TẠI NGÂN HÀNG HABUBANK
2.3.2. Hoàn thiện nội dung và nâng cao phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản
thẩm định được chính xác, việc cho vay có hiệu quả cho Ngân hàng và xã hội.
2.3.2. Hoàn thiện nội dung và nâng cao phương pháp thẩm định dự án đầu tư bất động sản tư bất động sản
- Dự án bất động sản là dự án cần vốn lớn nên cần thẩm định chi tiết vốn đầu tư của dự án:
Ngân hàng cần có những quy định cụ thể về những nội dung trong tổng vốn đầu tư của dự án như tỉ lệ: vốn cố định, vốn lưu động, vốn đầu tư dự phòng và vốn đầu tư bù đắp các chi phí khác. Dự án xây dựng xây dựng có nhiều hạng mục công trình, kéo dài trong nhiều năm, ngoài việc tính toán các chi phí liên quan thì còn phải tính tới các yếu tố lạm phát, tỷ giá (nếu dự án mua các thiết bị máy móc của nước ngoài). Có không ít những dự án gặp khó khăn về tiến độ thi công do giá vật liệu tăng mà trước đó đã không tính toán đến, điều đó ảnh hưởng tới hiệu quả tín dụng của ngân hàng. Chính vì vậy, khi ngân hàng tiến hành thẩm định dự án không chỉ dựa vào các thông tin mà chủ dự án cung cấp mà cần phải tích cực tìm hiểu thị trường, tham khảo những thông tin từ các dự án tương tự tại thị địa bàn đó và trên cả nước.
- Sử dụng tổng hợp các chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính:
Các chỉ tiêu hiệu quả tài chính dự án như NPV, IRR, BP không chỉ phản ánh quy mô, tốc độ tăng lợi nhuận của dự án mà nó còn bao hàm trong đó sự thay đổi của tiền theo thời gian. Mỗi chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính dự án đều có những ưu nhược điểm riêng. Mặt khác, mỗi một dự án đều có đặc thù riêng, được thực hiện trong hoàn cảnh riêng nên sẽ có một số chỉ tiêu phản ánh hiệu quả tài chính thích hợp để đánh giá dự án. Do đó trong quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư bất động sản nên sử dụng kết hợp các chỉ tiêu này.
Hiện nay ngân hàng đang sử dụng chủ yếu hai chỉ tiêu chủ yếu để đánh giá hiệu quả tài chính là NPV và IRR. Hai chỉ tiêu này mới chỉ cho thấy mức độ hoàn vốn của dự án chứ chưa phản ánh hiệu quả sinh lời trên vốn đầu tư của dự án. Điều này có thể dẫn đến một thực tế là có những dự án bất động sản, vốn đầu tư lớn, có NPV rất lớn nhưng mức sinh lời trên vốn đầu tư bỏ ra lại rất thấp. Vì vậy nếu như chỉ sử dụng hai
chỉ tiêu NPV, IRR để thẩm định thì không thể đánh giá chính xác được những dự án bất động sản, có thể dẫn đến tình trạng ngân hàng cho vay dự án kém hiệu quả mà lại bỏ qua những dự án khả thi. Như vậy, bên cạnh hai chỉ tiêu NPV và IRR thì nên sử dụng chỉ tiêu B/C- chỉ tiêu phản ánh lợi ích so với chi phí.
Bên cạnh đó, ngân hàng cũng cần quan tâm đến chỉ tiêu thời gian hoàn vốn (T) vì mục tiêu của ngân hàng là cho vay phải thu hồi được vốn. Trong một số dự án đã thẩm định tại Ngân hàng, chỉ tiêu thời gian hoàn vốn được sử dụng nhưng mức độ chính xác còn chưa cao vì cán bộ thẩm định mới tính chỉ tiêu thời gian hoàn vốn giản đơn. Chỉ tiêu này chưa tính đến giá trị thời gian của tiền nên việc tính toán thời gian trả nợ chưa sát với thực tế và chưa chứa đựng các yếu tố như lạm phát, sự biến động lãi suất...Để có thể sử dụng chỉ tiêu này một cách có hiệu quả hơn thì cần xác định chính xác vòng đời của dự án. Một dự án chỉ khả thi khi thời gian hoàn vốn ngắn hơn vòng đời của dự án, còn nếu vòng đời của dự án đầu tư ngắn hơn thời gian hoàn vốn của dự án thì ngân hàng không thể thu hồi được đầy đủ cả tiền gốc và lãi vay.
