Thứ nhất, thực hiện pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất là làm cho các quy định của pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp đi vào cuộc sống trở thành hành vi thực tế hợp pháp của các chủ thể tham gia vào quá trình thực hiện các quyền về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ hai, thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất được tiến hành theo trình tự, thủ tục pháp luật quy định.Trong quá trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; các chủ thể cần phải tiến hành theo các trình tự, thủ tục rất chặt chẽ do pháp luật quy định. Chẳng hạn để tham gia vào quá trình chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; các chủ thể phải đáp ứng điều kiện nhất định như trong góp vốn thì chủ thể nhận góp vốn quyền sử dụng đất phải là tổ chức có hoạt động sản xuất, kinh doanh hoặc trong thế chấp thì chủ thể nhận thế chấp quyền sử dụng đất phải là các tổ chức tín dụng được phép hoạt động tại Việt Nam...
Thứ ba, Thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất luôn mang tính khoa học và tính sáng tạo. Điều đó có nghĩa là khi thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất là sự vận dụng các quy định của pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất mang tính bắt buộc chung để giải quyết các vụ việc cụ thể. Vì vậy, trong thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất cần đảm bảo tính khoa học và tính sáng tạo. Nghĩa là trong quá trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất các chủ thể có thẩm quyền không được vận dụng pháp luật một cách máy móc, cứng nhắc mà trong khuôn khổ của pháp luật cho phép việc thực hiện pháp luật về quyền
31
chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất phải khoa học và sáng tạo tức là phải xem xét, nghiên cứu một cách toàn diện, khách quan đối với vụ việc đưa ra, cần phải xem xét nhiều góc độ để áp dụng quy định của pháp luật phù hợp, từ đó để có quyết định cụ thể vừa phù hợp quy định của pháp luật vừa phù hợp với tình hình thực tế có như vậy mới đưa lại hiệu quả trong quá trình thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.
Thứ tư, Chủ thể thực hiện pháp luật về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất
Khi nói đến chủ thể thực hiện pháp luật nói chung và chủ thể thực hiện pháp luật trong việc chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất nói riêng là nói đến các cá nhân, tổ chức (gọi chung là người sử dụng đất) mà theo quy định của pháp luật đất đai họ có các quyền và nghĩa vụ theo quy định của pháp luật đất đai, có năng lực để thực hiện các quyền và nghĩa vụ và chịu trách nhiệm trước pháp luật về các hành vi của mình. Trong quan hệ pháp luật đất đai về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất thì chủ thể tham gia thực hiện pháp luật gồm có: bên thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất; bên nhận chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất và bên tham gia vào quá trình thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, trong đó bên thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất là các cá nhân, hộ gia đình, tổ chức có đủ các điều kiện theo quy định của pháp luật đất đai. Cụ thể:
Bên thực hiện quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình... họ có đầy đủ các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất thông qua việc được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với đất đai họ đang sử dụng.
Bên nhận chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm các cá nhân, tổ chức được bên thực hiện quyền thông qua các hình thức
32
chuyển nhượng, góp vốn hoặc thế chấp trao cho các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất và họ được thực hiện các quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật nói chung và pháp luật đất đai nói riêng.
Trong quá trình thực hiện các quyền, các bên tham gia có quan hệ mật thiết với nhau. Việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của các bên phải được đặt trong mối quan hệ thống nhất, đảm bảo lợi ích hài hòa giữa các bên ... Tuy nhiên, trong quá trình thực hiện các quyền này sẽ có những mâu thuẫn, tranh chấp phát sinh vì vậy trong quá trình giải quyết các tranh chấp, mâu thuẫn cần nắm rõ các đặc điểm này để có những cách giải quyết phù hợp với quy định của pháp luật.
Về Chủ thể áp dụng pháp luật khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất.
Theo quy định của pháp luật hiện hành thì chủ thể áp dụng pháp luậtlà các phòng công chứng; văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất; các cơ quan quản lý đất đai...)
Trong qúa trình thực hiện các quy định của pháp luật đất đai về chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất, các chủ thể thường thực hiện một cách nghiêm chỉnh tuy nhiên do nhiều nguyên nhân có thể là chủ quan hoặc khách quan mà vẫn có những vi phạm pháp luật xảy ra. Những vi phạm pháp luật là hành vi của các cá nhân hoặc tổ chức cụ thể, được thể hiện dưới dạng hành động hoặc không hành động. Thông qua những hành động hay không hành động cụ thể mới bị coi là hành vi vi phạm pháp luật. Theo quy định của pháp luật về thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai.
Trình tự giải quyết tranh chấp đất đai từ 01/07/2014 có sự thay đổi lớn về xác định cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai khi luật đất đai mới bắt đầu có hiệu lực.Luật đất đai số 45/2013/QH13 ban hành ngày 29/11/2013.
33
Một trong những nội dung quản lý nhà nước về đất đai là việc giải quyết tranh chấp đất đai.Cơ quan nhà nước có thẩm quyền giải quyết việc tranh chấp đất đai gồm Tòa án nhân dân và ủy ban nhân dân.
