KHU ĐÔ THỊ MỚI NAM AN KHÁNH
II.1 Tổng quan về Dự án đầu tư Khu đô thị mới Nam An Khánh II.1.1 Giới thiệu địa bàn nghiên cứu
- Huyện Hoài Đức thuộc Tỉnh Hà Tây (cũ), nằm ở phía tây Thành phố Hà Nội, cách Hà Nội khoảng 10km. Huyện Hoài Đức nổi danh với những làng nghề truyền thống đặc sắc như: dệt La Phù, in hoa trên vải Dương Nội, đồ gỗ mỹ nghệ Sơn Đồng,… Đây là điều kiện thuận lợi về vị trí nhằm thu hút khách du lịch và phát triển công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp.
- Diện tích: 94,3 km2
- Dân số: 190.612 người, trong đó chủ yếu là nông thôn, chiếm 93%
- Vị trí địa lý:
+ Phía Bắc giáp Huyện Đan Phượng và Phúc Thọ + Phía Tây giáp Huyện Quốc Oai và Phúc Thọ
+ Phía Nam giáp Thành phố Hà Đông và huyện Quốc Oai + Phía Đông giáp Tỉnh Hà Đông và huyện Từ Liêm
- Huyện Hoài Đức có các tuyến đường giao thông lớn chạy qua:
+ Đường cao tốc Láng – Hòa Lạc : là trục giao thông chính tạo hành lang phát triển cho Thủ đô Hà Nội, có mặt cắt đường dự kiến 140m và 6 làn xe.
+ Đường Lê Trọng Tấn kéo dài
+ Đường vành đai 4 của Thành phố Hà Nội đi qua 6 xã của huyện Hoài Đức : An Khánh, Vân Canh, Di Trạch, Dương Nội, Kim Chung, La Phù; có mặt cắt dự kiến từ 80m - 87m.
- Nhận thấy được lợi thế về giao thông và thế mạnh của mình, huyện Hoài Đức đã mạnh dạn chuyển đổi cơ cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hoá, hiện đại hoá. Trong đó, công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp là ngành kinh tế mũi nhọn. Để thực hiện được mục tiêu đó, lãnh đạo huyện Hoài Đức đã ban hành các chính sách ưu đãi đầu tư như miễn giảm thuế, hỗ trợ mặt bằng sản xuất kinh doanh,… nhằm kêu gọi các nhà đầu tư. Với những chủ trương, chính sách đúng đắn của lãnh đạo huyện, sự nỗ lực, cố gắng của nhân dân trong huyện, Hoài Đức đã trở thành huyện đầu tiên trên địa bàn tỉnh hoàn thành sớm việc quy hoạch các vùng sản xuất công nghiệp với những phương châm ưu tiên đất cho những doanh nghiệp có đủ mặt bằng để sản xuất.
- Bên cạnh sự phát triển của công nghiệp, tiểu thủ công nghiệp, hoạt động thương mại, dịch vụ, du lịch của huyện cũng phát triển khá đồng bộ. Điều đó ngày càng nâng cao đời sống của nhân dân nơi đây.
- Cùng với sự phát triển của các ngành kinh tế, Hoài Đức cũng đang tập trung mọi nguồn lực vào phát triển, xây dựng kết cấu hạ tầng, vật chất kỹ thuật nhằm thu hút các nhà đầu tư. Vì vậy khi đầu tư vào huyện Hoài Đức, các nhà đầu tư sẽ được hưởng một không gian hạ tầng chung hoàn hảo.
- Những chính sách phát triển kinh tế sẽ thu hút lao động, do đó dân số tăng và đời sống nhân dân cũng được nâng cao, tất yếu phát sinh nhu cầu về nhà ở. Vì vậy các dự án phát triển nhà ở là rất cần thiết trên địa bàn huyện Hoài Đức. Bên cạnh đó, trong quy hoạch phát triển kinh tế - xã hội, quy hoạch sử dụng đất, huyện Hoài Đức đã xác định phát triển các khu đô thị và dịch vụ là chủ yếu (trừ vùng bãi sông Đáy). UBND huyện đã triển khai quy hoạch sử dụng đất đến năm 2010 và định hướng đến năm 2020. Đến năm 2010, diện tích đất nông nghiệp của toàn huyện còn khoảng 1.500 ha, đất phi nông nghiệp khoảng 6.500 ha (riêng đất ở đô thị khoảng 2.900 ha). Đến
năm 2020, đất nông nghiệp chỉ còn gần 600 ha, tập trung ở vùng bãi sông Đáy.
