2.2.1 Tổng hợp cỏc dự ỏn của cụng ty.
Căn cứ vào điều kiện của cụng ty cũng như qua nghiờn cứu thị trường, cụng ty Kinh Đụ đó quyết định phương hướng kinh doanh chớnh của mỡnh là xõy dựng và cho thuờ văn phũng cấp trung bỡnh. Từ đú, dựa vào phương hướng này cụng ty đó dần dần lập nờn cho mỡnh cỏc dự ỏn để hoạt động.
Cỏc dự ỏn đó và đang hoạt động ở cụng ty gồm cú:
Dự ỏn Toà nhà Kinh Đụ: 292 Tõy Sơn: Cho Cụng ty dự toỏn và truyền số liệu thuờ thời gian 6 năm từ 2001 đến 2006.
Dự ỏn 51 Lờ Đại Hành cho 4 Cụng ty thuờ là:
Cụng ty cổ phần phần mềm Việt thuờ từ năm 2003 đến năm 2008. Phũng tài chớnh kế toỏn Phũng tổ chức hành chớnh quản trị Phũng KD, đầu tư và tiếp thị Toà nhà Kinh Đụ 51 Lý Thỏi Tổ 51 Lờ Đại Hành Toà nhà trung tõm 31- Hai Bà Trưng
Cụng ty tư vấn Cụng nghiệp và đụ thị Việt Nam thuờ từ năm 2003 đến năm 2007.
Cụng ty cổ phần đầu tư xõy dựng và thương mại Phỳ Điền thuờ từ năm 2003 đến 2008.
Cụng ty TNHH Mạnh Đức thuờ từ năm 2004 đến 2008.
Dự ỏn 51 Lý Thỏi Tổ cho cụng ty TNHH Du lịch và thương mại Á Đụng thuờ từ năm 2004 đến 2008.
Dự ỏn 31 Hai Bà Trưng liờn doanh với HONGKONG LAND để cho thuờ văn phũng, đơn vị này hạch toỏn độc lập với cụng ty.
Dự ỏn đầu tư vào xõy dựng văn phũng và kiốt cho thuờ ở cửa khẩu Tõn Thanh tỉnh Lạng Sơn đang trong giai đoạn đầu chuẩn bị.
Cỏc dự ỏn trờn hiện đang hoạt động cú hiệu quả đảm bảo sự hoạt động liờn tục của cụng ty.
Khi đó cú dự ỏn thỡ một điều tất yếu là phải tiến hành thẩm định dự ỏn trước khi cho dự ỏn đi vào hoạt động. Khụng nằm ngoài quy luật đú, Kinh Đụ cũng tiến hành cụng tỏc thẩm định cỏc dự ỏn của mỡnh nhất là thẩm định tài chớnh dự ỏn. Tuy nhiờn do quy mụ của cụng ty cũn nhỏ, và qua quỏ trỡnh từ khi thành lập đến giờ mụi trường kinh doanh đó cú nhiều thay đổi và do đú Kinh Đụ cũng đó cú những sự thay đổi theo cho phự hợp kể cả trong cụng tỏc thẩm định dự ỏn. Ta cú thể thấy được điều này qua sự phõn tớch sau:
2.2.2.1 Giai đoạn từ khi thành lập đến năm 2002.
Đõy là giai đoạn 10 năm đõu thành lập của cụng ty. Sở dĩ em lấy mốc năm 2002 là vỡ đõy là năm thành lập phũng Kinh doanh đầu tư và tiếp thị của cụng ty. Trong những năm đầu thành lập đến 2002, cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn của cụng ty do một cỏ nhõn đảm nhiệm và người này là nhõn sự của phũng tổ chức hành chớnh quản trị. Tất cả cụng việc của dự ỏn cũng như thẩm định dự ỏn đều do người này tiến hành từ cụng tỏc nghiờn cứu thăm dũ thị trường đến lập dự ỏn
và cuối cựng là thẩm định dự ỏn. Cú thể do mới thành lập cựng với quy mụ hoạt động của cụng ty cũn nhỏ nờn cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn cũn khỏ đơn giản, cấu trỳc bộ phận phụ trỏch được đan xen lẫn với cỏc bộ phận khỏc. Ở giai đoạn này thỡ năng suất lao động của cỏ nhõn ảnh hưởng trực tiếp đến chất lượng cụng việc, chất lượng dự ỏn hay ảnh hưởng đến cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn núi chung. Việc thẩm định tài chớnh dự ỏn được san sẻ một phần cho cỏc phũng khỏc như phũng kế toỏn tài chớnh đảm nhận việc tớnh cỏc chỉ tiờu của dự ỏn; phũng tổ chức cũng giỳp làm một số việc khỏc…
