2.3.2.1. Hạn chế
Xét về chiều sâu, hệ thống tài chính-ngân hàng còn nhiều hạn chế: Vốn tự có của các ngân hàng thương mại còn nhỏ bé; khả năng quản lý và trình độ công nghệ ngân hàng chưa theo kịp yêu cầu phát triển; việc huy động vốn còn bị hạn chế bởi cơ chế quản lý; nợ tồn đọng chưa được xử lý dứt điểm do thiếu cơ chế đồng bộ và do tiến trình sắp xếp lại các doanh nghiệp nhà nước. Thị trường chứng khoán còn sơ khai và hoạt động chưa sôi động.
Do đó, bên cạnh những kết quả đạt được, thực trạng công tác quản trị TSBĐ nói chung và quản trị TSBĐ là bất động sản nói riêng còn nhiều hạn chế:
Một là, chất lượng tín dụng chưa thực sự cao, còn tồn đọng một số khoản nợ khó đòi. Theo báo cáo kết quả kinh doanh năm 2004 thì tỷ lệ nợ quá hạn chưa đến 0,5% trong tổng dư nợ, một tỷ lệ khá an toàn. Nhưng đi sâu tìm hiểu thì thấy rằng một số lớn nợ quá hạn xử lý được bằng quỹ dự phòng rủi ro của mình. Cách xử lý này thực ra mới chỉ có tác dụng làm sạch bảng tổng kết tài sản còn thực chất số nợ đọng vẫn là khá lớn và đa số là không có khả năng thu hồi. Bên cạnh đó, hệ thống thông tin, theo dõi, quản lý rủi ro không kịp thời, công tác thẩm định tín dụng đôi lúc còn lỏng lẻo, kết quả hoạt động tín dụng còn nặng về
số lượng khiến cho ngân hàng rất dễ gặp phải rủi ro tín dụng và một số rủi ro khác. Hệ thống kế toán vẫn còn nhiều hạn chế, chưa theo thông lệ quốc tế đã dẫn tới sự thiếu minh bạch trong hoạt động tài chính của ngân hàng, thiếu sự chính xác, khớp đúng giữa các báo cáo tài chính được lập.
Hai là, vấn đề đánh giá TSBĐ là bất động sản chưa chính xác. Khi NHTM đồng ý nhận tài sản là hết sức quan trọng nhưng việc xem xét đánh giá bất động sản , nhìn nhận về giá trị của bất động sản, việc quản lý bất động sản các chuẩn mực về bất động sản mà các NHTM Việt nam nói chung và SGD I nói riêng cũng bước đầu hình thành để phục vụ cho việc xem xét lựa chọn TSBĐ, tuy nhiên vẫn còn ở mức sơ khai. Nhận thức về quyền lựa chọn TSBĐ là bất động sản của cán bộ ngân hàng còn chưa đầy đủ, đôi khi còn tình trạng TSBĐ là bất động sản có vị trí thương mại, có giá trị thì trả lại khách hàng, trong khi nhận những quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất kém giá trị.
Ba là, việc xác định quyền sở hữu của khách hàng với bất động sản, xác định nguồn vốn thực sự là của khách hàng để lường đón những vấn đề tranh chấp pháp lý về sau của TSBĐ mà NHTM nhận thế chấp cầm cố bảo lãnh cũng đang rơi vào “trận đồ bát quái”, Điều này tiềm ẩn rủi ro lớn cho quá trình phải xử lý TSBĐ sau này của các NHTM nói chung và SGD nói riêng
Bốn là, việc thực hiện tác nghiệp quản trị TSBĐ tuy đã được xây dựng thành quy trình vẫn mang tính đơn lẻ, chưa đồng bộ thậm chí hạn chế về tổ chức
triển khai, hạn chế về tính khoa học và phương pháp tiến hành. Tính không đồng bộ này là do cơ chế hoạt động đảm bảo cho vay còn chưa chặt chẽ. Việc tổ chức và kiểm soát quy trình hoạt động cho vay là còn rất giới hạn ở nhiều khâu.
Năm là, tình trạng khai thác thông tin rất khó khăn, thông tin thiếu tin cậy cũng làm cho hoạt động kinh doanh mất an toàn và là việc thực hiện nghiệp vụ đảm bảo cho vay cũng rất khó khăn. Rõ ràng tình trạng chung là quản lý hoạt động bảo đảm tiền vay cũng rất khó khăn.
