3.2.2.1 Đối với bộ phận nghiờn cứu thị trường.
Cỏn bộ nghiờn cứu thị trường cần phải thụng thạo cả cụng tỏc Marketing. Do quy mụ của cụng ty cũn nhỏ nờn khụng thể thành lập một phũng Marketing riờng biệt vỡ vậy nhõn viờn phũng kinh doanh đầu tư tiếp thị cần phải kiờm nhiệm cả cụng tỏc Marketing từ đú đảm bảo chất lượng của dự ỏn. Cụng tỏc Marketing thể hiện ở việc nghiờn cứu thị trường, tỡm và phỏt triển khỏch hàng tiềm năng. Cụng tỏc nghiờn cứu thị trường cũng thể hiện một mặt nào đú của cụng tỏc thẩm định thị trường. Thẩm định thị trường là tiền đề cho việc thực hiện cỏc bước thẩm định tiếp theo. Vỡ vậy cụng tỏc nghiờn cứu thị trường cần được làm cẩn thận, chắc chắn, khai thỏc thị trường ở mọi nơi cú thể như thăm dũ thị trường thụng qua mạng Internet... Cập nhật thụng tin, nắm bắt thụng tin mới nhất về nhu cầu thuờ văn phũng. Muốn vậy, cỏn bộ thẩm định phải năng nổ nhiệt tỡnh, thỏo vỏt, ưa học hỏi, tỡm tũi cỏi mới, luụn luụn trau dồi nõng cao kiến thức chuyờn mụn, phỏt huy, linh động cỏc mối quan hệ , cú những hỡnh thức chào hàng, tiếp cận khỏch hàng phong phỳ, đa dạng để cú thể tỡm kiếm được nhiều khỏch hàng.
3.2.2.2 Đối với cỏn bộ thực hiện thẩm định.
Cỏn bộ thẩm định là nhõn tố quyết định chất lượng thẩm định của dự ỏn. Cỏn bộ thẩm định trực tiếp tổ chức và thực hiện cụng tỏc thẩm định hiệu quả tài chớnh của dự ỏn theo cỏc cụng tỏc kỹ thuật của mỡnh. Kết quả thẩm định là dựa trờn sự đỏnh giỏ xem xột chủ quan của cỏn bộ thẩm định trờn cơ sở khoa học và cỏc chuẩn mực khỏc nhau. Do đú để cú kết quả thẩm định tốt thi việc nõng cao chất lượng cỏn bộ
thẩm định phai được đặt lờn hàng đầu.
Cần phải cập nhật những thụng tin mới nhất về thị trường giỏ cả của cỏc mặt hàng văn phũng và phục vụ cho văn phũng mà cụng ty và cỏc dự ỏn thường dựng. Bởi lẽ đõy là một việc rất quan trọng trong việc dự trự kinh phớ cho dự ỏn. Từ đú cụng tỏc dự trự kinh phớ, chi phớ cho dự ỏn được chớnh xỏc nhất cú thể. Cú thể vớ dụ như dự ỏn 51 Lờ Đại Hành của cụng ty cỏc khoản mục chi phớ bao gồm chi phớ lắp đặt điện nước, mỏy điều hoà,…vỡ thế nếu nắm bắt rừ được giỏ cả của cỏc mặt hàng trờn thỡ sẽ rất cú lợi cho cụng ty và dự ỏn. Cụng ty nờn thiết lập mới và duy trỡ tốt cỏc mối quan hệ với cỏc đối tỏc trong việc cung cấp cỏc thiết bị phục vụ cho thuờ văn phũng.
Cỏn bộ thẩm định cũng cần phải thường xuyờn đổi mới nõng cao nghiệp vụ của mỡnh, cập nhật cỏc thụng tin về cỏc phương ỏn thẩm định mới. Tăng cường học hỏi cỏc đơn vị bạn trong cựng ngành hay cựng lĩnh vực.