2.2.2.2 Từ năm 2002 đến nay.
Thỏng 7 năm 2002, phũng kinh doanh đầu tư và tiếp thị ra đời. Đõy là bước hoàn thiện hơn, phỏt triển hơn cụng tỏc thẩm định dự ỏn. Phũng kinh doanh đầu tư tiếp thị ra đời là một sự chuyờn mụn hoỏ trong cụng tỏc thẩm định dự ỏn. Cụng tỏc thẩm đinh dự ỏn đó cú phũng chuyờn trỏch đảm nhiệm, khụng cũn gộp với phũng hành chớnh quản trị nữa. Đội ngũ nhõn viờn làm cụng tỏc này được phõn định cụ thể và chịu trỏch nhiệm về cụng việc của mỡnh. Cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn được nõng cao về chất lượng , bảo đảm về kỹ thuật và được tiến hành chi tiết hơn, chớnh xỏc hơn. Cụ thể như đội ngũ nghiờn cứu thẩm định thị trường được củng cố giỳp cho cụng ty phỏt hiện được nhiều khỏch hàng tiềm năng hơn, khai thỏc được những thị trường cũn bỏ ngỏ… Hay trong cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn, việc tớnh toỏn cỏc chỉ số tài chớnh của dự ỏn cũng được tiến hành chắc chắn hơn. Lỳc này phũng kinh doanh đảm nhận hết cỏc cụng việc.Năng suất lao động được nõng lờn rừ rệt. Ta cú thể thấy qua số liệu sau:
Tổng doanh thu :
Năm 2000: 2 250 150 667 đồng Năm 2001: 2 461 422 451 đồng
Năm 2002: 5 442 402 990 đồng
(Nguồn: Bỏo cỏo kết quả kinh doanh cỏc năm tương ứng.)
Ta thấy năm 2002 thỡ tổng doanh thu đó tăng gần 2 tỷ đồng so với năm 2001.
Rừ ràng cụng tỏc thẩm định dự ỏn núi chung và cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn núi riờng tại cụng ty đó và đang trờn bước đường hoàn thiện. Đõy là một trong cỏc nhõn tố giải thớch cho cụng việc làm ăn ngày càng hiệu quả của cụng ty.
2.2.3 Cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn tại Kinh Đụ.
Cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn tại Kinh Đụ được tiến hành theo sơ đồ khỏi quỏt sau:
Khởi đầu N g h i ờ n c ứ u t h ị t r ư ờ n g Hỡnh thành dự ỏn Hỡnh thành dự ỏn Xỏc định nguồn vốn cho dự ỏn Lập cỏc BCTC Tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu Trỡnh GĐ, BQL duyệt Thực hiện dự ỏn
Khi cụng tỏc nghiờn cứu thị trường được tiến hành, cụng ty đó xỏc định được nhu cầu của thị trường hay núi cụ thể hơn là đó tỡm được khỏch hàng thỡ cụng ty tiến hành cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn.
-Bằng cỏc nghiệp vụ cụ thể của mỡnh cựng với kinh nghiệm cụng tỏc cũng như căn cứ tỡnh hỡnh thực tế nhu cầu của thị trường về cấp độ văn phũng, đội ngũ thẩm định đó cú thể hoạch định ra dự ỏn, xỏc định quy mụ của dự ỏn cũng như cỏc phương ỏn kinh doanh. Xem xột tổng giỏ trị đầu tư của dự ỏn là bao nhiờu, giỏ trị đi thuờ, giỏ trị đầu tư thờm là bao nhiờu… Đặc điểm kinh doanh chớnh của cụng ty là đầu tư vào cỏc dự ỏn cho thuờ văn phũng do đú vấn đề đầu tiờn sẽ là địa điểm của dự ỏn. Để cú được địa điểm cho dự ỏn, cụng ty cú thể huy động từ cỏc phương ỏn như sẽ đầu tư thờm vào một địa điểm và cho thuờ lại, hoặc thuờ đất của Uỷ ban nhõn dõn thành phố thụng qua Tổng Liờn đoàn lao động Thành phố Hà Nội. Chớnh vỡ vậy mà trong cỏc bỏo cỏo tài chớnh của dự ỏn cú một khoản mục là "trả tiền thuờ đất".
