II. Về mặt hạ tầng kĩ thuật
3. Thực trạng về hạ tầng kĩ thuật tại các khu chung cư “bậc trung”
Theo quy định của nhà nước, các công trình xây dựng có liên quan đến cộng đồng (bao gồm cả nhà cao tầng) phải có chứng nhận phù hợp về chất lượng cũng như sự an toàn. Tuy nhiên, trên thực tế, rất ít chủ đầu tư chung cư thực hiện quy định này. Người mua nhà thì đang ở thế bất lợi (cung nhỏ hơn cầu) nên không đòi hỏi chủ đầu tư đáp ứng thủ tục này. Vì thế, không chỉ có nhà tái định cư chịu tiếng chất lượng kém mà ngay cả những chung cư được gọi là "bậc trung" cũng phải đối mặt với hiện tượng này. Duới đây là một chung cư đại diện tiêu biểu trong vấn đề về chất lượng công trình.
Những người dân đang sống tại 3 toà nhà chung cư B3 - B4 - B5, thuộc tổ 10 thị trấn Cầu Diễn, huyện Từ Liêm cho biết: "Dù về đây ở được 1 năm và khu nhà có Ban quản lý hẳn hoi nhưng hơn 100 hộ trong diện tái định cư đang sống trong 3 toà nhà này hàng ngày vẫn phải thực hiện phương án "6 tự túc": Tự thay bóng đèn chiếu sáng trong các toà nhà; Tự mang rác đi đổ; Tự sửa chữa nhà khi có hỏng hóc; Tự quét dọn trong các toà nhà; Tự trông giữ bồn hoa xung quanh; Tự lọc lại nước để dùng tạm.. Chủ căn hộ số 205, B3 nói: "Chỉ có những người sống ở nhà B5 mới có thang máy để đi, còn những hộ sống ở B3 - B4 thì phải đi cầu thang bộ. Điều đáng nói hơn cả là hệ thống điện ở cả B3 và B4 đều là điện trần, không ít hộp điện nguồn của các tầng được đặt ở vị trí thấp, lại có nhiều đầu dây hở gần tầm với của trẻ con nên rất nguy hiểm. Không chỉ có vậy, toàn bộ hệ
thống chuông cửa đều bị cắt nên mỗi khi nhà ai có khách đến đều phải gọi ông ổng từ ngoài hành lang, vừa bất tiện cho khách, vừa gây phiền cho hàng xóm". Ngoài ra, cho dù mới được xây dựng nhưng 2 toà nhà B3 - B4 đều không có đường điện thoại hay cáp truyền hình nên hầu hết các hộ dân đều phải tự túc lắp ăng-ten, đục tường để kéo dây điện thoại từ một cột điện phía trước nhà B3 tới từng nhà.Anh Tuấn - một người dân trong khu vực bực bội nói: "Mang tiếng là có ban quản lý nhưng có bao giờ thấy họ chủ động khắc phục, sửa chữa hay quan tâm đến cuộc sống của người dân chúng tôi đâu. Mọi việc từ thay bóng đèn chiếu sáng, quét dọn hàng lang và khắc phục sự xuống cấp của từng căn hộ đều tự người dân chúng tôi phải tự làm nên đôi khi có cảm giác rằng 3 toà nhà này đang bị cơ quan chủ quản bỏ rơi". Theo tìm hiểu, 3 toà nhà B3 - B4 - B5 Cầu Diễn hiện thuộc quyền quản lý của Xí nghiệp Quản lý dịch vụ và Khai thác khu đô thị, trực thuộc Công ty Quản lý và Phát triển nhà Hà Nội.
Không chỉ có vấn đề trong chất lượng của công trình, mà hiện nay các toà nhà chung cư còn phát sinh thêm một vấn đề mới khi các toà nhà chung cư ngày càng mọc lên nhiều hơn: sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.
