chúng làm cho hàm định giỏ thuờ đất cú độ dốc lớn hơn và cong hơn theo kiểu hàm định giỏ của doanh nghiệp.
G u1 u2 u3 u 1: Hàm đặt giỏ thuờ đất của cụng sở
2: Hàm đặt giỏ thuờ đất của dõn cư
3: Hàm đặt giỏ thuờ đất của doanh nghiệp cụng nghiệp 4: Hàm đặt giỏ thuờ đất của nhà nước
Theo sự phõn bố như trờn
- Vựng đất cú bỏn kớnh u1 dành cho hoạt động thương mại và cụng sở giao dịch - Vựng đất cú bỏn kớnh u2 – u1 là vựng đất xõy dựng nhà ở khu dõn cư đụ thị - Vựng đất cú bỏn kớnh u3 – u2 là vựng đất dành cho phỏt triển cỏc khu CN - Vựng đất cú bỏn kớnh từ u3 trở đi dành cho sản xuất nụng nghiệp
Sau khi xỏc định được vựng đất để quy hoạch tiến hành theo cỏc bước sau:
Quy hoạch vựng
Quy hoạch chung xõy dựng đụ thị
1
2
3
Hiện nay trong quy họach chỳng ta mới chỳ trọng tới quy họach vựng và quy họach chung mà ớt quan tõm tới quy hoạch chi tiết do vậy trong qỳa trỡnh thực hiện gặp khụng ớt khú khăn.
Quy họach chi tiết là cụ thể hoỏ ý đồ của quy hoạch chung xõy dựng đụ thị. Đồ ỏn quy hoạch chi tiết phõn chia và quy định cụ thể chế độ sử dụng đất đai cho từng chức năng cụng cộng hoặc riờng lẻ, xỏc định chỉ giới xõy dựng, phõn rừ chức năng cụ thể và tỉ trọng xõy dựng cho từng loại đất theo cơ cấu thống nhất. Ngoài ra, nú cũn nghiờn cứu bố trớ cỏc hạng mục cụng trỡnh xõy dựng trong từng lụ đất nhằm nờu rừ ý đồ về bố cục khụng gian kiến trỳc quy họach.
Quy họach hành động(Action planning) là một loại quy hoạch chi tiết thể hiện cao tớnh khoa học trong việc phõn tớch và lựa chọn phương ỏn. Nguyờn tắc của quy hoạch hành động hiện đại được đỳc kết qua kinh nghiệm trong khoảng 12 năm gần đõy ở cỏc nước phỏt triển. Nú đang trở thành một loại hỡnh quy hoạch cú nội dung và chất lượng cao, hỗ trợ tớch cực cho việc quyết định cỏc phương ỏn đầu tư phự hợp với tỡnh hỡnh và điều kiện thực tế cú sẵn ở địa phương, bao gồm cỏc khớa cạnh kỹ thuật, tài chớnh và thể chế. Nú hướng tới sự hành động nhanh để giải quyết cỏc vấn đề đó nhất trớ.
Quỏ trỡnh của quy hoạch hành động được biểu hiện từ :
• Đặt vấn đề.
• Lập cơ cấu tổ chức
• Đặt mục tiờu nguồn lực và dự ỏn
• Phõn tớch lựa chọn ưu tiờn
Quy hoạch chi tiết
• Lập kế hoạch và thực hiện phương ỏn
Quỏ trỡnh này diễn ra một cỏc khoa học theo phương phỏp phõn tớch đối lực, phương phỏp so sỏnh. Đõy là một loại quy hoạch mới chưa cú trong quy hoạch đụ thị ở nước ta, nú rất thực tế và đó giỳp cỏc nhà quy hoạch và quản lý đụ thị một phương phỏp nghiờn cứu tiờn tiến. Quy hoạch hành động cú thể gúp phần giải quyết nhiều vấn đề bức bỏch của từng bộ phận quy hoạch, từng địa điểm cụ thể của đụ thị kể cả khi chưa cú quy hoạch tổng thể.