3.2.3 Về quy trỡnh thẩm định .
3.2.3.1 Cụng tỏc huy động vốn cho dự ỏn.
Tớch cực tỡm thờm cỏc nguồn tài trợ khỏc cho dự ỏn gúp phần làm đa dạng nguồn tài trợ cho dự ỏn... Ngoài việc tỡm cỏc nguồn tài trợ vốn cho dự ỏn cụng ty cũng cú thể tự đỏp ứng nguồn vốn cho mỡnh bằng cỏch nõng cao hiệu quả kinh doanh của cỏc lĩnh vực khỏc của cụng ty, cú thể bổ trợ phần nào cho nguồn vốn của cụng ty. Nhất là trong thời điểm hiện nay, ngành du lịch đang cú những điều kiện thuận lợi để phỏt triển. Xó hội ngày càng phỏt triển, đời sống nhõn dõn ngày càng được nõng cao, do đú nhu cầu về dịch vụ nhất là dịch vụ du lịch ngày càng phỏt triển. Cụng ty Kinh Đụ cú hoạt động trờn cả lĩnh vực này sẽ là một yếu tố tốt đẩy mạnh hoạt động của cụng ty. Mặc dự lĩh vực kinh doanh chớnh của cụng ty là xõy dựng và cho thuờ văn phũng
tuy nhiờn cũng khụng vỡ thế mà bỏ qua những lĩnh vực kinh doanh khỏc đang rất cú lói. Chớnh điều đú nếu làm tốt sẽ tỏc động trở lại đối với hoạt động cho thuờ văn phũng, nú sẽ cung cấp một lượng khỏ vốn cho cụng ty để đỏp ứng cho cỏc dự ỏn cú thể đi vào họat động mà khụng phải phiền hà nhiều trong chuyện lo vốn và đi vay vốn. Thớ điểm ỏp dụng phương thức xõy văn phũng theo yờu cầu của khỏch hàng ( Nhưng khỏch hàng này phải đảm bảo thuờ lõu dài và tiền thuờ phải phự hợp cho việc đầu tư ban đầu của dự ỏn. Những vấn đề này cần bàn bạc rừ trong hợp đồng thuờ), cú thể thoả thuận với khỏch hàng trong việc khỏch hàng sẽ nhận một phần chi phớ trong viờc đầu tư ban đầu ( Nếu cụng ty chưa đủ vốn để đầu tư) và cụng ty sẽ khấu trừ dần số tiền đú vào tiền thuờ sau này ( Hỡnh thức này thường chỉ ỏp dụng đối với khỏch hàng cú nhu cầu về cỏc văn phũng chuyờn dụng, cần cú những mẫu thiết kế theo yờu cầu riờng của họ.)
Tạo lập và duy trỡ tốt mối quan hệ với cỏc khỏch hàng để hạn chế thấp nhất cỏc rủi ro khụng đỏng cú.
Trường hợp huy động vốn cho dự ỏn cần phải vay tiền ngõn hàng cú thể mang chớnh dự ỏn đú ra để thế chấp. Nờn tập trung vay ở một ngõn hàng để tạo ra mối quan hệ lõu dài, tạo ra uy tớn với ngõn hàng, như thế sẽ dễ dàng hơn cho cỏc dự ỏn về sau.
3.2.3.2 Cỏc chỉ tiờu sử dụng
Do quy mụ của cụng ty cũn nhỏ nờn cỏc chỉ tiờu đỏnh giỏ cũng khụng qua phức tạp và cao siờu. Cụng ty mới sử dụng một số chỉ tiờu đơn giản như tỷ suất lợi nhuận trờn doanh thu, tỷ suất lợi nhuận trờn vốn đầu tư bỏ ra…Tuy nhiờn cỏc cỏn bộ thẩm định cũng khụng nờn khụng để ý tới một số chỉ tiờu quan trọng khỏc như NPV, IRR…mà nờn tham khảo, tớnh toỏn để cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn được tiến hành kỹ càng hơn và dự ỏn sẽ chắc chắn dễ thành cụng hơn nếu như tỡm được tiếng núi chung cho tất cả cỏc chỉ tiờu.
Đồng thời để tạo điều kiện thuận lợi hơn khi trỡnh hồ sơ đi vay Ngõn hàng, cỏc chỉ tiờu NPV, IRR... là một trong cỏc yếu tố đảm bảo một phần cho cụng ty để Ngõn hàng cho vay. Ngõn hàng với vai trũ là người cho vay cũng tiến hành thẩm định tài chớnh dự ỏn. Và một điều khỏc giữa ngõn hàng và doanh nghiệp trong việc thẩm định chớnh là mục đớch của thẩm định. Ngõn hàng tiến hành thẩm định là để cho vay, để ra quyết định cho doanh nghiệp hay dự ỏn đú sử dụng vốn của Ngõn hàng. Vỡ thế vai trũ của thẩm định tài chớnh dự ỏn đối với Ngõn hàng là rất quan trọng, liờn quan đến sự sống cũn của Ngõn hàng, mà cũng chớnh vỡ thế mà việc Ngõn hàng tiến hành thẩm định là rất cụ thể, chi tiết. Ngõn hàng sẽ khụng bỏ qua bất cứ một sự sai xút nào, cũng như rất quan tõm để ý đến cỏc chỉ tiờu của dự ỏn.
Thực chất của việc nõng cao chất lượng thẩm định tài chớnh dự ỏn là việc thực hiện cỏc phương phỏp, chỉ tiờu thẩm định tài chớnh dự ỏn. Trong quỏ trỡnh tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu phản ỏnh hiệu quả tài chớnh, cụng ty nờn quan tõm hơn nữa đến giỏ trị thời gian của tiền.
Trong bảng cỏc chỉ tiờu kinh tế cú chỉ tiờu thời hạn hoàn vốn và căn cứ vào bảng ta thấy dự ỏn 292 Tõy Sơn cú thời hạn hoàn vốn là 4 năm 7 thỏng. Nhưng ở đõy mới chỉ tớnh bằng phộp cộng trừ thuần tỳy chứ chưa chỳ ý đến thời gian của tiền. Tức là sau hơn 4 năm thỡ giỏ trị của dũng tiền đó thay đổi và cụng ty nờn chỳ ý đến vấn đề này.
Đối với bảng dư kiến lói lỗ của dự ỏn (Bảng 6), nờn được điều chỉnh lại như sau:
BẢNG 7:BẢNG DỰ KIẾN LÃI LỖ CỦA DỰ ÁN
Đơn vị: Đụ la ($)
Chỉ tiờu Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6
Doanh thu sau thuế 200.250 245.700 282.150 322.200 322.200 359.550 Tổng chi phớ 128.107,14 124.285,24 120.330,64 115.644,64 117.384,64 136.023,24 Lợi tức trước thuế 72.142,86 121.414,76 161.819,36 206.555,36 204.815,36 223.526,76 Thuế (32%) 23.085,72 38.852,72 51.782,2 66.097,7 65.540,92 71.528,6 Lợi nhuận 49.057,14 82.562,04 110.037,16 140.457,66 139.274,44 151.998,16
sau thuế Trả gốc 80.200 82.800 80.200 Khấu hao 38470,24 38470,24 38470,24 38470,24 38470,24 38470,24 CF 7327,38 38232,28 68307,4 178927,9 177744,68 190468,4
(Nguồn: Bỏo cỏo nghiờn cứu khả thi dự ỏn Tũa nhà Kinh Đụ)
Ta thấy rằng luồng tiền mà dự ỏn mang lại khụng phải là giỏ trị õm như trước nữa, đú là nhờ cú luồng tiền khấu hao đó được trớch trước. Luồng tiền khấu hao là một khoản được trớch ra hàng năm từ họat động của dự ỏn nhưng nú khụng phaỉ là một dũng tiền đi ra thực sự của dự ỏn, chớnh vỡ vậy mà nú mang lại cho dự ỏn cũng như doanh nghiệp một số hiệu quả nhất định.
Sau khi tớnh toỏn được dũng tiền của dự ỏn qua cỏc năm, cụng ty nờn tham khảo việc tớnh toỏn cỏc chỉ tiờu tài chớnh của dự ỏn như NPV, IRR... ở đõy ta sẽ tớnh chỉ tiờu NPV: Theo cỏc số liệu dự tớnh về luồng tiền trờn thỡ ta cú NPV của dự ỏn sẽ là:
NPV = 261491,5.
Đõy là dự ỏn cú NPV dương và khỏ cao. Chứng tỏ dự ỏn này là khả thi ngay từ khi cũn trờn giấy tờ và thực tế đó chứng minh cho điều này. Đõy là lợi thế của dự ỏn nếu như việc vay Ngõn hàng gặp khú khăn.
3.3 Một số kiến nghị.
3.3.1 Đối với ngõn hàng.
