II. Một số kiến nghị về vấn đề thế chấp tài sản
2. Đối với Ngân hàng liên doanh Lào-Việt
2.2. Cụ thể hoá và hớng dẫn các quy chế về bán đấu giá tài sản thế chấp.
Trên thực tế, các quy chế bán đấu giá tài sản thế chấp còn nhiều vấn đề phức tạp, mâu thuẫn nhau. Ta có thể thấy trong 3 mục điều 7 của Quy chế bán đấu giá tài sản ban hành kèm theo Nghị định số 86/Cp ngày 19/12/1997 của Chính phủ quy định: “...Nếu trong trờng hợp cầm cố, thế chấp có thoả thuận về việc bán đấu giá mà ngời cầm cố, thế chấp vắng mặt không có lý do chính đáng hoặc từ chối ký hợp đồng bán đấu giá thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá đợc ký kết giữa ngời nhận cầm cố, thế chấp với ngời bán đấu giá”. Quy định này đã mở lối thoát cho Ngân hàng trong việc chủ động bán tài sản thế chấp để thu hồi vốn mà không nhất thiết phải có sự đồng ý của ngời vay, giải quyết đợc cái nút vớng mắc trớc đây phải xử lý theo trình tự tố tụng. Nh- ng lối thoát này cha thông hẳn vì điều 25 của quy chế bán đấu giá quy định: “Đối với tài sản có đăng ký quyền sở hữu thì ngời bán đấu giá phải giao ngay tài sản cho ngời mua sau khi ngời mua đã thanh toán xong tiền mua tài sản, trừ trờng hợp có thoả thuận khác”. Trong những trờng hợp ngời thế chấp tài sản (Có bất động sản) không đồng ý uỷ quyền cho ngời bán đấu giá tài sản mà chỉ có Ngân hàng uỷ quyền thì chắc chắn họ sẽ không tự giác giao tài sản cho ngời mua. Nh vật, ngời bán đấu giá không thể thực hiện nghĩa vụ giao tài sản của mình. Hơn nữa trong qui chế bán đấu giá không có một điều khoản nào quy định một biện pháp xử lý và quyền của ngời bán đấu giá tài sản trong từng trờng hợp nh thế nào, khi cha có quy định thì việc xử lý giao tài sản thực hiện ra sao?
Mặt khác, mục 4 điều 7 Quy chế bán đấu giá quy định: “Trong trờng hợp bán đấu giá quyền sử dụng đất thì hợp đồng uỷ quyền bán đấu giá tài sản đợc ký kết thì đợc cơ quan Nhà nớc có thẩm quyền cho phép bán đấu gía”, Quy định này đã chi phối việc phát mại tất cả các trờng hợp thế chấp quyền sử dụng đất, thế chấp bất động sản, để thực hiện quy định này thì ngời thế chấp tài sản, ngời nhận thế chấp tài sản phải có đơn xin phép bán quyền sử dụng đất đợc cơ quan có thẩm quyền cho phép, quy đinh này có cần đặt ra
hay không vì Luật đất đai quy định, ngời sử dụng đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất. Khi hành vi thế chấp đó đúng pháp luật ngời thế chấp không thực hiện nghĩa vụ của mình thì bên nhận thế chấp đơng nhiên đợc bán quyền sử dụng đất (qua tố tụng hoặc không qua tố tụng) của ngời thế chấp để buộc ngời thế chấp thực hiện nghĩa vụ của họ. Mục 3 điều 7 Quy chế này đã mở ra lối thoát cho việc xử lý tài sản thế chấp theo quy trình tố tụng thì mục 4 lại ràng buộc nó bằng hành vi “phải xin phép và đợc cho phép”. Hai mục này đã chồng chéo lẫn nhau. Hơn nữa, việc xin phép bán quyền sử dụng đất là điều hoàn toàn không đơn giản trong trờng hợp ngời thế chấp không tự nguyện bán quyền sử dụng đất. Trong thực tế việc bán quyền sử dụng đất hầu nh không thể thực hiện đợc (ở Việt nam) khi quyền sử dụng lô đất đang chuyển nhợng có tranh chấp. Do vậy, khi chỉ có ngời nhận thế chấp đứng uỷ quyền bán quyền sử dụng đất thì chỉ cần một tranh chấp, cản trở nho nhỏ đợc thông báo tới các cơ quan làm thủ tục sang nhợng thì việc mua bán sẽ bị trực trặc ngay. Quy chế bán đầu giá không có một mục nào, điều nào quy định quy trình giải quyết trờng hợp ngời nhận thế chấp bán quyền sử dụng đất của ngời thế chấp cả, do đó lối thoát cho các Ngân hàng trong mục 3 hầu nh không thể thực hiện đợc. Nh vậy, để Nghị định của Chính phủ đi vào cuộc sống đảm bảo tính nghiêm minh của pháp luật và mở ra lối thoát thực sự cho hoạt động kinh doanh của Ngân hàng thì đề Nghị Ngân hàng liên doanh Lào- Việt (Hồi sơ chính) nên cụ thể hoá và hớng dẫn các quy chế bán đấu giá tài sản cho các chi nhánh Ngân hàng ở các điạ phơng để họ nắm bắt đợc rõ ràng, chính xác hơn về quy chế bán đấu giá tài sản và do vậy việc uỷ quyền bán đấu giá của các chi nhánh đợc thuận lợi hơn.