-Vấn đề nguồn vốn cho dự ỏn, cụng ty và đội ngũ thẩm định xem xột từ nhiều nguồn. Cú thể doanh thu từ đầu năm, quỹ khấu hao, lợi nhuận năm trước hay đi vay ngõn hàng…Một trong cỏc đặc điểm của cỏc dự ỏn của cụng ty cũng như đặc điểm kinh doanh của loại hỡnh cho thuờ văn phũng là cụng ty sẽ nhận được tiền thuờ trước vào đầu năm. Do đú ngay đầu năm cụng ty đó cú một khoản tiền và cụng ty lấy đú là một phần tài chớnh đúng gúp cho cỏc dự ỏn.
Kinh Đụ ỏp dụng nguyờn tắc khấu hao nhanh, mặc dự cú thể làm giảm lợi nhuận của cụng ty nhưng trỏi lại nú lại làm tăng nguồn vốn cho kinh doanh. Do đú cụng ty cú một khoản nhàn rỗi để tạo điều kiện mở rộng kinh doanh. Và cũng giống như những doanh nghịờp
khỏc, lợi nhuận năm trước cũng là một nguồn đầu tư tài chớnh cho dự ỏn. Ngoài ra trong trường hợp vẫn thiếu về vốn, cụng ty cú thể nhờ đến nguồn vốn vay ngõn hàng.
-Một cụng việc rất quan trọng trong cỏc dự ỏn cho thuờ văn phũng của cụng ty là lập cỏc bỏo cỏo tài chớnh cho dự ỏn trong đú cú dự tớnh cỏc mức đơn giỏ cho thuờ. Đặc điểm của cho thuờ văn phũng là đơn giỏ cho thuờ tớnh theo đơn vị USD/m2. Cỏn bộ thẩm định lập một bảng cỏc đơn giỏ của dự ỏn với cỏc mức đơn giỏ khỏc nhau rồi từ đú tớnh ra cỏc chỉ tiờu cần thiết để đỏnh giỏ lợi nhuận cuả dự ỏn. Việc tớnh toỏn đơn giỏ này khụng phải chỉ đơn thuần là tớnh ra tổng số doanh thu thu về mà cỏn bộ thẩm định phải căn cứ vào đú lựa chọn mức giỏ nào đú để thoả thuận với khỏch hàng. Với mức giỏ được thoả thuận này phải đảm bảo doanh thu và lợi nhuận của dự ỏn ( Ở đõy cú tớnh đến cả mức độ rủi ro của dự ỏn đú là cho thuờ được 100% diện tớch thỡ đơn giỏ sẽ là bao nhiờu, nếu chỉ thuờ một phần thỡ đơn giỏ sẽ là bao nhiờu…) Cỏn bộ thẩm định dự ỏn cú nhiệm vụ kiểm tra rà soỏt lại cỏc bỏo cỏo tài chớnh của dự ỏn, kiểm tra xem doanh thu cú đỳng khụng, tại sao lại đạt được cỏc mức doanh thu đú. Kiểm tra mức độ rủi ro của dự ỏn, xem độ chắc chắn của dự ỏn là như thế nào. Mức độ rủi ro của dự ỏn ở đõy chớnh là phần diện tớch văn phũng được đầu tư mà khụng cho thuờ được… (Cụng ty chỉ chấp nhận dự ỏn cú độ rủi ro <=15% tức là chỉ cú <= 15% diện tớch khụng cho thuờ được) Đồng thời cỏn bộ thẩm định cũng phải so sỏnh đối chiếu doanh thu của dự ỏn với chi phớ để xem doanh thu cú bự được với cỏc chi phớ đó bỏ ra hoặc so sỏnh chi phớ cơ hội của dự ỏn. Trong cỏc bỏo cỏo tài chớnh của dự ỏn, cỏn bộ thẩm định liệt kờ khụng chỉ doanh thu của dự ỏn mà cả chi phớ của dự ỏn. Cỏc chi phớ của dự ỏn cũng bao gồm cỏc khoản chi trực tiếp, chi giỏn tiếp, chi lương…
- Từ cỏc bỏo cỏo tài chớnh đó lập cho dự ỏn, cỏn bộ thẩm định tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu cho dự ỏn. Cụng ty thường ỏp dụng cỏc chỉ tiờu về tỷ suất lợi nhuận như tỷ suất lợi nhuận trờn doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trờn vốn bỏ ra. Ngoài ra cũn dựng phụ thờm một số chỉ tiờu khỏc như chỉ số lao động, xột tốc độ trượt của doanh thu, chi phớ, lợi nhuận, tỷ giỏ.Vỡ đơn giỏ cho thuờ tớnh bằng USD nờn yếu tố trượt giỏ của đồng tiền cũng được xem xột. Việc tớnh đến yếu tố trượt giỏ của doanh thu và chi phớ là một dạng biến tướng của yếu tố giỏ trị thời gian của tiền. Cụng ty so sỏnh giữa doanh thu và chi phớ thu về và bỏ hàng năm xột về mức độ sinh lời với việc gửi tiền vào ngõn hàng hưởng lợi tức. Đú cũng chớnh là xột chi phớ cơ hội của tiền. Do đặc điểm của ngành kinh doanh bất động sản là vốn đầu tư ban đầu rất lớn nờn tỷ suất lợi nhuận phải rất cao mới thực hiện vỡ nếu đầu tư xõy dựng mà khụng cho thuờ được thỡ sẽ dẫn đến lóng phớ vốn. Mức tỷ suất lợi nhuận mà cụng ty thường lấy phải đạt từ 20 -> 30% trở lờn thỡ mới khả thi.
