĩa là từ thời điểm này hợp đồng mới có giá trị ràng buộc các bên thực hiện.
Thứ hai, là sự thiếu đồng bộ về thời điểm chuyển dịch quyền sử dụng
đất và quyền sở hữu nhà nhà ở.
Về thời điểm dịch chuyển quyền sử dụng đất:
Điều 168 BLDS 2005 (Thời điểm chuyển quyền sở hữu đối với tài sản) 1. Việc chuyển quyền sở hữu đối với bất động sản có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sở hữu, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
2. Việc chuyển quyền sở hữu đối với động sản có hiệu lực kể từ thời điểm động sản được chuyển giao, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác.
Điều 692 BLDS 2005 (Hiệu lực của việc chuyển quyền sử dụng đất) Việc chuyển quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Về thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở:
Khoản 5 Điều 93 Luật Nhà ở 2005 quy định:
Bên mua, bên nhận tặng cho, bên đổi, bên được thừa kế nhà ở có trách nhiệm nộp hồ sơ để được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở theo trình tự quy định tại Điều 16 của Luật này, trừ trường hợp bên bán nhà ở là tổ chức có chức năng kinh doanh nhà ở hoặc các bên có thỏa thuận khác.
Quyền sở hữu nhà ở được chuyển cho bên mua, bên nhận tặng cho, bên thuê mua, bên nhận đổi nhà ở kể từ thời điểm hợp đồng được công chứng đối với giao dịch về nhà ở giữa cá nhân với cá nhân hoặc đã giao nhận nhà ở theo thỏa thuận trong hợp đồng đối với giao dịch về nhà ở mà một bên là tổ chức kinh doanh nhà ở hoặc từ thời điểm mở thừa kế trong trường hợp nhận thừa kế nhà ở.
Vậy đối với nhà ở thì thời điểm chuyển quyền sở hữu là thời điểm hợp đồng được công chứng.