2.3.Phân tích và đánh giá một cách chính xác giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo an toàn vốn vay.
Về việc đánh giá tài sản thế chấp còn một số vớng mắc vì Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Hồi sơ chính) cha có quy định cụ thể về vấn đề này nên cán bộ tín dụng Ngân hàng cơ sở nói chung và của Chi nhánh nói riêng gặp nhiều khó khăn trong việc đánh giá và định giá tài sản thế chấp nhất là bất đồng dản nh nhà ở, cửa hàng... Việc xác định của nó hoàn toàn do sự thoả
thuận giữa Ngân hàng và khách hàng theo thời gian trên thị trờng, nhng giá cả trên thị trờng luôn biến động, giá thị trờng ở đây đợc tính là giá nào để đề phòng trờng hợp rủi ro khi phát mại tài sản cán bộ tín dụng thờng đánh giá giá trị bất động sản (nhà, cửa hàng...) là thấp hơn thực tế, còn khách hàng lại muốn đánh giá cao lên để có thể vay đợc nhiều vốn. Mỗi bên có quan điỉm riêng của mình, nên khách hàng không thoả mãn của Ngân hàng thì cán bộ tín dụng cũng không có cơ sở để giải thích cho việc đánh giá đó là hợp lý. Trong nhiều trờng hợp cán bộ tín dụng đã cố gắng giải thích cho khách hàng, nhng không đủ những căn cứ thuyết phục, không tạo đợc sự tin tởng của khách làm ảnh hớng xấu đến mối quan hệ tín dụng.
Mặt khác, Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Hồi sơ chính) cha có quy định cụ thể về trách nhiệm của cán bộ trong việc đánh giá tài sản thế chấp. Chẳng may có rủi ro trong việc đánh giá này khi không có căn cứ để qiao trách nhiệm cho cán bộ tín dụng đánh giá tài sản đó. Trong các cán bộ Ngân hàng cùng thẩm định tài sản, ai là ngời chịu trách nhiệm chình? Việc làm mà không gắn với trách nhiệm sẽ khó đạt đợc kết quả tốt. Vì vậy về vấn đề này Ngân hàng cần sớm thành lập một ban chuyên năng để phân tích và đánh giá một cách chính xác giá trị tài sản thế chấp để đảm bảo an toàn vốn cho vay và từ đó tìm hiểu kỹ những đặc tính, đặc điểm đặc biệt có liên quan tới tài sản thế chấp, nhằm hạn chế tối đa những rủi ro và biến cố bất ngờ có thể xảy ra trong ngành Ngân hàng.
2.4.Nên coi thế chấp tài sản là một bộ phận cấu thành nguyên tắc tín dụng.
Khi nớc Việt nam chuyển sang kinh tế thị trờng, thì các nguyên tắc hoạt động trong các lĩnh vực kinh tế đều có sự thay đổi. Trong lĩnh vực tiền tệ tín dụng, hệ thống nguyên tắc truyền thống của tín dụng đều bị hiểu lại, xác định lại , bổ xung hoặc loại bỏ bớt. Tuy vậy nguyên tắc cho vay có vật t đảm bảo cha bao giờ bị loại bỏ, tuy nhiên gần đây nguyên tắc này lại đợc nhấn mạnh sang khía cạnh thế chấp tài sản.
Hiện nay, theo em Ngân hàng liên doanh Lào-Việt cũng nên coi vấn đề thế chấp tài sản là một bộ phần cấu thành nguyên tắc tín dụng. Trở lai vấn
đề tài sản thế chấp, trớc đây nguyên tắc có vật t đảm bảo là nguyên tắc quan trọng nhằm đảm bảo sự phù hợp giữa lu thông hàng hoá và lu thông tiền tệ, khi tiền cung ứng cho lu thông tăng thêm thông qua khoản tín dụng do Ngân hàng cung ứng. Mặt khác, trong thời kỳ bao cấp, rất nhiều vật t, thiết bị, giấy tờ có giá, tài sản cố định, đặc biệt là đất đai, không đợc coi là hàng hoá, không đợc phép mua bán (ở Việt nam) nên vật t làm đảm bảo cho tín dụng có phạm vi hẹp hơn do thời đại ngày nay. Còn khi chuyển sang kinh tế thị trờng, thì tài sản, trái phiếu, chứng phiếu, đất đai đợc đem ra trao đổi mua bán, nhng đó là mua bán quyền sử dụng chứ không phải mua bán quyền sở hữu thì những thứ đó trở thành hàng hoá và sẽ có đủ tiêu chuẩn để đảm bảo tín dụng.