Một là, công tác thẩm định TSBĐ chưa được chuyên môn hóa. Thẩm định TSBĐ đặc biệt là định giá TSBĐ là một vấn đề phức tạp, hơn nữa khi TSBĐ là bất động sản có giá trị lớn và giá trị biến động trên thị trường. Tuy nhiên, tại SGD I, công tác thẩm định TSBĐ trong đó có khâu định giá TSBĐ do một tổ thành lập tạm thời trong phòng tín dụng thực hiện. Điều này có nghĩa là công tác định giá BĐS làm TSBĐ vẫn còn nghiệp dư một cách tương đối. Vì vậy, ở SGD I , công tác định giá lại do tổ thẩm định thuộc phòng tín dụng thực hiện, vì vậy, thực chất cán bộ tín dụng kiêm luôn công việc của cán bộ thẩm định.
Hai là, vấn đề thông tin tuy quan trọng nhưng chưa được quan tâm đúng mức. Một trong những nguyên nhân rủi ro trong hoạt động ngân hàng hiện nay là thông tin thiếu, không chính xác, không kịp thời đặc biệt là thông tin về tình hình các tài sản và các dảm bảo của khách hàng vay vốn.
Hiện nay, các quy định về kế toán và kiểm toán bắt buộc đối với các doanh nghiệp và ngân hàng chưa còn chưa chặt chẽ. Hệ thống này là cơ sở tối thiểu, phản ánh trung thực tình trạng tài chính của một doanh nghiệp. ít nhất khi cho vay ngân hàng sẽ kiểm tra được tình hình tài chính của khách hàng của khách hàng bằng cách xem xét bảng cân đối tài sản và các báo cáo tài chính đã kiểm toán của doanh nghiệp. Chúng ta chưa hoàn thiện cơ chế để có được những thông tin đáng tin cậy và chưa có cơ chế để có được những thông tin đó ở quy mô quốc gia.
Ba là, về khuôn khổ pháp luật, trong vài năm gần đây, chúng ta đã khắc phục phần nào tình hình hoạt động kinh tế bị hụt hẫng do thiếu các luật chơi. Tuy vậy, chúg ta vừa phải tạo ra những luật lệ mới thích hợp, nhưng cũng phải khắc phục và tránh những luật lệ bất cập, tránh những tác động xấu của luật lệ đã có.
Các mối quan hệ kinh tế nếu không được đưa ra thành luật thì việc thực hiện là rất khó khăn và ngay cả khi cơ quan thi hành pháp luật cũng gặp nhiều trở ngại. Bởi vì các mối quan hệ kinh tế luôn chứa đựng những tranh chấp quyền lợi. Từ 1989 tới nay, VN đã ban hành khoảng khoảng hơn 2000 luật và các Nghị
định dưới luật. Riêng về hoạt động ngân hàng, nhiều nội dung cần phải có luật khác điều chỉnh mà VN chưa có.
Vấn đề bảo đảm tiền vay cũng rất cần phải có đủ các luật hay một luật chung mang tính chuyên ngành nào đo có tính hệ thống về vấn đề này để điều chỉnh nó, nhằm tạo môi trường pháp lý cho hoạt động đảm bảo và phù hợp với thông lệ quốc tế trong hoạt động ngân hàng.
Hiện nay, các ngân hàng đều đứng trước một thực trạng nan giải, gần như là tiến thoái lưỡng nan là nếu các ngân hàng thực hiện đúng các quy định thì sẽ không cho vay được vốn, cũng có nghĩa là phải đóng cửa ngân hàng, nhưng nếu cho vay thì sai quy chế. Các điều kiện để thực hiện đảm bảo là rất khó khăn. Tuy vậy, ngân hàng cũng khó có thể chờ đợi có đầy đủ điều kiện thuận lợi cho hoạt động. Đó cũng là tình trạng tất yếu của bước phát triển kinh tế quá độ hiện nay.
