II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CHUẨN BỊ QUỸ NHÀ Ở, ĐẤT Ở TÁI ĐỊNH CƯ TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI.
1. Cơ chế, chính sách:
Căn cứ vào các văn bản pháp luật của Nhà nước về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào các mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng, mục đích phát triển kinh tế - xã hội, UBND thành phố Hà Nội đã ban hành nhiều văn bản pháp luật quy
định về chính sách và biện pháp bồi thường, hỗ trợ, tái định cư phù hợp với tình hình của thành phố. Trong đó các quy định về công tác chuẩn bị quỹ nhà ở, đất ở tái định cư phục vụ giải phóng mặt bằng cũng được thể hiện khá cụ thể:
- Nghị quyết số 20/NQ-TU ngày 13/7/2000 của UBND thành phố Hà Nội và Nghị quyết số 09/NQ-HĐ ngày 21/7/2000 của Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội về công tác giải phóng mặt bằng, xác định đây là nội dung quan trọng nhằm thực hiện chương trình phát triển kinh tế - xã hội của thủ đô, thực hiện quy hoạch phát triển đô thị Hà Nội đến năm 2020, quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và kế hoạch sử dụng 5 năm của thành phố.
- Quyết định số 123/QĐ-UB ngày 06/12/2001 của UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định những nguyên tắc về quản lý đầu tư và xây dựng khu đô thị mới, cải tạo, sửa chữa nhà ở trên địa bàn thành phố. Các khu đô thị mới phải được xây dựng trên cơ sở quy hoạch chi tiết được phê duyệt, đồng bộ cơ sở hạ tầng đô thị, cũng như các cơ sở bảo đảm hoạt động hành chính, an toàn dân cư…đảm bảo cho các tổ chức, cá nhân có đủ điều kiện để tạo lập cuộc sống ổn định, sinh hoạt, làm việc và giao tiếp thuận tiện. Đồng thời quy định về những nguyên tắc sử dụng quỹ nhà ở, đất ở sau khi xây dựng hạ tầng kỹ thuật: đối với dự án kinh doanh hạ tầng, xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải giành 20% quỹ đất ở (hoặc 30% quỹ nhà) để bổ sung vào quỹ nhà ở, đất ở của thành phố phục vụ di dân giải phóng mặt bằng.
- Quyết định số 01/QĐ-UB ngày 06/07/2002 của UBND thành phố ban hành quy chế mua nhà đã xây dựng hoặc theo đơn đặt hàng để phục vụ di dân giải phóng mặt bằng theo phương thức huy động các nguồn vốn ứng trước đầu tư xây dựng nhà ở của các thành phần kinh tế.
- Quyết định số 15/QĐ-UB ngày 17/01/2003 về ban hành giá bán căn hộ chung cư cao tầng cho các đối tượng tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 63/2002/QĐ-UB và Quyết định số 91/2003/QĐ-UB về đấu giá quyền sử dụng đất để tạo vốn đầu tư xâydựng cơ sở hạ tầng trên địa bàn thành phố, trong đó có nguồn bổ sung kinh phí để xây dựng nhà ở tái định cư.
- Quyết định số 76/QĐ-UB ngày 19/5/2004 của UBND thành phố quy định về quản lý thực hiện đầu tư các dự án cải tạo, xây dựng khu nhà ở và khu đô thị trên địa bàn thành phố Hà Nội. Quy đinh chủ đầu tư thực hiện dự án cải tạo, xây dựng khu nhà ở, khu đô thị và các chủ dự án thành phần trong các dự án có nghĩa vụ bàn giao 20% diện tích đất xây dựng nhà ở cao tầng có đầy đủ hạ tầng kỹ thuật, 50% diện tích sàn nhà cao tầng, 25% nhà vườn biệt thự để bổ sung vào quỹ nhà ở của thành phố.
- Quyết định số 26/QĐ-UB ngày 18/02/2005 của UBND thành phố quy định cụ thể về bồi thường hỗ trợ tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất trên địa bàn thành phố Hà Nội. Trong đó quy định cụ thể các nguyên tắc bố trí tái định cư như sau:
1-Chỉ xét giao đất, bán hoặc cho thuê nhà tái định cư đối với các hộ gia đình, cá nhân có nhà ở, đất ở hợp pháp bị thu hồi có một trong các điều kiện quy định tại Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-Chính phủ ngày 03/12/2004 của Chính phủ và có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội.
2-Căn cứ quỹ đất, nhà tái định cư hiện có (số lượng, diện tích, cơ cấu căn hộ), UBND quận, huyện có trách nhiệm ban hành quy chế bố trí, xắp xếp tái định cư cho dự án. Quy chế này phải đảm bảo công khai, công bằng, phù hợp với quy định của pháp luật. Ưu tiên tái định cư tại chỗ cho người bị thu hồi nhà ở, đất ở tại nơi có dự án tái định cư .
3-Người sử dụng nhà ở, đất ở tại khu vực nội thành, thị trấn khi bị thu hồi thì chủ yếu được bồi thường bằng tiền và bố trí tái định cư bằng nhà ở, căn hộ. Việc giải quyết nhà ở được quy định như sau:
a-Chủ sử dụng thuê nhà ở thuộc sở hữu nhà nước (nhà đang thuê nhà nước hoặc tổ chức tự quản) khi bị thu hồi được mua hoặc thuê nhà ở mới có diện tích không thấp hơn diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi.
b-Chủ sử dụng nhà ở thuộc sở hữu riêng (sở hữu tư nhân), có diện tích đất sử dụng riêng khi bị thu hồi giải phóng mặt bằng được bố trí căn hộ theo những nguyên tắc sau:
-Chủ sử dụng nhà ở, đất ở có 01 sổ hộ khẩu có từ 10 nhân khẩu trở lên hoặc có từ 02 sổ hộ khẩu trở lên, đang ăn ở thường xuyên và đăng ký hộ khẩu thường trú tại địa điểm giải phóng mặt bằng được xét mua hai căn hộ tái định cư; nhưng tổng diện tích các căn hộ được tái định cư không quá 03 lần diện tích đất bị thu hồi.