3.Biện phỏp nhằm tạo lập và phỏt triển hàng hoỏ cho thị trường BĐS.
Điều kiện để BĐS – nhà đất trở thành hàng hoỏ
Một là: Để của cải núi chung trở thành hàng hoỏ cần phải cú hai điều kiện:
- Cú sự phõn cụng lao động xó hội đến mức nhất định - Cú tớnh cỏch biệt tương đối giữa chủ thể sản xuất
Hai là: Đất đai là loại tài sản đặc biệt nờn phải cú cỏc điều kiện đặc biệt như
sau:
- Đất phải là sản phẩm của lao động do lao động con người phải đổ mồ hụi khai phỏ, đổ xương mỏu giữ gỡn mới cú
- Đất phải cú quyền sở hữu, quyền sử dụng tỏch biệt một cỏch rừ ràng được phỏp luật thừa nhận mới đem trao đổi giao dịch được như đem cho thuờ, đem chuyển nhượng thế chấp…
Trong luật đất đai (dự thảo sửa đổi) năm 2003 chuẩn bị trỡnh Quốc hội kỳ họp thứ 4 sắp tới
Điều 64: Loại đất đựơc tham gia thị trường BĐS gồm:
-Đất do tổ chức, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng mà luật này cho phộp chuyển quyền sử dụng đất.
-Đất do tổ chức cỏ nhõn, hộ gia đỡnh, cỏ nhõn thuờ mà trờn đú cú tài sản được phỏp luật cho phộp tham gia thị trường BĐS.
Điều 65: Ghi điều kiện để đất tham gia thị trường BĐS: Gồm hai điều kiện
- Đất mà Nhà nước giao, cho thuờ để thực hiện cỏc dự ỏn đầu tư và đất theo đỳng dự ỏn đó đựơc cơ quan Nhà nước cú thẩm quyền xột duyệt.
Để cú thị trường cần cú hàng hoỏ. Theo quy hoạch từ nay đến năm 2010 nhu cầu về đất rất lớn để phỏt triển kinh tế xó hội. Hàng hoỏ BĐS trờn đất đưa ra giao dịch trờn thị trường trước hết phụ thuộc khả năng cung cầu về đất hàng hoỏ. Hiện tại, đất hàng hoỏ do chưa đựơc tạo lập đầy đủ kịp thời cú chất lượng nờn việc tạo lập cỏc BĐS trờn đất để đỏp ứng nhu cầu của người sử dụng trực tiếp gặp nhiều khú nhăn, trở ngại, ỏch tắc. Để thị trường BĐS cú nhiều hàng hoỏ cần:
• Khẩn trương hoàn thành việc lập hồ sơ địa chớnh
• Khẩn trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho tổ chức, cỏ nhõn, hộ gia đỡnh, nhất là đất đụ thị và đất khu dõn cư nụng thụn. Do chưa cú giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nờn một tỷ lệ rất lớn BĐS khụng thể trở thành hàng hoỏ tham gia trờn thị trường chớnh thức. Để đẩy nhanh tiến độ, cần giảm bớt thủ tục xem xột, thẩm định của cơ quan quản lý nhà nứơc cỏc cấp
• Cho phộp cỏc cơ quan hành chớnh sự nghiệp, cỏc doanh nghiệp nhà nước,
cỏc đơn vị lực lượng vũ trang tự sắp xếp lại trụ sở làm việc theo hướng cỏc cơ quan hành chớnh sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, cỏc doanh nghiệp khụng hoạt động ở lĩnh vực thương mại, ngõn hàng, tài chớnh, dịch vụ… di chuyển khỏi cỏc trung tõm thương mại, dịch vụ…Nhu cầu sử dụng BĐS tại cỏc trung tõm thương mại và dịch vụ là rất cao. Tuy nhiờn hiện nay nhỡờu cơ quan Nhà nước, nhiều đơn vị hoạt động sự nghiệp, đơn vị lực lượng vũ trang, doanh nghiệp sản xuất kinh doanh (khụng kinh doanh trong lĩnh vực thương mại dịch vụ) đang cú trụ sở tại cỏc trung tõm thương mại, dịch vụ. Trong khi, nhiều trụ sở của cơ qua hành chớnh sự nghiệp đang rất xuống cấp, nhưng ngõn sỏch Nhà nước lại chưa đủ khả năng tài chớnh để sửa chữa, cải tạo, nõng cấp… Vỡ thế, cần chuyển trụ sở của những đơn vị ra khỏi cỏc trung tõm thương mại, dịch vụ.