Theo quan niệm truyền thống của chúng ta thì chúng ta cho vay để mua bán trực tiếp thứ hàng hoá gì thì thứ hàng hoá đó mới đợc coi là vật t đảm bảo. việc thực hiện nguyên tắc tín dụng một cách máy móc, theo cách trực tiếp, trực tiếp nh vậy không còn phù hợp nữa.
Trớc đây, Ngân hàng Nhà nớc trong hệ thống Ngân hàng một cấp kiểm luôn chức năng kinh doanh, việc kiểm soát vật t đảm bảo tín dụng thật dễ dàng và đơn giản. khi hình thành hệ thống Ngân hàng hai cấp, việc hiểu không đẩy đủ và sự bình đẳng giữa doanh nghiệp, giữa ngời đi vay và ngời cho vay đã dẫn đến tình trạng buông lỏng quản lý, nên nguyên tắc vật t hàng hoá đảm bảo không dễ dạng thực hiện.
Quá đó ta có thể thấy rằng thế chấp không thể trở thành một nguyên tắc độc lập mà nó chỉ là một bộ phận cấu thành. Bởi vậy, đối với Ngân hàng liên doanh Lào-Việt khi xem xét về nguyên tắc tín dụng thì không nên coi thế chấp là nguyên tắc độc lập hoàn chỉnh mà chỉ coi đó là một bộ phận của nguyên tắc tín dụng.
2.5.Phân tích và quản lý rủi ro trong thế chấp tài sản để đảm bảo tín dụng.
Trong quá trình tín dụng Ngân hàng phải đối đầu với những bất trắc và rủi ro. Đó là những biến cố ngoài sự mong đời gắn liện với quá trình hoạt động kinh doanh của các Ngân hàng nói chung và của Ngân hàng liên doanh Lào-Việt nói riêng làm cho các chủ sở hữu phải gánh chịu những tồn thất
nhất định. Những rủi ro mà Ngân hàng thờng gặp trong hoạt động kinh doanh nh: rủi ro tín dụng, rủi ro trong thanh toán, rủi ro về lãi suất và rủi ro về đảm bảo tín dụng. Trong đó, rủi ro về đảm bảo tín dụng là một vấn đề hết sức bức xúc, nan giải và làm đau đầu biết bao các nhà quản trị Ngân hàng. Cụ thế: khi Ngân hàng yêu cầu khách hàng phải cầm cố, thế chấp để đảm bảo cho một khoản vay thì Ngân hàng có thể gặp phải rủi ro nh: tài sản đảm bảo bị mất hoặc giảm giá ngay trong quá trình thực hiện nghĩa vụ đảm bảo cho một khoản nợ hoặc ngời thế chấp bị mất khả năng thanh toán, do đó không thực hiện trả nợ Ngân hàng. vì thế khi xử lý tài sản thế chấp Ngân hàng luôn gặp phải ách tắc. Nh vậy khi Ngân hàng liên doanh Lào-Việt muốn kinh doanh lành mạnh, hạn chế rủi ro trong thế chấp tài sản thì cần thực hiện những giải pháp nghiệp vụ chặt chẽ, rõ ràng, và toàn diện trong lĩnh vự thế chấp đó là:
Trớc tiên Ngân hàng liên doanh Lào-Việt (Chi nhánh Hà nội) nên áp dụng biện pháp đơng tài sản. Hai bên thơng lợng định giá tài sản và ký hợp đồng mua bán tài sản trong đó ghi rõ: Nếu khi tín dụng đến hạn bên vay không trả đợc nợ hoặc lãi thì hợp đồng mua bán tài sản sẽ có hiệu lực pháp lý. Bên cho vay mặc nhiên trở thành chủ sở hữu của tài sản. Nếu tín dụng đến hạn thì bên vay trả đợc nợ và lãi thì mặc nhiên thì hợp đồng mua bán tài sản không có hiệu lực pháp lý. Và nếu khoản tiền vay nhỏ hơn giá trị tài sản thế chấp đã đợc định giá trong hợp đồng, thì để có quyền sở hữu tài sản bên cho vay có nghĩa vụ thanh toán nốt số còn lại.
