2. Phương thức định giá và tỷ lệ cho vay tối đa
4.1 Định giá đối với nhà và/ hoặc đất riêng lẻ trong trường hợp đã được
giá đất thị trường
Với những tuyến đường đã được Hội đồng định giá phê duyệt đơn giá đất thị trường, khi có một BĐS nào đó nằm trên mặt tuyến đường đó thì lấy giá của tuyến đường đó làm đơn giá của BĐS đó, tuy nhiên nếu BĐS đó có những điểm khác biệt như hình dạng không cân đối, diện tích quá nhỏ sẽ được nhân với một tỷ lệ giảm giá theo quy định. Với những BĐS nằm cách mặt đường của tuyến đường đó thì cũng
được nhân với một tỷ lệ thích hợp theo quy định.Với những BĐS nằm trên tuyến đường khác nhưng tuyến đường đó lại có khoảng cách gần với đường đã được duyệt đơn giá đất thị trường, khi đó nhân viên định giá sẽ tiến hành so sánh, đánh giá hai
tuyến đường đó về các điều kiện cơ sở hạ tầng và lợi thế kinh doanh để từ đó đánh giá được lợi thế của hai tuyến đường, xem xét tuyến đường mà hiện đang có BĐS định giá đó bằng bao nhiêu phần trăm so với tuyến đường đã được duyệt đơn giá đất
thị trường. Một số chỉ tiêu về tỷ lệ điều chỉnh được quy định cơ bản như sau:
*Với BĐS ở đường nội bộ tức là đường trong khu dân cư tập trung có chiều rộng
nội bộ từ 6m trở lên và có cơ sở hạ tầng hoàn chỉnh( hệ thống đường nhựa, điện, thoát nước đầy đủ thì được phân loại và tính theo hai cách như sau:
-Đối với khu vực kinh doanh sầm uất: là khu vực có nhiều nhà mặt tiền được sử
dụng làm cửa hang văn phòng công ty…
Đơn giá đất mặt đường Đơn giá đất tối đa so với đơn giá đất mặt tiền(%)
Nhỏ hơn 40 tr. đ/m 70
Từ 40 tr. đ/m 60
Lớn hơn 80 tr. đ/m 50
-Đối với khu vực kinh doanh không sầm uất:
Đơn giá đất mặt đường Đơn giá đất so với đơn giá đất mặt tiền(%) Nhỏ hơn 40 tr. đ/m 80
Từ 40 tr. đ/m -80 tr. đ/m 70
Lớn hơn 80 tr. đ/m 60
-Đối với đất có hình dạng không cân đối( là đất không có hình vuông, hình chữ nhật,
tứ giác mặt trước nhỏ hơn mặt sau, hình chữ L trong đó chiều rộng mặt sau nhỏ hơn 2
lần chiều rộng của mặt trước và chiều rộng tối thiểu của mặt trước là 3m) thì định giá
-Đối với các mức điều chỉnh khác được quy định trong các công văn hướng dẫn điều chỉnh của Hội đồng định giá. Trên đây chỉ là một trong số những quy định về
mức điều chỉnh đó.
Để rõ hơn về quy định này, chúng ta hãy xem xét ví dụ dưới đây:
Ví dụ
Mô tả về bất động sản
-Địa chỉ: Số 15 đường Cát Linh, Quận Đống Đa, Hà Nội
-Vị trí: BĐS nằm ở mặt phố Cát Linh, BĐS nằm cách ngã ba Cát Linh- Tôn Đức
Thắng khoảng 100m
-Đặc điểm về BĐS