Bốn là, việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất vẫn còn triển khai chập chạm
Việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất chậm trễ, dẫn tới nạn giả mạo giấy tờ để lừa đảo ngân hàng, phát sinh tiêu cực trong việc nhận TSBĐ. Mặc dù đã qua nhiều năm từ khi Nhà nước có chủ trương cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho cá nhân và pháp nhân, nhưng vẫn còn trên 70% số người sử dụng đất hợp pháp chưa được có quan có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Vì vậy, đã có rất nhiều trường hợp người vay không đủ các giấy tờ hợp pháp về quyền sử dụng đất, nhưng vẫn được ngân hàng giải quyết cho vay. Trong trường hợp này, giấy tờ thế chấp chỉ là các giấy tờ có xác nhận của chính quyền xã phường và tình trạng không có tranh chấp về quyền sử dụng đối với thửa đất của người vay. Do vậy, khi khách hàng vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ trả nợ thì tranh chấp xảy ra là điều khó tránh khỏi.
Năm là, còn tồn tại những vướng mắc khi đăng ký giao dịch bảo đảm là QSD đất và TSGL với đất. Pháp luật về bảo đảm đã tạo ra cơ sở pháp lý quan
trọng cho các doanh nghiệp và quan hệ vay mượn, tác động lớn đến hệ thống NH. Tuy đã có khá nhiều quy định nhưng cả người vay và người cho vay đều nhận thức có nhiều vấn đề chưa ổn và chưa thật sự tin tưởng.
Việc đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng QSDĐ và TSGLVĐ được thực hiện theo hướng dẫn tại Thông tư liên tịch số 05/2005-BTP-BTNMT ngày 16/06/2005. Nhưng trong qúa trình thực hiện thông tư này, các tổ chức tín dụng vẫn gặp nhiều vướng mắc, bất cập:
Về thẩm quyền đăng ký thế chấp, bảo lãnh của hộ gia đình, cá nhân. Nhằm cụ thể hóa quy định tại Luật đất đai 2003 và Nghị định số 181/2004/NĐ- CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành luật Đất đai, Thông tư đã quy định bên thế chấp, bên bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất có thể nộp hồ sơ đăng ký tại UBND xã, thị trấn nơi có đất, tài sản gắn liền với đất để cơ quan này chuyển cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện giải quyết hoặc có thể nộp trực tiếp cho Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện. Tuy nhiên, đến nay nhiều quận, huyện vẫn chưa thành lập phòng đăng ký quyền sử dụng đất tại địa phương nên trong trường hợp đăng ký, thế chấp, bảo lãnh mà bên thế chấp, bảo lãnh là hộ gia đình, cá nhân thì chưa thực hiện được. Bên cạnh đó, một số quận huyện từ chối đăng ký thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng với lý do chưa được hướng dẫn, chưa được tổ chức triển khai thực hiện theo thông tư 05.
Trong thông tư không quy định hợp đồng thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất trong tương lai khi đăng ký bắt buộc phải công chứng, chứng thực. Tuy nhiên, trên thực tế một số cơ quan đăng ký tại địa phương lại đòi hỏi hợp đồng phải có công chứng chứng thực. Yêu cầu này là không phù hợp tại quy định của Thông tư 05 và đã gây khó khăn cho các ngân hàng và khách hàng khi thực hiện đăng ký giao dịch bảo đảm.
Về hồ sơ đăng ký thế chấp bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất, thông tư quy định hồ sơ đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng tài sản gắn liền với đất hoặc tài sản gắn liền với đất hình thành trong tương lai phải có “giấy chứng nhận
quyền sử dụng đất”. Tuy nhiên, trên thực tế không phải trường hợp nào người sử dụng đất (người được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) cũng đồng thời là người sở hữu tài sản gắn liền với đất. Trường hợp không phải là người sử dụng đất, thì chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không thể có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất khi đăng ký thế chấp, bảo lãnh tài sản gắn liền với đất được. Trong khi đó theo quy định tại nghi định 85/2002/NĐ-CP về đảm bảo tiền vay của tổ chức tín dụng thì “giá trị quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất có đủ điều kiện làm đảm bảo tiền vay theo quy định của pháp luật, thì việc thế chấp, bảo lãnh đồng thời cả giá trị quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất hay tách rời là do thỏa thuận”. Như vậy, hướng dẫn của Thông tư 05 là không phù hợp với Nghị định 85.