- Ngày 1/8/2008, địa giới thủ đô chính thức mở rộng về phía Tây (mở rộng bằng toàn bộ diện tích tự nhiên và dân số của tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh, tỉnh Vĩnh Phúc và bốn xã của huyện Lương Sơn, Hòa Bình), Huyện Hoài Đức trở thành vị trí trung tâm, là cửa ngõ thủ đô, là địa điểm thu hút đầu tư nhất.
- Tính đến ngày 30/09/2008, trên địa bàn huyện Hoài Đức đã được quy hoạch 36 khu đô thị và nhà ở, với 94 dự án, tổng diện tích 2600 ha. Trong số này huyện Hoài Đức đã và đang triển khai giải phóng mặt bằng 23 dự án đô thị, nhà ở như: Bắc An Khánh, Nam An Khánh, Đại học Vân Canh, đô thị Kim Chung – Di Trạch,… với diện tích đã thu hồi đất gần 1000 ha.
- Khi đầu tư vào khu đô thị Nam An Khánh, chủ đầu tư sẽ nhận được rất nhiều chính sách ưu đãi của huyện Hoài Đức và Tỉnh Hà Tây. Nhưng mặt khác, khu đô thị Nam An Khánh ra đời sẽ tạo nên một hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội tương đối hiện đại, hoàn chỉnh góp phần vào phát triển chuỗi đô thị mới trên trục đường Láng – Hoà Lạc, và hình thành một quỹ nhà ở khá lớn đáp ứng cho khoảng 42.600 người. Mặt khác, dự án còn tạo công ăn, việc làm và thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu cho huyện Hoài Đức cũng như tỉnh Hà Tây về các khoản thuế: thuế thu nhập doanh nghiệp, thuế GTGT, tiền sử dụng đất,….
Bảng 2.1: Quy mô một số dự án xung quanh khu đô thị mới Nam An Khánh
Tên dự án Chủ đầu tư Quy mô Vốn
đầu tư Tiến độ
KĐT mới Nam An Khánh mở rộng
Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu Công nghiệp Sông Đà SUDICO 56 ha 417 tỷ đồng 2006 - 2009 KĐT mới Bắc An Khánh Tổng CT CP XNK XD Việt Nam (Vinaconex JSC), Công ty POSCO E&C của Hàn Quốc và Công ty Liên doanh phát triển đô thị mới An Khánh. 264 ha 2 tỷ USD 2006 - 2013 Thiên đường Bảo Sơn
Tập đoàn Bảo Sơn 20 ha 100 triệu
USD 2005 - 2008 KĐT mới Vườn Cam Công ty CP Vinapol 49 ha 500 tỷ đồng 2007 - 2012 KĐT đại học Vân Canh CT CP đầu tư An Lạc 135 ha 2.500 tỷ đồng 2008 - 2015 KĐT An Khánh – An Thượng Tập đoàn Hà Đô 30 ha 2008 - 2012 ( Nguồn : Internet)
II.1.2 Giới thiệu dự án đầu tư khu đô thị mới Nam An Khánh
thuật đồng bộ Khu đô thị mới Nam An Khánh
• Chủ đầu tư: Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển Đô thị và Khu
Công nghiệp Sông Đà SUDICO
• Cơ quan lập
BCNCKT:
Công ty Kiến trúc Việt Nam
• Nhà thiết kế khu đô thị mới Nam An Khánh: Tập đoàn PDI (Peninsula Development & Investment Corporation - Mỹ) và IMA .
• Mục tiêu của dự án:
- Tạo ra một quỹ đất xây dựng nhà ở để phục vụ cho chương trình nhà ở của tỉnh Hà Tây (cũ) và phục vụ kinh doanh phát triển nhà.
- Xây dựng nhà ở dạng biệt thự vườn, chung cư cao tầng, cơ sở hạ tầng kỹ thuật và một số công trình hạ tầng xã hội hoàn chỉnh và đồng bộ phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội và quy hoạch tổng thể.
- Tận dụng được cơ sở hạ tầng sẵn có của Thủ đô Hà Nội, tạo mối liên hệ chặt chẽ giữa khu công nghiệp Láng – Hoà Lạc với Trung tâm thể thao quốc gia và thị xã Hà Đông (cũ). Tạo ra một khu thương mại dịch vụ nhằm chuyển đổi ngành nghề, thu hút lao động, tạo việc làm cho nhân dân khu vực bị thu hồi đất, góp phần tăng thêm thu nhập cho nhân dân địa phương.
- Tạo ra một khu dân cư có hạ tầng kỹ thuật như giao thông, thông tin liên lạc, cấp thoát nước đồng bộ: Hạ tầng xã hội như nhà trẻ, trường học, cơ sở khám bệnh,… góp phần cải thiện đời sống sinh hoạt cho dân cư địa phương, rút ngắn khoảng cách giữa thành thị và nông thôn.
