II. Những quy định của Thành phố Hà Nội về việc đền bù
A. Đền bù thiệt hại về đất:
1. Đền bù thiệt hại đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp:
Khi thu hồi đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp thì ngời bị thu hồi đất đợc đền bù bằng đất theo diện tích và hạng đất của đất bị thu hồi. Nếu không có đất đền bù thì ngời bị thu hồi đất đợc đền bù bằng tiền theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp do UBND thành phố quy định.
2. Đền bù thiệt hại về đất ở tại đô thị:
Đối với đất đô thị: Hộ gia đình, cá nhân có khuôn viên đất trong đó có đất đang ở, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp (đợc chính quyền địa phơng xác nhận) mà không có giấy tờ xác định diện tích đất dùng để ở, khi thu hồi đất giải phóng mặt bằng đợc đền bù nh sau:
- Trờng hợp diện tích đất đang sử dụng nhỏ hơn hoặc bằng 120m2 đối với nội thành, 180m2 đối với nội thị xã, thị trấn: Diện tích đất thực tế bị thu hồi đợc đền bù bằng tiền theo giá đất ở tại đô thị (đất ở tại đô thị là đất dùng để xây dựng nhà ở, các công trình phục vụ nhu cầu ở phù hợp với quy hoạch đã đợc cơ quan nhà nớc có thẩm quyền phê duyệt).
- Trờng hợp diện tích đất đang sử dụng lớn hơn 120m2 đối với nội thành 180m2 đối với nội thị xã, thị trấn: diện tích đất tối đa đ ợc đền bù theo giá đất ở tại đô thị là 120m2 đối với nội thành, 180m2 đối với nội thị xã, thị trấn. Phần diện tích còn lại đợc đền bù theo giá đất nông lâm nghiệp nhân hệ số điều chỉnh K theo quy định của UBND thành phố.
ích quốc gia, lợi ích công cộng cũng áp dụng chính sách đền bù thiệt hại nh đối với đất thu hồi để xây dựng các công trình đó.
- Việc giải quyết chỗ ở cho ngời sử dụng nhà, đất ở bị thu hồi thực hiện theo nguyên tắc sau:
a) Ngời sử dụng nhà đất ở tại khu vực nội thành thị xã, thị trấn khi bị thu hồi thì chủ yếu đợc đền bù bằng nhà ở hoặc bằng tiền. Việc giải quyết nhà ở đợc quy định nh sau:
- Nhà ở bị thu hồi giải phóng mặt bằng thuộc sở hữu Nhà n ớc (nhà đang thuê nhà nớc hoặc tổ chức tự quản): Ngời bị thu hồi đợc tiếp tục thuê nhà thuộc sở hữu nhà nớc theo giá quy định tại quyết định 118/TTg ngày 27/11/1992 của Thủ tớng chính phủ hoặc đợc mua nhà ở mới có diện tích không thấp hơn diện tích bị thu hồi. Cụ thể nh sau:
+ Trờng hợp đợc mua nhà 1 tầng hoặc nhà nhiều tầng (không phải nhà chung cả) bố trí cho một hộ sử dụng .
+ Nếu diện tích nhà lớn hơn diện tích thu hồi: Phần chênh lệch diện tích bán theo giá đảm bảo kinh doanh (Giá quyết toán xây dựng nhà ), giá đất bằng 100% theo quy định.
+ Trờng hợp đợc mua nhà chung c cao tầng; Giá bán nhà cũng theo quy định nh trờng hợp trên nhng đợc miễn toàn bộ tiền sử dụng đất .
- Nhà t nhân bị thu hồi giải phóng mặt bằng. Đợc mua nhà ở mới có diện tích không thấp hơn diện tích nhà, đất ở bị thu hồi (nhng không vợt quá mức diện tích tối đa theo quy định). Cụ thể nh sau:
* Trờng hợp đợc mua nhà 1 tầng hoặc nhà nhiều tầng (không phải nhà chung c) bố trí cho 1 hộ sử dụng:
+ Nếu diện tích nhà bán tơng đơng diện tích nhà, đất ở bị thu hồi: giá bán nhà theo khung gia đã đền bù cho diện diện tích nhà bị thu hồi, giá đất bằng 100% theo quy định.
+ Nếu diện tích nhà bán lớn hơn diện tích nhà, đất ở bị thu hồi: Phần chênh lệch diện tích bán theo giá đảm bảo kinh doanh (giá quyết toán xây dựng nhà) giá đất bằng 100% theo quy định.
* Trờng hợp đợc mua nhà chung c cao tầng giá : Giá bán nhà cũng theo quy định nh trờng hợp trên nhng đợc miễn toàn bộ tiền sử dụng đất.