Về việc đăng ký giao dịch bảo đảm đối với tài sản bảo đảm là quyền sử dụng đất thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều tổ chức tín dụng. Theo quy định hiện nay, khi đăng ký quyền sử dụng đất để bảo đảm thực hiện nhiều nghĩa vụ tại nhiều TCTD, thì TCTD nhận thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất tại TCTD khác lần sau phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong khi TCTD nhận thế chấp, bảo lãnh quyền sử dụng đất đầu tiên là bên giữ các giấy tờ hồ sơ. Như vậy, việc quy định như vậy là điều rất khó thực hiện. Đối với trường hợp cho vay hợp vốn, thì Nghị định 178/1999/NĐ-CP có quy định các tổ chức tín dụng tham gia hợp vốn thỏa thuận cử đại diện quản lý tài sản và giấy tờ của TSBĐ tiền vay. Tuy nhiên việc ký kết hợp đồng bảo đảm và đăng ký giao dịch bảo đảm đối với các bên chưa được hướng dẫn cụ thể.
Sáu là, việc xử lý TSBĐ là bất động sản để thu hồi nợ còn nhiều khó khăn.Hiện nay, các văn bản pháp lý liên quan đến vấn đề TSBĐ là rất quan trọng đối với việc làm giảm thiệt hại, rủi ro cho hoạt động ngân hàng trong trường hợp khách hàng không trả được nợ vay. Tuy nhiên, các văn bản liên quan đến việc giải quyết TSBĐ này vẫn còn những bất cập, gây không ít khó khăn cho việc xử lý TSBĐ ở các ngân hàng. Ví như thông tư 03 /2001/TTLT NHNN- BTP-BCA-BTC-TCTD ngày 23/4/2001 đã tạo điều kiện thông thoáng hơn cho các ngân hàng xử lý tài sản bảo đảm tiền vay để thu hồi nợ . Tuy nhiên, trong
thực tế, các ngân hàng vẫn chưa thực hiện được quyền chủ động bán các tài sản do thủ tục xử lý, chuyển nhượng quyền sở hữu bất động sản còn nhiều phức tạp, qua nhiều khâu, nhiều cấp, mà mỗi cấp lại có những quy định không đồng bộ với nhau. Hơn nữa, thủ tục mua bán bất động sản còn nhiều khó khăn, ảnh hưởng trực tiếp tới việc bán các TSBĐ để khắc phục hậu quả rủi ro trong hoạt động ngân hàng.
Trong thực tế, khi các khách hàng của ngân hàng thương mại có liên quan đến các vụ án kinh tế, nhiều trường hợp cơ quan pháp luật đã phong tỏa tài sản khoản tiền gửi của NHTM này tại NHNN để chờ xử lý. Điều này đã làm ảnh hưởng đến hoạt động của NHTM, tức là ảnh hưởng trực tiếp đến khách hàng mở tài khoản tại ngân hàng. Hoạt động của các ngân hàng có tính nhạy cảm rất cao, khi một ngân hàng bị phong tỏa tài khoản, không những hoạt động thanh toán của ngân hàng đó mà còn hoạt động của các ngân hàng khác cũng bị ảnh hưởng.
CHƯƠNG III: HOÀN THIỆN CÔNG TÁC QUẢN TRỊ TSBĐ LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI SGD I - NHCT VN
3.1. Quan điểm - định hướng trong công tác quản trị TSBĐ của SGD I - NHCT Việt Nam
3.1.1. Mục tiêu phát triển tổng thể
Để tiến tới hội nhập, NHCTVN đã xây dựng và áp dụng hệ thống quản lý chất lượng của NHCTVN theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9000 như một giải pháp quản lý và nâng cao chất lượng sản phẩm tín dụng, dịch vụ ngân hàng, đảm
bảo tính hệ thống, khoa học, nâng cao sức cạnh tranh và mang lại lợi ích thật sự cho NH. Quá trình xây dựng, áp dụng và chứng nhận hệ thống quản lý chất lượng của SGD I- NHCTVN theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9000 được thể hiện ở 3 giai đoạn sau:
Một là, tập trung xây dựng đề án áp dụng hệ thống quản lý chất lượng SGD I- NHCTVN theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000. Xác định và chọn 3 mặt nghiệp vụ chính chiếm 70% hoạt động nghiệp vụ SGD I- NHCTVN ( bao gồm Tín dụng, Bảo lãnh, Thanh toán) để xây dụng hệ thống quản lý chất lượng theo tiêu chuẩn quốc tế ISO 9001: 2000. Bước đầu chọn một số Chi nhánh là những đơn vị điển hình của các vùng trong toàn hệ thống thực hiện việc áo dụng