III- Các phơng pháp thẩm định giá máy móc thiết bị
2/ Các phơng pháp thẩm định giá
Trong thẩm định giá máy móc thiết bị nói riêng và thẩm định giá nói chung có 5 phơng pháp thẩm định giá đó là :
- Phơng pháp so sánh trực tiếp . - Phơng pháp chi phí .
- Phơng pháp vốn hoá thu nhập . - Phơng pháp lợi nhuận .
a. Phơng pháp so sánh trực tiếp
Phơng pháp này thực hiện cho việc thẩm định giá những tài sản có thể so sánh đợc và phân tích những tài sản tơng tự gần đây để có thể tiến hành đợc hình thức thẩm định này ngời thẩm định viên cần phải có thông tin về các khuynh hớng thị trờng chuyên doanh máy móc thiết bị đang đợc bán. Thẩm định viên sẽ phải cố gắng nỗ lực phân tích bất kì nhân tố đặc biệt nào có liên quan đến thơng vụ nh vậy.
* Cơ sở thẩm định giá máy móc thiết bị :
Phơng pháp này dựa trên cơ sở giá trị thị trờng của tài sản cần thẩm định có quan hệ mật thiết với giá trị của các tài sản tơng tự đã hoặc đang đợc bán trên thị trờng.
- Nguyên tắc áp dụng: Dựa trên nguyên tắc thay thế, nghĩa là một nhà đầu t có lý trí sẽ không trả giá cho một tài sản cao hơn chi phí để sản xuất ra tài sản đó với cùng sự hữu ích cho mỗi tài sản mang lại.
- Đặc điểm:
+ Phơng pháp này không có một công thức hay mô hình nhất định mà chỉ dựa vào các giao dịch mua bán tài sản trên thị trờng để cung cáp số liệu thực tế so sánh cần thẩm định.
+ Mục đích của việc đánh giá các giao dịch mua bán tài sản trên thị trờng phải dựa vào nguyên tắc thoả mãn lý thuyết “ ngời bán tự nguyện và ngời mua tự nguyện” và càng có khả năng so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định thì sẽ cho kết quả thẩm định càng chính xác hơn.
- Các trờng hợp áp dụng: Phơng pháp này thờng đợc áp dụng trong việc thẩm định giá tài sản để mua bán thế chấp, để tính thuế tài sản …
- Yêu cầu:
+ Phải có những thông tin liên quan của các tài sản tơng tự đợc mua bán trên thị trờng thì phơng pháp này mới sử dụng đợc, nếu không có thông tin thị tr-
ờng về việc mua bán tài sản tơng tự thì không có cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định.
+ Thông tin thu thập đợc trên thực tế phải so sánh đợc với tài sản mục tiêu cần thẩm định , nghĩa là phải có sự tơng quan về mặt kĩ thuật nh: kích cỡ, công xuất, kiểu dáng và các điều kiện kĩ thuật khác …
+ Chất lợng của thông tin phải cao, tức là phải tơng đối phù hợp về cấu tạo kịp thời, chính xác, có thể kiểm tra đợc, đầy đủ và thu thập t các thông tin đáng tin cậy nh: tạp chí, bản tin giá cả thị trờng hàng ngày, các công ty chuyên kinh doanh thiết bị , máy móc, nguồn thông tin này đáng tin cậy vì có thể đối… chiếu, kiểm tra khi có yêu cầu .
+ Thị trờng phải ổn định: nếu thị trờng có biến động mạnh thì phơng pháp này khó chính xác mặc dù các đối tợng so sánh có các tính chất giống nhau ở nhiều mặt .
Điều quan trọng là phải có sổ sách ghi chép đáng tin cậy, chính xác và kịp thời về các loại tài sản nhằm tạo điều kiện cho việc thẩm định cơ sở .
+ Ngời thẩm định phải kinh nghiệm và kiến thức thực tế về thị trờng mới có thể vận dụng phơng pháp định giá thích hợp để đa ra mức giá đề nghị hợp lý và đợc công nhận.
- Nội dung:
Dù không có tài sản nào giống nhau hoàn toàn về mặt cấu tạo và giá trị thị trờng của tài sản biến động theo thời gian, nên khi tiến hành thẩm định giá theo phơng pháp trực tiếp cần phải tuân theo các bớc sau:
+ Tìm hiểu các thông tin về những tài sản đợc bán trong thời gian gần nhất trên thị trờng có thể so sánh đợc với tài sản đối tợng cần thẩm định về mặt cấu tạo cụ thể nh : kích cỡ, công suất, kiểu dáng và các chi tiết kĩ thuật khác.
