IV. Những tồn tại trong công tác lập dự án đầu t xây dựng nhà ở tại quận Hai Bà Trng thời gian qua:
c.Giai đoạn nghiên cứu khả thi.
1. Xác định các cơ sở cần thiết cho việc đầu t:
Phần nghiên cứu đã nêu lên đợc căn cứ về sự cần thiết phải đầu t đó là tạo ra 7755m2 sàn cho quỹ nhà thành phố, cải thiện hệ thống hạ tầng ven hồ.
Dự án đã nêu đợc khá tỉ mỷ về hiện trạng khu đất, địa hình cảnh quan, nhng cha nêu đợc phần nghiên cứu địa chất một phần rất quan trọng, trớc khi tiến hành xây dựng công trình hơn nữa phần dân số, lao động cũng không đợc đề cấp đến mà chỉ nói lợng công nhân (khoảng 100 ngời) và cách tính lơng. Vì vậy các công ty xây dựng nhà nên bổ sung những thiếu sót cơ bản để hoàn thiện hơn nữa trong việc nghiên cứu sự cần thiết cho việc đầu t. Một số phần đợc coi là nèn tảng của dự án và có ảnh hởng trực tiếp đến quá trình phát triển và hiệu quả kinh tế, tài chính của dự án.
2. Nghiên cứu kỹ thuật:
+ Lựa chọn công nghệ và thiết bị:
Sự lựa chọn công nghệ, thiết bị cha đa ra đợc hệ thống chỉ tiêu đánh giá sự phù hợp của thiết bị với công nghệ sử dụng, cũng nh hệ thống chỉ tiêu đánh giá sự đồng bộ của các thiết bị do các hãng sản xuất khác nhau cung cấp cho dự án. Vì vậy khó có thể đánh giá đợc danh sách các máy móc thiết bị mà dự án sử dụng đã đạt sự tối u hay cha. Dự án chỉ nêu ra những máy móc, thiết bị sẽ đợc sử dụng chứ không ghi rõ máy móc nào đợc mua thêm trong thời gian nghiên cứu cơ hội đầu t cho đến khi kết thúc việc thực hiện dự án.
Dự án chỉ nêu ra các loại nguyên vật liệu chính, phụ nhng không chỉ rõ nguồn cung cấp, tính chất đặc biệt của chúng và không ghi rõ tiêu chuẩn loại I, loại II, loại III,... và các chỉ số kỹ thuật của một số nguyên vật liệu. Do vậy việc tính toán chi phí cũng gặp khó khăn? Ví dụ nh đá dăm, tê thép, côn thép, đồng hồ đo nớc phải ghi rõ chủng loại từ đó mới tính toán đợc chính xác giá cả dựa trên đơn giá của từng loại.
+ Nghiên cứu hạ tầng cơ sở:
Dự án đã nghiên cứu khá chi tiết về các vật liệu chính, các hạng mục để cấp điện, cấp nớc, thoát nớc của dự án những không nêu rõ quy hoạch các hạng mục này sẽ làm để phù hợp với kiến trúc tổng thể công trình mà chỉ dừng lại ở việc phân tích tài chính các hạng mục và tính toán tổng chi phí chung cho từng hạng mục riêng lẻ.
Giai đoạn nghiên cứu khả thi không nêu rõ nguòn cung cấp nớc, điện, nhiên liệu cho dự án mà chỉ tính toán chi phí cung cấp nớc là xe téc với 17 ca/năm. Nguồn điện của dự án thờng lấy ở khu vực lân cận là khu Thanh Nhàn.
+ Đánh giá tác động môi trờng:
Dự án không nêu rõ cách xử lý chất thải chủ yếu là nớc thải, cặn bã do quá trình xây dựng để lại hay cách xử lý tiếng ồn đối với khu vực dân c xung quanh. Tuy nhiên các dự án xây dựng thờng có lợng chất thải ít và không gây độc hại cho khu vực dân c và bản thân lao động trực tiếp tiến hành thi công.