Bất cứ một người dân nào khi bước chân vào tòa nhà chung cư M3 - M4 phố Nguyễn Chí Thanh đều không khỏi ngỡ ngàng bởi chi chít những tấm biển đề tên văn phòng của các doanh nghiệp gắn ngay trước cửa mỗi căn hộ. Theo thiết kế, tòa nhà có 200 căn hộ nhưng có tới hơn 100 căn đã được chuyển đổi công năng làm văn phòng hoặc cửa hàng buôn bán quần áo, mỹ phẩm. Trước ngày 19-11-2009 (ngày Bộ Xây dựng có Công văn số 2544/BXD-QLN), số văn phòng trong tòa nhà chung cư này chỉ xấp xỉ một trăm, vậy mà sau gần 5 tháng có lệnh "cấm", số văn phòng lại nhiều hơn trước. Một người dân sống trong tòa nhà bức xúc: "Tôi chả biết lệnh cấm đã thực hiện chưa mà chẳng thấy văn phòng nào chuyển đi, trái lại toàn thấy người ta dọn đến. Chủ trương của Bộ Xây dựng là đúng, tòa nhà này thiết kế để ở chứ đâu phải để làm văn phòng. Cả tòa nhà có 4
cái thang máy, nhân viên văn phòng, khách đến giao dịch đi lại ồn ã suốt cả ngày, nhà để xe lúc nào cũng chật cứng vì quá tải. Nếu là nhà ở, mỗi gia đình chỉ có 3-4 người, nay một văn phòng cũng có ít nhất 5-7 nhân viên, chưa kể lượng khách đến giao dịch hằng ngày. Nói dại, nhỡ xảy ra hỏa hoạn thì thoát hiểm thế nào, người chen nhau cũng đã đủ chết rồi”.
Không tập trung thành "đặc khu" như tòa nhà M3 - M4 phố Nguyễn Chí Thanh nhưng tại các khu chung cư khác như Trung Hòa - Nhân Chính, Mỹ Đình, Nam Trung Yên, Vinaconex, Vinashin... cũng có vô khối căn hộ đã, đang và sẽ bị biến thành văn phòng cho thuê.
Khi được hỏi về việc thực hiện Công văn số 2544 của Bộ Xây dựng (Công văn số 2544/BXD-QLN yêu cầu một số địa phương tiến hành rà soát và có biện pháp chấn chỉnh việc sử dụng nhà chung cư làm văn phòng.) đại diện ban quản lý nhà chung cư đều trả lời rằng họ chưa nhận được bất cứ một văn bản hướng dẫn, chỉ đạo nào từ phía cơ quan chức năng. Vì ban quản lý không có thẩm quyền nên người thuê nhà muốn sử dụng vào mục đích gì là quyền của họ. Cùng lắm, khi biết khách có nhu cầu chuẩn bị thuê nhà chung cư làm văn phòng, ban quản lý chỉ khuyến cáo "cần thận trọng vì chính sách mới có thể sẽ thay đổi". Giám đốc một doanh nghiệp tư nhân có văn phòng tại tòa nhà 17T Trung Hòa - Nhân Chính lại rất tự tin nói rằng: "Tôi chả quan tâm đến lệnh cấm bởi có hàng nghìn doanh nghiệp đang thuê văn phòng tại các khu chung cư chứ đâu phải riêng mình. Muốn "giải tán" các văn phòng phải có lộ trình chứ không thể một sớm một chiều, nói một cái là thực hiện được ngay. Giá thuê mặt bằng tại các tòa nhà văn phòng chính thống hiện nay quá đắt, một công ty TNHH con con lấy đâu ra tiền trả 3.000 - 4.000 USD mỗi tháng để làm trụ sở giao dịch? Vì thế, thuê căn hộ chung cư làm văn phòng vẫn là "thượng sách". Hiện nay, vào một số trang thông tin điện tử tìm từ khoá “cho thuê căn hộ chung cư làm văn phòng” có hàng nghìn thông tin về lĩnh vực này.