+ Kiểm tra các thông tin về tài sản có thể so sánh đợc để xác định giá trị thị tr- ờng của nó làm cơ sở để so sánh với tài sản mục tiêu cần thẩm định. Thông th-
ờng nên lựa chọn một số loại tài sản thích hợp về mặt cấu tạo có thể so sánh đ- ợc với tài sản mục tiêu cần thẩm định khoảng từ 3 đến 6 cái .
Phân tích các giá bán, xác định những sự khác nhau về đặc điểm kĩ thuật nh :kích cỡ, tuổi thọ, kiểu dáng ( tốt hơn hoặc sấu hơn) của mỗi tài sản so sánh… với tài sản cần thẩm định .
Quá trình điều chỉnh để đi đến xác định giá trị của tài sản đối tợng cần thẩm định giá đợc tiến hành nh sau:
“ lấy tài sản thẩm định giá làm chuẩn nếu tài sản so sánh tốt hơn thì điều chỉnh giá trị giao dịch của tài sản so sánh xuống và ngợc lại”
“ Mỗi sự điều chỉnh đều có thể chứng minh đợc từ bằng chứng thi trờng” Ước tính giá trị của tài sản đối tợng cần thẩm định giá trên cơ sở các giá bán có thể so sánh đợc sau khi đã điều chỉnh .
* Các yếu tố tác động đến giá trị tài sản :
- Thời gian bán tài sản: ngày giao dịch có ảnh hởng quan trọng đối với giá trị
thị trờng của tài sản.
- Bán tài sản trong điều kiện cỡng ép: nghĩa là hoặc bán không tự nguyện thì sẽ ảnh hởng đến giá trị mua bán của tài sản trên thị trờng.
* Ưu điểm :
Đợc áp dụng phổ biến rộng rãi và đợc sử dụng nhiều nhất trong thực tế vì nó là một phơng pháp không có mặt khó khăn về kĩ thuật.
Có cơ sở vững chắc để đợc công nhận vì nó dựa vào giá trị thị trờng để so sánh và đánh giá .
* Nhợc điểm :
Có khi việc so sánh không thực hiện đợc do tính chất đặc biệt về kĩ thuật của tài sản mục tiêu cần thẩm định nên nó khó có thể tìm đợc một tài sản đang đợc mua bán trên thị trờng hoàn toàn giống tài sản mục tiêu. điều này ảnh hởng đến tính chính xác của phơng pháp này.
Tính chính xác của phơng pháp này sẽ giảm khi thị trờng có sự biến động mạnh về giá.
b. Phơng pháp khấu trừ
* Nguyên tắc và phạm vi áp dụng : Nguyên tắc:
Phơng pháp chi phí khấu trừ đợc hình thành từ nguyên tắc thay thế.
Phạm vi áp dụng :
- Thẩm định giá cho các tài sản chuyên dùng . - Thẩm định giá cho mục đích bảo hiểm.
- Là phơng pháp ngời đấu thầu kiểm tra đấu thầu .
- Thờng đợc sử dụng nh là phơng pháp kiểm tra đối với các phơng pháp thẩm định khác .
* Yêu cầu:
+ Theo phơng pháp này ngời thẩm định cần phải ghi chép cụ thể đặc điểm của từng máy móc, thiết bị theo thứ tự các phân xởng gồm: tên nhà sản xuất, năm chế tạo, mẫu, số seri chế tạo, công suất tuổi dời kinh tế, tuổi thọ,…
+ Ngời thẩm định giá phải thông thạo kĩ thuật và phải có đủ kinh nghiệm mới có thể áp dụng phơng pháp này.
* Nội dung:
Công việc tiến hành cụ thể nh sau :
- Ước tính giá trị của máy móc mục tiêu cần thẩm định giả sử rằng sự sử dụng hiện tại là s dụng cao nhất và tốt nhất.
- Ước tính các chi phí hiện tại để thay thế máy móc hiện có, để ớc tính chính xác số chi phí đó nhà thẩm định cần phải hiểu về thiết kế của máy móc nhằm đạt đợc việc ớc tính chi phí ở một mức độ hợp lý .
- Ước tính số tiền giảm giá tích luỹ của máy móc do mọi nguyên nhân bao gồm do hao mòn hữu hình và hao mòn vô hình.
