- Bộ phận kiểm tra chất lượng sản phẩm
1 Khu nhà ở để bán Trung Vă nI 32,2 2Khu nhà ở để bán Trung Văn II32,
3 Khu nhà ở để bán Xuân Đỉnh 50,68 4 Trụ sở làm việc và Văn phòng cho thuê 112,41 5 Khu nhà ở để bán Quang Minh 389,90 6 Tổng vốn đầu tư các dự án 617,45
(Nguồn: Phòng Đầu tư Công ty Vinaconex 2)
Bảng số liệu 2.1 trên cho thấy tổng mức đầu tư của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản đã và đang thực hiện của Vinaconex 2. Có thể thấy vốn đầu tư cho các dự án kinh doanh bất động sản của Vinaconex 2 rất lớn, tổng mức đầu tư qua các dự án ngày một tăng. Nếu như tổng mức đầu tư của các dự án khu nhà ở để bán Trung Văn I và II hay dự án khu nhà ở để bán Xuân Đỉnh mới chỉ ở mức hai con số, dưới 60 tỷ đồng thì các dự án Trụ sở làm việc và Văn phòng cho thuê tổng mức đầu tư là 112,41 tỷ đồng, đặc biệt dự án Khu nhà ở để bán Quang Minh tổng mức đầu tư xấp xỉ 400 tỷ đồng. Những con số trên cho thấy tổng mức đầu tư các dự án bất động sản của Vinaconex 2 ngày càng lớn. Điều đó cũng nói nên thực trạng hoạt động đầu tư bất động sản của Công ty và một phần nhu cầu cấp thiết về nhà ở của người tiêu
dùng, trong khi nguồn cung nhà ở không đáp ứng được nhu cầu ngày càng lớn của người dân, đây chính là cơ hội lớn đối với các công ty hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản. Như vậy việc Vinaconex 2 ngày càng tiến hành đầu tư mạnh cho bất động sản là một hướng đi đúng đắn, chính hướng phát triển đó đã làm lên những thành công của Công ty trong thời gian qua.
Hiện nay Công ty đã hoàn thiện và đưa vào sử dụng ba dự án kinh doanh nhà đó là các dự án: Khu nhà ở để bán Trung Văn I, khu nhà ở để bán Trung Văn II, Dự án khu nhà ở để bán Xuân Đỉnh. Các dự án này có quy mô và vốn đầu tư không lớn so với các dự án khác tuy nhiên việc hoàn thiện và đưa vào sử dụng đã tạo một bước đệm cho việc thực hiện các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản có quy mô và lượng vốn đầu tư lớn hơn. Năm 2007 và 2008 trong khi nền kinh tế nước ta lâm vào tình trạng suy thoái thì việc huy động vốn cho các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản lớn là một vấn đề hết sức khó khăn. Với tiềm lực mạnh về hoạt động đầu tư kinh doanh bất động sản và những nỗ lực cố gắng rất lớn Công ty Vinaconex 2 vẫn đáp ứng được đủ về số lượng và kịp thời gian nguồn vốn đầu tư cho các dự án. Đây là giai đoạn đòi hỏi Công ty phải huy động toàn lực, với lượng vốn lớn nhất cho việc thực hiện hai dự án đầu tư lớn: Trụ sở Công ty và văn phòng cho thuê, Dự án khu nhà ở để bán Quang Minh điều này quyết định đến sự thành công của các dự án trên.