-Sau khi đó cú cỏc bỏo cỏo tài chớnh của dự ỏn, cỏn bộ thẩm định trỡnh lờn giỏm đốc duyệt. Giỏm đốc xem xột, đỏnh giỏ rồi tổ chức cuộc họp ban quản lý, đưa dự ỏn cho ban quản lý duyệt và quyết định dự ỏn.
Để minh họa cho cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn vừa núi trờn, ta hóy xem xột một số minh họa sau:
Đõy là một dự ỏn đi thuờ và cho thuờ lại, thời gian trong 8 năm, tỷ giỏ ỏp dụng là 1$ = 15400 đồng. Cụng ty đó đưa ra cỏc phương ỏn khỏc nhau. Mỗi phương ỏn là một mức giỏ cho thuờ lại khỏc nhau từ mức độ rất thấp -> thấp
-> trung bỡnh -> rất cao cựng với sự lựa chọn về rủi ro... Cụng ty đó lập ra hơn 10 phương ỏn như thế. ở đõy em xin minh họa bằng 4 phương ỏn với giỏ cho thuờ lại là dại diện cho mức rất thấp, thấp, trung bỡnh và rất cao.
Phương ỏn 1: Giỏ cho thuờ lại rất thấp (3500 và 4600) và dự trự rủi ro 5% và khụng lập quỹ chờnh lệch nờn giỏ mua vào là: 2920 và 3980
Giỏ đi thuờ/ thỏng Tổng giỏ thuờ Chi phớ để thuờ Giỏ bỏn dự tớnh Tổng giỏ bỏn Chi phớ để bỏn (5% giỏ bỏn) Lợi nhuận Nhà nhỏ: 02 căn 2.920x2 căn 3.500x2căn 5.840 555.040 15.200 7.000 672.000 33.600 68.160 Nhà to:01 căn 3.980x1 căn 4.600x1 căn 3.980 378.380 13.300 4.600 441.600 22.080 27.840 933.420 28.500 11.600 1.113.60 0 55.680 96.000
(Nguồn: Cỏc phương ỏn thuờ và cho thuờ lại ; Phũng KD ĐT - TT) Tổng hợp kết quả thực tế 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.113.600 17.149.440.000 2.143.680.000 Tổng chi phớ 989.100 15.232.140.000 1.904.017.500 Tổng LNTT: 124.500 1.917.300.000 239.662.500
TổngLNST: 84.660 1.303.764.000 162.970.500
Phương ỏn 2: Giỏ cho thuờ lại thấp (3800 và 4800) dự trự rủi ro 10% tổng doanh thu (tương đương 10 thỏng / 8 năm).