Trước các luồng ý kiến khác nhau, ngày 10-2-2010, Bộ Xây dựng lại có
Công văn số 241/BXD-QLN gửi UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương đề nghị gửi báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm văn phòng cũng như các ý kiến đề xuất, thời hạn cuối cùng là ngày 30-3-2010. Dù chưa biết các tỉnh, thành phố có ý kiến đề xuất cụ thể ra sao nhưng theo tìm hiểu của chúng tôi, việc sử dụng chung cư làm văn phòng hiện có hai luồng ý kiến trái ngược nhau, người dân bức xúc vì chung cư bị chuyển đổi công năng, sử dụng sai mục đích, doanh nghiệp lại kêu trời vì sẽ gặp rất nhiều khó khăn để tìm trụ sở mới.
Tất cả các ý kiến đều có lý lẽ riêng. Để đi đến một quyết định thống nhất, có lẽ Bộ Xây dựng và các ngành chức năng phải dựa vào các văn bản quy phạm pháp luật như: Theo thông tư số 01/2009/TT-BXD quy định về cấp giấy chứng nhận quyền về sở hữu nhà ở và hướng dẫn mẫu hợp đồng mua bán căn hộ nhà chung cư trong dự án đầu tư xây dựng sản xuất kinh doanh nhà ở đó là nêu rõ quyền và nghĩa vụ của bên mua, quyền và nghĩa vụ của bên bán; công văn số 241/BXD-QLN ngày 10 tháng 2 năm 2010 của bộ xây dựng về báo cáo tình hình sử dụng căn hộ chung cư làm cơ sở sản xuất kinh doanh văn phòng; quy chế quản lí nhà chung cư (Ban hành kèm theo Quyết định số 08 /2008/QĐ-BXD ngày 28 tháng 5 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng) ban hành về: Quyền và nghĩa vụ của chủ sở hữu trong sử dụng nhà chung cư; Quyền và nghĩa vụ của người sử dụng không phải là chủ sở hữu nhà chung cư; Những hành vi bị nghiêm cấm quy định tại Điều23 của Quy chế này phải được Ban quản trị hoặc Chủ đầu tư hoặc chủ sở hữu nhà chung cư thông báo trực tiếp và công khai đến các tổ chức, cá nhân có liên quan để biết và thực hiện; được ban hành cụ thể ở điều 21, 22, 23, 24 của quyết định này.
Ngoài ra còn có nghị định của Chính phủ Số 126/2004/NĐ-CP ngày 26 tháng 5 năm 2004 ban hành về xử phạt vi phạm hành chính trong hoạt động
xây dựng, quản lí công trình hạ tầng đô thị và quản lí sử dụng nhà chung cư ở điều 38:
Điều 38. Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về quản lý sử dụng nhà chung cư
1. Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 đồng đến 200.000 đồng đối với một trong các hành vi: sử dụng hoặc cho người khác sử dụng trái với mục đích quy định; làm ảnh hưởng đến trật tự, trị an; gây ô nhiễm nhà chung cư.
2. Phạt tiền:
a) Phạt từ 200.000 đồng đến 300.000 đồng đối với một trong những hành vi: tự ý thay đổi kết cấu, thiết kế (xây tường ngăn lên mặt sàn, di chuyển các trang thiết bị và hệ thống kỹ thuật gắn với phần sở hữu chung);
b) Phạt từ 300.000 đồng đến 500.000 đồng đối với một trong những hành vi: đục phá, cải tạo, cơi nới dưới mọi hình thức; tháo dỡ hoặc làm thay đổi phần kết cấu chịu lực, hệ thống hạ tầng kỹ thuật, trang thiết bị sử dụng chung, kiến trúc bên ngoài của nhà chung cư.
3. Ngoài các hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị xử phạt bổ sung và bị áp dụng một hoặc nhiều biện pháp sau:
a) Tịch thu tang vật, phương tiện được sử dụng để vi phạm hành chính đối với các vi phạm quy định tại khoản 2 Điều này;
b) Buộc khôi phục lại tình trạng ban đầu đã bị thay đổi do vi phạm hành chính gây ra; buộc tháo dỡ bộ phận công trình, công trình đối với các vi phạm quy định tại khoản 2 Điều này;
c) Buộc thực hiện đúng các quy định về sử dụng nhà chung cư.