- Sự hình thành một khu làng đô thị mới tại khu vực nghiên cứu sẽ tạo điểu kiện mở rộng thị xã Hà Đông, sớm hình thành một thành phố hiện đại cửa ngõ của Thủ đô Hà Nội.
• Giá trị hạ tầng: 1.374.675.586.000 đồng
(Một nghìn ba trăm bảy mươi bốn tỷ sáu trăm bảy mươi lăm triệu năm trăm tám mươi sáu nghìn đồng chẵn)
• Quy mô dự án: Tổng diện tích nghiên cứu quy hoạch: 312 ha Trong đó: + Đất nông nghiệp: 239 ha
+ Đất khu dân cư ở hiện có: 50 ha + Đất kênh mương, giao thông, công trình công cộng: 23 ha
• Cơ cấu sử dụng đất - Diện tích quy hoạch xây dựng khu đô thị mới: 189 ha
+ Đất đường vành đai 4: 9,4 ha
+ Đất đường khu vực và phân khu vực: 49.4 ha + Đất an ninh quốc phòng: 4,4 ha
Đất cơ quan: 2,1 ha
Đất ở thấp tầng cho CBCNV: 2,7 ha + Đất hỗn hợp: 33.6 ha
+ Đất cây xanh khu ở, hồ điều hoà: 22,2 ha + Đất công cộng khu ở: 6 ha + Đất nhà trẻ, trường học: 3 ha + Đất ở xây dựng mới: 61 ha Đất ở thấp tầng: 51 ha Đất ở cao tầng: 10 ha - Đất xóm đô thị hoá: 80 ha - Đất giao thông đối ngoại: 40 ha - Đất viện hoá quân đội: 3 ha
• Vị trí: Khu đô thị mới Nam An Khánh thuộc Phía Đông Bắc Tỉnh Hà Tây (cũ) và Phía Tây Nam của Thành phố Hà Nội. Thuộc hai xã An Khánh và An Thượng – Huyện Hoài Đức – Tỉnh Hà Tây (cũ), nay là Hà Nội II
- Phía Đông giáp: - Phía Tây giáp:
Nông trường An Khánh và đường vành đai 4 Mương Đan Hoài
- Phía Nam giáp: - Phía Bắc giáp:
Kênh Đào Nguyên
Đường cao tốc Láng Hoà Lạc
• Tiến độ thực hiện: - Chuẩn bị đầu tư - Thực hiện đầu tư
2004 – 2009
Từ quý I – 2004 đến hết quý II – 2004 Từ quý III – 2004 đến hết quý IV – 2008
• Các giai đoạn thực hiện dự án:
+ Giai đoạn đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính
Toàn bộ khu đô thị Nam An Khánh có 9 ô quy hoạch, trong đó ô K và P là 2 ô có mật độ nhà thấp tầng nhiều nhất. Tiến hành san lấp và làm hạ tầng khu K, kinh doanh nền đã có hạ tầng để lấy kinh phí tiếp tục làm tới khu P. Các khu M, N, O tập trung nhiều công trình hạ tầng xã hội, trung tâm thương mại nên sẽ được đầu tư hạ tầng để kêu gọi các chủ đầu tư thứ phát. Để kích thích tiến độ, sự sôi động của dự án, khu L sẽ thực hiện tiếp theo vì theo quy hoạch cho phép là hồ điều hoà, công viên cây xanh nên chi phí đầu tư vào đây là thấp.
+ Giai đoạn khai thác đất đô thị
Sau khi đã xây dựng các hạng mục hạ tầng kỹ thuật chính, Chủ đầu tư tiến hành khai thác quỹ đất đã được đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật chính bằng cách huy động mọi nguồn vốn để đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hệ thống hạ tầng kỹ thuật và các công trình kiến trúc thực hiện trong các dự án thành phần.
• Phương án kinh doanh:
- Dự án xây dựng cơ sở hạ tầng đồng bộ khu đô thị Nam An Khánh là một dự án lớn, thời gian thực hiện kéo dài, yêu cầu về vốn đầu tư lớn vì vậy sẽ đầu tư xây dựng cơ sở hạ tầng của các khu P và K, sau đó lần lượt xây dựng các khu còn lại.
- Đối với diện tích đất chuyển giao cho Tỉnh Hà tây, gồm đất xây dựng các công trình hạ tầng xã hội có tính phúc lợi công cộng như trường học, nhà trẻ, đất vườn hoa, Chủ đầu tư sẽ chuyển giao cho Tỉnh miễn phí.
