2. Những tồn tại yếu kộm trong việc phỏt triển thị trường nhà đất tại Hà Nội 1 Tỷ lệ giao dịch phi chớnh quy cao, tỡnh trạng vi phạm quy định về nhà đất
2.5 Cũn tồn tại cơ chế bao cấp, cũn cú sự phõn biệt khụng cần thiết giữa quốc doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chớnh
doanh, ngoài quốc doanh, giữa trong nước và ngoài nước trong cơ chế chớnh sỏch, trong quản lý điều hành của bộ mỏy Nhà nước về lĩnh vực BĐS và thị
trường BĐS.
Tồn tại này tạo mụi trường thuận lợi cho tham nhũng, sỏch nhiễu của phần tử thoỏi hoỏ, biến chất trong cỏc cơ quan quản lý Nhà nước về nhà, đất gõy những bất bỡnh đẳng về cơ hội kinh doanh và thu nhập trong xó hội, làm mộo mú cỏc quan hệ giao dịch trong thị trường BĐS.
Đối với cỏc doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài do chưa tỏch được quyền cho thuờ đất thụ (của Nhà nước) với quyền cho thuờ hạ tầng ( của cỏc doanh nghiệp phỏt triển hạ tầng hạ tầng), dẫn đến những ưu đói về giỏ thuờ đất, miễn giảm tiền thuờ đất của Nhà nước phải thụng qua doanh nghiệp phỏt triển hạ tầng và nhiều khi cỏc doanh nghiệp trực tiếp sử dụng đất làm mặt bằng sản xuất, kinh doanh lại khụng được hưởng.
Việc gúp vốn liờn doanh bằng gớa trị quyền sử dụng đất là một giải phỏp tốt trong thời kỳ đầu (1987 - 1993), khi ta thiếu vốn, giỏ cho thuờ đất cao, đến nay khụng cũn ý nghĩa đỏng kể.
Theo quy định hiện hành, cỏc nhà đầu tư nước ngoài khụng được quyền thuờ đất trực tiếp của cỏ nhõn, hộ gia đỡnh, tổ chức. Luật đất đai quy định rừ cho cỏc tổ chức trong nước thuờ đất cú nhiều quyền hơn so với tổ chức nước ngoài thuờ đất. Cỏc doanh nghiệp cú vốn đầu tư nước ngoài khi chuyển nhượng, cổ phần hoỏ cũng gặp phải khú khăn do tỡnh trạng phỏp lý về quyền sử dụng đất khụng rừ
hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn được quy định khỏc nhau trong Luật đầu tư nước ngoài và Luật đất đai. Nghị định 17/1999/NĐ-CP về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuờ, cho thuờ lại, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp và gúp vốn bằng gớa trị quyền sử dụng đất, khi giải thể doanh nghiệp, quyền sử dụng đất đó gúp vốn được xử lý theo thoả thuận của cỏc bờn.
Theo quy định của Luật đầu tư nước ngoài và Nghị định số 24/2000/NĐ-CP (Điều 43), khi giải thể doanh nghiệp hoặc chấm dứt hoạt động trước thời hạn, giỏ trị quyền sử dụng đất trong thời gian cũn lại thuộc tài sản thanh lý của doanh nghiệp. Tuy nhiờn, quy định trờn khụng ỏp dụng được trong trường hợp doanh nghiệp Nhà nước thuộc đối tượng thuờ đất của Nhà nước trả tiền hàng năm. Ngoài ra, theo quy định của Luật đất đai (Điều 23), đối với trường hợp được bờn Việt Nam là tổ chức được Nhà nước giao đất, Nhà nước sẽ thu hồi lại đất khi doanh nghiệp giải thể.
2.6 Thụng tin khụng đầy đủ, thiếu minh bạch và khú tiếp cận.
Tồn tại này tạo ra nhiều tiờu cực trong việc mua bỏn BĐS, gúp phần làm gia tăng tỡnh trạng đầu cơ rất nặng nề về nhà đất, gõy ra những khiếu kiện tranh chấp nhà đất (hiện cú khoảng 60-70% khiếu kiện trong xó hội khiếu kiện về nhà đất). Tuy nhiờn, cụng tỏc giải quyết khiếu nại, tố cao, tranh chấp nhà cửa đất đai ở cỏc địa phương chưa đỏp ứng được yờu cầu thực tế, rất dễ gõy ra tỡnh trạng mất ổn định chớnh trị – xó hội.
