- Nhà cung cấp tài chính: bao gồm liên doanh đối tác hợp tác đầu t, nhà cung cấp tín dụng xây dựng, nhà cho vay thờng xuyên và nhà đầu t BĐS – nhà đất dài hạn.
5. Thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bằng việc sử dụng các biện pháp tài chính
5.2 Đổi mới chính sách thuế quỳền sử dụng đất và lệ phí
Các khoản thuế và phí phải nộp khi thực hiện việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất cao và trùng lặp là một nguyên nhân khiến cho hiện tợng chuyển quyền sử dụng đất, mua bán nhà trao tay không qua đăng ký với cơ quan qủan lý nhà nớc diễn ra phổ biến, tạo cơ sở cho thị trờng BĐS – nhà đất phi chính thức hoạt động mạnh. Đồng thời, việc mua bán trao tay cũng gây thất thu cho ngân sách Nhà nớc về thuế, phí liên quan đến chuyển nhợng quyền sử dụng đất. Khi chuyển quyền sử dụng đất (từ 2% đến 4%), còn ngời mua nộp lệ phí trứoc bạ (1%). Hai khoản nộp này từ 3% đến 5% là khá nặng đối với cả ngời bán và ngời mua, nhất là đối với hoạt động kinh doanh BĐS – nhà đất đồng thời có phần trùng lặp. Để khuyến khích việc chuyển nhợng quyền sử dụng đất có đăng ký với cơ quan quản lý nhà nớc, phát triển thị trờng BĐS chính thức, đối với lệ phí trớc bạ, chỉ thu theo một mức cố định thay vì tỷ lệ % trên giá trị BĐS nh đang thực hiện.
Đối với thuế chuyển quyền sử dụng đất, định hớng lâu dài là bỏ thuế chuyển quyền sử dụng đất, thay vào đó bằng loại thuế mới là thuế “giá trị tăng thêm của đất”. Sắc thuế này đánh giá trên giá trị tăng thêm của đất khi chuyển chợng, thừa kế, tạo ra việc đối xử công bằng đối với các đối tợng tham gia thị tròng BĐS, đối tợng đầu t kinh doanh phát triển quỹ đất để chuyển chợng sau khi đầu t, xây dựng kết cấu hạ tầng cũng nh đối tợng mua bán kinh doanh nhà gắn liền với chuyển quyền sử dụng đất để lợi nhuận tơng đơng nhau nếu đầu t vốn nh nhau và tạo điều kiện cho ngời dân chuyển nhợng nhà đất khi có nhu cầu thay đổi chỗ ở, thuế không đánh
vào vốn của ngời kinh doanh và qua đây Nhà nớc quản lý đợc thị trờng BĐS.
Căn cứ tính thuế là diện tích đất chuyển quyền sử dụng, mức thuế và giá trị tăng thêm của đất chuyển nhợng. Giá trị tăng thêm của đất bằng giá trị bán trừ đi giá mua. Giá mua là giá tính thuế của lần mua trớc, nếu không có lần mua trớc thì xác định bằng chi phí nhận quyền sử dụng đất hoặc chi phí khai thác đầu t vào đất. Sắc thuế này còn có thể áp dụng thuế suất luỹ tiến từng phần để điều tiết thu nhập công bằng hơn khi chuyển quyền sử dụng đất có mức thu nhập quá cao do điều kiện xã hội mang lại: do Nhà nớc đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng, do quản lý Nhà nớc lỏng lẻo mà ngời có đợc đất đai tốn chi phí hoặc không chứng minh đợc chi phí đầu t vào đất, áp dụng thuế suất nhiều bậc, còn có thể áp dụng cho cả trờng hợp chuyển mục đích sử dụng đất tạo ra thu nhập do chênh lệch giá đất do Nhà nớc quy định theo mục đích sử dụng đất.
Bên cạnh đó trớc mắt cần đổi mới công tác thu tiền sử dụng đất, thuế chuyển quyền sử dụng đất, lệ phí địa chính, lệ phí trớc bạ, tập trung tất các khoản thu trên vào một cơ quan quản lý nhà nớc thì cả ngời mua và ngời bán phải đến nhiều cơ quan làm thủ tục và thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nứơc. Trớc mắt, việc tổ chức thu các khoản thu trên vào cơ quan điạ chính, nhằm giảm sự trùng lặp không cần thiết trong việc kiểm tra, xem xét hồ sơ của nhiều cơ quan quản lý Nhà nớc, tránh thủ tục hành chính phiền hà, khuyến khích giao dịch có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nớc.
Với các gỉai pháp hoàn thiện và đổi mới chính sách thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trớc bạ nêu trên sẽ khuyến khích các giao dịch về BĐS có đăng ký với cơ quan quản lý Nhà nớc, hạn chế hoạt động của thị trờng không chính thức, phát triển thị trờng chính thức, đồng thời tăng thu cho ngân sách nhà nớc.