• Thực hiện hạ tầng cú trước, lấy giỏ trị đất để phỏt triển hạ tầng tại chỗ. Nhà nứơc chịu trỏch nhiệm thu hồi đất, chuyển mục đớch sử dụng đất và giao đất đó cú hạ tầng cho cỏc bờn kinh doanh và sử dụng theo phương thức đấu giỏ. Tuy nhiờn Nhà nước cũng cần sớm ban hành cỏc nguyờn tắc đấu giỏ để đảm bảo việc đấu giỏ đạt được hiệu quả cao.
Cỏc biện phỏp tăng cung hàng hoỏ BĐS – nhà đất bao gồm:
• Tạo điều kiện phỏt triển cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS, thống nhất mặt bằng chớnh sỏch đối với tất cả đối tượng tham gia tạo lập BĐS. ỏp dụng cơ chế thống nhất về thuế và cỏc chớnh sỏch hỗ trợ, khuyến khớch. Hoàn thiện cụng tỏc đấu thầu theo hướng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc doanh, trỏnh tỡnh trạng độc quyền.
• Ban hành chớnh sỏch thu hỳt trực tiếp từ dõn cư và cỏc tổ chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đú cú việc phỏt triển thị trường chứng khoỏn BĐS.
• Đẩy nhanh việc bỏn nhà thuộc sở hữu Nhà nước theo hướng phõn định
phạm vi cỏc chớnh sỏch xó hội và phạm vi cỏc chớnh sỏch thị trướng trong việc cho thuờ, bỏn nhà thuộc sở hữu Nhà nước. Theo hướng này, cỏc đối tượng chớnh sỏch xó hội được hưởng trợ cấp, cũn thuờ và mua nhà theo nguyờn tắc thị trường.
• Mở rộng phạm vi giao dịch dõn sự về BĐS theo hướng giảm bớt cỏc hạn
chế về quyền trong giao dịch, mở rộng thờm cỏc đối tượng được tham gia thị trường BĐS như cỏc doanh nghiệp, cỏc cơ quan cụng quyền, cỏc tổ chức sự nghiệp, cỏc cỏ nhõn và tổ chức nước ngoài. Quy định cơ chế, thủ tục rừ ràng nhằm đỏp ứng những nhu cầu mang tớnh chất động như nhu cầu chuyển mục đớch kinh doanh, phỏ sản, di dời chuyển đổi trụ sở, cho thuờ lại v.v…
• Mở rộng hơn nữa sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường BĐS, đặc biệt là vấn đề mua nhà ở, xõy nhà để bỏn và cho thuờ.
4.Xõy dựng năng lực cỏc thể chế và tổ chức tham gia thị trường BĐS.