Mấy năm gần đõy, tỡnh hỡnh khiếu nại, tố cỏo gia tăng và gay gắt phức tạp, nội dung về khiếu nại, tố cỏo cú liờn quan mật thiết đến cỏc vấn đề về nàh đất. Xuất hiện khỏ nhiều đoàn khiếu kiện vượt cấp ở nhiều tỉnh, thành phố lờn trung ương và hầu hết cú nội dung khiếu kiện về đất đai. Một số nơi khiếu kiện rất gay gắt trở thành diểm núng giải quyết kộo dài, ảnh hưởng đến trật tự, an ninh địa phương.
Theo thống kờ hàng năm cú trờn 10 vạn vụ việc khiếu kiện liờn quan đến nhà đất (chiếm khỏang 65% tổng số vụ việc khiếu kiện của cụng dõn gửi đến cơ quan Nhà nước). Riờng thanh tra Nhà nước hàng năm tiếp nhận từ 5.000 – 7.000 đơn khiếu kiện vượt cấp liờn quan đến đất đai (chưa tớnh những đơn trựng lặp).
Qua thực tiễn thấy rằng khiếu kiện, tranh chấp đất đai được thể hiện chủ yếu trong mối quan hệ cỏc cơ quan, đơn vị nhà nước với cụng dõn và giữa cụng dõn với cụng dõn, bao gồm những dạng sau:
Đũi lại đất cú nhà ở cỏc khu vực đụ thị trong quỏ trỡnh cải tạo XHCN và cải
tạo cụng thương nghiệp Nhà nước đó quản lý nhưng khụng làm đủ thủ tục, hồ sơ trưng thu, mua, hoặc để thất lạc hồ sơ, nay chủ đất cũ đó dựng nhiều hỡnh thức xin hoặc đũi lại đất ở.
Đũi lại đất Nhà nước đó giao cho cỏc đơn vị quõn đội, cụng an và cỏc tổ
chức làm kinh tế (nụng, lõm, ngư trường, trại giam, khu kinh tế mới), nay một số đơn vị sử dụng khụng đỳng mục đớch, khụng cú hiệu quả, bỏn đất, “phỏt canh thu tụ” hoặc sử dụng đất cụng làm kinh tế gia định, giao khoỏn cho nhiều đối tượng ở nhiều nơi khỏc (trong đú khụng ớt cỏn bộ, nhõn viờn Nhà nước nhận đất với hỡnh thức làm trang trại nhưng thực tế họ khụng làm mà thuờ chớnh người dõn ở địa phương đú làm).
Đũi lại đất mà chớnh quyền cũ đó lấy để lập ấp chiến lược, lập khu quõn sự,
trại lớnh, kho tàng … trước năm 1975.
Tranh chấp đất đường đi, ngừ xúm, ranh giới đất ở, đất vườn, đất sản xuất
thuộc quyền sử dụng của cỏc hộ gia đỡnh cũng diễn ra khỏ phổ biến.
Khiếu kiện đũi lại nhà, đất của cỏc cơ sở tụn giỏo diễn ra khỏ phổ biến,
phức tạp.
Chủ cũ đũi lại đất nhờ người khỏc trụng coi, người được nhờ trụng coi qua
thời gian đó coi như của mỡnh.
Khiếu kiện lấy đất để xõy dựng cụng trỡnh cụng cộng, khụng chỉ về giỏ đền
Khiếu nại để đũi được hợp thức hoỏ, cụng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tại đụ thị (để khụng phải thực hiện nghĩa vụ tài chớnh) mà khi mua khụng cú xỏc nhận chớnh quyền địa phương cú hơn 3.000 vụ việc tồn đọng từ trước đến nay chưa được giải quyết được. Cú nhiều trường hợp cải tạo đỳng chớnh sỏch, phỏp luật nhưng nay hộ vẫn khiếu kiện đũi lại quyền lợi. Một số trường hợp gia đỡnh những người cú cụng với cỏch mạng cũng bị cải tạo nhà, đất, hiện đang thực sự khú khăn về chỗ ở cú đơn xin lại nhà cũ, gõy khú khăn khụng nhỏ cho cỏc cơ quan nhà nước trong quỏ trỡnh giải quyết.
Về tố cỏo tập trung ở cỏc nội dung sau:
Chớnh quyền địa phương giao đất trỏi thẩm quyền, đất giao khụng đỳng
danh sỏch được phờ duyệt theo quyết định của cơ quan cú thẩm quyền, giao sai vị trớ, sai diện tớch, khụng đỳng quy hoạch, thu tiền đất vượt nhiều lần so với quy định của Nhà nước, sử dụng tiền đất khụng đỳng chế độ tài chớnh.
Chớnh quyền địa phương quản lý sử dụng quỹ đất cụng và quỹ đất cụng
ớch 5% sai mục đớch, sai phỏp luật, cho thuờ đất trỏi thẩm quyền.
Thụng tin khụng đầy đủ, thiếu minh bạch và khú tiếp cận, tại Hà Nội nguồn thụng tin để cú được ngụi nhà hiện tại của người phỏng vấn tập trung chủ yếu là thụng qua bạn bố, họ hàng (chiếm 70,24%), qua thụng tin đại chỳng 16,67%, qua
cỏc trung tõm mụi giới nhà đất chỉ chiếm cú 13,10% (nguồn: Viện nghiờn cứu
Thông tin giúp tìm kiếm ngôi nhà ở Hà Nội
70%
13%17% 17%
Qua bạn bè , họ hàng
Qua trung tâm môi giớ i nhà đất Qua thông tin đại chúng
Theo VnExpress ngày 9/1/2004 vợ chồng anh Chuyờn ở Thanh Xuõn, Hà Nội dốc toàn bộ 900 triệu đồng mua đất ở khu Lỏng Hũa Lạc. Chỉ một thời gian sau, mảnh đất ấy bị xột vào danh sỏch quy hoạch và chỉ được đền bự chưa đầy một nửa số tiền anh chị bỏ ra.
Anh Chuyờn cho biết, khụng chỉ cú anh mà cả chị gỏi và hai người bạn thõn cũng rơi vào trường hợp tương tự. "Suy cho cũng cũng chỉ vỡ khụng cú thụng tin nờn đành phải chấp nhận thụi", anh than thở.
Anh Ân ở Định Cụng (Hà Nội) cũng là một nạn nhõn của tỡnh trạng thiếu thụng tin. Năm ngoỏi, anh "nộm" 2 tỷ đồng vào mảnh đất ở khu vực quận Cầu Giấy, sau đú mới ngó ngửa ra là nú nằm trong diện giải toả.
Cỏc chuyờn gia địa ốc cho rằng, thị trường bất động sản đang rơi vào tỡnh trạng thiếu thụng tin nghiờm trọng về cả người mua và người bỏn. Do vậy, những chuyện rủi ro xảy ra với người dõn trong thời gian qua khỏ phổ biến. Ngay cả những người cẩn thận và cú kinh nghiệm về lĩnh vực này đụi khi cũng mua phải một căn hộ đó qua tay nhiều chủ với mức chờnh lệch cú khi lờn đến vài trăm triệu đồng.
Theo thống kờ của một cụng ty bất động sản lớn ở Hà Nội, cứ 100 căn nhà giao dịch chỉ cú 10-15 căn nhà giao dịch thực, tức là được mua bỏn với giỏ hợp lý và người mua nắm rừ thụng tin về vị trớ căn nhà. Số cũn lại, đa số bị đẩy giỏ lờn cao do đầu cơ. Cỏc trung tõm tư vấn thừa nhận, phần lớn người dõn khi mua nhà
Do vậy, tỡnh trạng “người người mụi giới, nhà nhà mụi giới” bất động sản hiện đó diễn ra khỏ phổ biến và cứ đõu lập dự ỏn xõy nhà chung cư, quy hoạch đụ thị mới... là ở nơi đấy mọc lờn cỏc trung tõm tư vấn. Chỉ tớnh riờng khu vực Mỹ Đỡnh cứ cỏch vài trăm một lại thấy xuất hiện một trung tõm mụi giới bất động sản, hay từ chõn cầu Chương Dương đến cầu Chui cũng cú đến chục văn phũng tư vấn.
Cơn "sốt" mụi giới tràn về cả những vựng ven đụ đang trong quỏ trỡnh đụ thị húa. Tại Đụng Anh, đầu làng, cuối làng đều cú văn phũng nhà đất. Thậm chớ khụng vào văn phũng nhà đất, chỉ cần ngồi uống nước ở quỏn cúc ven đường, và hỏi: ở đõy cú ai bỏn nhà, đất khụng, lập tức cú người đến hướng dẫn một cỏch tận tỡnh với mức phớ khoảng 1-2 triệu đồng nếu thương lượng thành cụng.
Hiện nay do nhu cầu của thị trường nhiều trung tõm mụi giới nhà đất mọc lờn nhưng chỉ mới cú 19 trung tõm đăng ký hoạt động với Nhà nước. Do vậy Nhà nước vẫn chưa quản lý được cỏc trung tõm này.