D Điều chỉnh theo các yếu tố so sánh
1. Xác định giá trị đất tài sản thẩm định giá
1.1 Phân tích giá bán BĐS 1
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 1
1.8000.000đ/m2 x 90% x 120m2 = 194.400.000đ - Giá trị đất của BĐS 1
- Đơn giá đất của BĐS 1
420.000.000đ / 80m2 = 5.250.000đ/m2
1.2 Phân tích giá bán BĐS 2
- Giá trị phần xây dựng của BĐS 2
2.000.000đ/m2 x 85% x 180m2 = 306.000.000đ - Giá trị phần đất của BĐS 2
591.000.000đ - 306.000.000đ = 285.000.000đ - Đơn giá đất của BĐS 2
285.000.000đ / 60m2 = 4.750.000đ/m2
1.3 Phân tích giá bán BĐS 3
- Giá trị. phần xây dựng của BĐS 3
2.200000đ/m2 x 95% x 200m2 = 418.000.000đ - Giá trị đất của BĐS 3
1.142.200.000đ – 418.000.000đ = 724.200.000đ - Đơn giá đất của BĐS 3
24.200.000đ / 150m2 = 4.828.000đ/m2 1.4 So sánh bất động sản thẩm định giá và các bất động sản so sánh Yếu tố so sánh BĐS cần thẩm định giá BĐS 1 BĐS 2 BĐS3 Diện tích đất 100m2 80m2 60m2 150m2 Chiều rộng 4m 5m 3m 5m Chiều dài 25m 16m 20m 30m
Đơn giá đất Cần xác định 5,25 triệu đ 4,75 triệu đ 4,828 triệu đ Qua so sánh cho thấy các bất động sản trên cùng nằm trong khu vực gần cận với bất động sản thẩm định giá; theo tương quan giá đất trên thị trường:
- Bất động sản thẩm định giá kém thuận lợi hơn bất động sản 1 về chiều rộng 4,76% (100% - 100%/ 105%).
- Bất động sản thẩm định giá thuận lợi hơn bất động sản 2 về chiều rộng 5,26% (100%/ 95% - 100%).
- Bất động sản thẩm định giá kém thuận lợi hơn bất động sản 3 về chiều rộng 4,76% (100% - 100%/ 105%); nhưng thuận lợi hơn về chiều dài 3,41 % (100%/ 96,71% - 100%) và về quy mô diện tích 5,26 % (100%/ 95% - 100%).
Từ các so sánh trên thực hiện điều chỉnh đơn giá đất các bất động sản so sánh.
Yếu tố so sánh BĐS 1 BĐS 2 BĐS 3
Đơn giá đất 5,25 triệu đ/m2 4,75 triệu đ/m2 4,828 triệu đ/m2
Chiều dài 0 0 + 3,41%
Quy mô diện tích 0 0 + 5,26%
Tổng % điều chỉnh - 4,76% + 5,26% + 3,91%
Đơn giá đất sau điều chỉnh (mức giá chỉ dẫn)
5 triệu đ/m2 5 triệu đ/m2 5,016 triệu đ/m2
Đơn giá đất điều chỉnh bình quân của các bất động sản trên là 5,005 trđ/m2. Từ đó có thể ước tính đơn giá đất của bất động sản thẩm định giá khoảng 5,0 trđ /m2.
1.5 Giá đất bất động sản cần thẩm định giá
5.000.000 đ/m2 x 100m2 = 500.000.000 đ