Tuy nhiên, để các chỉ tiêu này phản ánh được đầy đủ bản chất của nó thì việc xác định lãi suất chiết khấu một cách hợp lý có ý nghĩa hết sức quan trọng. Một dự án đầu tư bất động sản thong thường huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau, tại các thời điểm khác nhau với mức lãi suất khác nhau. Vì vậy, việc áp dụng một tỷ suất chiết khấu hợp lý sẽ đánh giá được tổng chi phí cơ hội của tất cả nguồn vốn. Xác định tỷ suất chiết khấu cần đảm bảo những yếu tố sau: bù đắp được rủi ro, phản ánh được chi phí sử dụng vốn, phản ánh được hiệu quả sử dụng vốn của doanh nghiệp. Tuỳ vào loại hình doanh nghiệp, tuỳ thuộc vào lĩnh vực hoạt động của dự án mà ta có thể dự tính một mức lãi suất chiết khấu cho phù hợp chứ không nên sử dụng một mức lãi suất chiết khấu cho toàn bộ vòng đời của một dự án.
Việc xác định lãi suất chiết khấu ở Ngân hàng hiện nay chủ yếu là dựa trên cơ sở lãi suất cho vay trung dài hạn của Ngân hàng, hoặc nó được tính bằng bình quân gia quyền lãi suất cho vay của ngân hàng và lãi suất kì vọng của chủ đầu tư. Để nâng cao mức độ chính xác của lãi suất chiết khấu thì cần xem xét, tham khảo một số yếu tố như: lãi suất cho vay trung dài hạn của các Ngân hàng khác, mức sinh lời trên thị trường chứng khoán, tỷ suất lợi nhuận bình quân của ngành, lạm phát...
- Dự án bất động sản nếu tiêu thụ được trên thị trường sẽ được tiêu thụ rất nhanh, tạo một nguồn lợi nhuận lớn, nhưng ngược lại, nếu không tiêu thụ được thì toàn bộ dự án sẽ khó tiêu thụ và sẽ gây lãng phí lớn về đầu tư, vì vậy việc thẩm định về thị trường của dự án cũng rất quan trọng:
Một nội dung quan trọng trong công tác thẩm định dự án chính là thẩm định dự án trên phương diện thị trường. Ngân hàng cần đặc biệt quan tâm tới nội dung này vì kết quả thẩm định thị trường chính là nguyên liệu đầu vào cho quá trình thẩm định tài chính dự án đầu tư. Để làm tốt nội dung thẩm định thị trường sản phẩm, Ngân hàng cần có những nghiên cứu kỹ lưỡng về cung cầu của sản phẩm trên thị trường, so sánh sản phẩm của dự án với những sản phẩm cạnh tranh, sản phẩm thay thế trên thị trường để xem xét mức độ cạnh tranh của sản phẩm.
Cần tìm hiểu chính xác giá cả của các loại sản phẩm cùng loại để có thể đưa ra mức giá bán dự kiến chính xác. Bên cạnh đó cũng cần đánh giá những biến động của thị trường nói chung và thị trường sản phẩm của dự án nói riêng, tham khảo các chính sách của Nhà nước về đầu tư, xây dựng.
- Đánh giá kế hoạch trả nợ:
Các ngân hàng bao giờ cũng quan tâm tới khả năng trả nợ của khách hàng, có thể tính nguồn trả nợ của dự án theo công thức sau:
Nguồn trả nợ năm thứ i của dự án =
% Lợi nhuận sau thuế năm thứ i của dự án +
Khấu hao năm thứ i của dự án
Trong quá trình tính toán cần chú ý đến 2 điểm sau:
+ Lợi nhuận sau thuế: Không thể tính 100% lợi nhuận vào nguồn trả nợ mà trên thực tế thường chỉ có thể sử dụng khoảng 50% lợi nhuận sau thuế để hình thành nguồn trả nợ. Ngoài ra lợi nhuận này còn được phục vụ cho nhiều mục đích khác.