Trong giai đoạn tới Công ty tiếp tục tiến hành thi công và hoàn thiện các dự án đang trong giai đoạn thực hiện đồng thời xúc tiến công tác chuẩn bị để có thể tiến hành thi công hàng loạt các dự án đầu tư bất động sản có quy mô và nguồn vốn đầu tư rất lớn như: Dự án đầu tư xây dựng Khu đô thi ̣ mới Kim Văn, Kim Lũ; Dự án đầu tư xây dựng Khu nhà ở ta ̣i Đông Nga ̣c, Từ Liêm, Hà Nô ̣i; Dự án đầu tư xây dựng khu nhà ở sinh thái; Dự án BT Long Biên, Hà Nô ̣i; Dự án Khu công nghiê ̣p Hưng Yên và các dự án khác… Tổng mức đầu tư của các dự án đầu tư kinh doanh bất động sản được xác định bao gồm các loại chi phí: đền bù giải phóng mặt bằng, chi phí xây lắp, mua sắm máy móc thiết bị, các khoản chi phí khác và chi phí dự phòng. Việc tính toán các loại chi phí này được xác định trên cơ sở pháp lý của các văn bản pháp luật của Nhà nước. Công ty xác định tổng mức đầu tư theo 4 phương pháp cơ bản theo
quy định tại Nghị định 99/2007/NĐ-CP ngày 13/6/2007 của Chính phủ và thông tư số 05/2007/TT-BXD ngày 25/7/2007 của Bô ̣ xây dựng, bao gồm: Phương pháp xác đi ̣nh Tổng mức đầu tư theo thiết kế cơ sở của dự án đầu tư; Phương pháp xác đi ̣nh tổng mức đầu tư theo chỉ tiêu công suất hoă ̣c năng lực khai thác dự án; Phương pháp xác đi ̣nh Tổng mức đầu tư theo số liê ̣u của các công trình xây dựng tương tự đã thực hiê ̣n; Phương pháp hỗn hợp để xác đi ̣nh tổng mức đầu tư.
2.2.2.2. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án BĐS tại Vinaconex 2.
Do đặc thù Công ty Xây lắp kết hợp đầu tư nên nguồn vốn đầu tư không được phân bổ chi tiết. Vốn đầu tư được xây dựng trên cơ sở kế hoạch triển khai từng dự án, phụ thuộc tiến độ, khả năng huy động vốn của người mua. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư cho dự án BĐS được thể hiện qua bảng 2.2:
Bảng 2.2. Cơ cấu nguồn vốn đầu tư của các dự án bất động sản đã và đang thực hiện của Vinaconex 2
(Đơn vị: Tỷ đồng) Stt Dự án Tổng mức đầu tư Nguồn vốn Vốn tự có Vốn huy động từ khách hàng Vốn vay NH 1 Trung Văn I 32,12 3,23 28,89 0 2 Trung Văn II 32,35 3,24 26,61 2,50 3 Xuân Đỉnh 50,68 5,08 45,60 0 4 Trụ sở làm việc Công ty 112,41 60,56 0 51,85 5 DA Quang Minh 389,90 35,09 354,81 0
(Nguồn: Phòng Đầu tư Công ty Vinaconex 2)
Bảng 2.2 trên cho thấy cơ cấu các nguồn vốn đầu tư cho các dự án bất động sản của Vinaconex 2. Các nguồn vốn huy động chủ yếu cho các công trình đầu tư bất động sản của Công ty bao gồm: vốn tự có, vốn huy động từ khách hàng và vốn vay ngân hàng thương mại. Trong đó dựa trên cân đối tài chính, vốn vốn tự có của Công ty trong lĩnh vực xây lắp, Công ty sẽ sử dụng vốn tự có vào lĩnh vực đầu tư các dự án. Thường khi triển khai một dự án đầu tư bất động sản, toàn bộ quá trình chuẩn bị đầu
tư dùng vốn tự có của Công ty chiếm từ 5% - 10% tổng vốn đầu tư dự án. Phần còn lại thông qua các hợp đồng tín dụng với ngân hàng và huy động từ người mua.
Đối với nguồn vốn vay thương mại, khi Công ty không đủ khả năng thanh toán bằng nguồn vốn tự có, trên cơ sở dự án đầu tư đã được phê duyệt, Công ty sẽ ký hợp đồng vay tín dụng với ngân hàng để đảm bảo nguồn vốn thực hiện dự án kịp thời. Đây là nguồn vốn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong tất cả các dự án kinh doanh nhà của Công ty, qua bảng ta thấy hầu hết các dự án khu nhà ở để bán đều không phải sử dụng nguồn vốn vay ngân hàng, chỉ có dự án Trung Văn II có sử dụng nguồn vốn này, tuy nhiên nó nguồn vốn vay ngân hàng củng chỉ chiếm khoảng 7,7% tổng mức đầu tư. Với dự án đầu tư trụ sở làm việc và văn phòng cho thuê, đây là dự án nâng cấp cơ sở hạ tầng của Công ty nên nguồn vốn chủ yếu là vốn tự có và vốn vay ngân hàng. Trong đó có thể thấy nguồn vốn tự có là 60,56 tỷ đồng chiếm hơn 53% tổng mức đầu tư của dự án.