Theo định nghĩa thể chế trong bỏo cỏo năm 2002 của ngõn hàng thế giới mang tờn “Xõy đựng thể chế trợ lực thị trường”
“Thể chế là cỏc quy tắc, cơ chế thi hành và cỏc tổ chức …khỏc với chớnh sỏch gồm cú cỏc mục tiờu và kết quả mong muốn, thể chế là những quy tắc, kể cả cỏc chuẩn mực về hành vi mà dựa vào đú cỏc tỏc nhõn tương tỏc với nhau. Thể chế cũn là cỏc tổ chức để thể hiện cỏc quy tắc và phạm vị đạo đức nhằm đạt được kết quả mong muốn. Cỏc chớnh sỏch ảnh hưởng tới việc thể chế nào sẽ thay đổi, cũn thể chế ảnh hưởng tới việc chớnh sỏch nào sẽ được ỏp dụng. Cấu trỳc thể chế cú ảnh hưởng tới việc chớnh sỏch nào sẽ được ỏp dụng. Cấu trỳc cú thể ảnh hưởng tới hành vi. Nhưng hành vi cũng cú thể thay đổi trong khuụn khổ cấu trỳc thể chế đang tồn tại”
Ở nước ta, cải cỏch thể chế trong giai đoạn 2002 – 2010 nhằm vào 5 mục tiờu cơ bản là:
- Bảo đảm hỡnh thành đồng bộ hệ thống thể chế
- Tập trung vào việc hoàn thiện hệ thống thể chế kinh tế - Hoàn thiện và đổi mới hệ thống thể chế hành chớnh - Đẩy mạnh ban hành cỏc thể chế dõn sự
- Hoàn thiện và đổi mới hệ thống thể chế tư phỏp
Hiện nay cỏc tổ chức tham gia thị trường BĐS – nhà đất cú thể khỏi quỏt theo sơ đồ sau:
Xõy dựng năng lực cỏc thể chế và tổ chức tham gia thị trường BĐS gồm cỏc việc như sau:
Nhà nước cần mở rộng phạm vi giao dịch dõn sự về BĐS theo hướng giảm
bớt cỏc hạn chế và quyền trong giao dịch, mở rộng thờm cỏc đối tượng được tham gia thị trường BĐS.
Nhà nước cần tạo điều kiện phỏt triển cỏc doanh nghiệp kinh doanh BĐS,
thống nhất mặt bằng chớnh sỏch đối với tất cả cỏc đối tượng tham gia tạo lập BĐS. Áp dụng cơ chế thống nhất về thuế và cỏc chớnh sỏch hỗ trợ, khuyến khớch. Hoàn thiện cụng tỏc đấu thầu theo hướng tăng tỷ lệ tham gia bắt buộc của khu vực ngoài quốc doanh, trỏnh tỡnh trạng độc quyền, “om” cụng trỡnh hoặc bỏn thầu tiờu cực. Trong trường hợp cần cú sự tồn tại độc quyền tự nhiờn thỡ phải cú cơ chế kiểm soỏt cỏc tổ chức độc quyền này.
Thị trường tiờu dựng Người tiờu dựng BĐS Cỏc tổ chức, cỏ nhõn kinh doanh BĐS Thị trường BĐS -nh à đất NH NÀ ƯỚC Thị trường t i chớnhà Thị trường chứng khoỏn
Đa dạng hoỏ cỏc tổ chức tài chớnh và ban hành cơ chế để cỏc tổ chức này tham gia thị trường BĐS
Ban hành cơ chế chớnh sỏch thu hỳt đầu tư trực tiếp từ dõn cư và cỏc tổ chức kinh tế vào việc tạo lập và kinh doanh BĐS, trong đú cú việc phỏt triển thị trường chứng khoỏn BĐS.
Ban hành cơ chế để cỏc chủ đầu tư cú thể vay vốn bằng việc thế chấp mảnh đất đựơc Nhà nứơc giao cho hoặc thuờ để thực hiện dự ỏn.
Ban hành cơ chế hỗ trợ lói suất, thuế… để khuyến khớch cỏc nhà đầu tư kinh doanh BĐS đặc biệt về nhà ở đỏp ứng nhu cầu của cỏc nhúm đối tượng chớnh sỏch như người cú cụng với cỏch mạng, người cú thu nhập thấp, người nghốo.
Mở rộng hơn nữa sự tham gia của người nước ngoài vào thị trường BĐS
Để tổ chức và quản lý tốt thị trường, Nhà nước cần tổ chức sàn giao dịch BĐS, cỏc giao dịch về BĐS Nhà nước bắt buộc phải thụng qua sàn giao dịch BĐS nhà đất, sàn giao dịch này cú thể thực hiện trực tiếp và đưa lờn mạng để người giao dịch cú thể giao dịch thụng qua Internet.