Luật Đất đai 2013 quy định về thẩm quyền giải quyết các tranh chấp đất đai tại điều 203. Trong đó khoản 1 của điều luật có nội dung: Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của luật này và tranh chấp về tài sản gắn liền với đất thì do Tòa án nhân dân giải quyết. Các giấy tờ quy định tại điều 100 của Luật Đất đai năm 2013 vẫn giữ nguyên nội dung các quy định tại khoản 1,2 và khoản 5 điều 50 Luật Đất đai năm 2003 và có sự bổ sung thêm một số trường hợp đó là:
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ;
- Giấy tờ được Nhà nước giao đất, cho thuê đất từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành;
- Cộng đồng dân cư đang sử dụng đất có công trình là đình, đền, miếu, am, từ đường, nhà thờ họ; đất nông nghiệp quy định tại khoản 3 Điều 131 của Luật này.
Tại khoản 2 điều 203 quy định: Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật này thì đương sự chỉ được lựa chọn một trong hai hình thức giải quyết tranh chấp đất đai là nộp đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp tại ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về tố tụng dân sự.
Như vậy thẩm quyền giải quyết tranh chấp về đất đai được mở rộng hơn, Tòa án nhân dân có thẩm quyền giải quyết những loại việc tranh chấp đất đai gồm:
- Tranh chấp đất đai mà đương sự có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai;
34
- Tranh chấp về tài sản gắn liền với đất;
- Tranh chấp đất đai mà đương sự không có Giấy chứng nhận hoặc không có một trong các loại giấy tờ quy định tại Điều 100 Luật Đất đai Ngày 26/6/2014 Tòa án nhân dân tối cao đã có công văn hướng dẫn số 117/TANDTC-KHXX để phổ biến, quán triệt và triển khai thi hành Luật Đất đai đến các đơn vị trong toàn ngành. Do vậy, từ ngày 01/7/2014 khi thụ lý để giải quyết vụ án dân sự về tranh chấp đất đai cần chú ý một số vấn đề sau: Mọi tranh chấp đất đai đã được hòa giải tại ủy ban nhân dân cấp xã, (phường, thị trấn) mà không thành thì đương sự có thể khởi kiện tại Tòa án nhân dân. Đây là một quy định bắt buộc, được coi như một thủ tục “tiền tố tụng” mà đương sự phải thực hiện trước khi khởi kiện tới Tòa án nhân dân.
- Theo quy định tại điều 202 Luật Đất đai năm 2013 và khoản 1 điều 88 của Nghị định số 43/NĐ-CP Ngày 15/5/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai thì thành phần Hội đồng hòa giải cấp xã (phường, thị trấn) gồm: Chủ tịch hoặc Phó Chủ tịch ủy ban nhân dân là Chủ tịch Hội đồng; đại diện ủy ban Mặt trận Tổ quốc xã, phường, thị trấn; tổ trưởng tổ dân phố đối với khu vực đô thị; trưởng thôn, ấp đối với khu vực nông thôn; đại diện của một số hộ dân sinh sống lâu đời tại xã, phường, thị trấn biết rõ về nguồn gốc và quá trình sử dụng đối với thửa đất đó; cán bộ địa chính, cán bộ tư pháp xã, phường, thị trấn. Tùy từng trường hợp cụ thể, có thể mời đại diện Hội Nông dân, Hội Phụ nữ, Hội Cựu chiến binh, Đoàn Thanh niên Cộng sản Hồ Chí Minh…Thủ tục hòa giải tranh chấp đất đai tại ủy ban nhân dân cấp xã (phường, thị trấn) được thực hiện trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được đơn yêu cầu giải quyết tranh chấp đất đai. Việc hòa giải phải được lập thành biên bản có chữ ký của các bên và có xác nhận việc hòa giải không thành của ủy ban nhân dân.
- Đối với những tranh chấp đất đai mà đương sự không có giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc các giấy tờ quy định tại điều 100 Luật Đất đai năm 2013 thì phải yêu cầu đương sự phải cam kết chỉ khởi kiện đến Tòa án
35
nhân dân mà không đề nghị ủy ban nhân dân giải quyết tranh chấp đất đai để tránh trường hợp cùng một vụ việc cả hai cơ quan cùng tham gia giải quyết.
Những người có thẩm quyền xử phạt vi phạm hành chính được quy định trong Nghị định này là Chủ tịch ủy ban nhân dân các cấp, thanh tra chuyên ngành đất đai (thanh tra viên, người được giao thực hiện nhiệm vụ thanh tra chuyên ngành đang thi hành công vụ; Chánh Thanh tra Sở, Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành do Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai, Giám đốc Sở, Chánh Thanh tra Sở Tài nguyên và Môi trường ra quyết định thanh tra và thành lập Đoàn thanh tra; Trưởng đoàn thanh tra chuyên ngành cấp Bộ; Chánh Thanh tra Bộ Tài nguyên và Môi trường, Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý đất đai).
1.3.3. Hình thức thực hiện pháp luật về quyền chuyển nhượng, góp vốn, thế chấp quyền sử dụng đất