phổ biến, ảnh hưởng tới quan hệ cung - cầu và sự hình thành giá cả trên thị trường.
Trong những năm đổi mới vừa qua, nền kinh tế nước ta đã có những bước phát triển quan trọng, đời sống và thu nhập của dân cư tăng lên nhanh chóng, do vậy, nhu cầu về bất động sản cho sinh hoạt và sản xuất kinh doanh cũng tăng. Việc đầu cơ kinh doanh bất động sản đem lại khoản lợi nhuận to lớn mà các lĩnh vực đầu tư kinh doanh khác không thể so sánh được. Chính vì vậy, trong nền kinh tế đã xuất hiện những đối tượng đầu cơ đất đai để kiếm lời. Hiện tượng đầu cơ đất đai diễn ra dưới nhiều hình thức khác nhau như: xin giao đất, nhận chuyển nhượng QSDĐ tại các khu vực sẽ quy hoạch đô thị, khu dân cư, các công trình kết cấu hạ tầng... nhưng không sử dụng, sử dụng không đúng mục đích hoặc thuê lại người bán trông coi, bảo vệ để chờ giá đất lên cao mới đem ra bán. Theo báo cáo của các địa phương, trong số 13.042,6 ha đất nông nghiệp chuyển nhượng trái phép đã được thống kê thì đa số người nhận chuyển nhượng không có nhu cầu sử dụng vào mục đích nông nghiệp, lâm nghiệp, mà chủ yếu đầu cơ để bán lại hoặc xin chuyển mục đích sử dụng đất. Việc sử dụng đát không đúng mục đích được giao, được thuê cũng diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả kiểm tra của cơ quan chức năng, tính đến hết
tháng 6/2003, có tổng số 107.377 trường hợp sử dụng đất không đúng mục đích được giao, được thuê, với tổng diện tích là 14.036,3ha, nhưng mới xử lý được 20.098 vụ với tổng diện tích là 1.531,2 ha.
Đối với cơ quan HCSN và DNNN hiện đang sử dụng đất tiếp quản từ chế độ cũ hoặc được giao trước năm 1993, do không phải nộp tiền sử dụng đất hoặc phải nộp tiền thuê đất ở mức thấp, nên tình trạng sử dụng đất không đúng mục đích, sử dụng đất để cho thuê diễn ra khá phổ biến. Theo kết quả tổng kiểm kê tài sản cố định tại cơ quan HCSN (ngày 01/01/1998) và DNNN (ngày 01/01/2000), các cơ quan HCSN vẫn đang dùng quỹ nhà đất thuộc trụ sở làm việc vào sản xuất kinh doanh, cho thuê hoặc bố trí nhà ở (chiếm tới 26% tổng quỹ đất được giao); các DNNN có tới 33% quỹ đất sử dụng vào mục đích cho thuê, làm nhà ở và không có nhu cầu sử dụng. Bên cạnh đó, có tới 76% nhà đất của các DNNN và 25% của các cơ quan HCSN chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ, làm cho diện tích đất thuộc sở hữu nhà nước bị các cá nhân lấn chiếm trái phép là khá lớn. Chỉ riêng trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh, tổng diện tích đất đang sử dụng của các cơ quan HCSN và DNNN là 218.947.402m2, nhưng đã có tới 61.145.728m2 được sử dụng vào các mục đích cho thuê, làm nhà ở... còn 8.003.613m2 không có nhu cầu sử dụng nhưng không trả lại cho Nhà nước (biểu số 3).
