II. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ HOẠT ĐỘNG ĐẦU
2. Xây dựng và quản lý thực hiện các cơ chế, chính sách
2.2. Chính sách đất đa
Mục tiêu của chính sách đất đai là tạo điều kiện thuận lợi và hấp dẫn các nhà đầu tư nước ngoài, bảo đảm cho nhà đầu tư nước ngoài yên tâm và tin tưởng đầu tư lâu dài ở Việt Nam.
Đặc điểm đặc thù ở Việt Nam đó là, đất đai là tài sản quốc gia, thuộc sở hữu của Nhà nước (toàn dân) - các nhà đầu tư nước ngồi khơng có quyền sở hữu về đất đai.
Các loại văn bản pháp lý liên quan đến đất đai gắn với hoạt động đầu tư trực tiếp nước ngoài là Luậtđất đai, Luậtđầu tư nước ngoài tại Việt Nam. Nghị định 18/CP ngày 13-2-1995 quy định chi tiết việc thi hành pháp lệnh về quyền và nghĩa vụ của các tổ chức trong nước được phép góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất đai đưa vào góp vốn được xác định trên cơ sở mức tiền thuê đất quy định cho các trường hợp đầu tư nước ngoài. Mức tiền thuê đất được xác định tuỳ thuộc vào:
- Mức quy định khởi điểm cho từng khu đất
- Địa điểm của khu đất
- Kết cấu hạ tầng của khu đất
- Hệ số ngành nghề.
Cách tính giá trị quyền sử dụng đất cho bên Việt Nam góp vốn trong các dự án có vốn đầu tư nước ngồi thực hiện theo công thức sau:
Giá trị quyền sử dụng đất = Giá tiền thuê đất khởi điểm x Hệ số địa điểm x Hệ số hạ tầng x Hệ số ngành nghề x Diện tích x Thời hạn góp vốn
Thời điểm để tính giá trị quyền sử dụng đất tính từ ngày cấp giấy phép đầu tư.
Giá thuê đất, mặt trên là áp dụng cho thực trạng diện tích đất cho th, khơng bao gồm các chi phí đền bù, giải toả.
Mặc dù trong các văn bản liên quan đã cố gắng phân loại để xác định các mức tiền thuê khác nhau cho phù hợp với điều kiện địa điểm, loại đất, hạ tầng cơ sở... Trong thực tế chính sách đất đai áp dụng đối với lĩnh vực đầu tư nước ngồi vẫn cịn những vướng mắc nhất định:
- Giá thuê đất của Việt Nam cao hơn với nhiều nước trong khu vực. Nếu tính cả các chi phí đền bù, giải toả thì giá đất bị đẩy lên quá cao. Thời điểm tính giá trị quyền sử dụng đất để góp vốn vào các doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngồi cịn chưa hợp lý.
- Việc giao đất nhất là các dự án có đền bù, giải toả kéo dài. Thủ tục thuê đất, cấp đất, giá đền bù, giải toả mặt bằng còn phức tạp gây mất cơ hội và thời gian của nhà đầu tư. Hiệu lực pháp lý của các quy định về đất đai còn thấp. Luậtđất đai mặc dù đã sửa đổi song còn thiếu những văn bản hướng dẫn chi tiết.