- Trừ số tiền giảm giá tích luỹ khỏi chi phí hiện tại để thay thế máy móc hiện có sẽ xác định đợc giá trị hiện tại của máy móc.
Trừ số tiền giảm giá tích luỹ của các hạng mục và các hạng mục nâng cao khác (nếu có ).
* Phơng pháp xác định chi phí:
- Chi phí tái tạo: Là chi phí hiện hành phát sinh của việc chế tạo ra một máy móc thay thế giống hệt nh máy móc mục tiêu cần thẩm định bao gồm cả những điểm đã lỗi thời của máy móc mục tiêu đó.
- Chi phí thay thế: Là chi phí hiện hành phát sinh của việc sản xuất ra một máy móc có giá trị sử dụng tơng đơng với máy móc mục tiêu cần thẩm định theo đúng những tiêu chuẩn thiết kế và cấu tạo hiện hành.
* Phân loại chi phí:
Căn cứ theo các tiêu chuẩn khác nhau chi phí sản xuất của doanh nghiệp có thể phân làm nhiều loại khác nhau.
- Phân loại theo yếu tố chi phí sản xuất :
+ Nguyên vật liệu chính mua ngoài .
+ Vật liệu phụ mua ngoài .
+ Nhiên liệu mua ngoài . + Năng lợng mua ngoài . + Tiền lơng .
+ Các khoản trích nộp theo quy định của Nhà nớc. + Khấu hao tài sản cố định .
+ Các chi phí khác bằng tiền .
- Phân loại chi phí sản xuất theo khoản mục tính giá thành: + Nguyên vật liệu chính .
+ Vật liệu phụ nhiên liệu . + Năng lợng .
+ Tiền lơng công nhân sản xuất .
+ Bảo hiểm xã hội của công nhân sản xuất . + Chi phí sản xuất chung.
+ Các khoản thiệt hại trong sản xuất.
Cộng tất cả các khoản mục trên là giá thành sản xuất sản phẩm hay dịch vụ . + Chi phí bán hàng (hay chi phí lu thông ).
+ Chi phí trực tiếp tiêu thụ sản phẩm. + Chi phí tiếp thị .
+ Chi phí quản lý doanh nghiệp.
Giá thành sản xuất cộng với chi phí bán hàng và các chi phí quản lý doanh nghiệp đợc phân bổ là giá thành toàn bộ của sản phẩm, dịch vụ đã tiêu thụ.
* Nhợc điểm :
- Phơng pháp này phải dựa vào các dữ liệu thị trờng để so sánh nên cũng gặp những hạn chế giống nh phơng pháp so sánh trực tiếp.
- Chi phí không bằng với giá trị .
- Phơng pháp chi phí phải dựa vào cách tiếp cận cộng tới song tổng cộng của nhiều bộ phận cha chắc đã bằng với giá trị của toàn bộ tài sản .
+ Việc ớc tính khấu trừ tích luỹ có thể trở nên rất chủ quan và khó thực hiện do có những sự khác nhau trong định nghĩa và thuật ngữ, cũng nh không có một phơng pháp riêng biệt nào đợc áp dụng rộng rãi để ớc tính khấu trừ.
+ Đánh giá chung cho rằng phơng pháp này không có giá trị cao trong việc đa ra các giá trị thẩm định phù hợp. Nó ít khi đợc chấp nhận để cung cấp các giá trị thẩm định có hiệu lực.
c. Phơng pháp chi phí Nội dung cơ bản:
- Phơng pháp này liên quan đến chi phí thay thế hiện thời, tiềm năng dịch vụ của tài sản đang hiện có. Phơng pháp này yêu cầu phải tham chiếu khảo sát chi
phí hiện tại ( tổng chi phí thay thế hiện thời), khi thay thế một tài sản có Model tơng đơng có cùng công suất sản xuất.
- Tổng chi phí thay thế hiện thời của một tài sản là chi phí để có đợc một tài sản có cùng thông số kỹ thuật nh tài sản hiện đang có, với mức giá ở ngày tháng thẩm định. Số liệu này có thể bao gồm các khoản phí, chi phí lắp đặt và phí hoa hồng ( nếu có), các chi phí liên quan trực tiếp khác tới việc lắp đặt tài sản đó.
- Việc thiết lập tổng chi phí thay thế hiện thời chỉ là bớc một để xác định đợc giá trị.