+ Lựa chọn khu vực địa điểm:
Dự án nhìn chung mô tả khá chi tiết địa điểm xây dựng công trình (có bản vẽ kèm theo), các điều kiện tự nhiên địa hình, phạm vi lô đất, cao độ khu vực do Đại học Mỏ Địa Chất nghiên cứu do đó đảm bảo cho việc tiến hành phần móng công trình cũng nh chất lợng công trình tránh sự lún, sạt lở, chấn động địa chất...
Các chi phí cho việc giải phóng mặt bằng, tiền thuê đất cũng đợc đề cập nh- ng không ghi rõ, cơ quan, đơn vị hay dân c sẽ đợc nhận khoản chi phí này mà dự án chỉ tính toán chi phí dới góc độ nhà đầu t.
+ Lịch trình thực hiện dự án:
Trong báo cáo khả thi, dự án nêu quá sơ bộ tiến trình thực hiện dự án cả phần thực hiện xây dựng và phần kinh doanh nhà ở. Cần phải lập bảng chi tiết các
công việc sẽ tiến hành, công việc nào cần phải làm trớc, công việc nào làm sau để qua đó giảm đợc các chi phí không cần thiết nh tiền lơng; những chi phí do phá đi làm lại; ứ đọng vốn quá lâu.
+ Kỹ thuật xây dựng công trình:
Dự án đã phân tích đợc bằng biểu đồ các công trình, hạng mục công trình về bố trí mặt bằng toàn bộ dự án, các công trình kiến trúc hạ tầng trong và ngoài nh đờng sá, khu vui chơi, đờng dây tải điện, cấp thoát nớc... Nhng dự án đã không tiến hành lên biểu đồ lịch trình huy động nguyên vật liệu, xe máy thi công, dự án không nêu ra các biện pháp an toàn trong thi công, hệ thống phòng cháy nổ, bảo vệ...
+ Phần thị trờng của dự án:
Phần thị trờng đã không phân tích đợc nhu cầu về nhà ở còn thiếu bao nhiêu trên địa bàn quận, đối tợng tiêu dùng, nghiên cứu vấn đề cạnh tranh, vấn đề tiêu thụ sản phẩm? Nh vậy việc đề ra các mục tiêu tiếp theo sẽ gặp khó khăn và việc đa ra quyết định đầu t không chính xác vì thị trờng là yếu tố quyết định đến vấn đề tiêu dùng và khả năng sinh lời về tài chính của dự án.
3. Phân tích tài chính:
Đa số các dự án đầu t xây dựng nhà đã bỏ qua việc phân tích các chỉ tiêu quan trọng nh NPV, IRR, các chỉ tiêu đánh giá tiềm lực của doanh nghiệp, các chỉ tiêu xác định lợi nhuận bình quân và các chỉ tiêu đánh giá hiệu quả sử dụng vốn.
Tất cả các quá trình tính toán các chỉ tiêu tài chính của dự án đều không tính tới giá trị thời gian của tiền và quá trình phân tích của các dự án đều không xem xét tới hiệu quả hoạt động của các năm từ khi dự án trả hết vốn vay cho đến khi kết thúc đời dự án. Chính vì vậy các chỉ tiêu trên đã không đợc đánh giá trong quá trình lập dự án khả thi.
4. Phân tích kinh tế xã hội:
Đa số các dự án đầu t đã nêu đợc các mặt cơ bản trong phân tích kinh tế - xã hội ở các mặt nh tạo thêm tài sản mới, tạo thêm việc làm và thu nhập cho ngời lao động, đóng góp cho Ngân sách Nhà nớc và giải quyết nhu cầu nhà ở cho các đối tợng không chỉ trên địa bàn quận mà còn đối tợng khác của thành phố.
lao động, nâng cao trình độ tay nghề của lao động, trình độ công nghệ... không đ- ợc đánh giá.
Vậy qua quá trình phân tích dự án nhà ở Hồ Quỳnh và một số dự án xây dựng nhà khác tham khảo, chúng ta có thể thấy rằng các cán bộ lập dự án đã cố gắng thực hiện đầy đủ các nội dung nghiên cứu, tiến hành các bớc lập dự án theo đúng trình tự.
Nhng với những tồn tại nh đã phân tích thì các dự án đầu t sẽ rất khó khăn trong việc xem xét tính đúng đắn của dự án và ra quyết định đầu t.
Chơng III (adsbygoogle = window.adsbygoogle || []).push({});