B ấ N C U N G B ấ N C Ầ U S N GIAO À DỊCH BĐS Cỏc điều kiện đượ c tham gia Cỏc điều kiện đượ c tham gia UBND C C TÁ ỈNH, TH NH PHÀ Ố
5. Thỳc đẩy sự phỏt triển của thị trường bằng việc sử dụng cỏc biện phỏp tài chớnh
5.1. Thu tiền sử dụng đất
Hiện nay tiền sử dụng đất được thu tuỳ theo loại đất. Để giảm hiện tượng đầu cơ đất Nhà nước nờn thu tiền sử dụng đất luỹ tiến theo diện tớch sử dụng:
∑ = ∗ = n i Si ti G 1 3.8 Trong đú S: diện tớch sử dụng đất
t: thuế sử dụng đất đối với loại diện tớch Si n: loại diện tớch thu luỹ tiến
- Đối với cỏc tổ chức và cỏ nhõn kinh doanh BĐS – nhà đất nhà nước cần cú chớnh sỏch hỗ trợ bằng cỏch chỉ thu tiền sử dụng đất khi cỏc cỏ nhõn hay doanh nghiệp đó chuyển nhượng BĐS. Biện phỏp này nhằm hỗ trợ vốn ban đầu cho cỏc cỏ nhõn và doanh nghiệp cú điều kiện tập trung đầu tư xõy dựng cỏc cụng trỡnh để đưa vào kinh doanh, tạo hàng hoỏ cho thị trường BĐS.
5.2 Đổi mới chớnh sỏch thuế quỳền sử dụng đất và lệ phớ
Cỏc khoản thuế và phớ phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cao và trựng lặp là một nguyờn nhõn khiến cho hiện tượng chuyển quyền sử dụng đất, mua bỏn nhà trao tay khụng qua đăng ký với cơ quan qủan lý nhà nước diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho thị trường BĐS – nhà đất phi chớnh thức hoạt động mạnh. Đồng thời, việc mua bỏn trao tay cũng gõy thất thu cho ngõn sỏch Nhà nước về thuế, phớ liờn quan đến chuyển nhượng quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất (từ 2% đến 4%), cũn người mua nộp lệ phớ trứoc bạ (1%). Hai khoản nộp này từ 3% đến 5% là khỏ nặng đối với cả người bỏn và người mua, nhất là đối với hoạt động kinh doanh BĐS – nhà đất đồng thời cú phần trựng lặp. Để khuyến khớch việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cú đăng ký với cơ quan quản lý nhà nước, phỏt triển thị trường BĐS chớnh thức, đối với lệ
phớ trước bạ, chỉ thu theo một mức cố định thay vỡ tỷ lệ % trờn giỏ trị BĐS như đang thực hiện.
Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất, định hướng lõu dài là bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay vào đú bằng loại thuế mới là thuế “giỏ trị tăng thờm của đất”. Sắc thuế này đỏnh giỏ trờn giỏ trị tăng thờm của đất khi chuyển chượng, thừa kế, tạo ra việc đối xử cụng bằng đối với cỏc đối tượng tham gia thị trưũng BĐS, đối tượng đầu tư kinh doanh phỏt triển quỹ đất để chuyển chượng sau khi đầu tư, xõy dựng kết cấu hạ tầng cũng như đối tượng mua bỏn kinh doanh nhà gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất để lợi nhuận tương đương nhau nếu đầu tư vốn như nhau và tạo điều kiện cho người dõn chuyển nhượng nhà đất khi cú nhu cầu thay đổi chỗ ở, thuế khụng đỏnh vào vốn của người kinh doanh và qua đõy Nhà nước quản lý được thị trường BĐS.
Căn cứ tớnh thuế là diện tớch đất chuyển quyền sử dụng, mức thuế và giỏ trị