Đối với cả 2 trờng hợp trên nếu diện tích nhà đợc mua tại nơi mới nhỏ hơn diện tích nhà đất ở bị thu hồi thì phần chênh lệch này ngoài phần đợc đền bù còn đợc hỗ trợ 10% giá đất tại nơi bị thu hồi do thành phố quy định.
b) Khi cha có quỹ nhà thì ngời có đất ở bị thu hồi đợc xét giao đất. Chủ sử dụng đất ở có một trong các điều kiện theo quy định tại điều 6 Nghị định 22/1998/NĐ-CP, có hộ khẩu tại Hà Nội, khi nhà n ớc thu hồi đất, nếu đợc xét giao đất ở thì theo tiêu chuẩn nh sau:
- Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ bằng hoặc nhỏ hơn các mức diện tích quy định dới đây thì đợc giao bằng 100% diện tích bị thu hồi.
60m2 đối với khu vực nội thành
80m2 đối khu vực thị xã, thị trấn, các phờng (trớc đây là xã mới đợc thành lập từ sau năm 1993), khu vực ven đê, khu du lịch, khu công nghiệp dịch vụ, thơng mại, ven trục đờng giao thông.
120m2 đối với khu vực nông thôn đồng bằng. 160m2 đối với khu vực nông thông trung du. 200m2 đối với khu vực nông thôn miền núi.
Việc phân loại xã nông thôn đồng bằng, trung du, miền núi áp dụng theo quyết định 3519/QĐ-UB ngày 12/9/1997 của Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội .
- Nếu diện tích bị thu hồi toàn bộ lớn hơn các mức quy định ở phần trên đây thì đợc giao đủ theo mức đó và giao bổ sung 50% phần diện tích chênh lệch, nhng tổng diện tích đất đợc giao không lớn hơn 1,5 lần đối với đất ở đô thị và không lớn hơn 2 lần đối với đất ở nông thôn so với mức quy định ở phần trên.
- Trờng hợp nhà nớc thu hồi toàn bộ đất ở của ngời đang sử dụng mà diện tích bị thu hồi nhỏ hơn 40m2 (đối với đất ở tại đô thị) 100m2 (đối với đất ở thuộc nông thôn) thì ngời có đất bị thu hồi đợc đền bù bằng tiền,
thiểu theo quy địng taị khoản 2 điều 30 Nghị địng 22/1998/NĐ-CP (40m2 đối với đất ở tại đô thị, 100m2 đối với đất ở thuộc nông thôn) nhng phần diện tích giao bổ sung phải nộp tiền sử dụng đất theo giá đất cho Uỷ ban nhân dân thành phố Hà Nội quy định nhân hệ số điều chỉnh K nh sau:
K = 1,5 đối với trờng hợp đợc giao đất ở tái định c tại đô thị.
K = 1,0 đối với trờng hợp đợc giao đất ở tái định c tạ vùng nông thôn.
c) Xử lý một số trờng hợp cụ thể khác.
- Trờng hợp Nhà nớc thu hồi một phần đất ở của ngời đang sử dụng: + Nếu phần diện tích lại ngoài chỉ giới giải phóng mặt bằng lớn hơn hoặc bằng 20m2 thì chủ sử dụng đất đợc đền bù bằng tiền đối với diện tích đất bị thu hồi, phần diện tích còn lại phải xây dựng công trình theo quy hoạch kiến trúc đợc cơ quan nhà nớc có thầm quyền phê duyệt.
+ Nếu phần diện tích còn lại dới 20m2 hoặc từ 20m2 trở lên nhng hình thể thửa đất không xây dựng đợc theo quy hoạch, kiến trúc thì khuyến khích họ chuyển nhợng cho các hộ lân cận hoặc Nhà nớc thu hồi toàn bộ để sử dụng vào mục đích khác và chủ sử dụng đất đợc đền bù thống nhất theo chính sách chung.
- Trờng hợp thu hồi đất của ngời lấn chiếm trái phép: Nếu đối tợng bị thu hồi toàn bộ đất và không còn nơi ở nào khác, có hộ khẩu tại Hà Nội thì có thể đợc xem xét mua nhà theo giá đảm bảo kinh doanh.
Đối với nhà đất mua sau 1/7/1994 của ngời có nhà ở, đất ở hợp pháp nhng cha sang tên trớc bạ, khi bị thu hồi nếu ngời đang sử dụng đất nộp thuế chuyển quyền sử dụng đất và lệ phí trớc bạ thì đợc hởng chính sách đền bù nh ngời sở hữu nhà ở và sử dụng đất ở hợp pháp.