Vốn huy động từ khách hàng mua bất động sản: Đối với các dự án kinh doanh bất động sản như bán nhà ở, cho thuê đất công nghiệp,… Công ty có thể sử dụng hình thức huy động vốn từ khách hàng theo từng giai đoạn của dự án phù hợp quy định của pháp luật để đáp ứng nguồn vốn thực hiện dự án. Trong cơ cấu vốn đầu tư của Công ty thì vốn huy động từ khách hàng luôn chiếm một tỷ trọng lớn nhất. Qua bảng cho thấy nguồn vốn này của tất cả các dự án bất động sản của Công ty đều chiếm tỷ trọng trên dưới 90%. Có được điều đó là do uy tín và thương hiệu Vinaconex 2 đã tạo được sự tin tưởng tuyệt đối của khách hàng, từ đó mà khi tiến hành các dự án bất động sản Công ty luôn nhận được các đơn đặt hàng và các hợp đồng kèm theo những khoản tiền ứng trước, qua mỗi giai đoạn thực hiện khách hàng luôn đảm bảo thanh toán đủ số tiền đã cam kết theo hợp đồng. Đây là tiềm lực và thế mạnh của Công ty mà rất ít có công ty trong cùng ngành có thể đạt được.
Với những hướng đi mới Công ty luôn cố gắng tận dụng tối đa 2 nguồn vốn là vốn tự có và vốn ứng trước của khách hàng để tạo ra sự chủ động trong tài chính giảm việc vay vốn từ ngân hàng thương mại.
đầu tư, kinh doanh bất động sản và coi đây là mũi nhọn trong định hướng phát triển của Công ty trong giai đoạn tới. Do đó, một trong những mục tiêu để đầu tư có hiệu quả là phải đảm bảo đủ nguồn vốn thực hiện dự án trên cơ sở tổng mức đầu tư dự án được duyệt. Việc lập chính xác, có khoa học, tính đúng, tính đủ và quản lý hiệu quả tổng mức đầu tư dự án sẽ tạo cơ sở để Công ty xác định được hiệu quả kinh tế, tính khả thi của dự án để có quyết định đầu tư cũng như việc lập kế hoạch vốn đầu tư hàng năm, làm căn cứ cấp phát vốn đầu tư để thanh toán cho khối lượng thực hiện và quyết toán vốn đầu tư dự án hoàn thành.
Trong giai đoạn hiện nay, nền kinh tế thị trường có nhiều biến động về giá cả vật liệu, nhân công, máy thi công trong từng thời kỳ cùng với việc thay đổi và hoàn thiện các cơ chế chính sách trong các văn bản pháp quy của Nhà nước tác động mạnh mẽ đến tổng mức đầu tư dự án. Bên cạnh đó, trong giai đoạn chuyển hóa dần bộ máy quản lý, tiếp cận sang lĩnh vực đầu tư tuy không mới nhưng với những hình thức đa dạng hơn, quy mô hơn, năng lực đầu tư của Công ty cần được hoàn thiện, nâng cao trình độ chuyên môn nghiệp vụ cũng như cần ban hành một quy chế hoạt động đối với đầu tư để hoạt động đầu tư có hiệu quả.
2.2.3. Tình hình triển khai thực hiện các dự án BĐS2.2.3.1. Tiến độ bỏ vốn 2.2.3.1. Tiến độ bỏ vốn
Bảng 2.3. Tiến độ bỏ vốn của các dự án đã và đang thực hiện của Vinaconex 2
Stt Dự án Năm Tổng vốn đầu tư 2005 2006 2007 2008 2009 (dự kiến)
1 Trung Văn I 32,12 - - - - 32,122 Trung Văn II 29,11 3,24 - - - 32,35