III. Phạm vi nghiên cứu:
2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
2.2.2 Các phương pháp xác định giá đất
Hiện nay, tùy vào điều kiện cụ thể người ta có thể áp dụng các phương pháp tính giá đất như sau:
* Phương pháp so sánh trực tiếp
Khi tiến hành định giá phải chọn từ 3 đến 5 thửa đất, khu đất trống ở khu vực liền kề đã được chuyển nhượng thành công trên thị trường có những đặc điểm tương tự với thửa đất, khu đất cần định giá để làm cơ sở. Việc thu thập thông tin về những thửa đất lựa chọn nói trên phải tiến hành trong khoảng thời gian gần nhất với thời điểm khảo sát. Giá sẽ được tính bằng cách lấy mức bình quân của mức giá 3-5 thửa đất, khu đất đó. Đây là phương pháp được sử dụng rộng rãi ở Việt Nam cũng như nhiều nước trên thế giới.
* Phương pháp thu nhập
Với phương pháp thu nhập, giá đất được xác định bằng cách tính tổng thu nhập hàng năm thu được từ thửa đất, khu đất cần định giá. Riêng với các thửa đất trống hoặc có xây dựng công trình kiến trúc cho thuê thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá chính là số tiền thuê đất hoặc số tiền thuê bất động sản tính thu được hàng năm. Tiền thuê đất hoặc tiền thuê bất động sản tính theo mặt bằng giá tiền thuê đất hoặc bất động sản trên thị trường tại thời điểm định giá đất. Đối với đất nông nghiệp người được giao đất tự tổ chức sản xuất thì tổng thu nhập của thửa đất cần định giá là
thức, giá đất sẽ bằng thu nhập thuần túy hàng năm thu được từ thửa đất chia lãi suất lãi suất tiết kiệm VND kỳ hạn 12 tháng.
* Phương pháp chiết trừ
Khi định giá theo phương pháp chiết trừ, việc định giá được thực hiện trên cơ sở thu thập thông tin trên thị trường của ít nhất 3 bất động sản (bao gồm đất và tài sản trên đất) đã được chuyển nhượng thành công, có những đặc điểm tương tự với thửa đất cần định giá. Sau đó, căn cứ vào điểm sai biệt giữa thửa đất cần định giá và thửa đất so sánh để điều chỉnh. Việc xác định giá trị hiện tại của các tài sản để đầu tư xây dựng trên đất được tính trên cơ sở giá trị xây dựng mới trừ đi phần giá trị hao mòn.
* Phương pháp thặng dư
Khi thực hiện phải xác định mục đích sử dung tốt nhất và hiệu quả nhất của khu đất, căn cứ theo đặc điểm, lợi thế, quy hoạch liên quan,… Theo phương pháp này, giá trị của thửa đất được tính bằng tổng giá trị phát triển cuả bất động sản trừ đi tổng chi phí phát triển (chi phí mà người ta bỏ ra để xây dựng kết cấu hạ tầng).
Tùy từng trường hợp mà ta áp dụng các phương pháp định giá khác nhau. Có những trường hợp phải sử dụng kết hợp ít nhất hai phương pháp như trường hợp việc chuyển nhượng sử dụng đất chưa diễn ra phổ biến trên thị trường, số liệu thu thập được không có tính hệ thống, hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên thị trường biến động thất thường, không phản ánh đúng quan hệ cung cầu về đất trong điều kiện bình thường.