- Đối với các lô đất để xây dựng công trình dịch vụ thương mại và các lô đất để xây dựng chung cư cao tầng: Chủ đầu tư sẽ thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng sau đó chuyển giao cho các chủ đầu tư thứ phát trên nguyên tắc bảo toàn vốn và có lãi.
- Đối với các lô đất xây dựng nhà ở biệt thự, nhà liền kề thấp tầng chuyển giao cho tỉnh (thuộc quỹ đất 12% bàn giao cho tỉnh) Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng chuyển giao cho tỉnh theo giá thành xây dựng hạ tầng không tính lãi. Hiện kế hoạch trên đã được tỉnh Hà Tây đồng ý 10% và giao cho SUDICO tổ chức kinh doanh, phần chênh lệch lợi nhuận bàn giao cho Tỉnh Hà Tây.
- Đối với các lô đất xây dựng nhà ở biệt thự, nhà liền kề thấp tầng: Chủ đầu tư xây dựng hạ tầng để kinh doanh, giá chuyển nhượng đất có hạ tầng bao gồm chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng, lãi đảm bảo kinh doanh, thuế và có tham khảo mức giá thị trường.
II.1.3. Đánh giá vị trí dự án
• Vai trò của vị trí dự án đối với quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư:
- Vị trí dự án có vai trò vô cùng quan trọng trong quá trình phân tích tài chính dự án đầu tư bởi vì vị trí dự án thuận lợi, sẽ là lợi thế trong việc vận chuyển nguyên vật liệu, giảm thiểu chi phí đầu tư; sẽ là nơi thu hút khách hàng, tránh rủi ro trong khâu tiêu thụ sản phẩm, đạt được doanh thu và lợi nhuận như mong muốn.
- Đánh giá vị trí dự án còn là một trong những yếu tố giúp chủ đầu tư xác định giá bán cho bất động sản của mình.
- Bên cạnh vai trò của vị trí dự án, phân tích tài chính dự án đầu tư còn chịu ảnh hưởng của các chính sách pháp luật; tình hình chính trị; tình hình phát triển kinh tế; điều kiện tự nhiên; sự phát triển dân số, cơ cấu dân số, thu nhập bình quân của khách hàng mục tiêu; sự phát triển của ngành xây dựng, kinh doanh bất động sản,…
• Thuận lợi
- Chi phí lập dự án: Khu đô thị mới Nam An Khánh là dự án đầu tư phát triển đô thị mới nằm trong khu vực đã có quy hoạch chi tiết đựơc phê duyệt nên việc nghiên cứu quy hoạch, lập báo cáo nghiên cứu khả thi có nhiều thuận lợi, tiết kiệm chi phí và mang tính khả thi cao.
- Chi phí giải phóng mặt bằng: diện tích đất đô thị phần lớn là diện tích đất canh tác. Bên cạnh đó, do người dân sống ở ngoại ô thành phố, nguời dân địa phương không chỉ lao động thuần nông mà đã quen với cuộc sống đô thị, thường vào thành phố buôn bán và làm nghề phụ do đó việc chuyển đổi cơ cấu ngành nghề khi người dân bị mất đất canh tác là tương đối thuận lợi.
- Mô hình phát triển dự án phù hợp với xu hướng lựa chọn nhà ở: Khi đời sống nhân dân phát triển, khuynh hướng tìm nhà của họ cũng thay đổi, khi mua nhà họ không những chỉ tìm những ngôi nhà phù hợp với sở thích, phù hợp với khả năng thanh toán, mà họ còn chú trọng đến môi trường sống. Một môi trường sống đầy đủ tiện nghi, hài hoà giữa thiên nhiên và con người là sự lựa chọn hàng đầu của người dân.
- Huyện Hoài Đức là một trong những địa điểm đầu tư lý tưởng, đặc biệt là hai xã An Khánh và An Thượng. Trong khu vực này, có nhiều dự án nhà ở, trường học, khu vui chơi giải trí đang trong quá trình hình thành, điều đó càng làm gia tăng giá trị của Khu đô thị mới Nam An Khánh.
- Khu đô thị mới Nam An Khánh nằm ngoài thành phố Hà Nội nên giá chuyển nhượng tương đối hợp lý. Và mặc dù thuộc địa phận Tỉnh Hà tây nhưng Khu đô thị mới Nam An Khánh nằm trong quy hoạch tổng thể dọc đường Láng - Hoà Lạc , do đó các tuyến đường giao thông để di chuyển đến trung tâm thành phố Hà Nội lại rất thuận lợi.
- Khu đô thị mới Nam An Khánh là khu đô thị được quy hoạch tổng thể