- Tổng chi phí thay thế hiện thời sau đó phải đợc điều chỉnh với ảnh hởng, tác động của khấu hao, sự khác biệt giữa tài sản thẩm định và tài sản có model t- ơng tự.
d. Vốn hoá thu nhập
Phơng pháp này có tính đến một mức độ chủ quan nhất định, thông th- ờng là nhận sự trợ giúp của một ngời có chuyên môn trớc khi thẩm định viên máy móc thiết bị có thể áp dụng phơng pháp này.
Thông thờng khi tiến hành thẩm định mà áp dụng phơng pháp này, cần phải xem xét một số nhân tố bao gồm chi phí hoạt động, chi phí đa vào vận hành lại, dòng tiền mặt và chi phí bảo dỡng. Trong nhiều trờng hợp thông tin này không phải lúc nào cũng có sẵn và thông thờng không phải thu nhập chỉ đ- ợc tạo ra từ một lô máy móc thiết bị.
Tóm lại để đa ra một mức giá hợp lý trong thẩm định giá tài sản đợc tổng kết áp dụng 3 cách thức sau đây:
- Thứ nhất: Xác định chi phí thay thế hiện thời từ nhà sản xuất hoặc nhà cung cấp hàng ( thông qua các báo giá tin cậy).
- Thứ hai: Xác định chi phí thay thế hiện thời ớc tính nhận đợc thông qua bàn
bạc, trao đổi với các nhà chuyên môn am hiểu tài sản ( Hội đồng định giá có
sự tham gia của chuyên gia kỹ thuật).
- Thứ ba: Khi không thể kiểm tra, xác định đợc chi phí thay thế hiện thời thì các chuyên gia đa ra giá trị dựa trên kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn ( Thẩm định viên về giá quyết định dựa trên kinh nghiệm bản thân).
Khi sử dụng các phơng pháp thẩm định giá thì không có phơng pháp nào là chính xác, mà chỉ có phơng pháp thích hợp nhất; và các phơng pháp khác có thể sử dụng để đối chiếu, xem xét, kiểm tra và cân nhắc khi xác định kết quả thẩm định cuối cùng của tài sản.
Các phơng pháp thẩm định đều phải căn cứ vào: - Cấu tạo của loại máy móc cần thẩm định.
- Tính sẵn có của các thông tin liên quan trên thị trờng.
- Thuộc tính của tài sản: cấu tạo, tính chất, các chức năng kỹ thuật của máy móc…
- Mức độ tin cậy của các thông tin và khả năng sử dụng các tài liệu trên thị tr- ờng vào công việc thẩm định giá.
- Mục đích của công việc thẩm định giá: để mua bán, cho thuê, tính thuế, để bảo hiểm hay để đầu t mới…
e. Phơng pháp đầu t
* Phân loại các phơng án đầu t
Có thể phân chia các phơng án đầu t thành các loại sau: - Các phơng án độc lập lẫn nhau:
các phơng pháp đầu t đợc gọi là độc lập nhau về mặt kinh tế, nghĩa là nếu chấp nhận hoặc từ bỏ phơng án này sẽ không tác động đến quyết định chấp nhận hay từ bỏ phơng án khác.
các phơng án đầu t gọi là loại trừ lẫn nhau nghĩa là khi việc chấp nhận phơng án đầu t này sẽ phải dẫn đến việc loại bỏ phơng án đầu t khác.
* Phơng án đánh giá các phơng án đầu t máy mới
- Phơng án hiện giá thuần ( Net Present Value – NPV)
Khái niệm: Hiện giá thuần ( NPV) của một phơng án là giá trị của lu lợng tiền tệ dự kiến trong tơng lai đợc quy về thời điểm hiện tại trừ vốn đầu t dự kiến ban đầu của phơng án.
NPV = Giá trị hiện tại của lu lợng tiền tệ dự kiến – Vốn đầu t ban đầu trong tơng lai.
+ Công thức tính:
• Dòng tiền tệ không đều: NPV = -I + ) 1 ( 1 k CF + + 2 2 ) 1 ( k CF + + + … n n k CF ) 1 ( + NPV = -I +
∑
= + n t t t k CF 1 (1 )Ví dụ: Một phơng án đầu t máy mới X có khoản đầu t ban đầu 100 triệu đồng, có đời sống kinh tế là 4 năm, tỉ lệ triết khấu là 12 %/năm. Phơng án đầu t có thu nhập hàng năm lần lợt là 35 tr, 45 tr, 45 tr, 40 tr.
Giá trị hiện tại thuần của phơng án X sẽ đợc tính nh sau:
