III. Phạm vi nghiên cứu:
2. Xây dựng hệ thống chỉ số đánh giá thị trường bất động sản
2.2.4. Xây dựng công thức tính toán chỉ số giá bất động sản
Chỉ số giá bất động sản RPI được tính theo công thức sau RPI=
Tỷ trọng phân khúc thị trường có thể căn cứ theo giá giao dịch của từng phân khúc tại thời điểm của năm trước đó.
Công thức tính chỉ số giá bất động sản của từng phân khúc thị trường là:
RPI= *100 * * 1 0 1 ∑ ∑ n it i n it it Q P Q P
Trong đó: Qit là số lượng giao dịch của hàng hóa bất động sản thứ i tính bằng m2.
Pit là giá 1m2 của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ nghiên cứu. Pi0 giá 1m2 của hàng hóa bất động sản thứ i tại kỳ gốc.
Không giống như thị trường chứng khoán_hàng hóa được niêm yết trên thị trường tập trung trong thời gian dài, không phụ thuộc vào các giao dịch mua bán, các giao dịch chỉ làm thay đổi giá trị niêm yết chứ không làm thay đổi tổng khối lượng niêm yết. Còn hàng hóa bất động sản do đặc thù riêng của mình, nó không được mua
đi bán lại trên thị trường. Một khi nó được bán đi thì phải lâu sau nó mới có cơ hội xuất hiện tại trên sàn.
Một bất động sản được đem ra rao bán thì nó phụ thuộc rất nhiều yếu tố của thị trường. Nếu có nhiều người muốn có bất động sản đấy thì bên cung ứng sẽ tổ chức đấu giá và giá của bất động sản sẽ thay đổi. Hoặc như giá của vật liệu xây dựng thay đổi qua các tháng cũng làm thay đổi giá bất động sản qua các tháng. Hoạt động kinh doanh bất động sản ngày càng phát triển đồng nghĩa với nó là sự phức tạp trong quá trình tham gia mua bán bất động sản trên thị trường. Bất động sản này mất đi thì có các bất động sản khác xuất hiện. Đây là vấn đề lưu ý khi tính chỉ số giá bất động sản. Có nhiều cách để giải quyết vấn đề bất động sản biến mất hoặc xuất hiện trong khi tính chỉ số giá bất động sản.
Hiện nay có một cách tính đã được đặt ra là:
Coi chỉ số giá bất động sản của kỳ gốc là 100%, đối với kỳ nghiên cứu không có sự mất đi hay xuất hiện thêm của hàng hóa bất động sản thì áp dụng công thức tính chỉ số giá nêu ở trên. Khi có sự thay đổi của các bất động sản thì theo cách tính toán này, nó sẽ được xử lý bằng cách tính ra mức tăng giảm của giá bất động sản, dựa vào % tăng giảm tính được sẽ tính được % tăng giá của kỳ nghiên cứu đó và chỉ số giá của tháng đó sẽ được tính bằng cách lấy chỉ số giá của kỳ liền trước nó cộng với % tăng giá vừa tính được.
Ví dụ: Áp dụng công thức tính nêu trên tiến hành tính toán chỉ số giá căn hộ Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008.
Bảng 1: Bảng tổng hợp giá 1m2 căn hộ tại Tp. Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008
Loại
BĐS Vị tríQuận Dự án Diện tích Giá niêm yết 1m2 căn hộ (triệu đ/m2)Tháng7 Tháng8 Tháng9 Tháng10 Tháng11 Tháng12 Căn hộ Cầu Giấy
ĐTM TH-
NC 110 18.5 18.5 18.5 18.5 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 100 20 22 22 22 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 80 22 22 22 22
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 120 24.5 24.5 24.5 24.5 Căn hộ Cầu Giấy
ĐTM TH-
NC 110 24 26 26 25.5 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 90 18 18 18 18 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 70 15 15 15 15 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 65 19.5 19.5 19.5 19 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 80 18 17 17 17 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 55 19 19 19 19 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 100 17.5 17.5 17.5 17.5 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 50 15.5 15 15 15 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 90 19.5 19.5 19.5 19.5 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM DV 75 17 15.5 16 16 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM DV 140 18 18 19 19 Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 120 26 26 26 26
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 76 12 11.5 11.5 11.5 11 11 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 81 12.5 12.5 12.5 12.5 12 12 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 70 12 11.5 11.5 11.5 11 11 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 80 17 17 17 17
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 63 17.5 17.5 17.5 17.5 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM ĐC 60 18 19 19 19 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM ĐC 75 21 21 21 21
Căn hộ Hà Đông Văn Khê 76 9.3 9.3 9.6 10 9.6 9.6 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 108 9.3 9.3 9.6 10 9.6 9.6 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 113 9.3 9.3 9.6 10 9.6 9.6 Căn hộ Mỗ Lão
ViệtKiều
CA 100 15.5 15.5 15.6 15.6
Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 70 14.5 14.5 15 15 16 16 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 150 14.5 14.5 15 15 16 16 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 150 14.5 14.5 15 15 16 16 Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 92 16.8 16.8 16.8 16.8
Căn hộ ĐTM PV 79 11.8 11.8 11.8 11.8
Căn hộ Từ Liêm Mỹ Đình1 76 16.5 16.5 16.5 16.5 16.5
Căn hộ Từ Liêm MĐ- Bộ TTM 76 15.5 15.5 15.5 15.5 15.5 15.5 Căn hộ Hà Đông CT5C-VKhê 165 16 16 16 16 16
Căn hộ B14-KimLiên 61 24 24 24 24 24
Căn hộ ĐTM LĐ 76 17 17 17 17 17
Căn hộ Từ Liêm MT Thượng 104 16.2 16.2 16.2 16 16 16.5 Căn hộ Từ Liêm Trung Văn 92 17 17 17 17
Căn hộ Từ Liêm Báo ANTĐ 104 14.5 14.5 14.5 15 14.5 Căn hộ Hà Đông Văn Quán 68 14.5 14.5 14.5 14.5
Căn hộ Đống Đa Thái Thịnh 114 25 25 25 24.5 Căn hộ Tây Hồ CIPUTRA 135 31 31 31 31
Căn hộ Tây Hồ Vườn đào 90 22.5 22.5 22.5 22.5 22.5 Căn hộ Từ Liêm Bộ TTM 100 15.2 15.2 15.2 15
Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 103 22.8 22.8 22.8 22.8
TV
Căn hộ ĐTMVQuán Văn Quán 68 14.5
Căn hộ ĐườngVD3 Thanh Trì 80 11.5 11.5 Căn hộ Trung Hòa TrầnDHưng 156 26.5 26.5
Căn hộ Hà Đông Văn Khê 80 11.7
Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 93 17 17
Căn hộ Thanh Xuân CCcho CAND 86 12.5 12.5
Căn hộ Ba Đình Ngọc Khánh 99 29 29
Căn hộ Cầu Giấy Dịch Vọng 53 17 17
Căn hộ Cầu Giấy HK Tower 165 32.3 34
Căn hộ Từ Liêm Trung Văn 180 19
Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 56 16 16.5
Căn hộ Thanh Trì Thanh Trì 76 11.3 11.3 Căn hộ Từ Liêm Đường PVD 123 11.5 12 Căn hộ Long Biên Việt Hưng 70 10 10.5
Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 151 27.5
Căn hộ Tây Hồ CIPUTRA 123 26
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 76 17
Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 81 12
Từ số liệu của bảng 1 tiến hành tính toán ta có được số liệu về giá trị của bất động sản căn hộ Tp. Hà Nội, thể hiện qua bảng sau:
Bảng 1.1: Bảng tổng hợp giá trị của các bất động sản căn hộ tại Tp. Hà Nội từ tháng7 đến tháng 10 trong năm 2008
Loại
BĐS Vị tríQuận Dự án Giá trị của BĐS (triệuđ) = Giá 1m2 x Diện tíchTháng7 Tháng8 Tháng9 Tháng10 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 2035 2035 2035 2035
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 2000 2200 2200 2200 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 1760 1760 1760 1760 Căn hộ Cầu Giấy
ĐTM TH-
NC 2940 2940 2940 2940
Căn hộ Cầu Giấy ĐTM TH-NC 2640 2860 2860 2805 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1620 1620 1620 1620 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1050 1050 1050 1050 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1267.5 1267.5 1267.5 1235 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1440 1360 1360 1360 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM NTY 1045 1045 1045 1045 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 1750 1750 1750 1750 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 775 750 750 750 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM CG 1755 1755 1755 1755 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM DV 1275 1162.5 1200 1200 Căn hộ Cầu Giấy ĐTM DV 2520 2520 2660 2660 Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 3120 3120 3120 3120 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 912 874 874 874 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 1012.5 1012.5 1012.5 1012.5 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 840 805 805 805 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 1360 1360 1360 1360 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ 1102.5 1102.5 1102.5 1102.5 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM ĐC 1080 1140 1140 1140 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM ĐC 1575 1575 1575 1575 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 706.8 706.8 729.6 760 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 1004.4 1004.4 1036.8 1080 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 1050.9 1050.9 1084.8 1130 Căn hộ Mỗ Lão ViệtKiều CA 1550 1550 1560 1560 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 1015 1015 1050 1050 Căn hộ Hà Đông
ViệtKiều
CA 2175 2175 2250 2250
Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 2175 2175 2250 2250 Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 1545.6 1545.6 1545.6 1545.6 Căn hộ ĐTM PV 932.2 932.2 932.2 932.2 Căn hộ Từ Liêm Mỹ Đình1 1254 1254 1254 1254 Căn hộ Từ Liêm MĐ- Bộ TTM 1178 1178 1178 1178
Căn hộ Hà Đông CT5C-VKhê 2640 2640 2640 2640 Căn hộ B14-KimLiên 1464 1464 1464 1464 Căn hộ ĐTM LĐ 1292 1292 1292 1292 Căn hộ Từ Liêm MT Thượng 1684.8 1684.8 1684.8 1664 Căn hộ Từ Liêm Trung Văn 1564 1564 1564 1564 Căn hộ Từ Liêm Báo ANTĐ 1508 1508 1508 1560 Căn hộ Hà Đông Văn Quán 986 986 986 986 Căn hộ Đống Đa Thái Thịnh 2850 2850 2850 2793 Căn hộ Tây Hồ CIPUTRA 4185 4185 4185 4185 Căn hộ Tây Hồ Vườn đào 2025 2025 2025 2025 Căn hộ Từ Liêm Bộ TTM 1520 1520 1520 1500 Căn hộ Cầu Giấy Vimexco 2348.4 2348.4 2348.4 2348.4 Căn hộ Từ Liêm
Khu DTM TV Căn hộ ĐTMVQuán Văn Quán Căn hộ ĐườngVD3 Thanh Trì Căn hộ Trung Hòa TrầnDHưng Căn hộ Hà Đông Văn Khê Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa Căn hộ Thanh Xuân CCcho CAND Căn hộ Ba Đình Ngọc Khánh Căn hộ Cầu Giấy Dịch Vọng Căn hộ Cầu Giấy HK Tower Căn hộ Từ Liêm Trung Văn Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa Căn hộ Thanh Trì Thanh Trì Căn hộ Từ Liêm Đường PVD Căn hộ Long Biên Việt Hưng Căn hộ Cầu Giấy Vimexco Căn hộ Tây Hồ CIPUTRA Căn hộ Hoàng Mai ĐTM LĐ Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV
Tổng 75528.6 75718.1 76179.7 76165.2
(Nguồn: Phòng thị trường bất động sản_Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản_Bộ Xây dựng)
Xét kỳ gốc là tháng 7
Tổng diện tích căn hộ tham gia giao dịch vào tháng 7 là 4262m2. Tương ứng với mức giá trung bình là: 4262 75529 =17,21 (triệu đồng/m2) Chỉ số giá tháng 8 là: RPI tháng8 =7552975718 = 1,0025 (hay100,25%) Chỉ số giá tháng 9 là: RPItháng9 = 75529 76180 = 1,0086 (hay100,86%) Chỉ số giá tháng 10 là: RPItháng10 =7552976165 = 1,0084 hay(100,84%)
Từ số liệu bảng 1, tiến hành tính toán ta có số liệu về giá trị các căn hộ tại Tp. Hà Nội qua 2 tháng: tháng 10, tháng 11
Bảng 1.2: Bảng tổng hợp giá trị của các bất động sản căn hộ tại Tp. Hà Nội qua tháng 10 và tháng 11 trong năm 2008 Loại BĐS Vị trí Diện tích m2 Giá1m2cănhộ(triệu
đ/m2) Giá trị của căn hộ( triệu đ) Quận Dự án Tháng10 Tháng11 Tháng 10 Tháng 11 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 76 11.5 11 874 836 Căn hộ
Hoàng
Mai ĐTM PV 81 12.5 12 1012.5 972 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 70 11.5 11 805 770 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 76 10 9.6 760 729.6 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 108 10 9.6 1080 1036.8 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 113 10 9.6 1130 1084.8 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 70 15 16 1050 1120 Căn hộ Hà Đông
ViệtKiều
CA 150 15 16 2250 2400 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 150 15 16 2250 2400 Căn hộ Từ Liêm Mỹ Đình1 76 16.5 16.5 1254 1254 Căn hộ Từ Liêm MĐ- Bộ TTM 76 15.5 15.5 1178 1178 Căn hộ Hà Đông CT5C- VKhê 165 16 16 2640 2640 Căn hộ B14-KimLiên 61 24 24 1464 1464 Căn hộ ĐTM LĐ 76 17 17 1292 1292 Căn hộ Từ Liêm MT Thượng 104 16 16 1664 1664 Căn hộ Từ Liêm Báo ANTĐ 104 15 14.5 1560 1508 Căn hộ Tây Hồ Vườn đào 90 22.5 22.5 2025 2025
Tổng 24288.5 24374.2
Công thức tính chỉ số giá căn hộ của tháng t được tính toán qua công thức sau: Chỉ số giá tháng t = Chỉ số giá tháng (t-1) ± % tăng giá của tháng t so với tháng t-1.
Ta có % tăng giá các bất động sản của tháng 11 so với tháng 10 là:
% 100 . 5 , 24288 5 , 24288 2 , 24374 − =0,35%
Khi đó chỉ số giá tháng 11 được xác định như sau: RPItháng 11 = 100,84% + 0,35% = 101,19%
Từ số liệu bảng 1, tiến hành tính toán ta có số liệu về giá trị các căn hộ tại Tp. Hà Nội qua 2 tháng: tháng 11, tháng 1
Bảng 1.3: Bảng tổng hợp giá trị của các bất động sản căn hộ tại Tp. Hà Nội qua tháng 11 và tháng 12 trong năm 2008
Loại BĐS
Vị trí Diện tích m2
Giá 1m2 cănhộ (triệu
đ/m2) Giá trị của cănhộ (triệuđ) Quận Dự án Tháng11 Tháng12 Tháng 11 Tháng 12 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 76 11 11 836 836 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 81 12 12 972 972 Căn hộ Hoàng Mai ĐTM PV 70 11 11 770 770 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 76 9.6 9.6 729.6 729.6 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 108 9.6 9.6 1036.8 1036.8 Căn hộ Hà Đông Văn Khê 113 9.6 9.6 1084.8 1084.8 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 70 16 16 1120 1120 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 150 16 16 2400 2400 Căn hộ Hà Đông ViệtKiều CA 150 16 16 2400 2400 Căn hộ Từ Liêm
MĐ- Bộ
TTM 76 15.5 15.5 1178 1178 Căn hộ Từ Liêm MT Thượng 104 16 16.5 1664 1716 Căn hộ Từ Liêm Khu DTM TV 92 17 17 1564 1564 Căn hộ ĐườngVD3 Thanh Trì 80 11.5 11.5 920 920 Căn hộ Trung Hòa TrầnDHưng 156 26.5 26.5 4134 4134 Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 93 17 17 1581 1581 Căn hộ Thanh Xuân CCcho CAND 86 12.5 12.5 1075 1075 Căn hộ Ba Đình Ngọc Khánh 99 29 29 2871 2871 Căn hộ Cầu Giấy Dịch Vọng 53 17 17 901 901 Căn hộ Cầu Giấy HK Tower 165 32.3 34 5329.5 5610 Căn hộ Cầu Giấy Yên Hòa 56 16 16.5 896 924 Căn hộ Thanh Trì Thanh Trì 76 11.3 11.3 858.8 858.8 Căn hộ Từ Liêm
Đường
PVD 123 11.5 12 1414.5 1476 Căn hộ Long Biên Việt Hưng 70 10 10.5 700 735
Tổng 36436 36893
Ta có % tăng giá các bất động sản của tháng 12 so với tháng 11 là: % 100 . 36436 36436 36893− = 1,25% Khi đó chỉ số giá tháng 12 được xác định như sau:
RPItháng12 = 101,19% + 1,25% = 102,44%
Ta có biểu đồ thể hiện sự thay đổi của chỉ số giá căn hộ qua 6 tháng cuối năm 2008:
Biểu đồ 1: Biểu đồ chỉ số giá căn hộ TP.Hà Nội 6 tháng cuối năm 2008
Nhận xét: Qua đồ thị ta nhận thấy:
Tình hình chung giá căn hộ chung cư tại TP.Hà Nội tăng mạnh vào tháng 7, tháng 8, tháng 9 và bắt đầu giảm nhẹ vào tháng 10, sau đó tăng mạnh đến cuối năm.
Một số dự án tiêu biểu:
Giá căn hộ tại các khu Mễ Trì Thượng và G3CD Yên Hòa tăng 3,1% lên tới 16,5 triệu/m2
Giá căn hộ tại dự án HongKongTower tăng 0,1% lên tới 2000USD/m2
Giá căn hộ tại dự án mặt đường Phạm Văn Đồng tăng 4,3% lên tới 12 triệu/m2
Giá căn hộ tại các dự án: Văn Khê, Làng Việt Kiều Châu Âu, Mỹ Đình- Bộ Tổng Tham Mưu, Tòa nhà CT4-Khu đô thị Trung Văn, N05 Đông Nam Trần Duy Hưng,…không thay đổi so với tháng trước.
Tuy nhiên cách tính này đã bộc lộ hạn chế là các bất động sản bị mất, bất động sản vừa mới xuất hiện đã không được tính vào công thức tính chỉ số giá, như thế nó không phản ánh đúng tình hình của thị trường bất động sản.
Để khắc phục hạn chế trên em đề xuất một cách tính chỉ số giá áp dụng khi có sự mất đi hoặc xuất hiện bất động sản mới.
Công thức tính chỉ số giá bất động sản tổng quát là: RPI= ∑ 0* 0 +∑∑ * −∑ * 0 * l lt kt kt i i it it P Q P Q P Q P Q Trong đó:
∑Qit *Pit là tổng giá trị các bất động sản tại kỳ nghiên cứu ∑Qi0*Pi0là tổng giá trị các bất động sản tại kỳ gốc
∑Qkt*Pkt là tổng giá trị các bất động sản vừa mới xuất hiện ở kỳ nghiên cứu mà ở kỳ t-1 chưa xuất hiện
∑Qlt *Pl0 là tổng giá trị các bất động sản không còn xuất hiện ở kỳ nghiên cứu
t: kỳ nghiên cứu 0: kỳ gốc
Vị trí
Diện tích
(m2) Giá niêm yết (triệu đ/m2)
Quận Dự án Tháng7 Tháng8 Tháng9 Tháng10 Tháng11 Tháng12 CầuGiấy ĐTM Trung Yên 75 62 65 65 64.5
CầuGiấy ĐTM Trung Yên 110 66 66.7 66.7 66.5 CầuGiấy ĐTM THòa- NChính 145 70 70 70 70 CầuGiấy ĐTM THòa- NChính 95 71.5 71.5 71.5 71 CầuGiấy
ĐTM THòa-
NChính 52 70 70 69 69
CầuGiấy ĐTM Cầu Giấy 150 55 55 55.5 55 CầuGiấy ĐTM Cầu Giấy 178 53.5 53.5 53.5 53.5
Từ Liêm Khu ĐG 3,5ha PDiễn 140 18.2 18.5 20.5 20.5 20.5 22.5 HoàngMai ĐTM Đền Lừ2 60 43 43 43 43
HoàngMai ĐTM Đền Lừ2 50 42 42 42 42 HoàiĐức
Kim Chung- Di
Trạch 100 11 11 11.2 11.2 11.2 11.2 Hoài Đức Kim Chung- Di Trạch 122 11.2 11.2 11.2 11.2 11.2 11.2 Hoài Đức Kim Chung- Di Trạch 200 11 11 11.2 11.2 11.2 11.2 Hoài Đức Kim Chung- Di Trạch 360 11 11 11.2 11.2 11.2 11.2