Việc đầu cơ, nắm giữ trái pháp luật nêu trên đã làm cho cung - cầu về bất động sản trên thị trường luôn ở tình trạng mất cân đối, giá cả bất động sản biến động phức tạp, giá nhà đất tại một số thành phố lớn bị đẩy lên rất cao một cách hợp lý. Cùng với "cơn sốt" bất động sản, giá nhà đất tại một số thành phố lớn tăng vọt. Nhiều người ví nhà đất đô thị và các vùng ven như "con ngựa hoang không yên cương lồng lên từng đợt và hiện đang phi được đại" và có thể "sánh vai" với giá bất động sản tại các đô thị lớn của các nước phát triển. Theo ước tính, giá bất động sản năm 2002 so với cuối năm 2000 tại thành phố Hồ Chí Minh như sau: giá đất ở một số nơi, đặc biệt là vùng ven đô tăng gấp 2 - 5 lần; giá căn hộ tại các khu đô thị mới cũng tăng 2 - 2,5 lần, kể cả giá ban đầu của chủ đầu tư là các doanh nghiệp kinh doanh nhà ở.
Tình hình quản lý, sử dụng nhà, đất của các cơ quan HCSN và DNNN trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh.
STT Chỉ tiêu Tổng số Chia ra Các cơ quan trên địa bàn thành phố Các cơ quan của thành phố Về đất (cơ quan HCSN và DNNN) 218.947.402 36.032.628 182.914.744 Trong đó: - Sử dụng vào mục đích chính 30.892.684 118.905.378 - Sử dụng vào mục đích khác 149.798.062 4.544.373 56.601.355 - Chưa sử dụng, không cần dùng 61.145.728 595.572 7.408.041 Chia ra: 8.003.613 1 Các cơ quan HCSN: - Sử dụng vào mục đích chính 45.478.402 3.902.628 41.584.774 - Sử dụng vào mục đích khác 33.628.062 3.662.684 29.965.378 + Dùng cho sản xuất kinh doanh 6.131.852 39.232 6.092.620 + Cho thuê 245.562 13.306 232.256 + Làm nhà ở 125.830 41.835 83.995 - Chưa sử dụng, không cần dùng 5.353.613 145.572 5.208.041 2 Các DNNN: 165.108.000 32.130.000 132.978.000 - Sử dụng vào mục đích chính 27.230.000 88.940.000 - Sử dụng vào mục đích khác: 116.170.000 4.450.000 50.190.000 + Cho thuê 54.640.000 400.000 7.080.000 + Sử dụng vào mục đích khác (đơn
vị HCSN trong Tổng công ty, nhà ở...) 7.480.000 47.160.000 4.050.000 43.110.000 II Về nhà (cơ quan HCSN): 6.746.892 1.269.657 5.477.235 Trong đó: - Làm việc 6.389.173 1.152.800 5.236.373 - Cho thuê, dùng cho sản xuất kinh
doanh, dịch vụ
268.213 54.869 213.344- Làm nhà ở 89.506 61.988 27.518 - Làm nhà ở 89.506 61.988 27.518
Nguồn: Cục quản lý Công sản - Bộ tài chính
Trước biến động mạnh về giá cả bất động sản, các cơ quan quản lý Nhà nước hầu như bó tay, không có biện pháp hữu hiệu để bình ổn giá cả. Ngay cả các doanh nghiệp Nhà nước kinh doanh nhà ở cũng bị cuốn vào vòng xoáy của thị trường. Giá bán ban đầu của các căn hộ chung cư tại các đô thị mới do các công ty kinh doanh nhà ở cũng tăng với tốc độ không kém giá cả bất động sản trên thị trường tự do. Trong khi các công ty được hưởng rất nhiều ưu đãi như: không phải nộp tiền sử dụng đất, cấp vốn hạ tầng, vay vốn ưu đãi... Như
vậy, những ưu đãi này không đến được với người dân bình thường. Một số biện pháp hành chính đưa ra nhưng ít có tính khả thi. Chẳng hạn như ngày 6/12/2001, UBND thành phố Hà Nội ban hành quy định về những nguyên tắc quản lý, xây dựng các khu đô thị mới, trong đó có quy định các dự án xây dựng nhà ở để bán, chủ đầu tư phải dành 50% diện tích sàn xây dựng để bán cho cán bộ công nhân viên chức, người có thu nhập thấp với giá quy định của thành phố, phần còn lại mới bán ra thị trường những quy định này vẫn chưa đi vào cuộc sống.