+ Khấu hao tài sản cố định: là một trong hai nguồn trả nợ cơ bản của dự án đầu tư. Trong quá trình lập dự án, doanh nghiệp thường sử dụng phương pháp khấu hao nhanh thời gian đầu và khấu hao chậm thời gian cuối. Doanh nghiệp thường nâng mức khấu hao TSCĐ trong những năm đầu để làm tăng khả năng trả nợ của dự án.
Do đó ngân hàng cần thẩm định tỷ lệ khấu hao của dự án để đảm bảo mức trích lập khấu hao được thực hiện đúng các chế độ kế toán hay không.
Sau khi tính được nguồn trả nợ dự án, ngân hàng cần xây dựng bảng kế hoạch trả nợ từng năm của dự án đầu tư. Nợ phải trả hàng năm ở đây bao gồm đầy đủ các khoản phải trả đối với ngân hàng cũng như các tổ chức tín dụng khác. Từ bảng này, Ngân hàng sẽ tính được chênh lệc giữa nguồn trả nợ hàng năm với nợ phải trả. Nếu chênh lệch này âm, Ngân hàng cần yêu cầu chủ đầu tư cần phải giải trình phương án bù đắp để từ đó đưa ra những quyết định đúng đắn tránh gặp phải rủi ro. Các Ngân hàng rất chú trọng vào kế hoạch trả nợ của doanh nghiệp nhưng họ thường chỉ quan tâm đánh giá dự án ở những năm doanh nghiệp còn có nghĩa vụ trả nợ Ngân hàng. Để nâng cao chất lượng thẩm định tài chính dự án bất động sản ngân hàng cần phải đánh giá một cách toàn diện, phân tích trong toàn bộ thời gian tồn tại của dự án. Đánh giá dự án một cách khách quan trên tinh thần giúp đỡ hỗ trợ doanh nghiệp bởi hiệu quả hoạt động cho vay của Ngân hàng cũng phần nào được thể hiện trong hiệu quả đầu tư của doanh nghiệp.
- Ngân hàng phải cụ thể hoá nội dung thẩm định rủi ro của dự án:
Phân tích rủi ro có ý nghĩa quan trọng đối với thẩm định tài chính, hiện nay tại Ngân hàng chỉ tiến hành phân tích độ nhạy với các dự án có quy mô lớn, các dự án có tổng vốn đầu tư nhỏ thì không đưa phân tích độ nhạy vào quy trình thẩm định. Điều đó làm giảm độ phức tạp trong quá trình thẩm định nhưng lại làm tăng độ rủi ro của dự án.Mà với các dự án đầu tư bất động sản thì rủi ro rất lớn, vì thế Ngân hàng cần tích cực áp dụng các phương pháp thẩm định rủi ro của dự án. Ngân hàng có thể lựa chọn áp dụng nhiều phương pháp, từ các phương pháp đơn giản cho tới các phương pháp phức tạp hơn, bước đầu Ngân hàng sử dụng phương pháp phân tích độ nhạy là thích hợp với trình độ và khả năng của cán bộ thẩm định.
Phương pháp phân tích độ nhạy: Được thực hiện bằng cách tính toán các chỉ tiêu đánh giá kết quả tài chính của dự án đầu tư sẽ biến động như thế nào khi thay đổi các yếu tố ảnh hưởng như giá bán, giá nguyên vất liệu đầu vào, giá nhân công....
trường hợp kết hợp với những điều kiện nhất định của các yếu tố xác định dự án và tiến hành phân tích phân phối xác suất của chỉ tiêu được lựa chọn.
Phương pháp phân tích mô phỏng: Phân tích kết quả dự án dưới tác động đồng thời của các nhân tố và có tính tới phân bố xác suất và phạm vi khác nhau các giá trị có thể có của các biến số nhân tố đó, từ đó rút ra được kết quả chính xác hơn.
Sau khi thẩm định rủi ro cần đưa ra được mức độ rủi ro của dự án, đưa ra được khung an toàn để thực hiện dự án, tìm ra các rủi ro tiềm ẩn để Ngân hàng và chủ đầu tư có biện pháp phòng ngừa, hạn chế rủi ro.