Điều 39. Xử phạt tổ chức, cơ quan có hành vi vi phạm các quy định về quản lý, sử dụng công sở
1. Phạt tiền từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với tổ chức, cơ quan có một trong các hành vi: sử dụng công sở sai mục đích; chuyển nhượng công sở không đúng quy định.
2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức, cơ quan vi phạm còn bị buộc các quy định của Nhà nước về quản lý, sử dụng công sở.
Điều 40. Xử phạt tổ chức, cá nhân có hành vi vi phạm các quy định về việc cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà
1. Phạt tiền:
a) Phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với hành vi cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà khi hợp đồng đã hết hạn quá 30 ngày;
b) Phạt từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng đối với hành vi: cho người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài thuê nhà nhưng không có hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng thuê nhà không đúng quy định.
2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, tổ chức, cá nhân vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng các quy định về thuê nhà.
Điều 41. Xử phạt tổ chức, cá nhân người nước ngoài, người Việt Nam định cư ở nước ngoài vi phạm các quy định về hợp đồng thuê nhà, chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà hoặc cho thuê lại nhà tại Việt Nam
1. Phạt tiền:
a) Phạt từ 3.000.000 đồng đến 5.000.000 đồng đối với bên thuê nhà có hợp đồng thuê nhà ở nhưng đã hết hạn quá 30 ngày;
b) Phạt từ 4.000.000 đồng đến 6.000.000 đồng đối với bên thuê nhà không có hợp đồng thuê nhà hoặc hợp đồng không đúng quy định;
c) Phạt từ 6.000.000 đồng đến 8.000.000 đồng đối với bên thuê nhà chuyển nhượng hợp đồng thuê nhà hoặc cho thuê lại nhà ở không đúng quy định.
2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, bên thuê nhà vi phạm còn bị áp dụng các biện pháp sau:
a) Buộc huỷ bỏ việc thuê nhà ở đối với trường hợp các vi phạm quy định tại các điểm b, c khoản 1 Điều này;
b) Buộc thực hiện đúng các quy định về hợp đồng thuê nhà đối với các trường hợp vi phạm các quy định tại điểm a khoản 1 Điều này.
Điều 42. Xử phạt người Việt Nam định cư ở nước ngoài có vi phạm các quy định mua nhà ở tại Việt Nam
1. Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 12.000.000 đồng đối với bên mua nhà ở không đúng quy định của pháp luật.
2. Ngoài hình thức xử phạt quy định tại khoản 1 Điều này, bên mua nhà vi phạm còn bị buộc thực hiện đúng các quy định của Nhà nước về mua, bán nhà ở đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam nhằm bảo vệ quyền lợi cho số đông.
Bởi lẽ các khu chung cư này, khi xây dựng lên nhằm mục đích làm nhà ở chung cư chứ không phải toà nhà văn phòng.Các quy định thiết kế theo mục đích sử dụng như các tiêu chuẩn thiết kế về tải trọng tiêu chuẩn, tiêu chuẩn về cấp điện, thang máy, nơi thoát nạn và phòng cháy, chữa cháy… cũng rất khác nhau giữa nhà ở chung cư và tòa nhà văn phòng. Nếu hiện tượng này tiếp tục xảy ra mà không được giải quyết triệt để thì tuổi thọ của công trình sẽ bị giảm rõ rệt. Công trình có tuổi thọ 50-60 năm thì chỉ khoảng trong thời gian 15-20 năm là xuống cấp, rồi Hà Nội lại tiếp tục công tác cải tạo chung cư cũ mà khối lượng càng ngày càng nhiều hơn, gây thất thoát ngân sách nhà nước hàng tỉ đồng, kéo Việt nam đi xuống…