Cũng như rất nhiều cỏc doanh nghiệp và cụng ty khỏc, cụng ty Kinh Đụ cũng gặp phải khú khăn khi trỡnh hồ sơ đi vay vốn của cỏc nhà ngõn hàng. Vỡ thế đối với ngõn hàng thiết nghĩ cần phải " rộng
rói" hơn trong việc cho vay vốn. Tuy nhiờn vẫn phải đảm bảo độ an toàn cho ngõn hàng. Cú thể giảm bớt một số thủ tục rườm rà khụng cần thiết, ưu tiờn khỏch hàng lõu năm, cú uy tớn với ngõn hàng cũng như trờn thị trường, ưu tiờn cỏc khỏch hàng cú tài khoản tại ngõn hàng, Cú thể tạo điều kiện cho cỏc dự ỏn băng một số điều kiện mở.
Ngõn hàng cú thể làm tăng số khỏch hàng của mỡnh bằng cỏch thành lập Quỹ đầu tư mạo hiểm, và đõy cũng là một cỏch giỳp khỏch hàng của mỡnh. Để trỏnh phần nào việc cỏc chủ dự ỏn cú những dự ỏn rất hay, rất khả thi nhưng do chưa đủ vốn nờn chưa tiến hành thực hiện dự ỏn được. Lỳc này, Quỹ đầu tư mạo hiểm sẽ là một quỹ đứng ra bảo lónh và giỳp đỡ cỏc chủ dự ỏn và để trỏnh lóng phớ một cơ hội đầu tư.
3.3.2 Đối với cơ quan cấp trờn cú thẩm quyền.
Trong thời buổi kinh tế thị trường, cỏc doanh nghiệp, cụng ty thành lập ngày càng nhiều đặc biệt là ở cỏc trung tõm, thành phố lớn như Hà nội và Thành phố Hồ Chớ Minh. Vỡ thế xột thấy nhu cầu về văn phũng tiềm năng là rất lớn. Ở nước ta tài nguyờn đất lại thuộc sở hữu Nhà nước vỡ thế cỏc doanh nghiệp cũng như Kinh Đụ cần một sự hơn của cỏc cơ quan cấp trờn như Liờn đoàn Lao động thành phố ( Nơi Kinh Đụ trực thuộc), UBND thành phố trong việc giao đất hoặc cho thuờ đất với giỏ ưu đói để khuyến khớch kinh doanh. Ngoài ra cụng ty Kinh Đụ cũng rất cần một số những ưu đói khỏc trong quỏ trỡnh hoạt động của mỡnh.
Chỳ ý đến cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn tại cỏc doanh nghiệp. Tạo điều kiện để bồi dưỡng cỏn bộ thẩm định, phổ biến những quy định mới trong cụng tỏc thẩm định núi chung. Việc tổ chức cỏc lớp đào tạo ngắn hạn về thẩm định dự ỏn núi chung và thẩm định tài chớnh dự ỏn núi riờng là rất cần thiết, bởi lẽ như thế sẽ cú một thống nhất chung trong cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn. Ban hành một hệ thống chuẩn mực, cỏc phương phỏp, chỉ tiờu thống nhất để cỏc doanh
nghiệp tiến hành theo một khuụn mẫu chung đồng thời cỏc cơ quan quản lý cũng dễ dàng hơn trong việc quản lý, ngõn hàng cũng dễ đỏnh giỏ cỏc dự ỏn hơn.
Trờn đõy em đó trỡnh bày xong ba phần chớnh trong chuyờn đề thực tõp tốt nghiệp của em. Và sau đõy sẽ là phần kết luận cho bản chuyờn đề này.
KẾT LUẬN.
Từ khi chuyển sang cơ chế thị trường, thực hiện mở cửa nền kinh tế, cỏc doanh nghiệp phải tự chủ trong kinh doanh, tự tỡm chỗ đứng cho mỡnh trong nền kinh tế. Hết thời bao cấp, cỏc doanh nghiệp chỉ cú duy nhất một cỏch đứng trong nền kinh tế đú là đứng bằng chớnh đụi chõn của mỡnh. Nền kinh tế Việt Nam đó đạt được nhiều kết quả đỏng mừng trong thời gian qua khụng thể khụng kể tới hiệu quả đầu tư của cỏc doanh nghiệp. Nền kinh tế nhiều thành phần nờn cỏc lĩnh vực đầu tư cũng được đa dạng theo và quay lại phục vụ chớnh nú. Cỏc chủ thể trong nền kinh tế đang dần thấy vai trũ ngày càng lớn của cỏc dự ỏn và từ đú càng coi trọng hơn cụng tỏc thẩm định dự ỏn núi chung và thẩm định tài chớnh dự ỏn núi riờng.Cỏc doanh nghịờp Việt Nam hiện nay, đõy là khõu đang cũn yếu vỡ đõy là vấn đề khỏ mới mẻ cả về mặt lý luận lẫn thực tiễn. Đối với cụng ty Kinh Đụ, dự ỏn là nguồn sống của cụng ty vỡ thế nờn chất lượng dự ỏn cũng như chất lượng cụng tỏc thẩm định dự ỏn là một vấn đề quan trọng của cụng ty.Mặc dự cũn nhiều khú khăn xong cụng ty đó và đang dần dần hoàn thiện cụng tỏc thẩm định tài chớnh dự ỏn của mỡnh để gúp phần vào cụng cuộc xõy dựng nền kinh tế Việt Nam phỏt triển mạnh mẽ hơn, năng động hơn, bền vững hơn.