-Chủ sử dụng nhà ở, đất ở không đăng ký hộ khẩu thường trú Hà Nội nhưng không đăng ký thường trú tại địa điểm giải phóng mặt bằng (hộ khẩu KT2) chỉ được xét mua 01 căn hộ tái định cư.
4-Trường hợp các hộ gia đình, cá nhân bị thu hồi nhà ở, đất ở trong khu vực đường vành đai I (khu vực nội thành) khi di chuyển ra bên ngoài thì ngoài mức diện tích nhà tái định cư hoặc bố trí theo quy định tại mục 3 ở trên còn được tính hệ số chuyển vùng như sau:
-Nhà ở nằm trong đường vành đai 1: hệ số là 1,0.
-Nhà ở nằm từ đường vành đai 1 đến đường vành đai 2: hệ số là 1,1. -Nhà ở nằm từ đường vành đai 2 đến đường vành đai 3: hệ số là 1,2. -Nhà ở nằm ngoài đường vành đai 3: hệ số là 1,3.
5-Phần diện tích nhà ở được bố trí lớn hơn tiêu chuẩn quy định tại mục 3, 4 ở trên được bán theo giá quy định của UBND thành phố nhân với hệ số bằng 1,2.
6-Trường hợp ở các huyện ngoại thành, các quận mới thành lập sau năm 1997 mà người dân vẫn sinh sống chủ yếu bằng nông nghiệp, ngành nghề tiểu, thủ công nghiệp thì tùy theo quỹ đất thực tế tại địa phương có thể bố trí được tái định cư, người có đất ở hợp pháp bị thu hồi có thể được giao
đất có thu tiền sử dụng đất theo quy định. Nếu được xét giao đất ở thì theo hạn mức như sau:
a-Nếu diện tích đất ở bị thu hồi toàn bộ hoặc nhỏ hơn các mức diện tích quy định dưới đây thì được giao bằng 100% diện tích đất bị thu hồi:
-60 m2 đối với khu vực nội thành;
-80 m2 đối với khu vực nội thị xã, thị trấn, các phường mới được thành lập sau năm 1997;
-120 m2 đối với khu vực nông thôn đồng bằng; -160 m2 đối với khu vực nông thôn trung du.
Việc phân loại xã nông thôn đồng bằng, trung du áp dụng theo quyết định số 199/2004/QĐ-UB ngày 29/12/2004 của UBND thành phố Hà Nội.
b-Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ lớn hơn các mức quy định tại mục a trên thì được giao đủ theo mục a và giao bổ sung bằng 50% diện tích chênh lệch, nhưng tổng diện tích được giao không lớn hơn 1, 5 lần (đối với đất ở đô thị) và không lớn hơn 2 lần (đối với đất ở nông thôn) mức quy định tại mục a nêu trên.
c-Trường hợp Nhà nước thu hồi toàn bộ diện tích đất ở của người đang sử dụng mà diện tích bị thu hồi nhỏ hơn 40 m2 (đối với đất ở tại đô thị) và 100 m2 (đối với đất ở nông thôn) thì người có đất bị thu hồi có thể được xét giao đất bổ sung cho đủ mức giao đất tối thiểu 40 m2 (đối với đất ở tại đô thị) và 100 m2 (đối với đất ở nông thôn), nhưng phần diện tích giao bổ sung phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất ở do được UBND thành phố quy định nhân với hệ số điều chỉnh K = 1,2.
7-Các trường hợp bị thu hồi một phần nhà ở, đất ở:
a-Không xét bán căn hộ, giao đất tái định cư cho các chủ sử dụng nhà ở, đất ở sau đây:
-Có diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng 20 m2 mà diện tích còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng lớn hơn hoặc bằng 40 m2 (đối với đất ở tại đô thị) và 100 m2 (đối với đất ở nông thôn) cho một chủ sử dụng đất;
-Diện tích nhà ở, đất ở bị thu hồi nhỏ hơn hoặc bằng 10 m2 mà diện tích còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng lớn hơn hoặc bằng 20 m2.
-Diện tích đất ở còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng trên 120 m2 tính cho 01 chủ sử dụng đất.
b-Các trường hợp nêu tại mục a trên đây mà diện tích còn lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng (có diện tích nhỏ hơn 20 m2 hoặc lớn hơn 20 m2 nhưng kích thước thửa đất không hợp lý) không xây dựng nhà ở được theo quy hoạch, nếu UBND quận, huyện đã có quyết định thu hồi toàn bộ hoặc chủ sử dụng đất đã chuyển nhượng cho hộ liền kề để hợp khối xây dựng theo quy hoạch thì được xem xét bán nhà, giao đất tái định cư như trường hợp bị thu hồi toàn bộ nhà ở, đất ở theo mục 1, 2, 3, 4 nêu trên.
8-Các trường hợp tổng số tiền bồi thường, hỗ trợ về nhà, đất và tài sản trong phương án bồi thường, hỗ trợ không đủ để nộp tiền mua căn hộ tái định cư thì phần chênh lệch còn thiếu được phép trả dần trong 10 năm theo quy định (trừ trường hợp các hộ tự nguyện trả tiền một lần khi mua nhà). Việc cho phép bán trả dần được lập ngay trên phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.