Còn đối với tài sản thế chấp khó tiêu thụ trên thị trờng thì Ngân hàng liên doanh Lào-Việt không nên nhận làm tài sản thế chấp. Và đối với tài sản dễ hao mọn, mất giá không nhận làm thế chấp.
Ngoài ra, tài sản thế chấp là tài sản để đảm bảo cho khoản vay của Ngân hàng. Vì vậy, nó không thế nào giao cho công ty nào quản lý và khai thác. do đó vấn đề là giải quyết nhanh việc phát mại tài sản. Nếu thành lập công ty có chăng là công ty đấu giá tài sản và khi có tài sản cần phát mại thì hai bên thoả thuận uỷ quyền cho công ty đấu giá phát mại tài sản để thu nợ. Tuy nhiên, ở đây cần có sự tham gia của công chứng. Vì vậy về mặt pháp lý hai bên hợp đồng có sự chứng nhận của công chứng, vậy khi thanh lý hợp đồng cũng có sự chứng nhận
của công chứng. Nếu trả đợc nợ công chứng sẽ chứng nhận để giải chấp tài sản, nếu không trả đợc nợ công chứng phải tổ chức thanh lý hợp đồng bằng việc cho phát mại tài sản thế chấp.
2.6.Tham gia bảo hiểm tín dụng.
“Bảo hiểm tín dụng là loại hình bảo hiểm giành cho các Ngân hàng các công ty tài chính...nhằm đảm bảo sẽ bồi thờng cho các tổ chức cho vay này trong trờng hợp khách hàng gặp rủi ro, không có khả năng hoàn trả tiền vay”. Nh vậy, bảo hiểm tín dụng là một trông những giải pháp khả quan trọng trong những đối với các tổ chức kinh tế, các cả nhận tham gia vào quan hệ tín dụng, đảm bảo cho sự ổn định của nền kinh tế mà còn có lợi cho Ngân hàng liên doanh Lào-Việt trong hoạt động tín dụng nhất là trong vấn đề thế chấp tài sản và xử lý tài sản thế chấp. Hình thức đảm bảo tín dụng này rất khó khăn và phức tạp đòi hỏi Ngân hàng phải linh hoạt và nhạy bén hơn trong việc xử lý tài sản. Do đó khi tham gia bảo hiểm tín dụng thì sẽ giúp cho Ngân hàng liên doanh Lào-Việt sẽ hạn chế đợc nhiều rủi ro trong việc phát mại tài sản...Nhng cho đến nay loại hình này vấn còn rất mới mẻ ở Việt nam mặc dù trong điều kiện hiện nay khi các hoạt động tín dụng phát triển khả mạnh mẽ.
2.7.Cần chủ trọng hơn nữa trong công tác đào tạo cán bộ tín dụng Ngân hàng.
Nh trên đã biết Ngân hàng liên doanh Lào-Việt là Ngân hàng mới thành lập về việc hạn chế phát sinh nợ quá hạn mới là biện pháp phong ngừa từ xa. Muốn thực hiện điều này phải nâng cao chất lợng thẩm định dự án, ph- ơng án cho vay. Mà muốn nâng cao chất lợng thẩm định thì có đội ngũ cán bộ tín dụng giỏi. Giỏi ở đây là những cán bộ đợc đào tạo có hệ thống, am hiểu và có kiến thức phong phú về kinh tế thị trờng, nắm vững những văn bản pháp luật có liên quan đến hoạt động tín dụng Ngân hàng, liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh, dịch vụ đời sống. Đó là những điều kiện cần thiết nhng vẫn cha đủ, ngời cán bộ tín dụng còn phải có đạo đức và sự liêm khiết, bởi lẽ nếu cán bộ tín dụng thiếu trách nhiệm, tự lợi, thiếu những hiểu biết cần thiết, đề xuất để đầu t cho một dự án không có hiệu quả thiếu tính khả thi, có thể làm tồn thất hàng chục tỷ, thậm chí hàng trăm tỷ đồng của Nhà n- ớc, của nhân dân. Về vấn đề đặt ra là phải đào tạo lại đội ngũ cán bộ tín dụng hiện có nếu không đủ tiêu chuẩn thì chuyển sang làm việc khác hoặc đào tạo lại. Nh ta đã biết việc đào tạo trong nền kinh tế tập trung bao cấp, thiếu kiến thức kinh tế thị trờng nên làm ảnh hởng rất lớn trong công tác chuyên môn, đặc biệt đối với cán bộ làm công tác tín dụng hiện nay, trong thời gian qua
còn yếu, rủi ro tín dụng còn nhiều tiềm ẩn, công tác tiền tệ, kế toán còn nhiều vấn đề cần rút kinh nghiệm. Những điểm yếu này xảy ra có những nguyên