Do thẩm định tài chớnh dự ỏn là một vấn đề khỏ phức tạp và cũn khỏ mới mẻ ở Việt Nam, chưa cú nhiều tài liệu viết về vấn đề này chớnh vỡ thế mà trong quỏ trỡnh làm chuyờn đề tốt nghiệp này em khụng trỏnh khỏi việc mắc những sai xút, khõu trỡnh bày cũng cú nhiều khuyết điểm. Em xin chõn thành cảm ơn cụ giỏo Trần Thị Thanh Tỳ đó nhiệt tỡnh giỳp đỡ em trong việc hoàn thành bản chuyờn đề này. Em rất mong nhận được những ý kiến đúng gúp, lời khuyờn để em cú thể hoàn thiện hơn nữa bản chuyờn đề này.
DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO.
1. Giỏo trỡnh tài chớnh doanh nghiệp. Chủ biờn: TS Lưu Thị Hương ĐH KTQD NXB Giỏo dục.
2. Giỏo trỡnh Quản trị tài chớnh . Tiến sĩ Nguyễn Văn Nam - ĐHKTQD chủ biờn.
3. Giỏo trỡnh Quản lý dự ỏn: Georges Hirsch.
4. Giỏo trỡnh Lập và quản lý dự ỏn đầu tư: NXB TK. ĐHKTQD.
5. Giỏo trỡnh Lập và quản lý dự ỏn đầu tư: GS. TS Bựi Xuõn Phong, Nguyễn Đăng Quang, Hà Văn Hợi.
6. Giỏo trỡnh Quản trị dự ỏn đầu tư: TS Nguyễn Trường Sơn; Ths Đào Hữu Hoà.
7. Tạp chớ Thị trường tài chớnh tiền tệ, tạp chớ Tài chớnh, tạp chớ ngõn hàng…
8. Cỏc bỏo cỏo tài chớnh của Cụng ty Kinh Đụ.
MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU...1 PHẦN 1: NHỮNG VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ DỰ ÁN VÀ THẨM ĐỊNH DỰ ÁN... 3 1.1 Dự ỏn... 3 1.1.1 Khỏi niệm dự ỏn... 3 1.1.2 Vai trũ của dự ỏn. ... 3
1.1.2.1 Đối với nhà đầu tư... 4
1.1.2.2 Đối với Nhà nước... 5
1.1.2.3 Đối với cỏc tổ chức tài trợ vốn... 5
1.1.3 Phõn loại dự ỏn. ... 5
1.1.4 Cỏc giai đoạn của dự ỏn... 7
1.1.4.1 Xỏc định dự ỏn... 7
1.1.4.2 Phõn tớch và lập dự ỏn. ... 8
1.1.4.3 Duyệt dự ỏn... 9
1.1.4.4 Triển khai thực hiện. ... 9
1.1.4.5 Nghiệm thu, tổng kết và giải thể... 11
1.2 Thẩm định dự ỏn... 11 1.2.1 Khỏi niệm... 11 1.2.2 Nội dung thẩm định dự ỏn. ... 12 1.2.2.1 Thẩm định thị trường... 12 1.2.2.2 Thẩm định kỹ thuật... 13 1.2.2.3 Thẩm định tổ chức, quản lý dự ỏn... 15 1.2.2.4 Thẩm định kinh tế - xó hội dự ỏn... 16 1.2.2.5 Thẩm định tài chớnh dự ỏn ... 17 1.3 Thẩm định tài chớnh dự ỏn... 18