Giỏ đi thuờ/Thỏng Tổng giỏ thuờ Chi phớ để thuờ Giỏ bỏn dự tớnh Tổng giỏ bỏn Chi phớ để bỏn(10% giỏ bỏn) Lợi nhuận Nhà nhỏ:02 căn 3.300x2 3.800x2 6.600 628.000 15.200 7.600 729.600 72960 13.440 Nhà to: 01 căn 4.200x1. 4.800x1 4.200 399.500 13.300 4.800 460.800 46.080 1.920 1.027.500 28.500 12.400 1.190.400 119.040 15.360
(Nguồn: Cỏc phương ỏn thuờ và cho thuờ lại ; Phũng KD ĐT - TT) Tổng hợp kết quả thực tế: 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.190.400 18.332.160.000 2.291.520.000 Tổng chi phớ 1.146.540 17.656.716.000 2.207.089.500 Tổng LNTT 43.860 675.444.000 84.430.500 Thuế 14.035 216.142.180 27.017.760 Tổng LNST 29.825 459.301.920 57.412.740
Phương ỏn 3: Giỏ cho thuờ lại trung bỡnh ( 4000 và 5000) dự trự rủi ro 15% tổng doanh thu (tương đương 16 thỏng/ 8 năm)
Giỏ đi thuờ/Thỏng Tổng giỏ thuờ Chi phớ để thuờ Giỏ bỏn dự tớnh Tổng giỏ bỏn Chi phớ để bỏn(15% giỏ bỏn) Lợi nhuận Nhà nhỏ:02 căn 3.300x2 4.000x2 6.600 628.000 15.200 8.000 768.000 115.200 24.800 Nhà to: 01 căn 4.200x1. 5.000x1 4.200 399.500 13.300 5.000 480.000 72.000 8.500 1.027.500 28.500 13.000 1.248.000 187.200 33.300
(Nguồn: Các phơng án thuê và cho thuê lại ; Phòng KD ĐT - TT) Tổng hợp kết quả thực tế: 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.248.000 19.219.200.000 2.402.400.000 Tổng chi phí 1.214.700 18.706.380.000 2.338.297.500
Tổng LNTT 33.300 512.820.000 64.102.500
Thuế 10.656 164.102.400 20.512.800 Tổng LNST 22.644 348.717.600 43.589.700
Phơng án 4: Giá cho thuê lại rất cao (4500 và 5500) dự trù rủi ro chỉ 5% tơng đơng với 5 tháng thuê
Giỏ đi thuờ/Thỏng Tổng giỏ thuờ Chi phớ để thuờ Giỏ bỏn dự tớnh Tổng giỏ bỏn Chi phớ để bỏn(15% giỏ bỏn) Lợi nhuận Nhà nhỏ:02 căn 3.300x2 4.500x2 6.600 628.000 15.200 9.000 864.000 43.200 192.800 Nhà to: 01 căn 4.200x1. 5.500x1 4.200 399.500 13.300 5.500 528.000 26.400 102.100 1.027.500 28.500 14.500 1.392.000 69.600 294.900
Tổng hợp kết quả thực tế: 8 năm 1 năm Tổng doanh thu 1.392.000 21.436.800.000 2.679.600.000 Tổng chi phớ 1.097.100 16.895.340.000 2.111.917.500 Tổng LNTT 294.900 4.541.460.000 567.682.500 Thuế 94.368 1.453.267.200 181.658.4000 Tổng LNST 200.532 3.088.192.800 386.024.100
Từ cỏc phương ỏn tương tự như thế, cụng ty cõn nhắc và lựa chọn cho mỡnh một phương ỏn hợp lý nhất cả về lợi nhuận lẫn hệ số rủi ro.
Ta xột dự ỏn 292 Tõy Sơn (là dự ỏn đó và đang hoạt động hiệu quả nhất của cụng ty) ta hóy xem xột cụng tỏc thẩm định đó được tiến hành như thế nào.
Trong bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi của dự ỏn 292 Tõy Sơn, cú đầy đủ cỏc cụng tỏc từ thẩm định thị trường, thẩm định kỹ thuật, tới bản thiết kế mụ hỡnh tũa nhà. Ta xem xột phần thẩm định tài chớnh của dự ỏn này.
Tờn dự ỏn: Tũa nhà Kinh Đụ
Địa điểm: 292 Tõy Sơn- Hà Nội.
Diện tớch đất: 1350 m2
Diện tớch sàn xõy dựng: 4830 m2
Số tầng: 5 tầng.
Diện tớch đất lưu khụng: 384 m2
Tổng vốn đầu tư: 8.000.000.000 đồng.
Tỷ lệ nguồn vốn của cụng ty: 62%( 4.960.000.000 đồng)
Vay ngõn hàng: 38% (3.040.000.000 đồng)
Phần vốn của cụng ty được lấy từ cỏc nguồn như:
Đền bự giải phúng mặt bằng: 1.500.000.000 đồng
Đền bự của liờn doanh 31 Hai Bà Trưng: 500.000.000